Omistusasujalle tulee lähes väistämättä jossakin vaiheessa eteen remonttitarpeita. Kyseessä voi olla vaikkapa katto-, kylpyhuone- tai pintaremontti. Jos oma aika taikka taidot eivät riitä, on turvauduttava ammattimaisen rakennusmiehen taikka rakennusurakoitsijan palveluihin. Remonttia suunniteltaessa ja urakoitsijaa valittaessa tulee kiinnittää huomiota moniin seikkoihin.

Tässä artikkelissa käsittelemme urakkasopimusta, jonka solmimiseen näkee toisinaan kiinnitetyn remonttiin ryhdyttäessä aivan liian vähäistä huomiota, sikäli kun remontista ylipäätään on sovittu mitään kirjallisesti. Sopimusta ja sen sisältöä koskevat kysymykset nousevat valitettavan usein esille vasta tilaajan ja urakoitsijan ajauduttua riitaan, jolloin asiaan herätään auttamatta liian myöhään. Hyvän ja onnistuneen remontin perusedellytyksenä on, että tilaajalla on selkeä käsitys siitä, mihin ollaan ryhtymässä ja mitä remontilla tavoitellaan. Mahdolliset erimielisyydet urakoitsijan kanssa voidaan tällöin yleensä ehkäistä tehokkaasti sopimalla selkeästi ja yksiselitteisesti etukäteen remontin pelisäännöistä.

Sovi urakasta aina kirjallisesti

Urakkasopimukselle ei ole olemassa varsinaisia muotovaatimuksia, joten urakasta voidaan periaatteessa sopia niin kirjallisesti kuin suullisestikin. Suullisen sopimuksen ja sen sisällön toteennäyttäminen jälkikäteen voi kuitenkin olla käytännössä mahdotonta, jos osapuolet ovat asiasta eri mielisiä. Tämän vuoksi urakasta kannattaa ehdottomasti sopia aina kirjallisesti. Huolellisesti laadittu kirjallinen urakkasopimus on kummankin osapuolen etu, sillä tällä tavoin voidaan välttää jälkikäteiset erimielisyydet siitä, mitä on sovittu.

Elinkeinonharjoittajan ja kuluttajan välisissä sopimussuhteissa sopimusvapautta rajoittaa osaltaan kuluttajansuojalaki, jonka säännökset ovat kuluttajan eduksi pakottavia. Kuluttajalla on siis oikeus vedota lain säännökseen, vaikka osapuolten välisessä sopimuksessa olisi sovittu toisin. Tästäkin huolimatta asioista kannattaa joka tapauksessa sopia aina urakoitsijan kanssa mahdollisimman tarkasti kirjallisesti.

Kirjallinen sopiminenkin voi käytännössä toteutua monella tapaa. Yksinkertaisimmillaan kirjallinen sopiminen voi olla esimerkiksi sähköpostikirjeenvaihto, jossa tilaaja on hyväksynyt urakoitsijan antaman urakkatarjouksen. Tämän kaltaisestakin kirjallisesta sopimuksesta käy yleensä ilmi sovitun urakan sisältö ainakin pääpiirteissään, urakan aikataulu sekä sovittu hinta taikka laskutusperuste. Pienemmissä urakoissa tällä tavoin voidaan kohtuullisella vaivalla saavuttaa tyydyttävä lopputulos, etenkin jos tarjouspyyntö itsessään on hyvin laadittu. Kuvatun kaltainen sopiminen voi kuitenkin jättää avoimeksi monia tärkeitä kysymyksiä ja olla siten herkkä riitaisuuksille.

On myös tärkeää tiedostaa, että urakoitsijan tarjouksessa voidaan toisinaan myös viitata erilaisiin vakiosopimusehtoihin. Tällöin näiden sisältämät ehdot voivat tulla osaksi sopimusta tilaajan hyväksyessä tarjouksen. Kuluttajasopimuksissa kuluttajalla on oltava mahdollisuus myös tutustua viitattuihin vakioehtoihin ennen sopimukseen sitoutumista, joten tällöin sovellettavaksi halutut vakioehdot tulisi lähtökohtaisesti liittää mukaan tarjoukseen, jotta ne sitoisivat kuluttajaa. Kuluttajasopimuksiin sovelletaan myös aina kuluttajansuojalain pakottavia säännöksiä, joten vakioehdoillakaan ei voida sopia kuluttajan vahingoksi kuluttajansuojalain vastaisesta menettelystä taikka seuraamuksista. Tilaajan on joka tapauksessa tärkeää kiinnittää huomiota mahdollisiin vakioehtoja koskeviin viittauksiin ja tutustua näihin ehtoihin huolella, sekä tarvittaessa konsultoida asiantuntijaa ymmärtääkseen mihin sitoutuu. Mikäli kuluttajalle tarjottavassa urakassa käytetään rakennusliikkeen omaa sopimusmallia, kannattaa kuluttajan varmistaa, että sopimus ja ehdot ovat kuluttaja-asiamiehen hyväksymiä.

Olipa sitten kysymys isosta tai pienestä remontista, on urakan ehdoista aina suositeltavaa sopia huolellisesti ja mahdollisimman selkeästi. Urakkasopimuksessa kannattaa huomiota kiinnittää ainakin seuraaviin seikkoihin.

Urakan kohde ja sisältö

Ikävien yllätysten välttämiseksi tilaajan on luonnollisesti syytä aina käydä huolellisesti lävitse, että kaikki tarpeelliset työt sekä materiaalit sisältyvät sovittuun urakkahintaan. Sopimuksessa kanttaa määritellä huolellisesti se, mitä ja minkälaisia materiaaleja työssä käytetään, kuuluvatko nämä sovittuun hintaan, ja kuka vastaa materiaalien hankinnasta.

Usein urakkaa koskevat riidat koskevat juuri urakan lopputulosta, johon tilaaja on syystä tai toisesta tyytymätön. Tilaajalla on oikeus saada sovittua hintaa vastaan sovitun sisältöinen urakka. Mikäli urakoitsijan suoritus ei vastaa sovittua, voidaan sitä lähtökohtaisesti pitää virheellisenä. Tällöin tilaajalla on oikeus vaatia urakoitsijaa korjaamaan virheellinen urakkasuoritus. Mikäli tämä ei tule kysymykseen tai urakoitsija ei korjaa virhettä, tilaaja voi vaatia urakoitsijaa korvaamaan tilaajalle virheen oikaisemisesta aiheutuvat kustannukset ja muut aiheutuvat vahingot taikka hyvittämään mahdollisen arvonaleneman.

Urakkasopimuksesta tulisikin aina käydä mahdollisimman selkeästi ja yksiselitteisesti ilmi urakan kohde ja sisältö, jolloin suorituksen sopimuksen mukaisuutta koskevat riitaisuudet on mahdollista välttää. Hyvin laaditusta urakkasopimuksesta ja sen mahdollisista liitteistä voidaan helposti todeta, minkälainen on se työsuoritus taikka ne työsuoritukset, jotka urakoitsija on sitoutunut tekemään, jolloin myös mahdollinen poikkeaminen sovitusta on yksiselitteisesti todettavissa.

Urakoitsijan tulee lähtökohtaisesti aina suorittaa urakka huolellisesti ja hyvää rakennustapaa noudattaen, mutta hyvässä urakkasopimuksessa voidaan myös nimenomaisesti viitata erityisiin laatuvaatimuksiin, jotka sopimuksen mukaisen urakkasuorituksen tulee täyttää. Usein sopimuksissa viitataan rakennusalaa koskeviin yleisiin sopimusehtoihin, joissa on omat säännöksensä urakkasuorituksen sisällöstä, virheistä sekä menettelytavoista virhetilanteissa. Tilaajan on syytä perehtyä huolellisesti mahdollisiin sopimuksessa viitattuihin ehtoihin ja tarvittaessa konsultoida jo sopimusta solmittaessa asiantuntijaa ehtojen ymmärtämiseksi.

Urakan hinta ja maksuaikataulu

Urakan hinnasta tai sen määräytymisen periaatteista tulisi aina sopia urakkasopimuksessa ainakin pääpiirteittäin. Mikäli kyseessä ei ole kiinteähintainen urakka, tulee sopimuksesta käydä selkeällä tapaa ilmi ne perusteet, joiden mukaisesti tilaaja sitoutuu maksamaan urakasta. Turvallisinta on sopia urakalle kiinteä hinta, vaikkakin myös tuntilaskutus on käytännössä hyvin yleistä varsinkin pienemmistä töistä sovittaessa.

Tarkasta urakkahinnasta sopimisen sijaan urakoitsija voi ilmoittaa kuluttajalle myös kustannusarvion. Tällöin remontin lopullinen kustannus määräytyy töiden suorittamisesta aiheutuneiden todellisten kustannusten (esim. tuntilaskutus ja materiaalikustannukset) perusteella. Sitova hinta-arvio kuitenkin asettaa enimmäishinnan urakalle. Mikäli lopullinen kustannus jää hinta-arviota pienemmäksi, ei tilaajan tarvitse maksaa urakoitsijalle hinta-arvion ja todellisten kustannusten välistä erotusta. Tilaajalle maksettavaksi tuleva urakan lopullinen hinta ei ilman perusteltua syytä saa kuitenkaan ylittää hinta-arviota yli 15 prosentilla. Perusteltu syy voi olla esimerkiksi se, että urakka on vasta töiden alettua paljastunut alun perin arvioitua laajemmaksi, eikä tätä ole voitu todeta vielä arviota annettaessa. Mikäli urakoitsija antaa van suuntaa antavan hinta-arvion, ei tämä sido vastaavalla tapaa urakoitsijaa. Tällöinkin urakoitsijan tulee

kuitenkin informoida tilaajaa välittömästi, jos työn edetessä huomataan hinnan nousevan huomattavasti ennakkoon arvioitusta.

Mikäli urakan hinnasta ei ole sovittu, on urakoitsijalla lähtökohtaisesti oikeus esittää työstä urakoitsijan omiin laskelmiin perustuva laskunsa. Tämä lasku tulee tilaajan tällöin myös maksaa, edellyttäen että laskun perusteena olevat työt ja kustannukset on riittävällä tapaa eritelty eikä lasku ole suorastaan kohtuuton. Ilman hinnasta etukäteen tehtyä sopimusta tilaajan mahdollisuudet laskun kiistämiseen ovat siis varsin rajalliset. Tällaista tilannetta tilaajan on aina syytä pyrkiä välttämään.

Hyvästä sopimuksesta käy yksiselitteisesti ilmi paitsi urakan hinta, myös sen maksuaikataulua koskevat ehdot. Maksuaikataulu tarkoittaa sitä, kuinka monessa osassa ja milloin urakka maksetaan. Tilaajan kannalta maksuaikataulu on yleensä turvallisinta sopia ennemminkin takapainottoiseksi kuin etupainotteiseksi.

Kuluttajalla on usein mahdollisuus kotitalousvähennykseen. Tämän vuoksi tilaajalle voi olla tärkeää varmistua siitä, että urakoitsija on merkitty ennakkoperintärekisteriin ja sopia selkeästi siitä, mikä on mahdolliseen kotitalousvähennykseen oikeuttavan työn osuus sovitusta urakkahinnasta.

Lisätyöt ja niistä sopiminen

Lisätyöt tarkoittavat alun perin sovittuun urakkaan ja urakkahintaan sisältymättömiä töitä, joiden suorittamisesta sovitaan urakan aikana. Urakoitsijalla on lähtökohtaisesti oikeus laskuttaa tällaisista urakkaan sisältymättömistä töistä tilaajaa erikseen, eli kustannukset tulevat alkuperäisen urakkahinnan päälle. Urakoitsijan tulee kuitenkin voida osoittaa, että tilaaja on suostunut tällaisten lisätöiden tekemiseen ja, että työt eivät ole kuuluneet sovittuun alkuperäiseen urakkaan.

Mahdollisista lisätöistä ja näiden hinnasta on suositeltavaa sopia etukäteen. Mikäli hinnasta ei ole erikseen sovittu ja tilaaja haluaa teettä taikka hyväksyy tehtäväksi lisätöitä, on urakoitsijalla oikeus esittää lisätöistä urakoitsijan omiin laskelmiin perustuva laskunsa. Tilaaja on velvollinen maksamaan lisälaskun, mikäli se ei ole kohtuuton ja laskun perusteena olevista töistä ja kustannuksista on asianmukainen erittely. Tällöin tilaajan mahdollisuudet laskun kiistämiseen ovat varsin rajalliset.

Tilaajan on hyvä tiedostaa, että myös urakkasopimuksiin usein liitetyissä vakiosopimusehdoissa voi olla omat säännöksensä koskien lisätöitä ja niistä sopimista.

Urakan aikataulu ja viivästykset

Urakan viivästyminen voi aiheuttaa tilaajalle monenlaista harmia ja jopa suoranaista taloudellista vahinkoa. Urakalle onkin suositeltavaa sopia aina myös aikataulu, eli vähintäänkin kirjata sopimukseen urakan arvioitu alkamisajankohta sekä ajankohta, jolloin urakan on määrä viimeistään valmistua. Tämä on sitä tärkeämpää, mitä laajemmasta ja mitä enemmän kohteen käyttöön vaikuttavasta remontista on kysymys.

Kun urakalle on sovittu aikataulu, on urakoitsija lähtökohtaisesti velvollinen suorittamaan urakan loppuun tämän aikataulun puitteissa. Urakan viivästyessä sovitusta, on kuluttajalla oikeus saada urakoitsijalta korvausta viivästymisestä aiheutuneista kuluista. Tällaisia voivat olla esimerkiksi väistöasumisen (esim. vuokra-asunto) kulut ja asian selvittämisestä aiheutuneet kulut. Mikäli viivästyminen on johtunut urakoitsijasta riippumattomasta seikasta ja urakoitsija kykenee tämän näyttämään toteen, ei oikeutta korvaukseen yleensä kuitenkaan ole. Tällainen tilanne voi esimerkiksi olla tiettyjen tilaajan haluaminen rakennusmateriaalien toimittamisessa tapahtunut ennalta arvaamaton viivästys.

Urakkasopimuksessa on mahdollista sopia myös sopimussakosta. Tällöin viivästymisestä on mahdollista aina vaatia kyseistä sopimussakkoa riippumatta aiheutuneista todellisista vahingoista ja näiden toteen näyttämiseen liittyviä ongelmia. Sopimussakko ei vastoin yleistä harhakäsitystä ole yläraja mahdollisille kuluttajan korvausvaatimuksille, vaan pelkästään alaraja, joka tulee vaadittaessa maksaa ilman selvitystä todellisista vahingoista. Mikäli tilaaja kykenee näyttämään viivästyksestä aiheutuneiden todellisten ja väistämättömien vahinkojen olevan sovittua sopimussakkoa suuremmat, on tällä oikeus saada korvausta myös sakon määrän ylittävistä vahingoista.

Ilman erillistä sopimusehtoakin kuluttajalla on urakan viivästyessä sovitusta myös oikeus pidättää urakkahinnasta vielä maksamatta oleva osuus siltä osin, kuin tämä on tarpeen tekemättä olevan urakan osan ja viivästyksestä seuraavien korvausten kattamiseksi. Mikäli tekemättä on vain arvoltaan taikka merkitykseltään vähäisiä työsuorituksia, on tilaajan kuitenkin syytä olla tarkkana, ettei pidätä urakkahinnasta enempää, kuin mitä voidaan pitää perusteltuna.

Mikäli urakoitsijaa on huomautettu töiden viivästymisestä, eikä urakoitsija tämän jälkeenkään saa töitä suoritettua, voi kuluttajalle syntyä viimekädessä oikeus purkaa urakkasopimus. Tällöin töistä tarvitsee maksaa urakoitsijalle vain jo suoritettujen töiden osuus. Lisäksi kuluttajalla on tällöin oikeus vaatia korvausta töiden suorittamatta jättämisestä aiheutuneista vahingoista.

Takuu

Urakasta sovittaessa kannattaa huomiota kiinnittää aina myös urakan takuuehtoihin. Rakennusurakkasopimuksessa osapuolet voivat sopia urakoitsijan työlleen myöntämästä takuusta ja takuuajan pituudesta.

Lähtökohtaisesti urakoitsija on velvollinen korjaamaan takuuaikana ne urakkasuorituksessa ilmenneet virheet, joita urakoitsija ei näytä hänestä riippumattomasta syystä aiheutuneeksi. Tilaajalla on siis oikeus olettaa, että rakennustyössä takuuaikana ilmenneet virheet ovat urakoitsijan vastuulla, eikä tilaajan tarvitse selvittää virheiden juurisyytä. Urakoitsijasta riippumaton seikka voi olla esimerkiksi normaali kuluminen tai virheellinen käyttö. Jos virheet aiheuttavat vaaraa, rappeutumista tai vaikeuttavat työntuloksen käyttöä, urakoitsijan tulee korjata tai poistaa virheet viipymättä. Takuuajan umpeutumisen jälkeen urakoitsija vastaa lähtökohtaisesti vain sellaisesta virheestä, jonka tilaaja näyttää aiheutuneen urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä.

Rakennusurakka ja siihen liittyvä sopimus voidaan laatia myös rakennusurakan yleisien sopimusehtojen mukaisesti, jolloin nämä ehdot antavat lähtökohdat urakoitsijan vastuulle takuuaikana. Jollei urakkasopimuksessa sovita muuta, takuuaika on rakennusurakan yleisten sopimusehtojen mukaisesti lähtökohtaisesti kaksi vuotta rakennusurakan hyväksytystä vastaanotosta.

Lisätietoa yleisten sopimus- ja takuuehtojen vaikutuksesta urakoitsijan virhevastuuseen ja sen kestoon löytyy esimerkiksi artikkelista Urakoitsijan virhevastuu ja sen ajallinen ulottuvuus korjausrakentamisessa – Herkulex.fi

Suunnittele, ennakoi ja sovi huolellisesti

Urakkasopimuksessa, olipa sitten kysymys kuluttajasopimuksesta tai elinkeinonharjoittajien välisestä sopimuksesta, kattaa aina pyrkiä sopimaan mahdollisimman selkeästi ja yksiselitteisesti osapuolten velvollisuuksista ja vastuista ennakoivasti niin mahdollisia virhetilanteita kuin viivästyksiäkin silmällä pitäen.

On huomattava, että kuluttajansuojalaki ns. tilaajan vähimmäissuojaa määrittävine ehtoineen koskee vain elinkeinonharjoittajan ja kuluttajan välisiä sopimuksia. Elinkeinonharjoittajien välisissä rakennusurakkasopimuksissa ei vastaavia suojasäännöksiä sovelleta, ja etenkin tällöin on sopimuksen sisältöön syytä aina kiinnittää erityisen korostunutta huomiota myös erilaisia sopimushäiriöitä ennakoiden.

Asiantuntijan konsultointi jo sopimusta laadittaessa on etenkin laajemmissa urakoissa suositeltavaa. Urakan virhetilanteiden ja riitaisuuksien selvittely jälkikäteen on usein kallista ja aikaa vievää, ja tähän verrattuna sopimuksen laatimiseen ennalta ehkäisevästi panostetut resurssit voivat usein maksaa itsensä takaisin jopa moninkertaisesti.

Myös seuraavat artikkelimme saattava sinua kiinnostaa:

• Rakennusurakan virhe ja kuluttajansuoja
• Kunnossapitotyön teettämisestä asunto-osakeyhtiössä
• Osakkeenomistajan suorittamat asuinhuoneiston muutostyöt
• Myös talon rakenteilla on parasta ennen päiväys
• Lisä- ja täydennysrakentaminen ja päätöksenteko asunto-osakeyhtiössä
• Urakkasopimuksen tekeminen -Mitä kannattaa huomioida?