Soita meille 0600 02110 (ark. 9–16, 2.00 €/min + pvm/mpm sis. alv 24 %)

Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus kiinteistönvälittäjän välittämissä kaupoissa

Herkulex.fi /

(Alkuperäistä artikkelia muokattu 21.8.2019)

Ostajalla on oikeus luottaa, että kiinteistönvälittäjä huolehtii kauppaan liittyvistä lähes kaikesta selonotosta ja tiedonannosta, koska kiinteistövälittäjällä on laaja tiedonantovelvollisuus. Kiinteistövälittäjä antaa kaikki tiedot, joiden kiinteistövälittäjä tietää tai pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen, toimeksiantajansa vastapuolelle, joka on yleensä ostaja.  Lisäksi ostajalla on oikeus luottaa tietoihin, jotka hän saa kiinteistönvälittäjältä. Kiinteistönvälityksen vaikutus ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen on keskeinen kysymys kiinteistön kaupan ja virhesääntelyn kannalta kiinteistövälittäjän välittämissä kaupoissa. Asunto-osakkeen kaupassa lähtökohtana on asuntokauppalain (myöhemmin AsKL) 6 luvun 27 §:n mukainen sääntely ja kiinteistön kaupoissa taas lähtökohtana on maakaaren (myöhemmin MK) 2 luvun 20 §:n mukainen sääntely.

MK:n mukaiseen ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen ei viitata laissa kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä (myöhemmin KiintVälL). KiintVälL:n esitöiden (HE 58/2000) mukaan on riittävää, että välitysliike ilmoittaa toimeksiantajan vastapuolelle, mikäli välityskohteeseen liittyy monimutkaisia oikeudellisia kysymyksiä tai erityistietoja vaativia rakennusteknisiä ongelmia, jolloin vastapuoli voi itse hankkia riittävän selvityksen asiantuntijan avustuksella. Vastapuolella tarkoitetaan tässä yhteydessä ostajaa. Seikoista, joilla on erityistä merkitystä ostajalle ja joiden erityisestä merkityksestä välitysliikkeen ei voida olettaa tietävän, on toimeksiantajan vastapuolen itse kysyttävä välitysliikkeeltä. Esimerkiksi, jos vastapuoli edellyttää välityskohteelta tiettyjä tavanomaisesta poikkeavia ominaisuuksia, on hänellä tällainen ennakkotarkastusvelvollisuus. 

Mitä kiinteistönvälittäjän on kaupan kohteesta kerrottava?

Ostaja voi luottaa saavansa kaiken kaupan kannalta tarpeellisen tiedon välittäjältä. Tätä lähtökohtaa tukee se, että välitysliikkeellä on vastuu huolehtia siitä, että riittävät tiedot ovat ostajan käytettävissä ostopäätöksen tekemiseksi. Kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen, on välitysliikkeen annettava toimeksiantajan vastapuolelle. Ostajalla on oikeus luottaa, että välittäjä antaa hänelle olennaista tietoa riittävästi. Mikäli kertomatta jäänyt seikka on sellainen, jonka välittäjä on voinut luottaa, että ostaja itse sen havaitsee, voi välittäjä välttää vastuun tiedon antamisen laiminlyönnistä. 

Tuleeko ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta arvioida eri tavalla kiinteistönvälittäjän välittämissä kaupoissa?

Hallituksen esityksen (HE 179/1987) mukaan ostajalle, joka on kuluttajan asemassa, ei voida asettaa kovin laajaa ennakkotarkastusvelvollisuutta. Oikeuskirjallisuudessa on myös esitetty eriäviä mielipiteitä ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden voimassaolosta kaupoissa, joissa on mukana kiinteistönvälittäjä. Koska viimeisin oikeuskäytäntö on alkanut osin aiempaa painokkaammin korostamaan ostajan velvollisuuksia ei voida mielestäni kuitenkaan ajatella, että ostajalla ei olisi lainkaan ennakkotarkastusvelvollisuutta kiinteistönvälittäjän välittämissä kaupoissa. Nykyinen oikeustila ei anna selkeää vastausta siihen, missä määrin ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus mahdollisesti poikkeaa välittäjän välittämistä kaupoista tilanteeseen, että välittäjää ei olisi käytetty. Arvioinnin voidaan katsoa olevan tapauskohtaista. Arviointiin vaikuttaa yhtäältä se, mitä maallikon voidaan yleensä edellyttää havaitsevan ilman nimenomaista mainintaakin. Toisaalta esimerkiksi kuntotarkastuksessa havaitut viitteet vaurioista voivat synnyttää ostajalle erityisen selonottovelvollisuuden riippumatta siitä onko kaupassa käytetty välittäjää vai ei. Käy lukemassa lisää ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudesta artikkelista ostajan selonottovelvollisuus asunto- ja kiinteistökaupassa. Käy lukemassa myös uusin korkeimman oikeuden ratkaisu erityisestä ennakkotarkastusvelvollisuudesta artikkelista KKO:2019:16, ostajan erityinen selonottovelvollisuus.

Välitysliikkeen havaitsema epäselvyys ja korvausvastuu

Välittäjän havaitsemat epäselvyydet kohdistuvat usein asiakirjoista havaittaviin seikkoihin, kuten epäselvyyteen asunnon pinta-alasta tai asuntoyhteisen taloudelliseen tilaan. Mikäli epävarma tieto ei ole selvitettävissä ilman kohtuutonta vaivaa esimerkiksi kysymällä toimeksiantajalta tai isännöitsijältä tai mikäli toimeksiantaja ei pyydettyä lisäselvitystä hanki, on välittäjä ilmoitusvelvollinen ostajalle, että tietoa ei ole voitu tarkistaa. Kiinteistövälitysliikkeen korvausvastuun sulkeutumisesta pois sen perusteella, että ostajan olisi pitänyt ottaa itse selvää seikasta, josta kiinteistövälittäjä ei tietoa antanut, ei korkein oikeus ole antanut yhtään julkaistua ratkaisua. Välitystoiminnan virheellisyydestä tehtävä ilmoitus kiinteistönvälitysliikkeen toiminnan lainmukaisuutta valvovalle aluehallintovirastolle on ilmoituksen tekijälle maksuton. Kynnys ilmoituksen tekemiselle on alhaisempi kuin asian vieminen yleiseen tuomioistuimeen.

Mitä välittäjän olisi hyvä huomioida?

Kiinteistönvälittäjän tulee kertoa kaupan osapuolille epäilyttävien seikkojen ilmettyä, että millaisista puutteista kaupan kohteessa nämä saattavat kertoa, vaikka kiinteistönvälittäjä ei pystyisikään selvittämään kaupan kohteen fyysistä kuntoa kaupan osapuolia paremmin. Kiinteistönvälittäjän tulisi kiinnittää osapuolten huomiota erityisesti mainittuihin seikkoihin, jos kaupan osapuolet tuntuvat jättävän selkeitä riskejä huomiotta. Osapuolten edut huomioon ottava ja ammattitaitoinen välittäjä pyrkii saamaan aikaan kaupan, josta ei olisi tarvetta riidellä jälkeenpäin. Kiinteistönvälittäjän tulee olla perehtynyt alan lainsäädäntöön ja sen soveltamiskäytäntöön. Oikeuskäytännössä on ollut esillä muun muassa kosteus- ja kuntotarkastushavaintojen vaikutus ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen, josta tietoisuus kuuluu välittäjän asiantuntemukseen. Kiinteistönvälittäjän tulisi varoittaa kaupan osapuolia siitä, millaisiin ongelmiin kuntotarkastushavaintojen huomiotta jättäminen voi johtaa.

Lähtökohtana ostajan huolellinen ja aktiivinen toiminta

Ostajan on ryhdyttävä tarkempiin tutkimuksiin eli suoritettava erityinen ennakkotarkastus niistä epäilyttävistä seikoista, joita asiantuntijat ovat esittäneet. Ostaja toimii juuri päinvastoin kuin lainsäädännössä kaupan osapuolilta edellytetään, mikäli ostaja jättää kiinteistönvälittäjään kohdistuvan luottamuksen vuoksi täyttämättä oman ennakkotarkastusvelvollisuutensa. Ostajan on itse toimittava huolellisesti ja aktiivisesti ja siten mahdollistettava MK:n mukainen suoja laatuvirhetilanteissa, koska kiinteistönvälittäjä ei ole välttämättä tietoinen niistä erityisistä ominaisuuksista, jotka ovat ostajalle tärkeitä eikä hän ole kiinteistön rakennustekninen asiantuntija.

Antti Ryhänen

ON, Legal Trainee

Puhelin: 050 408 5523

antti.ryhanen (at) laaka.fi

Asianajotoimisto Jussi Laaka Oy

Muita sinua mahdollisesti kiinnostavia artikkeleita
Ostajan selonottovelvollisuus asunto- ja kiinteistökaupassa
Ostajan ja myyjän velvollisuudet kiinteistökaupassa
Selonottovelvollisuus
Ostajan velvollisuudet kiinteistön virhetilanteissa
Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus kiinteistön kaupassa
Ostajan ja myyjän velvollisuudet kiinteistökaupassa
Välitysliikkeen vastuu ja korvauksen vaatiminen
Vastuunrajoituslausekkeet kiinteistön kaupassa
Kiinteistön kauppa ja kolmannen osapuolen oikeudet
Kiinteistön kauppa on määrämuotoinen oikeustoimi
Kiinteistökaupan salainen laatuvirhe
Ole tarkkana ostaessasi 1970-luvun omakotitaloa tai rivitalohuoneistoa
Rakennuksen kosteusvaurio on ikävä yllätys