Uuden asunnon kauppa: Suorituskyvyttömyysvakuus
Uusia asuntoja voidaan myydä ja markkinoida joko ns. RS-kohteina jo rakentamisvaiheen aikana tai vasta sitten, kun asunto on jo valmis ja hyväksytty käyttöönotettavaksi. Jos kohteen ostettavaksi tarjoaminen alkaa ennen kuin rakennusvalvonta on antanut käyttöönottohyväksynnän kaikille yhtiön tuleville rakennuksille eli, kun kyseessä on asuntokauppalain 2 luvun mukainen ns. RS-kohde, tulee kohteelle asettaa suorituskyvyttömyysvakuus, rakentamisvaiheen vakuus ja rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus.
Uuden jo valmiin ja käyttöönotettavaksi hyväksytyn asunnon kaupassa, joka ei ole 2 luvun sääntelyn alainen RS-kohde, myyjän on asetettava ns. suorituskyvyttömyysvakuus. Tässä artikkelissa käsittelemme asuntokauppalain mukaista suorituskyvyttömyysvakuutta eli milloin sellainen tulee asettaa, kenen hyväksi se asetetaan ja mitä se kattaa.
Milloin suorituskyvyttömyysvakuus tulee asettaa?
Suorituskyvyttömyysvakuuden asettamisesta on säännökset asuntokauppalain 2 ja 4 luvussa. Kun kyse on asuntokauppalain 2 luvun sääntelyn alaisesta ns. RS-kohteesta, on perustajaosakkaan huolehdittava siitä, että osakeyhtiön ja asunto-osakkeen ostajien hyväksi asetetaan suorituskyvyttömyysvakuus ennen asunto-osakkeiden ostettavaksi tarjoamisen alkamista. Jos perustajaosakkaana on valtion tai kunnan viranomainen, ei se ole velvollinen järjestämään vakuutta suorituskyvyttömyytensä varalle.
Uuden asunnon kaupan 4 luvun 3 a §:n mukaan: Jos asuntoa myydään tai muuten markkinoidaan kuluttajalle sellaisesta asuntoyhteisöstä, joka ei ole ollut 2 luvun sääntelyn alainen, myyjä on velvollinen huolehtimaan siitä, että yhteisön ja ostajien hyväksi asetetaan suorituskyvyttömyysvakuus ennen kuin asuntoyhteisön rakennukselle tai lisää rakennetuille asunnoille haetaan rakennusvalvontaviranomaiselta loppukatselmusta. Vakuutta ei kuitenkaan tarvita, jos kysymys on lisärakentamisesta ja asuntoja myy tai muuten markkinoi se asuntoyhteisö, jolle uudet asunnot on rakennettu.
Suorituskyvyttömyysvakuus tulee siten asettaa, jos kohde on asunto-osakeyhtiö tai muutoin yhteisömuotoinen ja osakkeet oikeuttavat asuinhuoneiston hallintaan. Suorituskyvyttömyysvakuutta ei tarvita siten asettaa kohteissa, jotka myydään maakaaren mukaisella kiinteistönkaupalla.
Vakuuden asettamisen toteaminen ja valvonta
Maankäyttö- ja rakennuslain 153 b §:n mukaan rakennusvalvontaviranomaisen on todettava asuinrakennuksen käyttöön hyväksymiseksi tarvittavan loppukatselmuksen yhteydessä, onko sille toimitettu todistus asuntokauppalaissa tarkoitetusta suorituskyvyttömyysvakuudesta. Jos todistusta ei ole toimitettu, rakennusvalvontaviranomaisen on ilmoitettava siitä Kilpailu- ja kuluttajavirastolle viipymättä loppukatselmuksen toimittamisen jälkeen.
Tulee kuitenkin huomioida, että rakennusvalvontaviranomaisen tehtävänä ei ole tutkia vakuuden asettamisvelvollisuuden edellytyksiä, asetetun vakuuden asianmukaisuutta tai vakuuden asettamatta jättämisen oikeellisuutta, vaan rakennusvalvontaviranomaisen tulee välittää kuluttaja-asiamiehelle tieto sellaisista kohteista, joiden loppukatselmuksen yhteydessä todistusta ei ole toimitettu. Tällöin Kuluttaja-asiamiehen tehtävänä on selvittää, onko perustajaosakas laiminlyönyt vakuuden asettamista koskevan velvoitteensa ja markkinoidaanko kohteen asuntoja lainvastaisesti kuluttajille sekä tarvittaessa ryhtyä toimenpiteisiin lainvastaisen markkinoinnin lopettamiseksi.
Kuluttaja-asiamies voi velvoittaa perustajaosakkaan jälkikäteen hankkimaan vakuuden, jos sellaista ei ole asetettu lain mukaisesti. Asuntokauppalain 7 luvun 5 §:ssä on säädetty ns. ostajansuojasäännösten rikkomisesta. Ostajansuojasäännösten rikkominen voi tulla kyseeseen, jos tarvittavaa suorituskyvyttömyysvakuutta ei ole lain mukaisesti asetettu ja tämän velvollisuuden laiminlyönnistä voi tuomioistuin tuomita jopa rangaistukseen – sakkoon tai vankeuteen.
Mitä suorituskyvyttömyysvakuus kattaa?
Suorituskyvyttömyysvakuus asetetaan siltä varalta, että sen tarkoituksena on turvata rakennuksessa olevien rakennusvirheiden selvittämisestä sekä virheen ja siitä rakennukselle aiheutuneiden vahinkojen korjaaminen. Vakuus turvaa etenkin tilanteita, joissa perustajaosakas on mennyt esim. konkurssiin eikä pysty korjaamaan rakennuksen virheitä, jotka saattavat tulla ilmi vasta vuosien kuluttua rakentamisesta.
Tulee huomioida, että vakuudenantaja ei vastaa sellaisten virheiden kustannuksista, jotka olisi pitänyt havaita viimeistään asuntokauppalain 4 luvun 18 §:ssä tarkoitetussa vuositarkastuksessa. Vuositarkastus pidetään 12-15 kuukauden kuluessa siitä, kun rakennukset on hyväksytty käyttöönotettavaksi. Näin ollen suorituskyvyttömyysvakuus kattaa vain sellaisia virheitä, jotka on havaittu vuositarkastuksen jälkeen. Tämä tarkoittaa silloin myös sitä, että mikäli rakennuttaja menisi konkurssiin jo rakentamisen aikana, ei suorituskyvyttömyysvakuutta voi käyttää esimerkiksi kesken jääneen rakennuksen valmiiksi rakentamiseen. Tällöin kuitenkin RS-kohteessa on näitä varten rakentamisvaiheen aikainen vakuus, jonka määrä on kuitenkin vain 10 % myytyjen asuntojen kauppahinnoista.
Lisäksi vakuudenantaja vastaa osakkeenostajan ja hänen perheenjäsentensä tarpeellisista ylimääräisistä asumiskuluista siltä ajalta, jona asuntoa ei voida virheen tai vahingon taikka niiden korjaamisen takia käyttää. Vakuudenantaja saa rajoittaa vastuunsa osakkeenostajan ja hänen perheenjäsenensä asumiskuluista siten, että vakuudesta korvataan tarpeelliset ylimääräiset kulut enintään kuuden kuukauden ajalta. Vastuunsa kokonaismäärän vakuudenantaja saa rajoittaa siten, että se on vakuuden koko voimassaoloajalta 25 prosenttia rakennuskustannuksista. Laissa on säädetty myös taloyhtiölle omavastuuksi enintään 2 % rakennuskustannuksista ja ostajalle enintään 1,5 % velattomasta kauppahinnasta. Jos vakuus ei riitä kaikkien osakeyhtiölle ja osakkeenostajille kuuluvien korvausten kattamiseen, vakuuden määrä jaetaan yhtiön ja osakkeenostajien kesken korvaussaatavien mukaisessa suhteessa.
Mikä vakuudeksi?
Suorituskyvyttömyyden varalta on annettava tarkoitukseen soveltuva vakuutus tai annetaan pankkitakaus tai Kilpailu- ja kuluttajaviraston vahvistamat ehdot täyttävä muu takaus. Suorituskyvyttömyysvakuutena on käytännössä käytetty vakuutusyhtiöiden myöntämää vakuutusta. Vakuuden saantimahdollisuudet kannattaa selvittää mahdollisimman aikaisessa vaiheessa, koska esim. vakuutusyhtiöiden ei ole pakko myöntää vakuutusta ja voivat myös itse säännellä ehtonsa.
Kuinka kauan vakuuden on oltava voimassa?
Vakuutuksen tai takauksen on oltava voimassa, kunnes kymmenen vuotta on kulunut siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen hyväksyi kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi.
Kiinteistönvälittäjän velvollisuuksista
Välittäjän tulee uutta asuntoa markkinoidessa ja myydessä varmistaa, että suorituskyvyttömyysvakuus on asetettu ja hankkia todistus suorituskyvyttömyysvakuudesta.
Samoin välittäjän tulee huomioida, että myös käytettyä asuntoa myytäessä tulee selvittää suorituskyvyttömyysvakuuden olemassaolo. Tämä siis silloin, jos kohde on alle 10 vuotta vanha. Hyvän välitystavan ohjeen (ver. 9.10.2020) kohdan 5.5.1.16 mukaan: Silloin kun myydään käytettyä asuntoa, jonka käyttöönottohyväksynnästä on alle 10 vuotta, välitysliikkeen tulee selvittää isännöitsijältä, onko kohteessa suorituskyvyttömyysvakuus. Jos tietoa ei saada tai suorituskyvyttömyysvakuutta ei ole, on asian merkityksestä kerrottava kaupan osapuolille.
Seuraa meitä ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellisissa asioissa:
Seuraa meitä Facebookissa
Seuraa meitä LinkedInissä
