Taloyhtiöllä on velvollisuus ryhtyä toimenpiteisiin, jos osakkaan hallitsemassa huoneistossa havaitaan taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvia vikoja/puutteita. Usein osakkaan ja taloyhtiön välille saattaa syntyä erimielisyyttä siitä, kenen vastuulle huoneistossa havaittu vika/vaurio kuuluu sekä miten ja missä laajuudessa se korjataan. Tässä artikkelissa käymme läpi pääpiirteittäin taloyhtiön kunnossapitovastuuta ja sitä, mitä keinoja osakas voi käyttää, jollei taloyhtiö ryhdy tarvittaviin toimenpiteisiin vian/vaurion korjaamiseksi.

Yleistä kunnossapitovastuusäännöksistä:

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:ssä säädetään taloyhtiön kunnossapitovastuusta.

Yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle.

Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.

Edellä 2 momentissa tarkoitettu vastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen, ja huoneistojen sisäosien korjaamista ajankohdan perustasoon yhtiössä. Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa siten kuin tässä laissa säädetään.

Yhtiön on pidettävä kunnossa rakennuksen ulkopinta myös sellaisen parvekkeen kohdalla, joka on osakkeenomistajan hallinnassa 1 luvun 3 §:n mukaisesti.

Yhtiö päättää vastuulleen kuuluvien kunnossapitotöiden suorittamisesta. Tämä tarkoittaa muun muassa sitä, että yhtiöllä on tällöin oikeus määrätä työn suoritustapa, työn laajuus ja tekijä. Yhtiön tulee kuitenkin noudattaa korjauksessa hyvää rakennustapaa. Hyvällä rakennustavalla tarkoitetaan käytännössä kyseistä kunnossapito- ja rakennustyötä koskevia normeja, määräyksiä, suosituksia ja ohjeita. Taloyhtiön tulee huomioida, että mikäli hyvää rakennustapaa ei noudateta, voi siitä seurata taloyhtiölle ja mahdollisesti myös yhtiön johtohenkilöille kuten isännöitsijälle ja hallitukselle vahingonkorvausvelvollisuus.

Mitä osakas voi tehdä, jos taloyhtiö ei korjaa vastuullaan kuuluvia vikoja/vaurioita?

Mikäli taloyhtiö ei osakkaan vaatimuksesta huolimatta korjaa vastuullaan kuuluvia vikoja, on osakkaalla tällaisessa tilanteessa mahdollisuus käyttää muun muassa seuraavia keinoja:

Kunnossapitotyön teettäminen osakehuoneistossa:

Osakkaalla on asunto-osakeyhtiölain mukaan oikeus teettää huoneistossaan yhtiön vastuulla oleva kiireellinen kunnossapitotyö yhtiön kustannuksella. Tähän on kuitenkin oikeus vain siinä tapauksessa, jos se on tarpeen lisävahingon välttämiseksi.

Lisäksi osakkeenomistaja voi teettää kunnossapitotyön, jonka tekemättä jättämisestä aiheutuu osakkeenomistajalle vähäistä suurempaa haittaa ja jonka suhteen yhtiö ei ole kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimiin. Riittävyyttä arvioitaessa otetaan huomioon työn laatu, osakkaalle aiheutuva haitta ja muut olosuhteet.

Tulee huomioida, että esim. pelkkä esteettinen haitta ei oikeuta osakasta teettämään kunnossapitotyötä, koska se ei yleensä ole sellainen vähäistä suurempi korjaus, joka kuuluisi osakkaan teettämisoikeuden piiriin. Haitan tulee olla konkreettinen ja yleensä sen tulee liittyä esimerkiksi tilojen käytettävyyteen tai turvallisuuteen, jotta osakkaalla teettämisoikeus olisi. Tällainen haitta voi olla esim. huoneistossa havaittu kosteusvaurio.

Näissä tapauksissa kunnossapitotyöstä vastuussa olevan yhtiön on korvattava työn teettämisestä osakkaalle aiheutuneet tarpeelliset ja kohtuulliset kulut.

Yhteydenotto kunnan terveystarkastajaan ja asunnon tarkastuksen pyytäminen:

Sellaisissa tilanteissa, joissa on epäilys, että asunnossa on terveyshaittaa aiheuttava olosuhde (esim. sisäilmaongelmia, kosteusvaurioita), voi osakas tällaisessa tilanteessa kääntyä kunnan terveydensuojeluviranomaisen puoleen ja pyytää paikalle terveystarkastaja, joka suorittaa pyynnöstä asunnontarkastuksen. Terveystarkastaja on kunnan viranomainen, jonka tehtävänä on valvoa ja varmistaa että asuinolosuhteet eivät aiheuta terveydelle haittaa.

Terveydensuojeluviranomaisen toiminnassa asumisterveyden alalla pääpaino on ohjauksessa ja neuvonnassa. Asumisterveydestä vastaavaan terveydensuojeluviranomaiseen voi aina ottaa yhteyttä ja saada neuvoa ja ohjausta esim. asumisterveyttä koskevaan tiedonhankintaan ja asioiden selvittämiseen.

Mikäli asunnontarkastuksessa terveystarkastaja toteaa kohteessa olevan terveyshaittaa aiheuttavat olosuhteet, voi viranomainen velvoittaa kiinteistön omistajan eli taloyhtiön ryhtymään toimenpiteisiin terveyshaitan ja siihen johtaneiden tekijöiden selvittämiseksi, poistamiseksi tai rajoittamiseksi. Usein kuitenkin on niin, että asian selvittäminen vaatii vielä tarkempia tutkimuksia, jolloin viranomainen voi kehottaa taloyhtiötä suorittamaan tarvittavat lisätutkimukset.

Jos taas terveyshaitta on ilmeinen ja on syytä epäillä sen aiheuttavan välitöntä vaaraa, tai haittaa ei voida korjata tai jos terveydensuojeluviranomaisen määräystä haitan poistamiseksi ei ole noudatettu, eikä muita terveydensuojelulain mukaisia toimenpiteitä ole pidettävä riittävinä, terveydensuojeluviranomainen voi kieltää tai rajoittaa asunnon tai muun oleskelutilan käyttöä.

Yhteenveto

Kun osakas havaitsee huoneistossa vian/vaurion, joka kuuluu yhtiön kunnossapitovastuulle, tulee osakkaan asunto-osakeyhtiölain mukaan viivytyksettä ilmoittaa tästä yhtiölle eli käytännössä ilmoitus tulee tehdä isännöitsijälle tai hallitukselle. Osakkaan tulee ensin varata asunto-osakeyhtiölle mahdollisuus selvittää vika tai vaurio sekä antaa korjata se.

Mikäli yhtiö ei kuitenkaan ryhdy toimenpiteisiin, osakkaan kannattaa esittää vaatimus taloyhtiölle vian/vaurion korjaamisesta vielä kirjallisesti. Jos asia ei etene taloyhtiössä tai yhtiö ei suostu korjaamaan vastuulleen kuuluvaa vikaa, voi osakas asian edistämiseksi pyytää kunnan terveystarkastajaa suorittamaan asunnon tarkastuksen. Osakkaalla on myös mahdollisuus korjauttaa taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvat viat/vauriot taloyhtiön kustannuksella kuitenkin vain lain sallimissa tilanteissa.

Mikäli taloyhtiö ei ryhdy kunnossapitovastuulleen kuuluvan vian tai vaurion johdosta tarvittaviin toimenpiteisiin, toimistomme juristit avustavat mahdollisissa riitatilanteissa.

Verkkokauppamme kautta voi tarvittaessa tilata asiakirjan ”Kunnossapitovaatimus asunto-osakeyhtiölle” laatimisen.

Tutustu myös seuraaviin artikkeleihimme:

• Ylimääräinen yhtiövastike asunto-osakeyhtiössä
• Osakkaan oikeus hyvitykseen asunto-osakeyhtiössä
• Rakennuttajan 10-vuotisvastuu
• Yhtiöjärjestyksen muuttaminen asunto-osakeyhtiössä
• Asunto-osakeyhtiön vastuu kunnossapitotyön yhteydessä aiheutuneesta vahingosta
• Kunnossapitotyön teettämisestä asunto-osakeyhtiössä