Yleistä

Kiinteistön omistaja ja ulkopuolinen voivat tehdä monenlaisia sopimuksia kiinteistön käyttöön liittyen. Sopimuksista eräät voidaan maakaaren säännösten perusteella kirjata siten, että niillä on sitovia vaikutuksia myös muihin, kuin sopijaosapuoliin. Kiinteistön yhteisomistajat voivat tehdä sopimuksen kiinteistön käyttöön liittyvistä yksityiskohdista.

Kiinteistöön kohdistuvia oikeuksia voidaan perustaa myös kiinteistötoimituksessa tai viranomaisen päätöksellä. Nämä oikeudet eivät perustu osapuolten väliseen sopimukseen. Näistä oikeuksista käytetään nimitystä rasite ja näihin osapuolilla on oikeus hakea muutosta. Tässä artikkelissa ei selvitetä kiinteistörasitteista.

Maakaaren 14 luvussa säädetään sivulliselle kuuluvista oikeuksista, jotka voidaan kirjata tai oikeuksista, jotka on velvollisuus kirjata.

Vuokraoikeus

Maakaaren 14 luvun mukaisista erityisistä oikeuksista yleisin ja taloudellisesti merkittävin on maanvuokraoikeus, joka mahdollistaa rakennuksen rakentamisen vuokramaalle. Kiinteistön omistaja ja vuokraaja voivat tehdä tällaisesta rakennettavasta maa-alueesta määräaikaisen vuokrasopimuksen, jonka vuokra-aika on vähintään kolmekymmentä ja enintään sata vuotta. Nykyisin maan vuoraamiseen perustuvan uudisrakentamisen määrä on kasvanut huomattavasti. Useimmin maan vuokraajana on kaupunki tai kunta.

Mikäli maanvuokraoikeus tai muu käyttöoikeus saadaan siirtää kolmannelle kiinteistön omistajaa kuulematta ja jos vuokra-alueella on tai sille saadaan rakentaa oikeudenhaltijalle kuuluvia rakennuksia tai laitteita, niin oikeudenhaltija on velvollinen hakemaan oikeuden kirjaamista. Kirjaamista on haettava kuuden kuukauden kuluessa oikeuden perustamisesta tai oikeus on siirtynyt luovutuksen perusteella.

Muu käyttöoikeus

Muilla käyttöoikeuksilla tarkoitetaan maa-alueen hallintaoikeutta rajoitetumpia oikeuksia. Esimerkkinä tällaisista voidaan mainita kiinteistöllä sijaitsevaan rakennukseen kohdistuva vuokraoikeus tai asumisoikeus.

Eläkeoikeus

Eläkeoikeuksia eli syytinkejä on aikoinaan yleisesti käytetty osana maatilojen sukupolven vaihdoksia. Eläkeoikeuden sisältönä on usein vain asumisoikeus, mutta siihen voi kuulua muitakin etuuksia kuten säännöllisen ruokailun järjestäminen tai muita vastaavia etuuksia.

Metsänhakkuoikeus tai muu irrottamisoikeus

Metsäkiinteistön omistaja voi toteuttaa metsän myynnin hankintakaupan lisäksi myös siten, että myy metsäyhtiölle oikeuden hakata tietyllä alueella sijaitsevan metsän. Metsänhakkuuoikeus voidaan kirjata olemaan voimassa enintään viisi vuotta.

Irrottamisoikeutena voidaan kirjata oikeus ottaa maa-aineksia tai kaivoskivennäisiä. Maa-aineksilla tarkoitetaan maa-aineslaissa mainittujen kiven, soran, hiekan ja mullan lisäksi esimerkiksi turvetta ja muita vastaavia maa-aineksia. Irrottamisoikeus voidaan kirjata olemaan voimassa enintään viisikymmentä vuotta.

Sopimus kiinteistön hallinnan jakamisesta

Mikäli kiinteistö omistetaan murto-osin, niin lähtökohtaisesti kaikki suuremmat päätökset kuten rakentaminen ja rakennusten hoito ja maa-alueiden käyttö edellyttävät kaikkien yhteisomistajien suostumusta. Kiinteistön yhteisomistajat voivat kuitenkin tehdä keskenään sopimuksen yhteisesti omistetun kiinteistön hallinnasta. Sopimuksessa voidaan sopia mitä maa-alueita kukin yhteisomistaja on oikeutettu hallitsemaan muun muassa rakennusten rakentamiseksi hallitsemalleen maa-alueelle ja rakennusten kunnossapitämiseksi. Hallinnanjakosopimus on hyvä keino selkeyttää kiinteistöön kohdistuvaa päätöksentekoa ja taloudellista vastuuta.

Hallinnanjakosopimuksen kirjaamisen osalta on maakaaressa säädetty edellytykseksi se, että se saadaan tehdä vain parhaalle etusijalle eikä etusijaa saada myöhemmin muuttaa niin, että sitä paremmalle etusijalle tehdään muita kuin maakaaressa säädetyt kirjaukset.

Rakennusta tai laitetta koskevan oikeuden kirjaus

Elinkeinotoiminnassa käytettävää, kiinteistön käyttötarkoitusta palvelevaa rakennusta, rakennelmaa, konetta tai laitetta koskeva muulle kuin kiinteistön omistajalle kuuluva oikeus saadaan kirjata, jos:

1) esine on rakennettu tai tuotu kiinteistölle omistuksenpidätys- tai takaisinottoehdoin taikka vuokraussopimuksen tai muun siihen verrattavan sopimuksen perusteella; tai

2) esine on luovutettu kiinteistöön kohdistuvan käyttöoikeuden haltijalle käyttöoikeuteen kuuluvaksi.

Omistuksenpidätys- tai takaisinottoehtoon perustuva oikeus kirjataan olemaan voimassa enintään viisi vuotta sopimuksen tekemisestä.

Aineosien ja tarpeiston määritys

Kiinteistön ainesosien ja tarpeiston määrittämiseksi saadaan kirjata kiinteistön omistajan ilmoitus siitä, että hänen omistamansa tai myöhemmin saamansa elinkeinotoiminnassa käytettävä, kiinteistöllä pysyvästi sijaitseva kone tai laite, joka on ilmoituksessa yksilöity taikka lajiltaan tai muutoin ominaisuuksiltaan määritelty:

1) ei kuulu kiinteistöön, vaikka se muutoin olisi katsottava kiinteistön ainesosaksi tai tarpeistoksi; tai

2) kuuluu kiinteistöön, vaikka sitä muutoin ei olisi katsottava kiinteistön ainesosaksi tai tarpeistoksi

Erityisen oikeuden kirjaamisen rajoitukset

Pysyväksi perustettua oikeutta ei ole mahdollista kirjata. Erityistä oikeutta ei saa kirjata lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin myöskään silloin, kun se on voimassa jonkin kiinteistön tai alueen hyväksi tai kun se on perustettu kiinteistötoimituksessa tai viranomaisen päätöksellä. Yleensä pysyväksi tarkoitettu oikeus on samalla voimassa jonkin kiinteistön tai alueen hyväksi. Kyse on tällöin rasitteesta, joka perustetaan kiinteistötoimituksessa ja merkitään kiinteistörekisteriin. Kiinteistörasitetta ei voida kirjata erityisenä oikeutena silloinkaan, kun se perustuu sopimukseen.

Erityisen oikeuden kirjaamisen oikeusvaikutukset

Maakaaren 14 luvun mukaiset erityiset oikeudet perustuvat sopimukseen, jonka kiinteistön omistaja on tehnyt ulkopuolisen kanssa. Tämä erottaa ne kiinteistörasitteista, jotka perustetaan viranomaismenettelyissä.

Kiinteistön omistajan ja ulkopuolisen tekemä sopimus on lähtökohtaisesti sitova sopija osapuolten välillä ilman kirjaamistakin. Sopimuksen kirjaamisella se tulee sitovaksi myös ns. kolmansia osapuolia kohtaan. Kiinteistöön perustettu erityinen oikeus on sitova, vaikkei oikeuden perustaja ollut kiinteistön oikea omistaja, jos hänellä oikeutta perustettaessa oli lainhuuto kiinteistöön eikä oikeudenhaltija tällöin tiennyt eikä hänen pitänyt tietää, ettei oikeuden perustaja ollut kiinteistön oikea omistaja. Näin vilpittömällä mielellä sopimuksen tehnyt erityisen oikeudenhaltijaa saa suojaa myös kiinteistön oikeaa omistajaa kohtaan.

Erityinen oikeus kirjataan olemaan voimassa sopimuksen mukaisesti määräajan. Myös toistaiseksi voimassa oleva erityinen oikeus voidaan kirjata, mutta tällöin sopimus tulee olla irtisanottavissa molemminpuolin.

Etusija

Kiinteistöön kirjatut erityiset oikeudet ilmenevät kiinteistöä koskevasta rasitustodistuksesta.

Erityisen oikeuden kirjauksen oikeusvaikutukset alkavat siitä päivästä, jona kirjaamishakemus on tullut vireille. Aikaisemmin haetulla kirjauksella on etusija ennen myöhemmin haettua kirjausta tai kiinnitystä. Erityisellä oikeudella on parempi etusija kuin samana päivänä haettuun kiinnitykseen perustuvalla panttioikeudella.

Sopimus kiinteistön hallinnan jakamisesta saadaan kirjata vain parhaalle etusijalle. Sama etusijavaatimus koskee kirjausta siitä, että elinkeinotoiminnassa käytettävä esine on luovutettu kiinteistöön kohdistuvan käyttöoikeuden haltijalle käyttöoikeuteen kuuluvaksi. Sama etusija vaatimus koskee vielä aineosien ja tarpeiston määrityksen kirjausta.

Lopuksi

Kiinteistöön kohdistuvista oikeuksista omistusoikeus on yläkäsite, joka lähtökohtaisesti sisältää kaikki kiinteistön käyttöön liittyvät oikeudet, eivätkä ulkopuoliset tahot voi esittää omistajalle vaatimuksia kiinteistöön liittyen. Edellä kirjoitettu osoittaa kuitenkin, että kiinteistön käytöstä on voitu tehdä sopimuksia, jotka voivat rajoittaa omistajan autonomiaa hyvinkin merkittävästi. Yleensä näiden sivullisoikeuksien osalta ei tule ongelmia kiinteistökaupassa. Rasitustodistuksen huolellinen läpikäyminen on kuitenkin merkittävä osa onnistunutta kiinteistökauppaa.

Vaikka tämän kirjoituksen aiheena ei ole ollut kiinteistörasitteiden selvittäminen, niin nämä määrätyt rasitteet käyvä ilmi kiinteistörekisteriotteesta. Kiinteistöön kohdistuvat rasitteet voivat olla sen laatuisia, ettei myyjäkään ole niiden merkitystä välttämättä osannut selkeyttää. Selvitetään näitä myöhemmissä artikkeleissa.

Seuraa meitä ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellisissa asioissa:

Seuraa meitä Facebookissa
Seuraa meitä LinkedInissä

Tarvitsetko apua?

Lue lisää aiheesta:

• Panttaus ja eri takausmallit asunto- ja talokaupan rahoituksessa
• Sähköisistä panttikirjoista ja kiinnitysten hakemisesta
• Mitä tarkoitetaan kiinteistön salaisella omistajalla?
• Kiinteistön hallinnanjakosopimuksesta
• Mitä yhteisomistussuhteesta on hyvä tietää ja miten yhteisomistussuhde lopetetaan?
• Miten perintöosuuden ulosmittaus vaikuttaa kuolinpesän kiinteistön myyntiin?
• Laatuvirhe ulosmitatun kiinteistön kaupassa
• Kiinteistön hankkimisen luvanvaraisuudesta seka valtion etuosto- ja lunastusoikeudesta
• Kiinteistön panttaaminen

Jaa artikkeli: