Remontti suunnitelmissa? Lue 11 vinkkiä, mitä tulee ottaa huomioon.
Omistusasujalle tulee lähes väistämättä jossakin vaiheessa eteen remonttitarpeita, ja kun oma aika taikka taidot eivät riitä, on turvauduttava ammattilaiseen. Remonttia suunniteltaessa tulee kiinnittää huomiota moniin seikkoihin, ja huolellisuus urakoitsijaa valittaessa ja urakasta sovittaessa voi säästää tilaajan monilta ikävyyksiltä. Tilaajan kannattaa kiinnittää huomiota ainakin seuraaviin asioihin.
1. Urakoitsijan valinta – selvitä taustat ja varmista pätevyys
Urakoitsijan taustoista kannattaa aina ottaa selvää etukäteen ennen sopimuksen tekemistä. Tilaajan kannalta on tärkeää varmistaa, ettei urakoitsija ole taloudellisissa vaikeuksissa ja että urakoitsijalla on myös tehtävään tarvittava osaaminen.
Yritys- ja yhteisötietojärjestelemän kautta pääsee tarkastamaan esim. onko yrityksellä verovelkaa eli maksamattomia veroja. Mikäli yrityksellä on paljon maksamattomia veroja tai muita maksuja, on tämä vakava varoitusmerkki ja vaarana voi olla urakoitsijan konkurssi. Urakoitsijan taloustietoja saa tilattua myös luottotietoja ylläpitäviltä yrityksiltä.
Ennen urakoitsijan valintaa kannattaa myös tarkastaa, onko urakoitsija rekisteröity arvonlisäverovelvolliseksi ja ennakkoperintärekisterissä. Tämä on edellytys sille, että tilaaja voi hakea urakkatyön kustannuksista kotitalousvähennystä. Nämä selviävät ytj-fi:stä.
Mikäli olet tilaamassa kylpyhuoneremonttia, on suositeltavaa tarkistaa, että urakoitsijalla on voimassa oleva VTT:n myöntämä vesieristyssertifikaatti. Sertifikaatti kertoo tarvittavasta osaamisesta ja taidosta märkätilojen remontoimiseen, ja on henkilökohtainen – ei siis yrityskohtainen. Sertifikaattien haltijoista pidetään rekisteriä, johon pääset tästä.
Jos remonttiin kuuluu sähkötöitä, kannattaa varmistua myös siitä, että sähkötöiden tekijällä on sähköurakointioikeudet. Tämän voi tarkastaa Tukesin ylläpitämästä rekisteristä: Julkinen rekisteri (Tukes) – Toiminnanharjoittajarekisteri
Urakoitsijalta voi lisäksi pyytää selvitystä myös aiemmista remonttikohteista, ja kokemuksia voi tiedustella myös mahdollisilta aiemmilta asiakkailta. Mikäli urakoitsija on aiemmin tehnyt onnistuneesti useita vastaavanlaisia remontteja, kertoo tämä osaltaan urakoitsijan osaamisesta ja luotettavuudesta.
2. Laadi urakkasopimus kirjallisesti ja huolellisesti
Etenkin pienemmissä remonteissa urakkasopimukseen ja sen sisältöön näkee toisinaan kiinnitetyn vain vähän, jos ylipäätään lainkaan huomiota. Sopimukseen ja sen tarkempaan sisältöön liittyvät kysymykset nousevat usein esille vasta jonkin mentyä jo käytännössä pieleen, mikä on omiaan aiheuttamaan ikäviä ja hankalia riitaisuuksia.
Hyvän ja onnistuneen remontin perusedellytyksenä on, että tilaajalla on selkeä käsitys siitä mitä remontilla tavoitellaan, ja että remontin pelisäännöistä sovitaan aina etukäteen huolellisesti laaditulla urakkasopimuksella.
Urakkasopimukselle ei ole olemassa varsinaisia muotovaatimuksia, joten urakasta voidaan periaatteessa sopia niin kirjallisesti kuin suullisestikin. Pelkän suullisen sopimuksen ja sen sisällön toteennäyttäminen jälkikäteen voi kuitenkin olla hyvin vaikeaa, usein suorastaan mahdotonta, mikäli osapuolet ovat asiasta erimielisiä. Jo tästä syystä urakasta kannattaa ehdottomasti sopia aina kirjallisesti. Huolellisesti laadittu kirjallinen urakkasopimus on kummankin osapuolen etu, sillä tällöin tilanne on kaikille selkeä, ja erimielisyydet vältettävissä.
Tilaajana on mahdollista ja usein suositeltavaakin vaatia, että sopimuksen teossa käytetään valmiita alalla yleisesti noudatettavia hyväksyttyjä sopimuspohjia ja sopimusehtoja. Rakennusalan töitä koskevat yleiset kuluttajasopimusehdot RYS-9 1998 (soveltuvat käytettäviksi urakoitsijan ja kuluttajatilaajan välillä tehtävissä rakennusurakkasopimuksissa, joiden arvonlisäverollinen urakkahinta on noin 10.000 euroa tai enemmän) tai REYS-8 1995-sopimusehdot (soveltuvat, jos urakan arvonlisäverollinen hinta on alle 10 000 euroa).
Nämä yleiset sopimusehdot ovat myös kuluttaja-asiamiehen tarkastamat ja hyväksymät, eli niissä on huomioitu myös kuluttajansuojalaki. Kuluttajansuojalain pakottavista säännöksistä ei kuluttajan ja elinkeinonharjoittajan välisissä sopimuksissa voida poiketa kuluttajan vahingoksi silloinkaan, kun urakkasopimuksessa ei sovita noudettavan yleisiä sopimusehtoja.
Olipa sitten kysymys isosta tai pienestä remontista, on urakan ehdoista aina suositeltavaa sopia huolellisesti ja mahdollisimman selkeästi. Asioista, joihin urakasta sovittaessa kannattaa erityisesti kiinnittää huomiota, voit lukea tarkemmin seuraavasta artikkelista Urakkasopimuksen tekeminen – Mitä kannattaa huomioida? – Herkulex.fi
3. Määrittele selkeästi urakan kohde ja sisältö
Ikävien yllätysten välttämiseksi tilaajan on luonnollisesti syytä aina käydä huolellisesti lävitse, että kaikki tarpeelliset työt sekä materiaalit sisältyvät sovittuun urakkahintaan. Sopimuksessa kanttaa määritellä huolellisesti se, mitä ja minkälaisia materiaaleja työssä käytetään, kuuluvatko nämä sovittuun hintaan, ja kuka vastaa materiaalien hankinnasta.
Usein urakkaa koskevat riidat koskevat juuri urakan lopputulosta, johon tilaaja on syystä tai toisesta tyytymätön. Tilaajalla on oikeus saada sovittua hintaa vastaan sovitun sisältöinen urakka. Mikäli urakoitsijan suoritus ei vastaa sovittua, voidaan sitä lähtökohtaisesti pitää virheellisenä. Tällöin tilaajalla on oikeus vaatia urakoitsijaa korjaamaan virheellinen urakkasuoritus. Mikäli tämä ei tule kysymykseen tai urakoitsija ei korjaa virhettä, tilaaja voi vaatia urakoitsijaa korvaamaan tilaajalle virheen oikaisemisesta aiheutuvat kustannukset ja muut aiheutuvat vahingot taikka hyvittämään mahdollisen arvonaleneman.
Urakkasopimuksesta tulisikin aina käydä mahdollisimman selkeästi ja yksiselitteisesti ilmi urakan kohde ja sisältö, jolloin suorituksen sopimuksen mukaisuutta koskevat riitaisuudet on mahdollista välttää. Hyvin laaditusta urakkasopimuksesta ja sen mahdollisista liitteistä voidaan helposti todeta, minkälainen on se työsuoritus taikka ne työsuoritukset, jotka urakoitsija on sitoutunut tekemään, jolloin myös mahdollinen poikkeaminen sovitusta on yksiselitteisesti todettavissa.
Urakoitsijan tulee lähtökohtaisesti aina suorittaa urakka huolellisesti ja hyvää rakennustapaa noudattaen, mutta hyvässä urakkasopimuksessa voidaan myös nimenomaisesti viitata erityisiin laatuvaatimuksiin, jotka sopimuksen mukaisen urakkasuorituksen tulee täyttää. Usein sopimuksissa viitataan rakennusalaa koskeviin yleisiin sopimusehtoihin, joissa on omat säännöksensä urakkasuorituksen sisällöstä, virheistä sekä menettelytavoista virhetilanteissa. Tällöin tilaajan on syytä perehtyä huolellisesti myös mahdollisiin
sopimuksessa viitattuihin ehtoihin ja tarvittaessa konsultoida jo sopimusta solmittaessa asiantuntijaa ehtojen ymmärtämiseksi.
Urakan suunnitteluvastuu on pääsääntöisesti tilaajalla. Mikäli tarkoituksena on, että urakoitsija suunnittelee urakan tai jonkin sen osan osana urakkasopimusta, tulee tästäkin sopia yksityiskohtaisesti urakkasopimuksen yhteydessä.
4. Sovi urakan hinnasta ja maksuaikataulusta
Myös urakan hinnasta tai vähintäänkin sen määräytymisen periaatteista tulisi aina sopia urakkasopimuksessa mahdollisimman selkeästi. Mikäli kyseessä ei ole kiinteähintainen urakka, tulee sopimuksesta käydä selkeällä tapaa ilmi ne perusteet, joiden mukaisesti tilaaja sitoutuu maksamaan urakasta. Turvallisinta on sopia urakalle kiinteä hinta, mutta myös tuntilaskutus on hyvin tavallista varsinkin pienemmistä töistä sovittaessa.
Tarkasta urakkahinnasta sopimisen sijaan urakoitsija voi ilmoittaa kuluttajalle myös kustannusarvion. Tällöin remontin lopullinen kustannus määräytyy töiden suorittamisesta aiheutuneiden todellisten kustannusten (esim. tuntilaskutus ja materiaalikustannukset) perusteella. Sitova hinta-arvio kuitenkin asettaa enimmäishinnan urakalle. Mikäli lopullinen kustannus jää hinta-arviota pienemmäksi, ei tilaajan tarvitse maksaa urakoitsijalle hinta-arvion ja todellisten kustannusten välistä erotusta. Tilaajalle maksettavaksi tuleva urakan lopullinen hinta ei ilman perusteltua syytä saa kuitenkaan ylittää hinta-arviota yli 15 prosentilla. Perusteltu syy voi olla esimerkiksi se, että urakka on vasta töiden alettua paljastunut alun perin arvioitua laajemmaksi, eikä tätä ole voitu todeta vielä arviota annettaessa. Mikäli urakoitsija antaa van suuntaa antavan hinta-arvion, ei tämä sido vastaavalla tapaa urakoitsijaa. Tällöinkin urakoitsijan tulee kuitenkin informoida tilaajaa välittömästi, jos työn edetessä huomataan hinnan nousevan huomattavasti ennakkoon arvioidusta.
Mikäli urakan hinnasta ei ole sovittu, on urakoitsijalla lähtökohtaisesti oikeus esittää työstä urakoitsijan omiin laskelmiin perustuva laskunsa. Tämä lasku tulee tilaajan tällöin myös maksaa, edellyttäen että laskun perusteena olevat työt ja kustannukset on riittävällä tapaa eritelty eikä lasku ole suorastaan kohtuuton. Ilman hinnasta etukäteen tehtyä sopimusta tilaajan mahdollisuudet laskun kiistämiseen ovat siis varsin rajalliset. Tällaista tilannetta tilaajan on aina syytä pyrkiä välttämään!
Hyvästä sopimuksesta käy yksiselitteisesti ilmi paitsi urakan hinta, myös sen maksuaikataulua koskevat ehdot. Maksuaikataulu tarkoittaa sitä, kuinka monessa osassa ja milloin urakka maksetaan. Tilaajan kannalta maksuaikataulu on yleensä turvallisinta sopia ennemminkin takapainottoiseksi kuin etupainotteiseksi. Lähtökohtana on tällöin, että tietty maksu suoritetaan vasta, kun sitä koskeva työvaihe on hyväksytysti tehty. Näin tilaaja pystyy varmistumaan siitä, että työt tulevat tehdyksi.
Kuluttajalla on usein mahdollisuus myös kotitalousvähennykseen. Tämän vuoksi tilaajalle voi olla tärkeää varmistua siitä, että urakoitsija on merkitty ennakkoperintärekisteriin ja sopia selkeästi siitä, mikä on mahdolliseen kotitalousvähennykseen oikeuttavan työn osuus sovitusta urakkahinnasta.
5. Lisätöiden pelisäännöt kannattaa sopia etukäteen
Lisätyöt tarkoittavat alun perin sovittuun urakkaan ja urakkahintaan sisältymättömiä töitä, joiden suorittamisesta sovitaan urakan aikana. Urakoitsijalla on lähtökohtaisesti oikeus laskuttaa tällaisista urakkaan sisältymättömistä töistä tilaajaa erikseen, eli kustannukset tulevat alkuperäisen urakkahinnan
päälle. Urakoitsijan tulee kuitenkin voida osoittaa, että tilaaja on suostunut tällaisten lisätöiden tekemiseen ja, että työt eivät ole kuuluneet sovittuun alkuperäiseen urakkaan.
Mahdollisista lisätöistä ja näiden hinnasta on suositeltavaa sopia etukäteen. Mikäli hinnasta ei ole erikseen sovittu ja tilaaja haluaa teettä taikka hyväksyy tehtäväksi lisätöitä, on urakoitsijalla oikeus esittää lisätöistä urakoitsijan omiin laskelmiin perustuva laskunsa. Tilaaja on velvollinen maksamaan lisälaskun, mikäli se ei ole kohtuuton ja laskun perusteena olevista töistä ja kustannuksista on asianmukainen erittely. Tällöin tilaajan mahdollisuudet laskun kiistämiseen ovat varsin rajalliset.
Tilaajan on hyvä tiedostaa, että myös urakkasopimuksiin usein liitetyissä vakiosopimusehdoissa voi olla omat säännöksensä koskien lisätöitä ja niistä sopimista.
6. Sovi urakan aikataulusta ja viivästysten seuraamuksista
Urakan viivästyminen voi aiheuttaa tilaajalle monenlaista harmia ja jopa suoranaista taloudellista vahinkoa. Urakalle onkin suositeltavaa sopia aina myös aikataulu, eli vähintäänkin kirjata sopimukseen urakan arvioitu alkamisajankohta sekä ajankohta, jolloin urakan on määrä viimeistään valmistua. Tämä on sitä tärkeämpää, mitä laajemmasta ja mitä enemmän kohteen käyttöön vaikuttavasta remontista on kysymys.
Kun urakalle on sovittu aikataulu, on urakoitsija lähtökohtaisesti velvollinen suorittamaan urakan loppuun tämän aikataulun puitteissa. Urakan viivästyessä sovitusta, on kuluttajalla oikeus saada urakoitsijalta korvausta viivästymisestä aiheutuneista kuluista. Tällaisia voivat olla esimerkiksi väistöasumisen (esim. vuokra-asunto) kulut ja asian selvittämisestä aiheutuneet kulut. Mikäli viivästyminen on johtunut urakoitsijasta riippumattomasta seikasta ja urakoitsija kykenee tämän näyttämään toteen, ei oikeutta korvaukseen yleensä kuitenkaan ole. Tällainen tilanne voi esimerkiksi olla tiettyjen tilaajan haluaminen rakennusmateriaalien toimittamisessa tapahtunut ennalta arvaamaton viivästys.
Urakkasopimuksessa on mahdollista sopia myös sopimussakosta. Tällöin viivästymisestä on mahdollista aina vaatia kyseistä sopimussakkoa riippumatta aiheutuneista todellisista vahingoista ja näiden toteen näyttämiseen liittyviä ongelmia. Sopimussakko ei vastoin yleistä harhakäsitystä ole yläraja mahdollisille kuluttajan korvausvaatimuksille, vaan pelkästään alaraja, joka tulee vaadittaessa maksaa ilman selvitystä todellisista vahingoista. Mikäli tilaaja kykenee näyttämään viivästyksestä aiheutuneiden todellisten ja väistämättömien vahinkojen olevan sovittua sopimussakkoa suuremmat, on tällä oikeus saada korvausta myös sakon määrän ylittävistä vahingoista.
Ilman erillistä sopimusehtoakin kuluttajalla on urakan viivästyessä sovitusta myös oikeus pidättää urakkahinnasta vielä maksamatta oleva osuus siltä osin, kuin tämä on tarpeen tekemättä olevan urakan osan ja viivästyksestä seuraavien korvausten kattamiseksi. Mikäli tekemättä on vain arvoltaan taikka merkitykseltään vähäisiä työsuorituksia, on tilaajan kuitenkin syytä olla tarkkana, ettei pidätä urakkahinnasta enempää, kuin mitä voidaan pitää perusteltuna.
Mikäli urakoitsijaa on huomautettu töiden viivästymisestä, eikä urakoitsija tämän jälkeenkään saa töitä suoritettua, voi kuluttajalle syntyä viimekädessä oikeus purkaa urakkasopimus. Tällöin töistä tarvitsee maksaa urakoitsijalle vain jo suoritettujen töiden osuus. Lisäksi kuluttajalla on tällöin oikeus vaatia korvausta töiden suorittamatta jättämisestä aiheutuneista vahingoista.
7. Kiinnitä huomiota myös mahdollisiin aliurakoitsijoihin
Sopimuksessa kannattaa huomioida myös, että siinä on mainittu myös mahdolliset aliurakoitsijat kuten sähkö- ja putkimiehet. Aliurakoitsijoiden osalta sopimukseen kannattaa kirjata kukin yritys nimi- ja yhteystietoineen sekä tieto siitä, mihin osaan tilattua työtä aliurakoitsijaa käytetään.
Pääsääntöisesti aliurakoitsijan työt sisältyvät pääurakan hintaan ja pääurakoitsija vastaa käyttämiensä aliurakoitsijoiden työstä. Jos pääurakoitsija kuitenkin esimerkiksi menee konkurssiin tms. voi tilaajalla olla oikeus kääntyä aliurakoitsijan puoleen, mikäli aliurakoitsijan tekemässä työssä on virhe.
8. Sisällytä sopimukseen myös tiedot takuusta ja sitä koskevista ehdoista
Urakasta sovittaessa kannattaa huomiota kiinnittää aina myös urakan takuuehtoihin. Rakennusurakkasopimuksessa osapuolet voivat sopia urakoitsijan työlleen myöntämästä takuusta ja takuuajan pituudesta.
Lähtökohtaisesti urakoitsija on velvollinen korjaamaan takuuaikana ne urakkasuorituksessa ilmenneet virheet, joita urakoitsija ei näytä hänestä riippumattomasta syystä aiheutuneeksi. Tilaajalla on siis oikeus olettaa, että rakennustyössä takuuaikana ilmenneet virheet ovat urakoitsijan vastuulla, eikä tilaajan tarvitse selvittää virheiden juurisyytä. Urakoitsijasta riippumaton seikka voi olla esimerkiksi normaali kuluminen tai virheellinen käyttö. Jos virheet aiheuttavat vaaraa, rappeutumista tai vaikeuttavat työntuloksen käyttöä, urakoitsijan tulee korjata tai poistaa virheet viipymättä. Takuuajan umpeutumisen jälkeen urakoitsija vastaa lähtökohtaisesti vain sellaisesta virheestä, jonka tilaaja näyttää aiheutuneen urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä.
Rakennusurakka ja siihen liittyvä sopimus voidaan laatia myös rakennusurakan yleisien sopimusehtojen mukaisesti, jolloin nämä ehdot antavat lähtökohdat urakoitsijan vastuulle takuuaikana. Jollei urakkasopimuksessa sovita muuta, takuuaika on rakennusurakan yleisten sopimusehtojen mukaisesti lähtökohtaisesti kaksi vuotta rakennusurakan hyväksytystä vastaanotosta.
Lisätietoa yleisten sopimus- ja takuuehtojen vaikutuksesta urakoitsijan virhevastuuseen ja sen kestoon löytyy esimerkiksi artikkelista Urakoitsijan virhevastuu ja sen ajallinen ulottuvuus korjausrakentamisessa – Herkulex.fi
9. Huomioi tarvittavat vakuutukset
Myös urakkakohteen vakuuttamisesta esimerkiksi tulipalon tai vahinkojen varalle voi olla tarpeen sopia urakkasopimuksessa. Kannattaa ainakin selvittää ja sopia siitä, vastaako tilaaja vai urakoitsija tarvittavien vakuutusten hankkimisesta.
Erityisen tärkeää tilaajan kannalta on aina varmistaa, että urakoitsijalla on voimassa oleva vastuuvakuutus.
10. Tarvitaanko remontille lupa taikka ilmoitus taloyhtiölle?
Ennen remontin aloittamista on syytä varmistaa, täytyykö remontille hankkia rakennusvalvontaviranomaisen lupa (kuten rakennuslupa tai toimenpidelupa). Asian voi tarkistaa kunnan rakennusvalvonnasta.
Mikäli remonttia on tarkoitus tehdä asunto-osakeyhtiössä olevaan huoneistoon, täytyy siitä tehdä etukäteen kirjallinen ilmoitus tarvittavine liitteineen asunto-osakeyhtiön hallitukselle taikka isännöitsijälle.
Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajan on velvollinen ilmoittamaan kunnossapitotyöstä tai muutostyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle, jos se voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen.
Myös asunto-osakkeessa tehtävälle remontille voidaan vaatia rakennusvalvontaviranomaisen lupaa. Jos lupa vaaditaan, tulee taloyhtiön joko huolehtia sen hakemisesta tai vaihtoehtoisesti taloyhtiö voi valtuuttaa remonttia tekevän osakkeenomistajan hakemaan luvan itse. Kustannukset tulevat kummassakin tapauksessa osakkaan itsensä vastattaviksi.
11. Muista myös remontin valvonta
Varsinkin isompien remontin etenemistä on tärkeää valvoa huolellisesti. Etenkin jos kyse on isommasta ja kalliimmasta remontista, kannattaa tehtävään palkata ulkopuolinen valvoja.
Asunto-osakeyhtiössä tehtävää remonttia myös yhtiöllä on asunto-osakeyhtiölain mukaisesti oikeus, ja jopa velvollisuuskin valvoa. Yhtiön johdon on huolehdittava siitä, että remontin valvonta on yhtiön ja muiden osakkeenomistajien kannalta riittävällä tavalla järjestetty. Käytännössä taloyhtiö usein vaatiikin, että remontin valvonnan suorittaa ulkopuolinen valvoja, ja osakkeenomistaja vastaa tällöin myös tarpeellisista ja kohtuullista yhtiön valvontakuluista.
