Merkitykseltään pienehköt virheet käytetyssä asunnossa taikka kiinteistössä
Onko ostajalla oikeus saada myyjältä hyvitystä pienistäkin kaupan kohteen virheistä? Milloin virhettä voidaan pitää niin vähäisenä, ettei ostajalla ole oikeutta hinnanalennukseen?
Asunnosta tai kiinteistöstä voi joskus kaupan tekemisen jälkeen paljastua taloudelliselta merkitykseltään pienempiä vikoja. Tällöin voi olla epäselvää, oikeuttaako tällainen kaupan kohteesta paljastunut luonteeltaan vähäisempi vika/puute ostajan vaatimaan myyjältä hinnanalennusta tai muuta seuraamusta.
Onko kyse piilovirheestä vai myyjän huolimattomuudesta?
Myyjän vastuun arviointiin vaikuttaa olennaisesti se, onko kyse sellaisesta ominaisuudesta tai viasta, josta sen enempää myyjä kuin ostajakaan eivät ole kauppaa tehtäessä tienneet, tai pitänytkään tietää. Jos kyse on ns. piilevästä viasta, edellytetään sen kokonaisuutena arvioiden olevan kyllin merkittävä, jotta se oikeuttaisi ostajan vaatimaan myyjältä hyvitystä.
Sen sijaan, milloin myyjä sen sijaan on tiennyt tai hänen olisi pitänyt tietää viasta taikka kaupan kohteen käyttöä ja vähintäänkin asumismukavuutta haittaavasta ominaisuudesta, tulee hänen lähtökohtaisesti kertoa tällaisesta seikasta myös ostajalle ennen kauppaa. Mikäli tällaisesta seikasta ei ole kerrottu ostajalle, ja tiedolla olisi objektiivisesti arvioiden voitu olettaa olleen vaikutusta kauppaan, on myyjän vastuu huomattavasti ankarampaa, kuin ns. salaisen virheen kohdalla. Tällöinkin virheellä täytyy kuitenkin objektiivisesti arvioiden katoa olleen vaikutusta ostajan päätöksentekoon ja kauppaan, jotta myyjän vastuu tulisi kyseeseen. Täysin vähäpätöinen ja kaupan kannalta merkityksetön vika ei siis oikeuta ostajaa vaatimaan myyjältä hyvitystä.
Myyjän tietoisuuden ohella merkitystä voi lisäksi olla mahdollisilla myyjän ostajille antamilla erityisillä sitoumuksilla. Mikäli myyjä on antanut ostajalle erityisen sitoumuksen koskien kaupan kohteen ominaisuuksia, ei myyjän vastuun kannalta ole merkitystä sillä, vaikka virheen taloudellinen merkitys olisi vähäinen. Kaupan kohteen poiketessa sovitusta, vastaa myyjää tästä ostajalle riippumatta siitä, miten suuri taloudellinen merkitys virheellä on.
Piilevä virhe
Käytännössä eniten tulkinnallisia epäselvyyksiä ja riitaisuuksia aiheuttavat kohteesta kaupan teon jälkeen ilmenevät piilevät viat, etenkin jos virheen taloudellinen merkitys ei ole erityisen suuri.
Sekä asuntokauppaa säätelevä asuntokauppalaki että kiinteistökauppaa säätelevä maakaari lähtevät siitä, että kaupan kohteen tulee tämän tyyppisen, ns. salaisen virheen vuoksi olla merkittävästi ostajan oikeutettuja odotuksia huonompi, jotta myyjän vastuu tulisi kyseeseen.
Sellainen seikka, jolla ei olisi objektiivisesti arvioiden ollut minkäänlaista vaikutusta kauppaan, ei salaisenakaan oikeuta ostajaa milloinkaan vaatimaan myyjältä hyvitystä. Toisaalta, vaikka
seikalla objektiivisesti arvioiden voitaisiin arvioida olevan yleensä vaikutusta kaupasta päättämiseen ja kauppahintaan, ei tämä vielä automaattisesti merkitse, että kyseessä olisi katsottava olevan lain tarkoittaman merkittävä, eli varsinainen virhekynnyksen ylittävä salainen virhe. Rajanveto on aina tapauskohtainen.
Arviointiin vaikuttavat mm. kohteen ikä, maksettu kauppahinta sekä kohteen kunnosta käytettävissä ollut selvitys. Mitä uudemmasta taikka arvokkaammasta kohteesta on kysymys, sitä parempaa kuntoa ostaja voi siltä yleensä edellyttää. Sen sijaan vanhan ja hinnaltaan edullisemman kohteen ostavan voidaan jo lähtökohtaisestikin edellyttää varautuvan siihen, että rakennuksen ja sen rakenteiden ikääntyessä tulee väistämättä eteen erilaisia korjaustarpeita, osin yllättäviäkin. Tämän kaltaisten seikkojen valossa on kussakin yksittäistapauksessa arvioitava, onko kaupan kohteesta paljastunut vika sen kaltainen, että laissa säädetty merkittävyyskynnys ylittyy.
Tyypillisesti virhekynnyksen ylittymistä on arvioitu vertaamalla virheen korjaamisesta aiheutuvia kuluja maksettuun kauppahintaan. Virhekynnyksen on pääsääntöisesti katsottu ylittyneen, mikäli korjauskustannukset ovat vastanneet vähintään noin 5-10 % maksetusta kauppahinnasta. Kaavamaiset laskelmat voivat kuitenkin toisiaan johtaa kohtuuttomana pidettävään tulokseen, eikä mitään tämän kaltaista rahallisesti taikka prosentuaalisesti mitattavissa olevaa virhekynnystä voida määritellä.
Oikeuskäytännössä on vakiintuneesti katsottu, että suhteellisesti vähäisistäkin korjauskustannuksista huolimatta virhekynnys voi ylittyä, mikäli asumistarkoitukseen myyty kaupan kohde ei salaisen virheen vuoksi sovellu sellaisenaan käyttötarkoitukseensa ilman välittömiä korjaustoimenpiteitä. Tällainen tilanne ovi toisinaan olla käsillä esimerkiksi silloin, kun asunnon tai talon rakenteista paljastuu asumisterveyttä haittaava ja siten välitöntä korjausta edellyttävä kosteus- tai mikrobivaurio.
Mikäli virhe koskee asunnon tai kiinteistön kylpyhuonetta taikka muuta käytön kannalta keskeistä tilaa, voidaan virhekynnyksen yleensä katsoa ylittyvän helpommin, kuin esimerkiksi varastotilaa koskevan virheen kohdalla. Ostajalla on myös ilman erityisiä vastasyitä lähtökohtaisesti oikeus odottaa, että kohteen käytön kannalta keskeiset perusjärjestelmät, kuten lvi- ja lämmitysjärjestelmät ovat toimivia. Mikäli tämän tyyppisissä rakenneosissa ilmenee vikoja, joilla on vaikutusta kaupan kohteen tarkoitettuun käyttöön tai vähintäänkin asumismukavuuteen, voidaan virhekynnyksen katsoa ylittyvän herkemmin silloinkin, kun virheen korjaamisesta aiheutuvat kustannukset ovat hyvinkin pienet suhteessa maksettuun kauppahintaan. Oikeuskäytännössä on hinnanalennukseen päädytty tämän kaltaisissa tapauksissa, vaikka virheen arvoksi on korjauskustannusten (joitakin tuhansia euroja) perusteella arvioitu vain noin 1-2 % maksetusta kauppahinnasta. Tapauskohteisesti suhteellisen pienikin salainen laatuvirhe voi siten ostajan vaatimaan myyjältä hinnanalennusta.
