Soita meille 0600 02110 (ark. 9–16, 2.00 €/min + pvm/mpm sis. alv 24 %)

Vähäiset virheet asunto- ja kiinteistökaupassa

Herkulex.fi /

Onko ostajalla oikeus saada myyjältä hyvitystä pienistäkin kaupan kohteen virheistä? Milloin virhettä voidaan pitää niin vähäisenä, ettei ostajalla ole oikeutta hinnanalennukseen?

Asunnosta tai kiinteistöstä voi joskus kaupan tekemisen jälkeen paljastua taloudellisesta merkitykseltään pienempiä vikoja. Tällöin voi olla epäselvää, oikeuttaako tällainen kaupan kohteesta paljastunut luonteeltaan vähäisempi vika/puute ostajan vaatimaan myyjältä hinnanalennusta tai muuta seuraamusta.

Erilaiset virhetyypit

Ostajan oikeus vaatia luonteeltaan vähäisemmän virheen perusteella hyvitystä myyjältä, riippuu olennaisella tapaa siitä, minkä tyyppisestä virheestä on kysymys.

Käytetyn asunnon kauppaa sääntelevän asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n yleisen virhesäännöksen ja sisällöltään tätä vastaavan maakaaren 2 luvun 17 §:n virhesäännöksen perusteella voidaan virhetilanteita jaotella seuraavasti:

  1. Myyjä on antanut erityisen sitoumuksen osana kauppaa.
  2. Myyjä on jättänyt kertomatta jotakin kauppaan vaikuttavaa.
  3. Myyjä on jättänyt oikaisematta tietämänsä ostajan virheellisen käsityksen.
  4. Myyjä taikka ostaja eivät ole tienneet kaupan kohteen ns. salaisesta virheestä, jonka johdosta kaupan kohde poikkeaa ominaisuuksiltaan taikka kunnoltaan merkittävästi ostajan oikeutetuista odotuksista.

Milloin myyjä on vastuussa?

Myyjän vastuun arviointiin vaikuttaa ensiksikin olennaisesti se, onko kyse sellaisesta ominaisuudesta tai viasta, josta sen enempää myyjä kuin ostajakaan eivät ole kauppaa tehtäessä tienneet, tai pitänytkään tietää. Jos kyse on ns. piilevästä viasta, edellytetään sen kokonaisuutena arvioiden olevan kyllin merkittävä, jotta se oikeuttaisi ostajan vaatimaan myyjältä hyvitystä.

Sen sijaan, milloin myyjä sen sijaan on tiennyt tai hänen olisi pitänyt tietää viasta taikka kaupan kohteen käyttöä ja vähintäänkin asumismukavuutta haittaavasta ominaisuudesta (tai ostajan virheellisestä käsityksestä), tulee hänen lähtökohtaisesti kertoa tällaisesta seikasta ostajalle ennen kauppaa. Mikäli tällaisesta seikasta ei ole kerrottu ostajalle, ja tiedolla olisi objektiivisesti arvioiden voitu olettaa olleen vaikutusta kauppaan, on myyjän vastuu huomattavasti ankarampaa, kuin ns. salaisen virheen kohdalla.

Myyjän tietoisuuden ohella merkitystä voi lisäksi olla mahdollisilla myyjän ostajille antamilla sitoumuksilla. Mikäli myyjä on antanut ostajalle erityisen sitoumuksen koskien kaupan kohteen ominaisuuksia, ei myyjän vastuun kannalta ole merkitystä sillä, vaikka virheen taloudellinen merkitys olisi vähäinen. Kaupan kohteen poiketessa sovitusta, vastaa myyjää tästä ostajalle riippumatta siitä, miten suuri taloudellinen merkitys virheellä on.

Vaikka mitään erityistä sitoumusta ei ole annettu, on myyjä jokseenkin ankarassa vastuussa myös sellaisten virheiden osalta, jotka perustuvat myyjän antamaan virheelliseen taikka puutteelliseen tietoon. Tällöin virheellä täytyy kuitenkin objektiivisesti arvioiden katoa olleen vaikutusta ostajan päätöksentekoon ja kauppaan, jotta myyjän vastuu tulisi kyseeseen. Täysin vähäpätöinen ja kaupan kannalta merkityksetön vika ei siten oikeuta ostajaa vaatimaan myyjältä hyvitystä. Tällöin kyseessä ei ole lainkaan lainsäätäjän tarkoittama virhe.

Piilevä virhe

Käytännössä eniten tulkinnallisia epäselvyyksiä ja riitaisuuksia aiheuttavat piilevät viat, joiden taloudellinen merkitys ei ole erityisen suuri.

Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 4 kohdan mukaisesti asunnossa on virhe, jos:

”se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.”

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaisesti kiinteistössä on laatuvirhe, jos:

”kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.”

Sekä asuntokauppaa säätelevä asuntokauppalaki että kiinteistökauppaa säätelevä maakaari siis lähtevät siitä, että tämän tyyppisen virheen on oltava kyllin merkittävä, jotta myyjän vastuu tulisi kyseeseen.

Selvää on, että sellainen seikka, jolla ei olisi ollut lainkaan vaikutusta kauppaan, ei salaisenakaan oikeuta ostajaa milloinkaan vaatimaan myyjältä hyvitystä. Toisaalta, vaikka seikalla objektiivisesti arvioiden voitaisiin arvioida olevan yleensä vaikutusta kaupasta päättämiseen ja kauppahintaan, ei tämä vielä automaattisesti merkitse, että kyseessä olisi katsottava olevan lain tarkoittaman merkittävä, eli varsinainen virhekynnyksen ylittävä salainen virhe. Raja on aina tapauskohtainen.

Mikäli virhe koskee asunnon tai kiinteistön kylpyhuonetta taikka muuta sen käytön kannalta keskeistä tilaa, voidaan virhekynnyksen yleensä katsoa ylittyvän helpommin, kuin esimerkiksi varastotilaa koskevan virheen kohdalla. Tyypillisesti virhekynnyksen ylittymistä arvioidaan vertaamalla virheen korjaamisesta aiheutuvia kuluja maksettuun kauppahintaan, jolloin virhekynnys pääsääntöisesti ylittyy, mikäli korjauskustannukset vastaavat 5-10 % kauppahinnasta. Arviointi on kuitenkin aina tapauskohtaista, eikä selkää rahallisesti mitattavissa olevaa virhekynnystä voida määritellä, sillä kaavamaiset laskelmat voivat tapauksesta riippuen johtaa toisiaan kohtuuttomaan tulokseen.

Ostajalla on oikeus yleensä odottaa, että esimerksi uudehkon kaupan kohteen käytön kannalta keskeiset perusjärjestelmät, kuten lvi- ja lämmitysjärjestelmät ovat toimivia. Mikäli tämän tyyppisissä rakenneosissa ilmenee vikoja, joilla on vaikutusta kaupan kohteen tarkoitettuun käyttöön tai vähintäänkin asumismukavuuteen, voidaan virhekynnyksen katsoa herkemmin ylittyvän silloinkin, kun virheen korjaamisesta aiheutuvat kustannukset ovat hyvinkin pienet suhteessa maksettuun kauppahintaan. Oikeuskäytännössä on myös linjattu, että suhteellisesti vähäisistäkin korjauskustannuksista huolimatta virhekynnys voi ylittyä, mikäli asumistarkoitukseen myyty kaupan kohde ei salaisesta virheestä johtuen sellaisenaan sovellu normaaliin käyttötarkoitukseensa ilman välittömiä korjaustoimenpiteitä. Tällainen tilanne ovi toisinaan olla käsillä esimerkiksi silloin, kun asunnon tai talon rakenteista paljastuu asumisterveyttä haittaava ja siten välitöntä korjausta edellyttävä kosteus- tai mikrobivaurio.

Käy tykkäämässä Facebook-sivustamme ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellista asioista. Sivuillemme pääset suoraan tästä linkistä

-> https://www.facebook.com/herkulex.fi

Joni Oksanen
OTM, Varatuomari
Puhelin: 0400 548 001
joni.oksanen (at) laaka.fi
Asianajotoimisto Jussi Laaka Oy

Muita sinua mahdollisesti kiinnostavia artikkeleita
Ostajan selonottovelvollisuus asunto- ja kiinteistökaupassa
Ostajan ja myyjän velvollisuudet kiinteistökaupassa
Selonottovelvollisuus
Ostajan velvollisuudet kiinteistön virhetilanteissa
Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus kiinteistön kaupassa
Ostajan ja myyjän velvollisuudet kiinteistökaupassa
Välitysliikkeen vastuu ja korvauksen vaatiminen
Vastuunrajoituslausekkeet kiinteistön kaupassa
Kiinteistön kauppa ja kolmannen osapuolen oikeudet
Kiinteistön kauppa on määrämuotoinen oikeustoimi
Kiinteistökaupan salainen laatuvirhe
Ole tarkkana ostaessasi 1970-luvun omakotitaloa tai rivitalohuoneistoa
Rakennuksen kosteusvaurio on ikävä yllätys