Soita meille 0600 02110 (ark. 9–16, 2.00 €/min + pvm/mpm sis. alv 24 %)

Salainen virhe käytetyn asunnon kaupassa ja siitä aiheutuvat seuraamukset

Herkulex.fi /

Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 4-kohdan mukaan kaupan kohteessa on virhe, jos se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.

Salaisella virheellä tarkoitetaan virhettä, josta myyjä ja ostaja eivät ole olleet tietoisia ja josta heidän ei pitänytkään olla tietoisia.

Kyse on siten sellaisesta virheestä, joka on piilossa rakenteissa eli jota ei ole voitu päällepäin havaita. Jotta myyjä vastaisi asunnosta löytyvästä salaisesta virheestä, on virheen oltava merkittävä eli edellä mainitun lainkohdan mukaan asunto on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat. Merkittävyyden arviointi on aina kokonaisharkintaa ja se arvioidaan tapauskohtaisesti.

Mitä vanhemmasta asunnosta on kyse, on ostajan siedettävä siten enemmän puutteita ja vikoja kuin uuden asunnon kaupassa.

Ostajan tulee vanhan asunnon kaupassa varautua siihen, että monenlaisia korjaustarpeita voi olla tulossa. Tulevat korjaustarpeet on yleensä esitetty isännöitsijätodistuksessa ja PTS:ssä (Pitkän tähtäimen suunnitelma) tai muussa vastaavassa asunto-osakeyhtiön rakennusten kuntoa koskevassa selvityksessä tai suunnitelmassa.  Mikäli asunto sijaitsee vanhassa rakennuksessa, on ostajan otettava huomioon iän tuomat korjaustarpeet. Esimerkiksi jos kyse on 1960-luvulla rakennetusta taloyhtiöstä ja huoneistossa on alkuperäinen kylpyhuone tai taloyhtiössä on alkuperäiset vesiputket, on ostajan varauduttava siihen, että lähitulevaisuudessa on tulossa kylpyhuone- ja putkiremontti. Tällaisessa tilanteessa ostaja ei voi enää kaupan jälkeen esittää myyjälle vaatimuksia kylpyhuoneeseen tai putkistojen uusimiseen liittyvistä kustannuksista. Tällaiset remontoimistarpeet ostajan tulee ottaa huomioon jo ostotarjousvaiheessa/ kauppahinnasta neuvoteltaessa.

Jotta ostaja voisi esittää myyjälle vaatimuksia ns. salaisen virheen perusteella, on huoneistossa havaitun vian oltava ennalta-arvaamaton.

Vian on oltava sellainen, ettei ostaja ole voinut eikä hänen pitänytkään siihen varautua. Esimerkkinä tilanne, jossa huoneistossa on noin kaksi vuotta ennen kaupantekoa remontoitu kylpyhuone ja kaupan jälkeen kylpyhuoneen havaitaan kosteusvaurio, joka edellyttää koko kylpyhuoneen uudelleen remontoimista. Tällaisessa tapauksessa ostaja ei yleensä ole voinut eikä hänen pitänytkään varautua siihen, että noin kaksi vuotta vanha kylpyhuone joudutaan remontoimaan.  Ostaja on siten voinut luottaa siihen, että kylpyhuoneremontti on tehty remontoimisajankohtana voimassa olleiden rakennusmääräysten ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Kyse voi tällaisessa tapauksessa olla myyjän vastuulle kuuluvasta salaisesta merkittävästä virheestä.

Myös virheen korjauskustannukset vaikuttavat siihen, voidaanko virhettä pitää myyjän vastuulle kuuluvana merkittävänä virheenä.

Oikeuskäytännössä on yleensä katsottu, että mikäli virheen korjaamiseen liittyvät välttämättömät korjauskustannukset ovat noin 4 % kauppahinnasta, saattaa virheen merkittävyyskynnys ylittyä ja myyjä vastata virheestä. Tästä ei tule kuitenkaan suoraviivaisesti vetää sitä johtopäätöstä, että aina kun virheen korjauskustannukset ylittävät kyseisen prosentuaalisen kynnyksen, kyse olisi merkittävästä myyjän vastuulle kuuluvasta virheestä, koska virheen merkittävyyden arviointi tehdään aina kokonaisharkintana ja siihen siten vaikuttavat muutkin kuin pelkästään virheen korjauskustannusten määrä suhteessa kauppahintaan. Joissakin tapauksissa virhettä on pidetty merkittävänä, vaikka korjauskustannusten määrä on ollut vähemmän kuin 4 % kauppahinnasta.  Tulee kuitenkin huomioida, että mikäli taloyhtiö on kunnossapitovastuunsa nojalla vastuussa vaurion korjaamisesta, lähtökohtaisesti korjauskustannuksista otetaan huomioon vain se osuus korjauskustannuksista, joka jää ostajan eli osakkaan vastuulle.

Taloyhtiön pääsääntöisesti vastaa rakenteissa olevista virheistä ja niiden korjaamisesta.

Pääsääntöisesti taloyhtiön ja osakkaan välinen kunnossapitovastuu jakautuu asunto-osakeyhtiönlain säännösten mukaisesti, jolloin taloyhtiö vastaa rakenteissa, eristeissä ja perusjärjestelmissä (kuten putkistot) olevista vioista ja niiden korjaamisesta. Yhtiön on korjattava myös ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.  Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:n mukaan osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat. Kerrostaloasunnoissa ja rivitaloasunnoissa kunnossapitovastuu määräytyy pääsääntöisesti edellä mainitun mukaisesti eli asunto-osakeyhtiölain mukaan. Poikkeuksista edellä mainitusta pääsäännöstä voidaan kuitenkin määrätä yhtiöjärjestyksessä. Esimerkiksi asunto-osakeyhtiömuotoisissa paritaloissa ja erillistaloissa on monesti yhtiöjärjestyksellä poikettu tästä pääsäännöstä, jolloin yhtiöjärjestyksellä on voitu määrätä, että osakas vastaa kaikista huoneistoon kohdistuvista kunnossapitokustannuksista, niin rakenteiden, eristeiden kuin pinnoitteidenkin osalta.

Mikäli huoneistosta löytyy virhe, joka kuuluu taloyhtiön kunnossapitovastuulle, on ostajan asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 8 §:n mukaan siten ilmoitettava virheestä taloyhtiölle eli joko isännöitsijälle tai hallitukselle viivytyksettä. Mikäli kyse on rakenteissa olevasta virheestä, on taloyhtiön selvitettävä virhe, sen laajuus sekä syyt sekä korjattava virhe.

Mikäli taloyhtiön on kunnossapitovastuunsa perusteella korjannut vaurion kokonaisuudessaan, eikä tästä ole aiheutunut kustannuksia osakkaalle tai jos kustannukset ovat niin pienet, niin voi olla että ostajan ja myyjän välisessä suhteessa ei havaittu vaurio ole virhe eikä siten myyjän vastuulle kuuluva.  Tilanne voi olla kuitenkin toinen esimerkiksi silloin, jos asunnon arvo laskee korjauksista huolimatta.

Ostajan tulee ilmoittaa virheesta ja siihen liittyvistä vaatimuksista kohtuullisessa ajassa

Jotta ostaja voi vedota virheeseen, on hänen ilmoitettava virheestä ja siihen liittyvistä vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi se pitänyt havaita. Asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n mukaan arvioitaessa, milloin virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita, ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä.

Pääsääntöisesti ostajan on ilmoitettava virheestä ja siihen liittyvistä vaatimuksistaan myyjälle viimeistään kahden vuoden kuluttua siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu hänelle. Muutoin ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen.

Edellä mainittu kahden vuoden määräaika ei koske kuitenkaan tilannetta, jossa myyjänä on elinkeinoharjoittaja. Elinkeinonharjoittajalla tarkoitetaan luonnollista henkilöä taikka yksityistä tai julkista oikeushenkilöä, joka ammattimaisesti myy asuinhuoneistoja tai tarjoaa niitä vastiketta vastaan hankittaviksi.

Mikäli myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti, voi ostaja vedota virheeseen myös kohtuullisen reklamaatioajan ja kyseisen kahden vuoden jälkeenkin.

Ostajan on virheilmoituksessaan siten ilmoitettava myös vaatimuksensa, joiden ei kuitenkaan tarvitse vielä olla tässä vaiheessa määrältään yksilöityjä.  Ostajan on kuitenkin ilmoitettava, mitä seuraamusta hän vaatii eli vaatiiko hän kaupan purkua vai hinnanalennusta.

Asunnossa olevan salaisen merkittävän virheen vuoksi ostajalla on asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n mukaan oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen. Ostajalla on oikeus saada hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona myyjä vastaanotti kauppahinnan. Ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena.

Yleisin virheen seuraamus on hinnanalennus. Kaupan purku tulee vain erittäin harvoin kyseeseen.

Virhettä vastaavana hinnanalennuksena ei voida suoraan pitää virheestä aiheutuvia korjauskustannuksia, koska hinnanalennusta määriteltäessä on otettava vähennyksenä huomioon tasonparannus ja käyttöiän pidennykset. Mikäli näitä ei otettaisi huomioon, saisi ostaja muuten perusteetonta etua myyjän kustannuksella. Korjauksien ansiosta asunto tulee korjatuilta osin siten uusituksi, ettei kyseisiä osia tarvitse remontoida niin pian kuin ilman korjausta olisi ollut tarpeen. Esimerkiksi seinärakenteessa olevan vaurion korjaamisen vuoksi joudutaan myös pinnoitteet (kuten maali, tapetti, paneelit, parketti) uusimaan. Mikäli pinnoitteet ovat vanhoja, jää pinnoitteiden kustannukset yleensä ostajan maksettavaksi, koska jos myyjä joutuisi ne maksamaan, saisi ostaja perusteetonta etua. Mitä vanhemmasta asunnosta on kyse, sitä suurempia ovat korjausten johdosta tapahtuva tasonparannus ja käyttöiän pidennys.

Kaupan purku voi tulla kyseeseen vain siinä tapauksessa, että virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa, eikä muuta seuraamusta kuten hinnanalennusta, joka on ensisijainen seuraamus, voida pitää kohtuullisena.

Kun kyse on salaisesta virheestä, ei ostajalla ole pääsäännön mukaan oikeutta saada myyjältä vahingonkorvausta

Vahingonkorvausvastuu edellyttää, että myyjä on menetellyt tahallisesti tai huolimattomasti. Näin ollen, jos ostajalle aiheutuu esimerkiksi ylimääräisiä asumiskuluja eli jos hän joutuu muuttamaan virheen korjauksen ajaksi sijaisasuntoon, ei myyjällä yleensä ole velvollisuutta korvata ostajalle ylimääräisiä asumiskuluja salaisen virheen ollessa kyseessä, koska ne asumiskulut ovat vahingonkorvausluonteisia. Vahingonkorvausvastuu edellyttää tuottamusta eli myyjän huolimattomuutta, jota ei siis salaisen virheen ollessa kyseessä myyjän puolelle ole.

Käy tykkäämässä Facebook-sivustamme ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellista asioista. Sivuillemme pääset suoraan tästä linkistä -> https://www.facebook.com/herkulex.fi

Jussi Laaka
Asianajaja, Varatuomari
Puhelin: 0400 410 720
jussi.laaka@laaka.fi
http://laaka.fi
Asianajotoimisto Jussi Laaka Oy

Asianajotoimisto Jussi Laaka Oy

Muita sinua mahdollisesti kiinnostavia artikkeleita
Kiinteistön vallintavirhe sekä oikeudellinen virhe
Kuka vastaa asunto-osakkeen virheistä?
Salainen taloudellinen virhe asuntokaupassa
Uuden asunnon virheet (yleinen virhesäännös asuntokauppalaki 4 luku 14 §)
Virheestä ilmoittaminen ja virheiden seuraamukset uuden asunnon kaupassa
Kiinteistökaupan salaisen laatuvirheen seuraamukset
Asunnon myyjän vahingonkorvausoikeudesta asunto-osakeyhtiön omistaman asuinrakennuksen rakentamisessa tapahtuneiden virheiden perusteella
Virhesääntely
Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus kiinteistön kaupassa
Rakennuksen kosteusvaurio on ikävä yllätys

Jaa tämä artikkeli sosiaalisessa mediassa