fbpx
Soita meille 0600 02110 (ark. 9–16, 2.00 €/min + pvm/mpm sis. alv 24 %)

Kiinteistönkaupan purkaminen tilanteessa, jossa kaupan kohteen arvo on alentunut

Herkulex.fi /

Kiinteistön arvo voi alentua monesta syystä kaupan teon jälkeen. Omistaja on voinut esimerkiksi viedä rakennuksen pois, hän on voinut antaa kaupan kohteen pantiksi tai rakennuksen arvo on voinut alentua sille aiheutuneiden vaurioiden vuoksi. Tässä artikkelissa käydään läpi asiaa sääntelevää lainsäädäntöä maakaaren mukaan.

Asiaa on säännelty maakaaren 2 luvun 34 §:n 2 momentissa, jonka mukaan ostaja, joka on perustanut kiinteistöön kohdistuvan erityisen oikeuden taikka jonka toimenpiteen tai laiminlyönnin vuoksi kiinteistön arvo on alentunut, saa purkaa kaupan vain, jos hän maksaa arvon alentumista vastaavan korvauksen myyjälle. Jos kiinteistöä rasittaa ostajan perustama panttioikeus, ostaja saa purkaa kaupan vain maksettuaan myyjälle sen, mikä voidaan panttioikeuden nojalla periä kiinteistöstä.

Tutkijoiden esittämien mielipiteiden mukaan säännös ilmentää purkamisessa noudatettavaa periaatetta. Periaatteen mukaan kaupan purku tilanteessa, kaupan osapuolten on palautettava suoritukset sen arvoisina kun ne kaupan kohdetta luovutettaessa olivat. Toisaalta tutkijat ovat esittäneet, että myyjällä voi olla oikeus saada vahingonkorvausta arvon alentumisen perusteella, kun kaupan purkaminen perustuu ostajan sopimusrikkomukseen. HE 120/1994 mukaan tilanteessa, jossa ostaja on perustanut kiinteistöä rasittavan panttioikeuden, voidaan kauppa purkaa vain mikäli panttikirjat palautetaan myyjälle. Toisaalta purkaminen on mahdollista mikäli ostaja maksaa myyjälle kaupan purkautuessa koko panttisaatavan määrän.

Kaupan kohteen hinnan lasku markkinoiden arvon laskun seurauksena ei kuitenkaan muodosta ostajalle korvausvelvollisuutta. Toisaalta ostajan tuottamus ei ole korvausvelvollisuuden edellytyksenä. Odottamattomasta luonnontapahtumasta johtuva arvon alentuminen ei estä ostajan purkuoikeutta. Ostaja vastaa vahingosta, joka kaupan tekemisen jälkeen aiheutuu kiinteistölle tulipalon, myrskyn, vahingonteon tai muun myyjästä riippumattoman syyn vuoksi, vaikka kiinteistö on jäänyt myyjän hallintaan tai vaikka omistusoikeuden pysyminen tai siirtyminen on kauppakirjassa sovittu ehdolliseksi (MK 2:16).

Korvauksen suuruus

Tutkijoiden esittämien mielipiteiden mukaan ostajan tulee korvata kaupan kohteen kaupantekohetken ja purkuhetken välisten arvojen erotus. Kuten edellä on todettu ostajan ei tarvitse kuitenkaan korvata kaupan kohteen hinnan laskua, joka johtuu markkinoiden arvon laskusta.

Ostajan purkuoikeuden rajoituksena kaupan kohteen arvon alentuminen

Maakaaren lain esitöiden mukaan arvon alentuminen, joka on johtunut tapaturmaisesta vahingosta tai tavanomaisesta käytöstä ei estä ostajan purkuoikeuden käyttämistä. Maakaaressa kuitenkin säädetään, että ostaja saa purkaa kaupan vain, jos hän maksaa arvon alentumista vastaavan korvauksen myyjälle (MK 2:34.2). Lainkohdassa säädetään siten ostajan purkuoikeuden rajoituksesta. Lisäksi lainkohdassa säädetään, että ostajan purkuoikeuden edellytyksenä on arvon alentumaa vastaavan korvauksen maksamista.

Edellytykset kaupan kohteen arvon alentumisen korvaamiselle ja kaupan kohteen arvoa lisänneet tekijät

Tutkijoiden esittämien mielipiteiden mukaan kaupan kohteen arvon alentumisen suuruudelle ei ole asetettu edellytyksiä. Toisaalta on tärkeää huomata, että jos ostaja on saanut kiinteistöstä merkittävää tuottoa tai hyötyä, hänen on maksettava siitä korvaus myyjälle. Myyjän on suoritettava ostajalle kohtuullinen korvaus kiinteistön hoidosta aiheutuneista tarpeellisista kustannuksista sekä sellaisista hyödyllisistä kustannuksista, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa (MK 2:33.2). Tutkijat ovat esittäneet, että ostaja voi välttyä kaupan kohteen arvon alentumisen korvaamiselta, mikäli jostain muusta ostajan toimenpiteestä kaupan kohteen arvo on noussut vastaavan määrän.

Seuraa meitä somessa, niin pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellista asioista. 

Seuraa meitä Facebookissa tästä!
Seuraa meitä LinkedInissä tästä!

Tarvitsetko apua?

Lue lisää aiheesta: