RS-kohteen vakuudet
Uuden asunto-osakeyhtiön rakentamishankkeesta, jossa asuntoja voidaan tarjota ostettavaksi jo rakennusaikana, ennen kuin rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennukset ja asuinhuoneistot käyttöönotettavaksi, käytetään nimitystä RS-kohde. Tällaisessa uudiskohteessa myyjän, eli perustajaosakkaan on asetettava ostajien ja taloyhtiön hyväksi asuntokauppalain vaatimat turva-asiakirjat sekä vakuudet perustajaosakkaan rakentamisvaiheen aikaisten ja sen jälkeisten velvollisuuksien täyttämisen turvaamiseksi.
Eri vakuudet seuraavat toisiaan
RS-kohteelta vaadittavia erillisiä vakuuksia on kaikkiaan kolme:
- rakentamisvaiheen vakuus
- rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus
- suorituskyvyttömyysvakuus
Eri vakuustyypit kytkeytyvät rakennushankkeen etenemiseen, ja RS-järjestelmä on rakennettu siten, että edellisen vakuuden päättyessä tilalle tulee seuraava vakuus.
Rakentamisvaiheen vakuus ja rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus
Rakentamisvaiheella tarkoitetaan ajanjaksoa, joka edeltää uuden rakennuksen valmistumista. Mikäli asuntoja tarjotaan kuluttajalle ostettavaksi tässä vaiheessa lain tarkoittamalla tapaa, sovelletaan Asuntokauppalain 2 luvun säännöksiä.
Ostettavaksi tarjoaminen tarkoittaa tässä yhteydessä asunto-osakeyhtiön osakkeiden tarjoamista kuluttajalle sellaisilla ehdoilla, ettei kuluttaja voi vetäytyä kaupasta ilman seuraamuksia. Lain tarkoittamana ostettavaksi tarjoamisena pidetään myös asunto-osakkeiden tarjoamista ostettavaksi sellaisin ehdoin, että kuluttaja saa ilman seuraamuksia vetäytyä kaupasta, mutta hänen on yhteisöosuuden varaamiseksi maksettava rahamäärä, joka ylittää neljä prosenttia varauksen yhteydessä sovitusta kauppahinnasta.
Pelkkä uudiskohteen ennakkomarkkinointi ei ole lain tarkoittavaa ostettavaksi tarjoamista, ellei kuluttajaa sidota kauppaan lain määrittelemällä tapaa. Ostettavaksi tarjoaminen voi alkaa vasta, kun perustajaosakas on toimittanut turva-asiakirjat niiden säilyttäjälle ja tehnyt turva-asiakirjojen säilyttäjän kanssa sopimuksen, eli RS-sopimuksen.
RS-kohteessa uuden asuntoyhteisön perustajaosakas on velvollinen huolehtimaan siitä, että rakentamista koskevan sopimuksen ja asunto-osakkeiden kauppaa koskevien sopimusten täyttämisestä asetetaan osakeyhtiön ja osakkeenostajien hyväksi vakuus. Vakuuden on oltava pankkitalletus, pankkitakaus tai tarkoitukseen soveltuva vakuutus, ja sen on oltava voimassa myös yhtiön taloussuunnitelman mukaisen taloudellisen aseman turvaamiseksi.
Rakentamisvaiheen vakuuden on oltava voimassa viimeistään silloin, kun asunto-osakkeiden ostettavaksi tarjoaminen alkaa. Vakuuden on ostettavaksi tarjoamisen alkaessa oltava määrältään vähintään viisi prosenttia yhtiön taloussuunnitelmaan merkityistä rakennuskustannuksista, ja rakentamisvaiheen vakuuden on kulloinkin vastattava vähintään kymmentä prosenttia myytyjen osakkeiden kauppahintojen yhteismäärästä.
Rakentamisvaihe päättyy, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt yhteisön jonkin rakennuksen tai rakennukset kokonaisuudessaan käyttöön otettaviksi ja asunto-osakeyhtiölle on valittu hallitus. Rakennusvaiheen vakuuden on kuitenkin oltava voimassa, kunnes se vapautetaan, ja joka tapauksessa vähintään kolme kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi. Monirakennuksisessa yhtiössä, jossa eri rakennusten käyttöönotto tapahtuu eri aikaan, myös vakuuden vapauttamiseen liittyvä kolmen kuukauden aikaraja kuluu kunkin rakennuksen kohdalta yksilöllisesti.
Rakentamisvaiheen vakuuden lakatessa, on sen tilalle asetettava rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus, jonka on vastattava määrältään vähintään kahta prosenttia myytyjen osakkeiden kauppahintojen yhteismäärästä. Tämänkin vakuus on lähtökohtaisesti voimassa siihen saakka, kunnes se vapautetaan, kuitenkin vähintään 15 kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kunkin rakennuksen käyttöönotettavaksi.
Vakuuden vapauttaminen
Vakuus vapautetaan pääsääntöisesti siten, että taloyhtiön hallitus ja asunto-osakkeiden ostajat antavat kirjallisesti hyväksyntänsä vakuuden vapauttamiseen. Vakuutta ei saa perusteettomasti pidättää, vaan se on vapautettava, kun perustajaosakas on täyttänyt rakentamista koskevan sopimuksen ja asunto-osakkeiden kauppaa koskevien sopimusten mukaiset velvoitteensa.
Ennen vakuuden vapauttamista koskevan suostumuksen antamista rakennukset ja huoneistot on syytä tarkastaa huolellisesti, jotta mahdolliset vakuuden pidättämiseen oikeuttavat suoritusvirheet saadaan selvitettyä.
Jos suostumus vakuuden vapauttamiseen on evätty aiheettomasti, tuomioistuin voi hakemuksesta antaa luvan vakuuden vapauttamiseen kokonaan tai osaksi. Yhtiö tai asunto-osakkeen ostaja, joka aiheettomasti on kieltäytynyt antamasta suostumusta vakuuden vapauttamiseen, voidaan tällöin velvoittaa korvaamaan tästä perustajaosakkaalle aiheutunut vahinko.
Vakuus voi tietyin edellytyksin vapautua myös automaattisesti, eli ilman yhtiön ja osakkeiden ostajien antamia kirjallisia suostumuksia. Asuntokauppalain mukaisesti vakuus nimittäin vapautuu viimeistään 12 kuukauden kuluttua yhtiön kaikkien rakennusten vuositarkastuksen pitämisestä, jos yhtiölle on hallitus. Vakuuden automaattisen vapautumisen estääkseen yhtiön tai asunto-osakkeen ostajan täytyy tällöin vastustaa vakuuden vapautumista ja saattaa asia hakemuksella joko kuluttajavalituslautakunnan taikka tuomioistuimen käsiteltäväksi. Vapautumista vastustavan on lisäksi ilmoitettava vastustuksestaan vakuuden antajalle tai talletuspankille, joka on vastaanottanut vakuudeksi asetetun pankkitalletuksen, ja toimitettava tälle kuluttajavalituslautakunnan taikka käräjäoikeuden antama todistus asian vireille saattamisesta ennen edellä mainitun määräajan päättymistä uhalla, että vakuus muuten vapautuu automaattisesti.
Suorituskyvyttömyysvakuus
Perustajaosakkaan on edellä mainittujen vakuuksien ohella huolehdittava siitä, että ennen asunto-osakkeiden ostettavaksi tarjoamisen alkamista osakeyhtiön ja asunto-osakkeen ostajien hyväksi otetaan vakuus myös perustajaosakkaan suorituskyvyttömyyden varalta.
Suorituskyvyttömyysvakuutuksen tarkoituksena on turvata etenkin tilanteita, joissa rakennuksessa ilmenee vuositarkastuksen jälkeen virheitä, joita ei ole voitu viimeistään vuositarkastuksessa havaita, eikä tällaisista virheistä vastuussa oleva perustajaosakas kykene kantamaan vastuutaan esimerkiksi konkurssin takia.
Vakuuden on oltava voimassa, kunnes kymmenen vuotta on kulunut siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi.
Suorituskyvyttömyysvakuudesta voit lukea lisää esimerkiksi seuraavasta artikkelista: Uuden asunnon kauppa: Suorituskyvyttömyysvakuus – Herkulex.fi
