Rakennuttajan 10-vuotisvastuu
Uudessa asunto-osakeyhtiössä perustajaosakas, käytännössä yleensä rakennuttaja, vastaa asuntojen ja yhtiön virheistä tietyin edellytyksin 10 vuoden ajan. Tämä ns. rakennuttajan 10-vuotisvastuu ei ole automaatio, vaikkakin usein yhtiöiden osakkaiden keskuudessa virheellisesti näin ajatellaan. Kymmenvuotisvastuuta luullaan usein laajemmaksi kuin laissa on tarkoitettu, mutta se voi olla myös toisinaan luultua kattavampi. Tähän artikkeliin olemme koonneet tietoa rakennuttajan 10-vuotisvastuusta.
Mitä tarkoittaa 10-vuotisvastuu?
Kymmenenvuotisvastuu ei ole laissa määritelty virallinen termi, mutta tätä nimitystä käytetään yleisesti puhuttaessa sellaisista virheistä, jotka ovat ilmenneet uudessa asunto-osakeyhtiössä vasta vuositarkastuksen jälkeen, ja joista perustajaurakoitsija / rakennuttaja on edelleen vastuussa.
Uuden asunnon kauppaa koskevien asuntokauppalain 4 luvun säännösten mukaisesti uudessa asunnossa on lain mukaan virhe mm. silloin, jos:
1) se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun;
2) se ei vastaa niitä säännöksissä tai määräyksissä asetettuja vaatimuksia, jotka rakennuksen oli täytettävä rakennusvalvontaviranomaisen hyväksyessä sen käyttöönotettavaksi; (17.10.1997/941)
3) sen ominaisuuksista aiheutuu tai voidaan perustellusti olettaa aiheutuvan haittaa terveydelle;
4) rakentamista tai korjausrakentamista ei ole suoritettu hyvän rakentamistavan mukaisesti taikka ammattitaitoisesti ja huolellisesti;
5) rakentamisessa tai korjausrakentamisessa käytetty materiaali, sikäli kuin sen laadusta ei ole erikseen sovittu, ei ole kestävyydeltään tai muilta ominaisuuksiltaan tavanomaisen hyvää laatua; tai
6) asunto ei muuten vastaa sitä, mitä asunnonostajalla yleensä on sellaisen asunnon kaupassa perusteltua aihetta olettaa.
Pääsääntöisesti asuntojen virheet havaitaan suurimmaksi osaksi pian sen jälkeen, kun ostajat ovat päässeet muuttamaan uuteen yhtiöön. Yhtiössä on lain mukaan myös järjestettävä vuositarkastus 12-15 kuluessa rakennuksen käyttöönotosta. Lähtökohtana on, että mahdolliset virheet voidaan yleensä tänä aikana havaita, ja asunnon ostajan taikka asunto-osakeyhtiön tulee ilmoittaa perustajaosakkaalle havaitsemistaan virheistä viimeistään vuositarkastuksen yhteydessä uhalla, ettei virheisiin enää myöhemmin voi vedota.
Aina kaikki virheet eivät kuitenkaan ilmene vuositarkastukseen mennessä, ja ns. 10-vuotisvastuulla tarkoitetaan rakennuttajan vastuuta tällaisista vasta vuositarkastuksen jälkeen paljastuneista virheistä. Asuntokauppalaissa ei ole suoraan säädetty rakennuttajalle 10 vuoden pituista vastuuaikaa, vaan tämä perustuu siihen, että velan vanhentumista koskevista säännöksistä johtuen perustajaosakkaan vastuu päättyy viimeistään, kun hallinnon siirtämisestä ostajille on kulunut 10 vuotta.
Virheistä tulee aina reklamoida kohtuullisessa ajassa
Jos asunnossa tai yhtiössä havaitaan vuositarkastuksen jälkeen rakennuttajan vastuulle kuuluvia virheitä, voi ostaja taikka yhtiö reklamoida näistä urakoitsijaa vielä 10-vuotisvastuun puitteissa. On kuitenkin tärkeää tiedostaa, että myös kaikista vuositarkastuksen jälkeen paljastuneista virheistä tulee reklamoida perustajaosakasta kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita.
Arvioitaessa sitä, milloin virhe on havaittu tai milloin se olisi pitänyt havaita, ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä. Laki ei tarkemmin määrittele sitä, mikä on kohtuullinen reklamaatioaika, mutta vakiintuneen oikeuskäytännön perusteella noin 3-4 kuukauden kuluessa virheen havaitsemisesta tehtyä reklamaatiota on pidetty oikea-aikaisena. Virheen paljastuessa ostajan taikka yhtiön kannattaa siis selvittää asiaa aktiivisesti ja ilmoittaa virheestä sekä vaatimuksistaan perustajaosakkaalle mahdollisimman pian.
Taloyhtiöissä esiintyy valitettavan yleisesti virheellinen käsitys, että vuositarkastuksen jälkeen ilmenneistä virheistä voitaisiin reklamoida rakennuttaa kootusti vasta 10-vuotisvastuun lähestyessä loppuaan. Reklamaatioaikaa koskevien säännösten vuoksi on erittäin tärkeää, että rakennuttajaa reklamoidaan kaikista virheistä sitä mukaa, kun niitä ilmenee.
Monissa taloyhtiössä teetetään urakoitsijan vastuuajan päättymisen kynnyksellä ns. kymppivuotistarkastus. Käytäntö on sikäli hyvä, sillä asiantuntijan johdolla ja teknisiä apuvälineitä apuna käyttäen tehdyillä tutkimuksilla saadaan usein selville sellaisia virheitä, jotka eivät muutoin ole olleet aiemmin havaittavissa. Tällaisista virheistä rakennuttaja on siten vielä mahdollista saattaa vastuuseen ja vaatia sitä korjaamaan virheet kustannuksellaan. 10 vuoden jälkeen yhtiö taikka sen osakas ei voi enää esittää uusia vaatimuksia rakennuttajalle, joten 10-vuotistarkastus on usein yhtiölle kannattava investointi, kunhan se tehdään niin hyvissä ajoin, että myös reklamaatio onnistuu ajallaan.
Mikäli yhtiössä ilmenee ongelmia jo ennen kuin 10 vuoden vastuuaika on lopuillaan, on yhtiön syytä teettää tutkimukset ulkopuolisen asiantuntijan johdolla jo tällöin ja reklamoitava rakennuttajaa viipymättä. Mikäli vasta 10-vuotisvastuun kynnykselle jätetyssä tarkastuksessa todetaan sellaisia vikoja, jotka olisivat ilman erityisiä teknisiä apuvälineitäkin olleet havaittavista jo aiemmin, esim. viiden vuoden jälkeen rakennuksen valmistumisesta, voi urakoitsija vedota siihen, että vasta 10 vuoden kynnyksellä esitetty reklamaatio on jo myöhässä.
Reklamoitujen virhevaatimusten vanhentumisaika
On syytä tiedostaa, että 10-vuotisvastuu ei estä rakennuttajalle jo aiemmin esitettyjä virhevaatimuksia vanhentumasta. Rakennuttajalle esitetyt vaatimukset voivat toisin sanoen vanhentua jo ennen 10 vuoden kulumista umpeen, mikäli aiemmin esitettyjä vaatimuksia ei ajeta reklamoinnin jälkeen aktiivisesti ja vaateita uudisteta vähintäänkin yleisen 3 vuoden vanhentumisajan puitteissa. Mikäli taloyhtiö on esimerkiksi reklamoinut rakennuttajaa virheestä vuonna 2021, ja perustajaosakas kiistänyt tuolloin vastuunsa, vaatimukset vanhentuvat velan vanhentumista koskevan lain nojalla vuonna 2024, ellei vanhentumista ole tätä ennen katkaistu. Vanhentumaan päässeitä vaatimuksia ei voi enää uudistaa esimerkiksi 10-vuotistarkastuksen perusteella tehtävän reklamaation yhteydessä.
Mitä virheitä 10-vuotisvastuu kattaa?
10-vuotisvastuun puitteissa rakennuttaja on vastuussa sellaisista virheistä, jotka eivät ole olleet havaittavissa rakennuksen valmistumisen jälkeen pidetyssä vuositarkastuksessa. Yleensä kysymys on siis ns. piilovirheistä, jotka tulevat ilmi vasta useamman vuoden kuluttua rakennuksen valmistumisesta.
10-vuotisvastuun yhteydessä esiintyy toisinaan käsitys, jonka mukaan rakennuttaja olisi vuositarkastuksen jälkeen vastuussa vain törkeää huolimattomuutta ilmentävistä virheistä. Tämä käsitys on virheellinen, ja selittyy todennäköisesti sillä, että rakennusalan yleisissä sopimusehdoissa (YSE 1998) urakoitsijan vastuu takuuajan jälkeen ilmenneistä virheistä on rajoitettu koskemaan vain sellaisia virheitä, joiden tilaaja näyttää aiheutuneen urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä, täyttämättä jääneestä suorituksesta tai olevan seurausta sovitun laadunvarmistuksen olennaisesta laiminlyönnistä. Asuntokauppalaissa ei kuitenkaan ole vastaavan sisältöistä perustajaosakkaan vastuuta rajoittavaa säännöstä, joten perustajaosakas vastaa 10 vuotisvastuun puitteissa edellä mainituin edellytyksin kaikenlaisista virheistä.
Toisinaan virhevastuun sisältöä luullaan myös todellista laajemmaksi.. Perustajaurakoitsija ei nimittäin vastaa esimerkiksi rakennuksen tavanomaisesta kulumista rakennuksen valmistumisen jälkeen, kuten ei myöskään tavanomaisista huolto- ja kunnossapitotoimenpiteistä. Vastuu näistä kuuluu tapauksesta riippuen joko taloyhtiölle taikka sen osakkaille. Rakennuttajan 10-vuotisvastuuta ei pidä myöskään sekoittaa takuuseen, jonka puitteissa takuun antaja on sitoutunut määrätyn ajan vastaamaan tuotteen käyttökelpoisuudesta taikka muista ominaisuuksista.
Mitä 10-vuotisvastuun perusteella voi vaatia?
Asuntokauppalain mukaisesti yhtiö taikka ostaja voi ensisijaisesti vaatia perustajaurakoitsijaa kustannuksellaan korjaamaan virheen. Virheen korjaaminen on aina ensisijainen seuraamus, ja rakennuttajalle tulee antaa mahdollisuus virheen korjaamiseen kustannuksellaan, mikäli tämä reklamaation vastaanotettuaan viipymättä ilmaisee siihen halukkuutensa.
Mikäli virheen oikaisu ei tule kysymykseen tai sitä ei tehdä, kyseeseen voi tulla joko vahingonkorvaus taikka hinnanalennus (asunnon ostajalle). Mikäli rakennuttaja ei viipymättä reklamaation saatuaan ilmaise halukkuuttaan virheen oikaisuun ja huolehdi virheen korjaamisesta, voi yhtiö taikka ostaja teettää korjauksen ulkopuolisella urakoitsijalla, ja vaatia rakennuttajaa korvaamaan tästä aiheutuneet kustannukset. Virheen ollessa olennainen kyseeseen voi harvinaislaatuisissa tapauksissa tulla viimekädessä myös kaupan purku.
