Tässä artikkelissa selvitetään kiinteistön salaisen omistajan oikeusasemaa verrattuna kiinteistön julkiomistajan oikeusasemaan ja molempien suhdetta ulosmittausvelkojiin. Julkiomistajalla tarkoitetaan tässä artikkelissa lainhuudon saanutta kiinteistön omistajaa. Tässä artikkelissa käydään läpi käytännössä tärkeintä salaisen omistuksen muotoa eli kun puolisot ostavat kiinteistön/rakennuksen yhteisessä tarkoituksessa vain toisen nimiin. Artikkelissa ei käsitellä vuokramaalla olevaa rakennusta.

Tutkijoiden esittämien mielipiteiden mukaan salaisella omistajalla tarkoitetaan henkilöä, joka väittää omistavansa kiinteistöstä joko osan julkiomistajan kanssa tai kokonaisuudessaan. Salaisen omistajan väite voi myös olla, että hän omistaa kiinteistöllä olevan rakennuksen joko osin tai kokonaisuudessaan. Maakaaren esitöiden HE 120/1994 mukaan kiinteistö on määritelty itsenäiseksi maanomistusyksiköksi. Tällaisia ovat tilat ja tontit, jotka voidaan kiinteistöinä merkitä kiinteistörekisteriin sekä muut maa- ja vesialueiden yksiköt.  On tärkeää huomata, että rakennus ei ole kiinteistö tai kiinteä esine. Voidaan arvioida, että tänä päivänä rakennuksen salainen omistajuus voi olla yleisempää kuin kiinteistön salainen omistajuus.

Salainen omistajuus voi syntyä erilaisissa tilanteissa

Edellä mainittu kiinteistön salaisen omistajuuden tilanne voi syntyä esimerkiksi avio- tai avopuolisoiden ostaessa yhteisen kiinteistön ja omistus syystä tai toisesta kirjataan vain toisen nimiin. Tällöin lainhuudatuksen saa julkiomistaja ja toinen puolisoista jää salaiseksi omistajaksi. Tyypillistä salaiselle omistajalle on hänen taloudellinen panostuksensa. Samankaltainen tilanne voi syntyä, mikäli avio- tai avopuolisot rakentavat kodin vain toisen omistavalle kiinteistölle. Tällöin lainhuudon voi saada vain kiinteistön omistava puoliso, vaikka rakennus on ollut tarkoitus omistaa yhdessä. Näissä tilanteissa tulee arvioitavaksi, mikä on salaisen omistajan oikeus yhteisesti omistettuun rakennukseen tai kiinteistöön ja mikä on hänen asema suhteessa julkiomistajan velkojia kohtaan. Tämä oikeudellinen ongelma on merkittävä, koska kiinteistöjä käytetään tyypillisesti lainojen vakuutena.

Salaisen omistuksen haasteet

Salaisen omistuksen ongelma tulee eteen yleensä vasta siinä vaiheessa, kun julkiomistajan kiinteistö ulosmitataan hänen veloistaan tai julkiomistajan myydessä kiinteistön eteenpäin tai julkiomistajan perustaessa kiinteistöön panttioikeuden.

Näissä tilanteissa salaisen omistajan ja julkiomistajan velkojan oikeudet ovat vastakkain. Tämä johtuu siitä, että lainhuudatusmerkintä ei ole todenmukainen. Laissa ei ole suoraan säännelty tällaisia tilanteita, mutta lähtökohtana on kuitenkin maakaari (myöhemmin MK). Lisäksi arvioitavaksi tulee laki eräistä yhteisomistussuhteista (myöhemmin YhtOmL) sekä ulosottolaki (UL).

Salaisen omistajan suhde julkiomistajan ulosmittausvelkojiin

Salaisen omistajan asemaa suhteessa julkiomistajan ulosmittausvelkojiin on arvioitu oikeustapauksessa KKO 1992:168.  Tapauksessa mies oli yksin saanut lainhuudon kiinteistöön. Kiinteistö oli tullut ulosmitatuksi miehen veloista. Vaimo vaati kanteessa omistusoikeutensa vahvistamista puoleen kiinteistöstä ja väitti, että kiinteistö oli ostettu heidän yhteiseen lukuun. Korkein oikeus kuitenkin hylkäsi kanteen. Vaimo ei voinut vedota väittämäänsä omistusoikeuteen miehen velkojia vastaan. Ratkaisua on perusteltu muun muassa ulosottolain 4:26 säännöksellä sekä esineoikeuden yleisillä periaatteilla, velkojien suojaamisen tarpeella ja kiinteistökaupan määrämuotoisuudella. Säännöksen mukaan ratkaisun aikaan, jos säännöksessä mainitussa ajassa luovutuksensaaja ei hakenut lainhuutoa, menetti hän prioriteettiaseman, jonka oli luovutussopimuksella hankkinut.

Käytännössä tämä tarkoittaa, että edellisen omistajan velkoja voi luovutuksesta huolimatta ulosmitata kiinteistön. Tapausta aikaisemmassa oikeuskirjallisuudessa tilannetta on arvioitu toisin. Tämä korkeimman oikeuden ratkaisu ei ole menettänyt arvoaan uuden MK:n myötä. Uuden MK:n jälkeen uudistettiin myös UL 4:26 säännös. Muun muassa korkeimman oikeuden ratkaisuissa KKO 2002:84 on viitattu KKO 1992:168 tapaukseen. Tapauksesta 2002:84 käy ilmi, että puuttuvan saannon vuoksi salainen omistaja ei saanut suojaa julkiomistajan ulosmittausvelkojia vastaan.

Salaisen omistajan oikeusasema rakennuksen omistuksessa

Kiinteistön omistaa yksin julkiomistaja, joka on hakenut lainhuudon kiinteistöön. Käsillä voi olla kuitenkin tilanne, jossa kiinteistöllä olevan rakennuksen omistaa joko salainen omistaja yksin tai kiinteistön omistajan kanssa yhdessä. Jälkimmäisessä osapuolten tarkoituksena on ollut yhteisomistus. Ongelma konkretisoituu yleensä siinä vaiheessa kun esimerkiksi kiinteistö ulosmitataan kiinteistön omistajan velasta. Tässä tilanteessa salainen omistaja esittää väitteen kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen omistusoikeudesta.

Kiinteistön omistusoikeudesta syntyy kuitenkin presumptio (oikeus olettaa todeksi) lainhuutomerkinnän myötä, joka on mahdollista kumota, jos voidaan näyttää, että pätevä kiinteistön luovutus on tapahtunut muulle henkilölle aiemmin. Presumptio kattaa tässä tilanteessa myös kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen.

Arviointi ainesosa- ja tarpeistosuhteen näkökulmasta

Voidaan myös kysyä, että kuuluuko rakennus kiinteistöön ainesosana ja tarpeistona. Uusi MK ei ole säännellyt ainesosa- ja tarpeistosuhteen syntyedellytyksiä. Sääntely jätettiin oikeuskäytännön varaan. Arvioinnin keskiössä on ainesosasuhde rakennuksen näkökulmasta. Tälle on kaksi syntyedellytystä: 1) Mikäli rakennus on liitetty pysyvästi kiinteistöön niin faktisen liitossuhteen vaatimus täyttyy. 2) Toisena on oikeuksien yhteisyys kiinteistön ja rakennuksen välillä eli käytännössä tämä tarkoittaa että kiinteistöllä ja rakennuksella on sama omistaja. Oikeuskirjallisuudessa on esitetty, että mikäli rakennus on perustettu sivullisen toimesta ja intressissä, ei rakennus kuulu kiinteistöön ainesosana. Tässä tilanteessa rakennuksella on salainen omistaja, koska MK:n mukaan rakennuksen oikeudenhaltija ei voi kirjata rakennuksen omistusta lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Rakennuksen historia voi myös osoittaa, että rakennus on objektiivisesti arvioiden alun perin rakennettu esimerkiksi kiinteistön omistajan ja hänen puolison yhteisessä intressissä ja lukuun.

Maakaari, julkinen luotettavuus sekä osapuolten yhteinen tarkoitus

Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin tehdyn merkinnän katsotaan tulleen kirjaamispäivää seuraavana arkipäivänä jokaisen tietoon, eikä vilpittömän mielen suojaa voi enää saada, ellei 17 luvun 10 §:stä muuta johdu (MK 7:3). Tällä tarkoitetaan, että lainhuuto- ja kiinnitysrekisteri nauttii julkista luotettavuutta. Julkinen luotettavuus voidaan jakaa negatiiviseen ja positiiviseen merkitykseen. Negatiivisella julkisella luotettavuudella tarkoitetaan, että henkilö joka toimii vilpittömässä mielessä voi luottaa siihen, että kiinteistöön ei kohdistu muita kirjattuja oikeuksia. Positiivisella julkisella luotettavuudella tarkoitetaan taas, että sivullinen voi luottaa siihen, että saanto, jolle on tehty lainhuuto, on pätevä. Vain perustellussa vilpittömässä mielessä toiminut voi saada suojaa kirjausten oikeusvaikutuksilla.

Artikkelin alussa käytiin läpi, että MK:n järjestelmässä julkiseen lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin ei voi kirjata rakennuksen tai sen osan omistusoikeutta. Tästä syystä esimerkiksi kiinteistön luovutuksensaaja ei voi saada vilpittömän mielen suojaa tilanteessa, jossa hän on erehtynyt pitämään rakennusta kiinteistöön kuuluvana ainesosana. Vaatimus vilpittömän mielen suojasta on lainsäädännössä on liitettävissä tilanteisiin, joissa tieto on saatavissa julkisesta rekisteristä. Kiinteistön julkiomistajan ja salaisen omistajan kuten esimerkiksi puolisoiden tarkoitukselle hankkia kiinteistö yhteiseen omistukseen on annettu myös oikeuskäytännössä merkitystä (KKO 2003:2 ja KKO 2003:82). Yhteinen tarkoitus voidaan päätellä yksittäisen tapauksen tosiseikkojen ja olosuhteiden perusteella. Arviointi on siten tapauskohtaista. Yhteistä omistusta voidaan perustella lisäksi sillä, että julkiomistaja saisi muutoin salaisen omistajan kustannuksella perusteetonta etua. Mikäli olet tilanteessa, että et ole varma lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin merkintöjen paikkansapitävyydestä olisi tämä hyvä tarkistaa ja varmistua, että omistussuhteet nauttivat julkista luotettavuutta.

Seuraa meitä ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellisissa asioissa:
Seuraa meitä Facebookissa
Seuraa meitä LinkedInissä

Tarvitsetko apua?

Lue lisää aiheesta

• Reklamaatio on ostajan velvollisuus ja myyjän oikeus
• Tämä on hyvä tietää kiinteistön omistusoikeuden vertikaalisesta ulottuvuudesta
• Salainen virhe käytetyn asunnon kaupassa ja siitä aiheutuvat seuraamukset
• Kiinteistökaupan salainen laatuvirhe
• Salainen taloudellinen virhe asuntokaupassa
• Vähäiset virheet asunto- ja kiinteistökaupassa
• Petollinen menettely asunto- ja kiinteistökaupoissa

Jaa artikkeli: