fbpx
Soita meille 0600 02110 (ark. 9–16, 2.00 €/min + pvm/mpm sis. alv 24 %)

Kiinteistön hankkimisen luvanvaraisuudesta sekä valtion etuosto- ja lunastusoikeudesta

Herkulex.fi /

1.1.2020 tulee voimaan laki (laki eräiden kiinteistönhankintojen luvanvaraisuudesta 470/2019), joka velvoittaa Euroopan unionin ja Euroopan talousalueen ulkopuolisten maiden kansalaisia ja yhteisöjä hankkimaan luvan kiinteistön hankkimiseen Suomessa. Samaan aikaan tulevat voimaan Laki valtion etuosto-oikeudesta eräillä alueilla (469/2019) ja Laki kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta kansallisen turvallisuuden varmistamiseksi (468/2019).

Tämä artikkeli on jaettu kolmeen osaan, joista ensimmäisessä käsitellään kiinteistön hankinnan luvanvaraisuutta ja siihen liittyvää lupamenettelyä, toisessa osassa valtion etuosto-oikeutta kiinteistökaupoissa ja kolmannessa osassa kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastusta kansallisen turvallisuuden varmistamiseksi.

1 Kiinteistön hankinnan luvanvaraisuudesta

1.1.2020 lähtien EU- ja ETA -alueiden ulkopuoliset luovutuksensaajat tarvitsevat luvan kiinteistön hankkimiseen Suomessa. Lakia ei kuitenkaan sovelleta Ahvenanmaan maakunnan alueella. Kiinteistön hankinnalla tarkoitetaan sellaista oikeustointa, jolla kiinteistön taikka sen määräosan tai määräalan omistusoikeus luovutetaan toiselle (esim. kauppa, vaihto, lahja tai muu luovutus).

Luvan hakeminen koskee vain kiinteistöjä. Lupaa ei siis tarvita, mikäli kyse on asunto-osakkeen kaupasta.

Kuka tarvitsee luvan?

Lupa on haettava, kun kiinteistön hankkii yksityishenkilö, jolla ei ole EU:n jäsenvaltion tai Eurooppa talousalueeseen (ETA) kuuluvan valtion kansalaisuutta. Myös yrityksen tai muun yhteisön, jonka kotipaikka on EU- tai ETA-alueen ulkopuolella, tarvitsee luvan. 

Lisäksi luvan tarvitsee myös sellainen yhteisö, jolla on kotipaikka EU- tai ETA-alueeseen kuuluvan valtion alueella, mutta jossa yhteisössä EU- tai ETA-alueen ulkopuolisella luonnollisella henkilöllä tai yhteisöllä on vähintään 1/10 osakeyhtiön kaikkien osakkeiden yhteenlasketusta äänimäärästä tai vastaava tosiasiallinen vaikutusvalta. Laskettaessa ääniosuutta osakeyhtiön osakkaiden yhteenlasketusta äänimäärästä otetaan huomioon myös osakkeet: 1) jotka kuuluvat luovutuksensaajan kanssa samaan konserniin kuuluvalle yritykselle; 2) jotka kuuluvat luovutuksensaajan perheenjäsenelle tai perheenjäsenen määräysvallassa olevalle yhteisölle tai säätiölle; tai 3) joiden nojalla luovutuksensaaja on oikeutettu käyttämään äänioikeutta sopimuksen tai muun toimenpiteen perusteella.

Milloin lupaa ei tarvita?

Lupaa ei tarvita, jos:

1) kiinteistön luovuttajana on saajan avio- tai avopuoliso tai rekisteröidyn parisuhteen osapuoli

2) kiinteistön luovuttajana on henkilö, jonka saaja voisi perintökaaren (40/1965) 2 luvun säännösten mukaan periä; tai

3) aviopuolisot, avopuolisot tai rekisteröidyn parisuhteen osapuolet hankkivat yhdessä kiinteistön ja toinen heistä ei tarvitse tämän lain mukaista lupaa.

Lupaviranomainen:

Lupaviranomaisena toimii puolustusministeriö, joka käsittelee lupahakemukset ja tekee päätökset lupien osalta.

Hankinnan luvanvaraisuuden selvittäminen ennakolta

Kiinteistön luovuttaja tai luovutuksensaaja voi pyytää puolustusministeriöltä ennakolta tiedon siitä, tarvitaanko kiinteistön hankintaan lupa. Hakemuksessa on ilmoitettava tiedot luovutuksen osapuolista ja luovutuksen kohteena olevasta kiinteistöstä.

Luvan hakeminen

Luovutuksensaajan tulee hakea puolustusministeriöltä lupaa kiinteistön hankinnalle ennen kiinteistön luovutusta tai kahden kuukauden kuluessa kiinteistön luovutuksen vahvistamisesta tai siitä, kun kauppa on syntynyt sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä.  

Jos Luovutuksensaaja ei mainitun ajan kuluessa ole hakenut lupaa saannolleen, puolustusministeriön on ilmoitettava luovutuksensaajalle luvanhakuvelvollisuudesta ja asetettava enintään kahden kuukauden pituinen määräaika, jonka kuluessa lupaa on haettava.

Lupahakemuksesta on käytävä ilmi ainakin tiedot kiinteistön luovutuksen osapuolista, kiinteistöstä sekä kiinteistön aiotusta käyttötarkoituksesta.

Mitkä ovat luvan myöntämisen edellytykset?

Lupa kiinteistön hankinnalle voidaan myöntää, jos hankinnan ei arvioida vaikeuttavan maanpuolustuksen järjestämistä, alueellisen koskemattomuuden valvontaa ja turvaamista eikä rajavalvonnan, rajaturvallisuuden tai huoltovarmuuden varmistamista. Kysymys on kokonaisarvioinnista, johon liittyy laaja harkintavalta.

Puolustusministeriön on pyydettävä hakemuksesta lausunto siltä viranomaiselta, jonka toimialaan kuuluvien tehtävien hoitamiseen kiinteistön hankinta saattaa vaikuttaa, jollei lausunnon pyytäminen ole ilmeisen tarpeetonta. Puolustusministeriö voi hankkia myös muita asiaan liittyviä tarpeellisia lausuntoja ja selvityksiä.

Miten menetellään, jos lupaa ei myönnetä ja luovutus on jo tapahtunut?

Jos lupaa haetaan vasta kiinteistön hankinnan jälkeen, ja jos lupaa ei myönnetä, on luovutuksensaajan luovutettava kiinteistö edelleen vuoden kuluessa siitä, kun kielteinen lupapäätös on saanut lainvoiman.

Kiinteistö on luovutettava sellaisen hankintaan oikeutetulle. Myös kiinteistökaupan purkaminen saattaisi tulla joissakin tapauksissa kyseeseen, jolloin omistusoikeus siirtyisi takaisin myyjälle.

Jos kiinteistön kauppa ei ole purkautunut eikä kiinteistöä ole luovutettu eteenpäin edellä mainitussa määräajassa, puolustusministeriön on määrättävä kiinteistö myytäväksi siten kuin ulosottokaaren (705/2007) 5 luvussa säädetään (esim. pakkohuutokaupalla tai muulla vastaavalla tavalla).

Onko mahdollista saada korvausta, jos lupaa ei myönnetä?

Jos lupaa kiinteistön hankintaan ei myönnetä, valtion on korvattava luovutuksensaajalle hankinnan johdosta syntyneet rahoitus- ja muut tarpeelliset kustannukset sekä kiinteistön hallinnasta, hoidosta ja kunnossapidosta syntyneet tarpeelliset kustannukset. Korvauksille on maksettava kunkin luovutuksensaajan suorituksen maksupäivästä lukien korkolain (633/1982) 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa.

Edellä mainitusta korvauksesta ja korosta vähennetään luovutuksensaajan kiinteistöstä saama tuotto ja muu taloudellinen hyöty. Kustannuksia ei korvata siltä osin kuin ne ovat aiheutuneet luvanhakuvelvollisuuden laiminlyönnistä.

2. Valtion etuosto-oikeudesta eräillä alueilla

Vuoden 2020 alusta voimaan tuleva laki valtion etuosto-oikeudesta eräillä alueilla (469/2019) mahdollistaa Suomen valtiolle etuosto-oikeuden kiinteistön kaupassa, jos kiinteistön hankkiminen on tarpeen maanpuolustuksen, rajavalvonnan tai rajaturvallisuuden varmistamiseksi taikka alueellisen koskemattomuuden valvonnan ja turvaamisen takia.

Kiinteistön kauppana pidetään sellaista vastikkeellista kiinteistön luovutusta, jossa vastikkeen arvosta muu kuin kiinteä omaisuus muodostaa pääosan. Etuosto käsittää samalla kauppakirjalla myydyn kiinteän ja irtaimen omaisuuden kokonaisuudessaan.

Valtion etuosto-oikeuden tavoitteena on varmistaa valtiolle lunastamista keveämpi puuttumiskeino tilanteissa, joissa edellä kohdassa 1 mainittu lupamenettely ei tulisi sovellettavaksi. Ostajan kansallisuuteen sidottua ennakkovalvontaa voidaan yrittää kiertää erilaisin omistusjärjestelyin. Valtion etuosto-oikeuden hyödyntäminen voi olla tarpeen myös turvallisuusriskien ennalta ehkäisemiseksi tilanteissa, joissa kiinteistö ominaisuuksiltaan tai sijainniltaan mahdollistaisi ei-toivottavaa valtiollista vaikuttamista tai muuta yleisen turvallisuuden heikentämistä.

Etuosto-oikeuden alueellinen soveltamisala

Valtiolla on etuosto-oikeus kiinteistöihin, jotka sijaitsevat tai joiden osa sijaitsee:

– maakunta-, yleis- tai asemakaavassa Puolustusvoimien tai Rajavartiolaitoksen tarpeisiin osoitetuilla alueilla tai enintään 500 metrin etäisyydellä niistä

– enintään 1 000 metrin etäisyydellä viestiasemista, tutka-asemista, lentopaikoista tai satamista tai näitä vähäisemmistä kohteista, jotka palvelevat Puolustusvoimien tai Rajavartiolaitoksen vesiliikennettä tai ilmailua normaalioloissa, normaaliolojen häiriötilanteissa tai poikkeusoloissa 

– enintään 500 metrin etäisyydellä Puolustusvoimien tai Rajavartiolaitoksen käytössä olevista muista kuin edellä manituissa kohdissa tarkoitetuista kiinteistöistä, joilla harjoitettavan toiminnan turvaaminen edellyttää suoja-aluetta.

Etuosto-oikeutta ei ole Ahvenenmaan maakunnan alueella.

Milloin etuosto-oikeuta ei kuitenkaan ole?

Laissa (469/2019) tarkoitettua etuosto-oikeutta ei ole, jos:

1) ostajana on myyjän avio- tai avopuoliso, rekisteröidyn parisuhteen osapuoli tai henkilö, joka perintökaaren (40/1965) 2 luvun säännösten mukaan voisi periä myyjän, tai tällaisen henkilön avio- tai avopuoliso tai rekisteröidyn parisuhteen osapuoli;

2) ostajana on kunta tai seurakunta;

3) etuosto-oikeuden käyttämistä olisi pidettävä ostajan ja myyjän välinen suhde, luovutuksen ehdot tai muut olosuhteet huomioon ottaen ilmeisen kohtuuttomana.

Ennakkotieto etuosto-oikeuden käyttämisestä

Kiinteistönomistaja voi ennen kiinteistön luovutusta pyytää puolustusministeriöltä ennakkotiedon siitä, aikooko valtio käyttää etuosto-oikeutta. Hakemuksessa on ilmoitettava tiedot luovutuksen kohteesta ja ehdoista, ostajasta sekä muut etuosto-oikeuden käyttämisen arvioimiseksi tarpeelliset tiedot.

Puolustusministeriö voi ilmoittaa, ettei valtio käytä etuosto-oikeutta, jos kiinteistö luovutetaan ennakkotietohakemuksen mukaisesti. Ennakkotieto sitoo valtiota siinä määrätyn ajan, kuitenkin enintään kahden vuoden ajan ennakkotiedon antamisesta.

Päätös etuosto-oikeuden käyttämisestä

Etuosto-oikeuden käyttämistä koskevan asian ratkaisee valtiovarainministeriö sen ministeriön esityksestä, jonka hallinnonalan tehtävien hoitamiseen etuosto-oikeuden kohteena oleva kiinteistö liittyy.

Valtiovarainministeriön on annettava päätös viipymättä tiedoksi ostajalle ja myyjälle todisteellisena tiedoksiantona siten kuin hallintolaissa (434/2003) säädetään sekä ilmoitettava asiasta Maanmittauslaitokselle.

Päätös etuosto-oikeuden käyttämisestä on tehtävä ja siitä ilmoitettava Maanmittauslaitokselle kolmen kuukauden kuluessa luovutuksen vahvistamisesta tai siitä, kun kauppa on syntynyt sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä.

3. Kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta kansallisen turvallisuuden varmistamiseksi

1.1.2020 tulee voimaan Laki kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta kansallisen turvallisuuden varmistamiseksi (468/2019). Tällä uudella lailla kumotaan omaisuuden lunastuksesta puolustustarkoituksiin annettu laki (1301/1996) ja uusi laki on myös soveltamisalaltaan vanhaa lakia laajempi.

Lunastukseen sovelletaan myös kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta annettua lakia (603/1977) siltä osin edellä mainitussa uudessa laissa (468/2019) ei toisin säädetä. Tämä on lunastamista koskeva ns. yleislaki. Tämän lunastuslain keskeisimmät säännökset koskevat lunastusperusteita, lunastuslupaa, lunastustoimitusta, korvauksia ja haltuunottoa.

Lakia sovelletaan kiinteän omaisuuden tai erityisten oikeuksien lunastukseen maanpuolustuksen, alueellisen koskemattomuuden, sisäisen turvallisuuden, valtion johtamisen, rajaturvallisuuden, rajavalvonnan, huoltovarmuuden, yhteiskunnan kannalta välttämättömän infrastruktuurin toiminnan varmistamisen tai muun näihin rinnastettavissa olevan yhteiskunnallisen edun turvaamiseksi.

Hallituksen esityksessä (253/2018) todetaan, että lunastuslain tavoitteena on luoda valtiolle viimesijainen keino puuttua kiinteistöjen omistussuhteisiin tilanteissa, joissa tämä olisi kansallisen turvallisuuden takaamiseksi perusteltua. Lunastusta voisi käyttää vain tilanteissa, joissa tavoitetta ei olisi saavutettavissa muutoin kuten luvan epäämisellä tai etuostolla.

Kuka voi hakea lunastusta ja kuka luvan myöntää?

Lunastamisesta päättää se ministeriö, jonka toimialaan kuuluvasta lunastuksesta on kyse. Toimivaltainen ministeriö voi myöntää viranomaiselle tai yhteisölle luvan lunastaa kiinteää omaisuutta tai erityisen oikeuden, jos yleinen tarve sitä vaatii. Lunastuslupaa voi siis hakea julkisoikeudellisen yhteisön lisäksi myös yksityisoikeudellinen yhteisö. Hallituksen esityksen (253/2018) mukaan käytännössä viimeksi mainitut tilanteet olisivat varsin poikkeuksellisia. Tällaisena voisivat kuitenkin tulla kyseeseen tilanteet, joissa kansallisen turvallisuuden varmistamiseksi olisi tarve lunastukseen huoltovarmuuden tai yhteiskunnan kannalta välttämättömän infrastruktuurin toiminnan varmistamiseksi.

Seuraa meitä somessa, niin pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellista asioista. 

Seuraa meitä Facebookissa tästä!
Seuraa meitä LinkedInissä tästä!

Tarvitsetko apua?

Lue lisää aiheesta:

Jaa artikkeli: