Soita meille 0600 02110 (ark. 9–16, 2.00 €/min + pvm/mpm sis. alv 24 %)

Ohjeita ostajalle tilanteeseen, jossa kiinteistökaupan jälkeen kiinteistöstä löytyy virhe

Herkulex.fi /

Reklamoi oikeassa ajassa

Kiinteistökaupan jälkeen kun ostaja alkaa tehdä kohteessa remonttia saattaa tässä yhteydessä asuinrakennuksen rakenteista löytyä kosteusvaurio. Mikäli ostaja haluaa vedota virheeseen ja vaatia myyjältä hyvitystä, on ostajan reklamoitava eli ilmoitettava virheestä myyjälle.

Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita.

Maakaaren 2 luvun 25 §:n 2 momentin mukaan jollei ostaja ilmoita laatuvirheestä taikka 23 §:n 1 momentissa tai 24 §:ssä tarkoitetusta sopimusrikkomuksesta myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota siihen.

Maakaaren 2 luvun 25 §:n 3 momentin mukaan myyjä ei vapaudu vastuusta 1 tai 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Edellä mainitun lainkohdan mukaan jotta ostaja voi vedota virheeseen, on hänen ilmoitettava eli reklamoitava virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi se pitänyt havaita. Ostaja voi vedota vain sellaiseen virheeseen, jota hän ei ole voinut tavanomaisessa kiinteistön ennakkotarkastuksessa havaita.

Reklamaatio on hyvä tehtävä kirjallisesti ja todisteellisesti, vaikkei reklamaation muodolle laissa olekaan asetettu tiettyä määrämuotoa. Ostajan tulee siten voida näyttää, että reklamaatio on lähetetty tarkoituksenmukaisella tavalla ja todisteellisesti.

Reklamaatiossaan ostajan tulee ilmoittaa, mistä virheestä on kyse, miten se ilmenee. Lisäksi ostajan on esitettävä, mitä hän vaatii myyjältä virheen perusteella eli vaatiiko hän kaupan purkua, hinnanalennusta ja/tai vahingonkorvausta. Tässä vaiheessa ostajan ei vielä tarvitse esittää yksilöityä euromääräistä vaatimustaan, vaan sen voi ilmoittaa sitten kun se on tiedossa, koska ne selviävät yleensä vasta siinä vaiheessa kun vaurion laajuus on selvitetty, vaurion korjaamiseksi on laadittu korjaustapaselostus- ja kustannusarvio.

Virheestä ilmoittamisen kohtuullinen aika on yleensä muutama kuukausi siitä kun virhe on havaittu tai kun se olisi pitänyt havaita ja ostaja on käsittänyt virheen merkityksen. Kohtuulliseen reklamaatioaikaan vaikuttaa muun muassa virheen laatu ja laajuus eli jos virheen laajuuden, korjaustavan, korjauskustannusten selvittäminen vie aikaa, kohtuullinen reklamaatioaika on yleensä pidempi kuin sellaisissa tapauksissa, joissa virheen selvittäminen ei tarvitse esim. asiantuntijan apua. Joka tapauksessa kohtuullinen aika on yleensä muutaman kuukauden eli noin 3-4 kuukautta siitä, kun ostaja havaitsi virheen tai hänen olisi se pitänyt havaita. Kohtuullisen reklamaatioajan arviointi kiinteistökaupassa on kuitenkin aina tapauskohtaista.

Maakaaren 2 luvun 25 §:n 2 momentin mukaan myyjän vastuu kiinteistön kaupassa on pääsääntöisesti viisi vuotta siitä kun kiinteistön hallinta luovutettiin ostajalle. Esimerkiksi mikäli ostaja havaitsee kiinteistössä virheen vasta kuuden vuoden kuluttua kiinteistön hallinnan luovutuksesta, ei ostaja yleensä enää voi kohdistaa myyjään vaatimuksia.

Edellä mainitusta viiden vuoden vastuuajasta on kuitenkin kaksi poikkeusta. Nimittäin, mikäli myyjä on elinkeinoharjoittaja, joka ammattimaisesti myy tai rakentaa kiinteistöjä, viiden vuoden määräaikaa ei sovelleta. Tällöin takaraja vaatimuksille on kymmenen vuotta kiinteistön kaupasta. Tässä tulee kuitenkin huomioida, että tässäkin tapauksessa virheestä on kuitenkin ilmoitettava myyjälle edellä mainituilla perusteilla kohtuullisessa ajassa siitä kun virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita.

Myyjän viiden vuoden vastuuaikaa ja kohtuullisen ajan vaatimusta ei sovelleta myöskään tilanteissa, joissa myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti (Maakaari 2 luku 25 § 3 momentti). Ostajan on kuitenkin syytä ottaa huomioon se, että todistustaakka siitä, että myyjän on toiminut kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti, on siihen vetoavalla ostajalla. Tällaista myyjän menettelyä on yleensä vaikeaa näyttää toteen, joten ostajan on syytä reklamoida myyjää kohtuullisessa ajassa siitä kun virhe havaittiin ja kyseisen viiden vuoden takarajan sisällä, jottei ostaja menetä oikeuksiaan. Hallituksen esityksen (HE 120/1994) mukaan myyjän menettelyn katsotaan olevan MK 2 luvun 25 §:n 3 momentissa tarkoitetulla tavalla kunnianvastaista ja arvotonta esimerkiksi silloin, kun hän on salannut ostajalta tiedossaan olevan vian. Oikeuskirjallisuudessa on virheen salaamisen ohella pidetty kunnianvastaisena ja arvottomana menettelynä sitä, että myyjä on teettänyt muutostöitä ilman tarvittavaa ammattitaitoa (Ämmälä, Tuula: Virhe – erityisesti kuluttajankaupassa ja asuntokaupassa, Helsinki 2002, s.123), ja jos on tietoisesti käyttänyt huonoja rakennusmateriaaleja (Palo, Marianne – Linnainmaa, Leena – Alppi-Takkinen Kirsi: Asuntokauppalain kommentaari ja ratkaisukäytäntö, Helsinki 2006, s.516).

Reklamaatioaikaa koskevilla säännöksillä on tarkoitus suojata myyjää ja niillä on tarkoitus selvittää virhetilanteet nopeasti ja sillä on tarkoitus myös turvata todistelua. Jos ostaja voisi odottaa vaatimustensa esittämisen kanssa kauan, ei myyjä välttämättä voisi enää esittää vastatodistelua. Jos ostaja haluaa vedota virheeseen ja vaatia sen perusteella myyjältä hyvitystä, ei ostaja voi viivytellä reklamaation tekemisessä. Viiden vuoden takaraja suojaa kiinteistön myyjää yllättäviltä ja usean vuoden kuluttua esitettäviltä vaatimuksilta. Perusteltua on, että vastuu jossain vaiheessa siirtyy lopullisesti myyjältä ostajalle.

Ostajan on hyvä myös varata myyjälle tilaisuus tarkastaa virhe ennen kuin ostaja alkaa korjata virhettä. Mikäli ostaja korjaa virheen ilman, että myyjälle on annettu tilaisuus tarkastaa virhe, saattaa ostaja menettää oikeuden vedota virheeseen.  Korkeimman oikeuden KKO 2008:8 tapauksessa ostaja oli purkanut kiinteistöllä olleen rakennuksen ja oli vasta sen jälkeen tehnyt myyjälle reklamaation rakennuksessa havaituista virheistä. Korkein oikeus katsoi, että ostajan olisi pitänyt ilmoittaa myyjälle väitetyistä virheistä kohtuullisessa ajassa niiden havaitsemisesta ja joka tapauksessa ennen kuin rakenteet oli purettu kokonaan.  Korkein oikeus on todennut ratkaisunsa perusteluissa mm. seuraavaa: ”Reklamaatiovelvollisuuden oikea täyttäminen on tärkeätä myyjän oikeussuojan kannalta. Myyjälle tulee varata tilaisuus perehtyä väitettyihin virheisiin, jotta hän voi osallistua asian selvittelyyn, ottaa kantaa ostajan vaatimuksiin, mahdollisesti korjata virheen tai tehdä sovintotarjouksen. Näiden tavoitteiden saavuttaminen edellyttää, ettei ostaja ennen reklamaatiota muuta kaupan kohdetta tavalla, joka vaarantaa myyjän mahdollisuudet muodostaa käsitys väitetystä virheestä ja vaadituista seuraamuksista. ”

Ota avuksi rakennusalan asiantuntija ja kiinteistö- ja asuntokauppariita-asioihin perehtynyt juristi ja selvitä mahdollisen oikeusturvavakuutuksen olemassaolo/sisältö

Ostajan kannattaa myös selvityttää mahdollisen oikeusturvavakuutuksen sisältö. Jos oikeusturvavakuutusta ei ole, ostajan kannattaa selvittää, onko hänellä mahdollista saada julkista oikeusapua. Oikeusturvavakuutuksesta voi saada asiamiehen käytöstä aiheutuneita kustannuksia korvattavaksi vakuutusehtojen mukaisesti.  Pääsääntöisesti vakuutusyhtiö kuitenkin korvaa asiamiehenkäytöstä aiheutuneita kuluja vasta siitä lähtien kun asia on riitautunut. Vakuutuksesta voi olla mahdollista saada korvausta myös vaurion selvittämiseen liittyvistä asiantuntijakuluista (mm. rakennusalan ammattialaisen lausunnoista ja tutkimuskuluista). Vakuutusten kattavuus kuitenkin vaihtelee, joten vakuutuksen kattavuus on aina syytä selvityttää etukäteen vakuutusyhtiöstä.

Ostaja voi kääntyä lakimiehen tai asianajajan puoleen, mikäli hän haluaa selvityttää, onko hänellä mahdollisuus vedota virheeseen ja vaatia myyjältä kaupan purkua, hinnanalennusta ja/tai vahingonkorvausta eli jo ennen kuin ostaja on tehnyt asiasta reklamaation myyjälle. Ostajan kannattaa valita sellainen juristi, jolla on kokemusta asunto- ja kiinteistökauppariita-asioista. Mikäli ostaja on itse reklamoinut myyjää ja asia on jo riitautunut, niin viimeistään tässä vaiheessa ostajan olisi hyvä kääntyä asiantuntijan puoleen selvittääkseen, onko kyse myyjän vastuulle kuuluvasta virheestä ja onko ostajalla mahdollisuuksia siten saada myyjältä hinnanalennusta tai vaatia kaupan purkua ja miten asiassa voisi edetä.

Mikäli rakennuksessa havaittu vaurio on paikallinen, ja jos vaurio on korjattavissa pienin kustannuksin ja vaurion syy on helposti todettavissa, yleensä vaurion selvittämiseen ei tarvita tarkempia tutkimuksia tai selvittelytoimenpiteitä. Mikäli kuitenkin havaitaan, että vaurio on laaja, ja jos on oletettavaa, että vauriosta aiheutuu rakennuksen asukkaille terveyshaittaa, ostaja tarvitsee yleensä vaurion laajuuden, syiden, korjaustavan, korjauskustannusten arvioimiseksi apua rakennusalan ammattilaiselta muun muassa insinööritoimistot ja tavarantarkastajat. Tavarantarkastajat ovat puolueettomia asiantuntijoita, jotka suorittavat palvelun tai tavaran teknisen tarkastuksen tavarantarkastusta koskevaa ohjesääntöä noudattaen.

Vaikeimpia selvitettäviä tapauksia ovat yleensä ne, joissa ostajat saavat rakennuksessa asuessaan erilaisia hengitys- silmä- yms. oireita. Tällaisissa tapauksissa tulee selvittää johtuvatko oireet talossa olevista vaurioista. Yleensä tällöin joudutaan suorittamaan rakenteiden avauksia sekä rakenteista otetaan materiaalinäytteitä yms. sekä tehdäään muita mahdollisia tutkimuksia mahdollisten vaurioiden löytämiseksi ja selvittämiseksi. Vaurioiden selvittäminen voi olla monesti hankalaa, aikaa vievää ja myös kallista. Lisäksi oman ongelmansa aiheuttaa se, että oireilun vuoksi rakennuksessa ei voi yleensä asua, jolloin ostaja joutuu muuttamaan rakennuksesta ja hankkimaan sijaisasunnon. Ostajan kannattaa tällöin ottaa yhteyttä myös terveystarkastajaan selvittääkseen asunnon kuntoa ja mahdoillista terveyshaittaa.

Pyri sovintoon

Kiinteistökauppaa koskevassa riita-asiassa ostajan ja myyjän kannattaa aina pyrkiä sovintoon. Sovinto joudutaan yleensä tekemään kuitenkin ns. kirkko keskelle kylää periaatteella, mikä yleensä tarkoittaa sitä, että kumpikaan osapuoli myyjä eikä ostaja ole täysin tyytyväinen tehtyyn sovintoon eli molemmat osapuolet joutuvat joustamaan. Mikäli sovintoon ei päästä, on ainoa keinoratkaista asia viemällä se joko käräjäoikeuteen tai kuluttajariitalautakuntaan.

Ostajan tulee myös ottaa huomioon myyjän mahdollisesti tekemän sovintotarjouksen merkitys oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuuteen. Nimittäin korkeimman oikeuden ennakkopäätöksessä KKO 2008:52 myyjät olivat tehneet ostajalle sovintotarjouksen, jota ostaja ei ollut hyväksynyt. Tapauksessa ostajalle tuomittiin vähemmän korvausta kuin myyjät olivat tarjonneet sovintoratkaisuna. Ostajat joutuivat korvaamaan myyjien oikeudenkäyntikulut.

Mikäli asiasta lähdetään riitelemään oikeuteen, riski oikeudenkäyntikuluista on suuri. Jutun hävinnyt osapuoli joutuu pääsääntöisesti korvaamaan myös vastapuolelle aiheutuneet oikeudenkäyntikulut.  Käräjäoikeusvaiheessa molempien osapuolten oikeudenkäyntikulut ovat jo yleensä useita tuhansia euroja. Kustannukset kasvat edelleen, jos riitaa jatketaan edelleen hovioikeudessa ja kustannukset ovat tässä vaihessa jopa useita kymmeniä tuhansia euroja.

Mikäli ostaja ja myyjä eivät pääse asiasta sovintoon, on asia mahdollista viedä myös Kuluttajariitalautakunnan käsiteltäväksi. Kuluttajariitalautakunnassa käsittely poikkeaa käräjäoikeuden käsittelystä muun muuassa siinä, että lautakunta ei kuule todistajia. Lautakunta voi kuitenkin ottaa käsitelyssä huomioon asianosaisten ja todistajien kirjalliset lausunnot. Lisäksi Kuluttajariitalautakunta antaa vain ratkaisusuosituksia eli ne eivät ole oikeudellisesti velvoittavia eli ne eivät ole täytäntöönpanokelpoisia. Tämä tarkoittaa sitä, että mikäli toinen osapuoli ei halua noudattaa Kuluttajariitalautakunnan antamaa päätöstä, ei häntä voida siihen velvoittaa.  Vastapuolen ainoaksi keinoksi jää asian vieminen tuomioistuimeen.

Käy tykkäämässä Facebook-sivustamme ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellista asioista. Sivuillemme pääset suoraan tästä linkistä -> https://www.facebook.com/herkulex.fi

Jussi Laaka
Asianajaja, Varatuomari
Puhelin: 0400 410 720
jussi.laaka@laaka.fi
http://laaka.fi
Asianajotoimisto Jussi Laaka Oy

Asianajotoimisto Jussi Laaka Oy

Muita sinua mahdollisesti kiinnostavia artikkeleita
Milloin kiinteistössä havaittu kosteus- tai homevaurio on maakaaressa tarkoitettu merkittävä piilevä virhe
Kiinteistön vallintavirhe sekä oikeudellinen virhe
Kiinteistökaupan salaisen laatuvirheen seuraamukset
Virhesääntely
Kiinteistökaupan salainen laatuvirhe
Vastuunrajoituslausekkeet kiinteistön kaupassa
Ostajan ja myyjän velvollisuudet kiinteistökaupassa
Rakennuksen kosteusvaurio on ikävä yllätys

Jaa tämä artikkeli sosiaalisessa mediassa