1. JOHDANTO

Asunto- ja kiinteistökaupat ovat usein elämän merkittävimpiä taloudellisia päätöksiä, joihin liittyy monia juridisia velvoitteita. Yksi keskeisimmistä on asunto- ja kiinteistökaupan reklamaatio eli virheilmoitus, jos kaupan kohteessa havaitaan virhe. Reklamaation tekeminen ja siihen vastaaminen ovat prosesseja, joissa sekä ostajan että myyjän on syytä toimia huolellisesti ja asiantuntevasti. Tässä artikkelissa käsitellään reklamaation merkitystä, sen tekemisen ja siihen vastaamisen käytäntöjä sekä sitä, miksi lakimiehen ja rakennusalan ammattilaisen apu on molemmille osapuolille tärkeää.

1.1 Mitä tarkoitetaan reklamaatiolla asunto- ja kiinteistökaupassa?

Asunto- ja kiinteistökaupan reklamaatio on virheilmoitus, jonka ostaja tekee havaittuaan kaupan kohteessa virheen tai puutteen. Reklamaation tavoitteena on saattaa vastapuoli tietoiseksi havaituista ongelmista ja mahdollisista vaatimuksista, kuten hinnanalennuksesta, vahingonkorvauksesta tai kaupan purkamisesta. Reklamaatio on siis myyjän oikeus ja ostajan velvollisuus.

1.2 Kuka tekee reklamaation?

Kun asunnon ostaja havaitsee kaupan kohteessa virheen, hänen tulee ilmoittaa siitä myyjälle kohtuullisessa ajassa sekä esittää virheeseen perustuvat vaatimuksensa. Reklamaatio kannattaa aina tehdä kirjallisesti ja todisteellisesti, esimerkiksi sähköpostilla tai kirjeellä.

Reklamaatiossa ostajan tulee yksilöidä havaitut virheet ja esittää selkeästi, mitä hän niiden perusteella vaatii, kuten hinnanalennusta, vahingonkorvausta tai kaupan purkua. Vaatimusten tulee olla perusteltuja ja suhteessa virheen laatuun. Selvästi ylimitoitettu vaatimus vie asialta uskottavuutta, ja alimitoitettu vaatimus voi johtaa oikeudenmenetyksiin.

Reklamaatio on tehtävä kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta tai siitä, kun virhe olisi pitänyt havaita. Kohtuullista reklamaatioaikaa arvioidaan tapauskohtaisesti, mutta yleensä se on muutama kuukausi. Kohtuulliseen reklamaatioaikaan sisältyy virheen tutkiminen ja tarvittaessa neuvottelu asiantuntijan kanssa siitä, oikeuttaako puute vaatimuksiin. Jos virhe on selvä eikä vaadi erityistä selvittelyä, reklamaatioaika on lyhyempi kuin laajaa teknistä selvittelyä vaativissa virheissä. Puoli vuotta on yleensä liian pitkä aika.

Laissa on lisäksi säädetty enimmäisreklamaatioaika: asunto-osakkeen kaupassa kaksi vuotta asunnon hallinnan luovutuksesta ja kiinteistökaupassa viisi vuotta kiinteistön hallinnan luovutuksesta.

1.3 Yleiskatsaus lainsäädäntöön

Asunto- ja kiinteistökauppaan liittyvä lainsäädäntö on Suomessa varsin kattava. Asuntokauppalaki (843/1994) säätelee asunto-osakkeiden kauppaa, kun taas kiinteistökauppaa koskevat maakaari (540/1995).  

---

2. LAKIEN JA SÄÄDÖSTEN PERUSTEET

2.1 Asuntokauppalaki (asuntokauppalain soveltaminen)

Asuntokauppalakia sovelletaan, kun kaupan kohteena ovat asunto-osakkeet, kuten kerrostalo- tai rivitalohuoneistot. Laki määrittelee muun muassa myyjän tiedonantovelvollisuuden, ostajan tarkastusvelvollisuuden, virheen määritelmän sekä reklamaation määräajat.

2.2 Maakaari (kiinteistökaupan erityispiirteet)

Maakaareen sisältyvät säännökset koskevat kiinteistön luovutusta, kuten omakotitaloja, tontteja ja vapaa-ajan asuntoja. Kiinteistökaupassa kaupanvahvistaja vahvistaa kauppakirjan tai kauppakirja allekirjoitetaan Maanmittauslaitoksen Kiinteistönvaihdannan palvelussa. Myös vuokramaalla oleviin rakennuksiin sovelletaan virhevastuun osalta maakaaren säännöksiä. Maakaari sisältää tarkemmat säännökset virhevastuusta sekä reklamaatiosta kiinteistökaupassa.

2.3 Muut soveltuvat lait ja oikeudelliset periaatteet

Muita asunto- ja kiinteistökauppaan vaikuttavia lakeja ovat laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä (1074/2000) sekä rakentamisen teknisiä määräyksiä ohjaava lainsäädäntö. Lisäksi oikeuskäytäntö, eli aiemmat tuomioistuinten ratkaisut, vaikuttavat ratkaisuperusteisiin.

2.4 Eri sopimustyyppien vaikutus reklamaatioon

Asunto-osakkeen kauppa eroaa juridisesti kiinteistön kaupasta. Myös erityiset sopimustyypit, kuten rakentamisvaiheen kauppa tai urakkasopimukset, voivat vaikuttaa siihen, miten reklamaatiota käsitellään ja mitkä tahot kantavat vastuuta. Näitä erityisten sopimustyyppien tilanteita ei tarkemmin käsitellä tässä artikkelissa.

Urakkasopimuksista sekä urakoitsijan vastuusta voi lukea lisää seuraavista artikkeleista:

---

3. REKLAMAATION SYYT JA TAUSTATEKIJÄT

3.1 Piilevät virheet: mitä ne ovat ja miten ne ilmenevät?

Piilevällä virheellä tarkoitetaan sellaista rakennuksen tai asunnon puutetta, jota ei voitu havaita tavanomaisessa tarkastuksessa ennen kaupantekoa. Esimerkiksi rakenteiden sisällä oleva kosteus-  tai homevaurio tai putkiston (salaoja ja sadevesijärjestelmä mukaan lukien) piilovauriot ovat tyypillisiä piileviä virheitä.

3.2 Rakennustekniset virheet, suunnitteluvirheet ja kosteusvauriot

Rakennus- tai suunnitteluvirheet voivat liittyä esimerkiksi kantavien rakenteiden toteutukseen, eristykseen tai LVIS-järjestelmiin (lämpö, vesi, ilmastointi, sähkö). Kosteus- ja homevauriot ovat yleisimpiä vakavia virheitä, sillä niillä on usein merkittäviä terveydellisiä ja taloudellisia vaikutuksia.

3.3 Asiakirjojen puutteet ja harhaanjohtavat tiedot

Jos myyjä tai kiinteistönvälittäjä on antanut virheellistä tai puutteellista tietoa esimerkiksi asunnon remonteista, kunnosta, pinta-alasta tai rakennusvuodesta, voidaan katsoa, että kaupan kohteessa on tiedonantovirhe.

Mikäli kysymys on tiedonantovirheestä, voi ostajalla olla oikeus saada myyjältä korvaus kaikesta hänelle kaupan tekemisen johdosta aiheutuneista vahingoista, joita kaupan purkautumisen tilanteessa voivat olla esimerkiksi lainan nostokulut, lainan korkokulut koko kuluneelta laina-ajalta, muuttokulut, sijaisasumisen kulut sekä muut aiheutuneet euromääräisesti mitattavat vahingot.

3.4 Myyjän tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti

Myyjällä on velvollisuus kertoa ostajalle kaikki tiedossaan olevat seikat, jotka voivat vaikuttaa kaupan syntyyn tai kohteen arvoon (kuntoon). Tahallinen tai huolimaton tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti voi johtaa edellä mainitun vahingonkorvausvelvollisuuden syntymiseen.

Erityisesti tulee huomioida kohteessa aiemmin tehdyt kosteus- ja muut virhehavainnot sekä niiden korjaaminen ja dokumentointi. Myyjän tulee antaa ostajalle kaikki hänellä ollut aiempia virheitä koskeva selvitys mukaan lukien aiemmat kuntotarkastusraportit sekä selvitys tehdyistä korvaustoimenpiteistä.

3.5 Ostajan tarkastusvelvollisuuden laiminlyönti

Ostajalla on velvollisuus tarkastaa kohde huolellisesti ennen kaupantekoa. Mikäli ostaja laiminlyö tavanomaisen tarkastuksen, hän voi menettää oikeutensa vedota sellaisiin virheisiin, jotka olisivat olleet havaittavissa kohteen normaalilla tarkastuksella.

Virheistä voit lukea lisää artikkelista: Asunto- ja kiinteistökaupan virhetyypit pähkinänkuoressa.

4. REKLAMAATION ALOITTAMINEN

4.1 Virheiden havaitseminen ja dokumentointi

Ensimmäinen askel on virheen tarkka dokumentointi. Valokuvat, videot, asiantuntijan havainnot ja mahdolliset kuitit tai korjausarviot ovat tärkeitä todisteita. Mitä nopeammin dokumentointi aloitetaan, sitä parempi.

4.2 Aikataulut ja määräajat (kohtuullinen aika virheen havaitsemisesta)

Reklamaatio on tehtävä kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta tai siitä, kun se olisi pitänyt havaita. Tarkka aikaraja vaihtelee tapauksen mukaan, mutta tyypillisesti puhutaan muutamista kuukausista.

4.3 Ostajan velvollisuus ilmoittaa virheestä myyjälle

Reklamaatio on aina kohdistettava ensisijaisesti myyjälle, koska myyjä on vastuussa virheistä. Kirjallinen ilmoitus (sähköposti tai kirje) on suositeltavin tapa, sillä se jättää selkeän todisteen reklamoinnista. Mikäli myyjiä on useita, tulee reklamaatio antaa tiedoksi jokaiselle myyjälle. Mikäli myyjänä on kuolinpesä, on riittävää, kun reklamaatio annetaan tiedoksi jollekin kuolinpesän osakkaista.

4.4 Välittäjän rooli ja velvollisuudet reklamaatioprosessissa

Vaikka varsinainen korvausvastuu ei ole välittäjällä (ellei kyse ole välittäjän omasta huolimattomuudesta), hyvä kiinteistönvälittäjä auttaa ostajaa ja myyjää reklamaatioprosessissa esimerkiksi toimittamalla asianosaisen pyytämiä asiakirjoja tai selvityksiä. Tulee kuitenkin huomata, että välittäjä tarvitsee toimeksiantajaltaan luvan asiakirjojen toimittamiseen.

4.5 Oikein muotoillun reklamaation merkitys

Reklamaatiokirjeen tulee sisältää:

• Selkeä kuvaus virheestä tai puutteesta
• Perusteet, miksi myyjä on virheestä vastuussa
• Vaatimukset euromääräisenä (korjaus, hinnanalennus, kaupan purku, vahingonkorvaus)
• Liitteet, kuten valokuvat tai asiantuntijalausunnot

---

5. REKLAMAATION SISÄLTÖ

5.1 Kirjallisen reklamaation rakenne

Hyvän reklamaation runko on selkeä, tiivis ja yksiselitteinen. Aluksi ilmoitetaan, mihin kauppaan reklamaatio liittyy (päivämäärä, kaupan osapuolet, kohde), jonka jälkeen eritellään itse virhe ja vaatimukset.

5.2 Yksilöity kuvaus havaitusta virheestä

Kuvaa virheen luonne, laajuus ja sijainti (esim. ”Kosteusvaurio pesutilojen seinärakenteessa. Vaurio havaittiin irrottamalla seinälevy joulukuussa 2024.”). Liitä selventäviä kuvia tai raportteja, jos mahdollista.

5.3 Mahdolliset seuraamukset ja vaatimukset (vahingonkorvaus, hinnanalennus, kaupan purku)

Yleisiä vaatimuksia virhetilanteessa ovat:

• Hinnanalennus: Ostaja voi vaatia hinnanalennusta vastaamaan virheen aiheuttamaa arvonalennusta.
• Vahingonkorvaus: Perusteena myyjän tuottamuksellinen menettely
• Kaupan purku: Äärimmäinen keino, jota käytetään vain, jos virhe on olennainen.
• Oheiskustannukset: Tutkimus- ja lakimieskulut
• Korkokulut: Edellä mainitut vaaditaan korkolain 4.1 §:n määräisine viivästyskorkoineen

5.4 Vahingonkorvaus ja muut oikeudelliset vaatimukset

Vahingonkorvaus voi sisältää esimerkiksi lainan nostokuluja, lainan korkokuluja, asumiskustannuksia, sijaisasunnon hankinnan kuluja, asunnon remontointiin ja korjaukseen laitettuja kuluja tai muita kuluja, jotka ovat syntyneet virheen seurauksena. Vaatimukset tulee perustella ja niille tulee esittää mahdollisuuksien mukaan kuittitodisteet.

5.5 Vaatimusten perusteet

Vaatimuksille tulee esittää perusteet eli millä perustein myyjä (välittäjä, kuntotarkastaja, isännöitsijä) on virheestä vastuussa. Perusteluissa tuulisi mainita, mihin lainkohtaan vaatimukset perustuvat sekä tehdä yhteenveto siitä, että miksi korvausvastuu kyseisen lainkohdan mukaan syntyy reklamaatiossa yksilöityjen virheiden osalta. Perusteet siis yhdistävät sovellettavan lain sekä reklamaatiossa vedotut vireet ja virheiden perusteella esitetyt vaatimukset.

Mikäli reklamaatio esitetään usealle taholle eli myyjän lisäksi myös kiinteistönvälittäjälle, kuntotarkastajalle tai isännöitsijälle, tulee perusteluissa ja sovellettavissa lainkohdissa ottaa huomioon se, että muiden tahojen osalta tulee vedota myös muihin lakeihin, kuin asuntokauppalakiin ja maakaareen (tarkemmat perustelut artikkelissa myöhempänä).

5.6 Liitteet: valokuvat, asiantuntijalausunnot, tositteet

Liitteet tukevat ja todentavat reklamaatiossa esitettyjä seikkoja. Esimerkiksi rakennusalan ammattilaisen lausunto kosteusvauriosta tai rakenteiden kunnosta on usein ratkaiseva todiste arvioitaessa myyjän vastuun laajuutta. Kuvat ja videot vaurioista myös usein auttavat tilannetta hahmottamaan.

---

6. PROSESSI REKLAMAATION JÄLKEEN

6.1 Myyjän tai vastapuolen vastaus

Saatuaan reklamaation myyjällä on mahdollisuus tutustua väitteisiin ja vastata niihin. Myyjä voi hyväksyä tai kiistää virheen tai ehdottaa kompromissia. Pääsääntöisesti myyjä haluaa käydä tutustumassa myymäänsä kohteeseen valitsemansa rakennusalan asiantuntijan (ja lakimiehen) kanssa. Mikäli myyjä tällaisen pyynnön esittää, tulisi ostajan varata myyjälle mahdollisuus kohteeseen tutustua.

6.2 Neuvottelut ja sovintoehdotukset

Usein myyjä ja ostaja pääsevät neuvottelemalla ratkaisuun, joka tyydyttää molempia osapuolia. Tällöin voidaan välttää pitkät ja kalliit oikeusprosessit. Sovintoratkaisun saavuttamisen selvittäminen tulisi olla ensisijainen keino kaupan osapuolten välisen riitatilanteen ratkaisemisessa. Sovintoneuvotteluissa on pääsääntöisesti mukana asunto- ja kiinteistöoikeuteen erityisesti perehtynyt lakimies (kummallakin kaupan osapuolella omansa).

6.3 Lisäselvitykset ja asiantuntijalausunnot

Virheen teknisestä luonteesta riippuen saatetaan tarvita lisäkartoituksia (esimerkiksi kuntotutkimus, rakenneavaukset, homekoiratutkimus) tai useampien asiantuntijoiden lausuntoja, jotta selviää virheen laajuus ja korjaustapa. Tietyissä tapauksissa käytetään apuna Keskuskauppakamarin Tavarantarkastajaa.

6.4 Mahdollinen vakuutusyhtiön rooli vahinkojen korvaamisessa

Sekä myyjällä että ostajalla voi olla vakuutuksia (esimerkiksi kotivakuutus, kiinteistövakuutus, vastuuvakuutus), joista saatetaan hakea korvausta. Vakuutuskorvauksen saaminen edellyttää kuitenkin, että vakuutusehdot kattavat kyseisenlaisen vaurion. Lakimies- ja tutkimuskuluja voi saada oikeusturvavakuutuksen perusteella.

6.5 Kuluttajariitalautakunnan rooli

Jos neuvottelut eivät johda ratkaisuun, ostaja tai myyjä voi kääntyä kuluttajariitalautakunnan puoleen. Päätös ei sido oikeudellisesti samalla tavoin kuin tuomioistuimen ratkaisu, mutta se voi toimia vahvana suosituksena.

---

7. ERITYISTILANTEET ERI KAUPPATYYPEISSÄ

7.1 Uuden asunnon kauppa (rakennuttajavastuu, takuuaika)

Uudiskohteissa rakennuttaja kantaa merkittävän vastuun virheistä. Asuntokauppalaki määrittelee takuuaikoja, joiden kuluessa rakennuttajan on korjattava havaitut virheet. Myös piilevistä virheistä voidaan esittää vaatimuksia takuuajan jälkeen, mikäli virhe on ollut olemassa ennen asunnon luovutusta.

7.2 Vanhan asunnon kauppa (ikävähennykset, kulumisvara)

Vanhan asunnon virheet voivat olla myös normaalia kulumista. Usein arvioidaan niin sanottua ”ikävähennystä”, eli kuinka paljon rakenteiden tai laitteiden arvo on laskenut ajan kuluessa. Kaikki kulumat tai rakenteissa olevat vauriot eivät kuulu myyjän korvattavaksi. Pääsääntönä on, että ostaja ottaa vastattavakseen rakenteiden peruskorjaamiseen kuuluvat korjauskustannukset. Tämän vuoksi onkin tärkeä tutustua rakennuksen teknisiin käyttöikiin jo ennen kauppaa, jotta peruskorjaustarve voidaan ottaa huomioon jo kauppahinnassa.

Teknisestä käyttöiästä voit lukea lisää artikkelista: Omakotitalon tekninen käyttöikä -Mitä tarkoittaa?

7.3 Kiinteistökauppa: omakotitalot, tontit, vapaa-ajan asunnot

Kiinteistökaupassa ostaja kantaa laajempaa tarkastusvastuuta, koska yleensä kyseessä on suurempi kokonaisuus, myyjän on vastuussa rakennuksen kaikista rakenteista. Mitä vanhempi rakennus on, sitä huolellisemmin ostajan tulisi rakennuksen kuntoa selvittää jo ennen kauppaa. Myyjän vastuu on kuitenkin edelleen olemassa, jos virhe on olennainen eikä ostaja ole voinut sitä havaita ennen kauppaa.

Mikäli kysymys on tiedonantovirheestä, virheen ei edellytetä olevan olennainen, jotta myyjä oisi virheestä korvausvastuussa.

7.4 Asunto-osakkeiden kauppa (taloyhtiön vastuut ja velvollisuudet)

Asunto-osakeyhtiö vastaa yhtiön rakenteista, yhteisistä tiloista ja LVIS-järjestelmistä taloyhtiön yhtiöjärjestyksen ja asunto-osakeyhtiölain mukaisesti. Ostajan kannattaa selvittää, mikä on yhtiön ja mikä osakkaan vastuu rakenteiden kunnossapidosta. Vastuun voi selvittää tutustumalla yhtiöjärjestykseen, jossa osakkaiden ja yhtiön välisestä vastuunjaosta voidaan määrätä poikettavaksi asunto-osakeyhtiölain perusolettamasta.

Aiheesta voit lukea lisää artikkelista: Kunnossapitovastuu asunto-osakeyhtiössä -Mikä on osakkaan ja mikä yhtiön vastuulla?

7.5 Erikoistilanteet: kuolinpesä myyjänä

Kuolinpesän myydessä kohdetta saatetaan soveltaa hieman eri periaatteita, varsinkin mitä tulee tietoihin kuolleen henkilön ja kuolinpesän osakkaiden tiedoista kaupan kohteesta.

Mikäli myyjänä on kuolinpesä, tulee ennen kauppaa tehtäviin selvityksiin kiinnittää erityistä huomiota.

Lisätietoja tilanteesta, jossa kuolinpesä on myyjänä löytyy artikkelista: Kuolinpesään kuuluvan kiinteistön myyminen ja jakaminen sekä artikkelista: Kuolinpesä kiinteistö- tai asuntokaupan osapuolena.

---

8. OSAPUOLTEN VASTUUT JA VELVOLLISUUDET

8.1 Myyjän ja ostajan vastuut reklamaatioprosessissa

• Myyjä: on velvollinen antamaan kaikki olennaiset tiedot kohteesta ja toimimaan rehellisesti ja huolellisesti.
• Ostaja: on velvollinen tarkastamaan kohteen ja ilmoittamaan virheistä kohtuullisessa ajassa niiden havaitsemisen jälkeen.

8.2 Tarkastusvelvollisuus, tiedonantovelvollisuus ja niiden rajat

Tarkastusvelvollisuus ennen kaupan tekemistä ei ulotu rakenteiden avaamiseen, jos ei ole erityistä syytä epäillä ongelmia. Tiedonantovelvollisuuteen kuuluu kaikki myyjän tietämä oleellinen tieto kohteesta mukaan lukien aiemmin tehdyt kuntotutkimukset, korjaukset sekä havainnot vaurioista tai asumiseen vaikuttavista tekijäistä (vetoisuus, kylmyys jne).

8.3 Mahdolliset muut sopimusosapuolet (esim. urakoitsijat)

Mikäli asunnon tai kiinteistön kunto liittyy esimerkiksi juuri ennen kauppaa teetettyyn peruskorjaukseen, voi vastuu jakautua myös urakoitsijan tai remontin suorittajan kanssa. Tällöin sopimusrakennetta tulee tarkastella laajemmin. Tässä artikkelissa emme tarkemmin käsittele urakoitsijan vastuuta.

---

9. KIINTEISTÖNVÄLITTÄJÄN VASTUU

9.1 Lainsäädäntö ja ammattieettiset ohjeet

Kiinteistönvälittäjän toimintaa ohjaa laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä (1074/2000) sekä alan ammattijärjestöjen (esim. SKVL, KVKL) eettiset säännöt Hyvä välitystapa.

9.2 Tiedonantovelvollisuus ja hyvän välitystavan periaatteet

Välittäjän on noudatettava hyvää välitystapaa. Se tarkoittaa, että hänellä on velvollisuus hankkia ja tarkistaa kohteen olennaiset tiedot (esimerkiksi isännöitsijäntodistus, rakennus- ja remonttitiedot, rakennusluvat, tonttikartat) sekä kertoa niistä totuudenmukaisesti ostajaehdokkaille.

9.3 Välittäjän vastuun rajat ja korvausvastuu

Välittäjä ei ole vastuussa kaikista kohteen vioista, mutta jos välittäjä laiminlyö tiedonantovelvollisuutensa tai toimii ammattitaidottomasti, hän voi joutua vahingonkorvausvastuuseen niistä virheistä, jotka ovat syy-yhteydessä hänen moitittavaan menettelyynsä. Esimerkki tästä on, jos välittäjä antaa ostajalle virheellistä tietoa kaupan kohteesta tai jättää ilmoittamatta olennaisia puutteita (esimerkiksi osoittaa maastossa kiinteistön väärät rajat, jättää kertomatta tietämistään vaurioista, ilmoittaa pinta-alan virheellisesti, ei ole selvittänyt ajantasaisia rakennuslupia tms).

9.4 Välittäjän rooli reklamaatioprosessin eri vaiheissa

Välittäjä ei ole välitystoimeksiantoa koskevan asunto- tai kiinteistökaupan osapuoli, minkä vuoksi reklamaatiota, jonka ostaja kohdistaa myyjään, ei tule toimittaa välittäjälle, vaan ostajan tulee toimittaa se suoraan myyjälle.

Välittäjän ei myöskään tulisi toimia reklamaatiotilanteessa ”viestinviejänä” ostajan ja myyjän välillä, vaan antaa heille ohjeistus, että kysymys on heidän välisestään asiasta, jossa välittäjä ei ole osallisena ja pyytää, että ostaja ja myyjä ovat suoraan yhteydessä toisiinsa.

Mikäli reklamaatio koskee välittäjän virheellistä toimintaa ja reklamaatiossa esitetään vaatimuksia välittäjälle, tulee välittäjän reklamaatio ottaa vastaan sekä siihen vastata.

Mikäli kiinteistönvälittäjä saa häneen kohdistetun reklamaation, tulee välittäjän tehdä viipymättä vahinkoilmoitus omalle vastuuvakuutusyhtiölle.

9.5 Mahdolliset seuraamukset ja sanktiot

Välittäjän tekemät laiminlyönnit voivat johtaa huomautukseen, varoitukseen tai jopa välittäjäoikeuksien menettämiseen. Lisäksi välittäjä voidaan määrätä maksamaan vahingonkorvausta.

---

10. ISÄNNÖITSIJÄN VASTUU

10.1 Isännöitsijän rooli asunto-osakeyhtiössä

Isännöitsijä toimii taloyhtiön johdon apuna ja vastaa usein käytännön hallinnosta, kuten korjaus- ja kunnossapitotoimista sekä tiedottamisesta. Isännöitsijällä on merkittävä rooli tiedonvälityksessä osakkaille ja osakkailta.

10.2 Vastuu tiedottamisesta ja asiakirjoista (esim. isännöitsijäntodistus)

Isännöitsijä laatii isännöitsijäntodistuksen, joka on ostajalle tärkeä dokumentti asunto-osakkeen kunnosta, remonttihistoriasta, lainoista ja taloyhtiön taloudellisesta tilanteesta. Virheet tai puutteet todistuksessa voivat johtaa harhaanjohtaviin käsityksiin kaupan kohteesta.

10.3 Puutteellinen tai virheellinen toiminta ja sen seuraukset

Jos isännöitsijä laiminlyö velvollisuutensa ja antaa oleellisesti väärää tietoa, hän voi joutua vahingonkorvausvastuuseen. Vastuun synty edellyttää yleensä selvää huolimattomuutta tai tiedonantovelvollisuuden rikkomista sekä syy-yhteyttä aiheutuneen vahingon ja isännöitsijän moitittavan toiminnan välillä.

10.4 Isännöitsijän osallisuus reklamaatioprosessiin

Reklamaatiotilanteessa taloyhtiön hallitus ja isännöitsijä voivat auttaa selvittämään, onko virhe taloyhtiön vastuulla vai osakkaan vastuulla. Isännöitsijä voi toimittaa dokumentteja ja selvityksiä virheistä tai remonteista.

10.5 Kuka maksaa virheen seuraukset ja milloin?

Jos kyseessä on taloyhtiön vastuulle kuuluva rakennevirhe, korjauskustannukset kuuluvat lähtökohtaisesti taloyhtiölle. Yksittäisen huoneiston sisäpuolisiin rakenteisiin (esimerkiksi pintamateriaalit) liittyvät kustannukset kuuluvat lähtökohtaisesti osakkaalle – aina riippuen siitä, mitä yhtiöjärjestyksessä on määritelty. Asia ei kuitenkaan ole näin yksiselitteinen eli taloyhtiön ollessa kyseessä vastuukysymykset tulee selvittää tapauskohtaisesti ja käyttää apuna asiantuntijoita.

---

11. KUNTOTARKASTAJAN VASTUU

11.1 Kuntotarkastajan tehtävät ja asema

Kuntotarkastajan tehtävänä on arvioida asunnon tai kiinteistön kuntoa pääosin aistinvaraisin ja pintapuolisin menetelmin. Mikäli rakennuksessa on riskirakenteita tai vaurioepäilyjä, tulisi rakenteita tarvittavissa määrin avata. Kuntotarkastusraportti on ostajalle usein merkittävä dokumentti kauppaa tehtäessä.

11.2 Standardit ja eettiset ohjeet (esim. KH-kortit, VTT:n ohjeet)

Monet kuntotarkastajat noudattavat KH-korttien suosituksia tai VTT:n sertifioimia ohjeita, jotka määrittävät tarkastuksen kattavuutta ja raportointia. Näiden periaatteiden noudattaminen luo luottamusta tarkastuksen laatuun.

11.3 Vastuunrajaukset: mitä kuntotarkastaja tutkii ja mitä ei?

Kuntotarkastaja ei yleensä tee rakenteiden avauksia tai laboratoriotestejä ellei näin ole erikseen sovittu. Siksi raportissa on usein lausekkeita, jotka rajaavat tarkastajan vastuun vain pintapuolisiin havaintoihin. Poikkeuksena edellä mainitut riskirakenteet sekä vaurioepäilyt, joiden osalta kuntotarkastajan tulisi rakenneavauksia tehdä, mikäli kuntotarkastaja on sitoutunut noudattamaan suoritusohjetta.

11.4 Virheellisten tai puutteellisten tarkastusten vaikutus reklamaatioon

Mikäli kuntotarkastaja toimii huolimattomasti tai jättää havaitsematta ja raporttiin kirjaamatta selviä merkkejä rakenteellisista ongelmista, hänellä voi olla vahingonkorvausvastuu. Todistustaakka kuntotarkastajan virheestä saattaa kuitenkin olla ostajan vastuulla, ja sitä usein selvitetään asiantuntijalausunnoilla.

11.5 Vastuun kohdistaminen ja mahdolliset korvausvaatimukset

Ostajan tai myyjän on pystyttävä osoittamaan syy-seuraussuhde tarkastajan toiminnan ja havaitsematta jääneen virheen välillä. Jos korvausvastuu todetaan, kuntotarkastaja (tai hänen työnantajansa) voi olla velvollinen korvaamaan aiheuttamansa vahingon.

11.6 Useita korvausvelvollisia

Mikäli reklamaatio kohdistetaan myyjän lisäksi myös muuhun tahoon (kiinteistönvälittäjään, isännöitsijään ja/tai kuntotarkastajaan) on kysymyksessä tilanne, jossa saman vahingon osalta on useita korvausvelvollisia.

Mikäli todetaan, että myös muut tahot ovat myyjän lisäksi korvausvastuussa aiheutuneesta vahingosta, ovat he yhteisvastuussa koko heidän vastuulleen todetusta vahingosta suhteessa ostajaan lei ostaja voi periä korvausta joko heiltä kaikilta tai vain yhdeltä (tai valitsemiltaan).

Yhteisvastuullisten korvausvelvollisten kesken lopullinen korvausvastuu jaetaan pääsääntöisesti pääluvun mukaisessa suhteessa. Mikäli oikeus voi kuitenkin tuomiossaan poiketa pääluvun mukaisesta jakoperusteesta, mikäli joku yhteisvastuussa olevista korvausvelvollisista on tällaisen vaatimuksen oikeudelle esittänyt.

Lisätietoja kiinteistönvälittäjän, isännöitsijän sekä kuntotarkastajan vastuusta löydät artikkeleista, joihin linkit ovat tämän artikkelin lopussa.

---

12. MAHDOLLISET RATKAISUTAPOJEN VAIHTOEHDOT

12.1 Kauppahinnan alennus

Yleisin keino korjata asunto- tai kiinteistökaupassa havaittu virhe on kauppahinnan alennus. Alennus vastaa virheen taloudellista arvoa, esimerkiksi korjauskustannuksia, joissa tasoparannus sekä käyttöiän jatkuminen on huomioitu alentavana tekijänä.

12.2 Kohteen korjaaminen ja korjauskustannusten korvaus

Toinen vaihtoehto on, että myyjä tai rakennusurakoitsija hoitaa korjauksen. Tällöin ostaja ei välttämättä saa rahallista hyvitystä, mutta virhe korjataan vastaamaan sovittua laatutasoa. Tämä menettely tulee lähinnä kysymykseen uudisasunnon kaupassa.

Käytetyn asunnon kaupassa laki ei tällaista vaihtoehtoa tunne, mutta mahdollista on, että ostaja ja myyjä tällaisesta keskinäisellä sopimuksella sopivat.

Määräys siitä, että myyjällä on oikeus virhe korjata, on mahdollista ottaa vastuunjakoehtona mukaan kauppakirjaan.

12.3 Kaupan purku ja sen seuraukset

Äärimmäinen keino on kaupan purkaminen, jolloin kauppahinnan palautus ja muut kulut järjestellään. Kaupan purku on useimmiten ajankohtainen vain, jos virhe on todella olennainen ja tekee kohteen käytön mahdottomaksi tai huomattavasti vaikeutetuksi.

12.4 Vahingonkorvaus

Jos ostajalle tai myyjälle on aiheutunut lisäkustannuksia tai menetyksiä, voidaan vaatia vahingonkorvausta. Tämä korvaus voi kattaa muun muassa väliaikaisen asumisen, muuttopalvelut tai tutkimukset sekä muita aiemmin jo mainittuja eriä.

Vahingonkorvaus edellyttää aina, että myyjä on menetellyt tuottamuksellisesti.

12.5 Muu sovittelu tai sovintomenettely

Asunto- ja kiinteistökauppaa koskevissa riidoissa tuomioistuinkäsittely on usein hidas ja kallis. Moni tapaus ratkeaakin sovittelussa, jossa kumpikin osapuoli tekee myönnytyksiä päästäkseen kompromissiin.

Kun myyjä on saanut ostajalta reklamaation ja siihen vastannut, on seuraavana vaiheena yleensä kaupan osapuolten välinen sovintoneuvottelu, jota yleensä käydään kaupan osapuolten lakimiesten välityksin. Arviolta noin 80 – 90 prosenttia löytää sovinnollisen ratkaisun tässä vaiheessa.

Mikäli osapuolten keskinäiset neuvottelut eivät johda sovinnon syntymiseen, on seuraavana vaiheena yleensä tuomioistuinsovittelu. Kokemuksen perusteella voi sanoa, että vain harva soviteltava asia ei pääty tuomioistuinsovittelussa osapuolten väliseen sovintoon.

---

13. ERIMIELISYYKSIEN RATKAISEMINEN

13.1 Neuvottelut, sovittelut ja kompromissit

Ennen oikeudenkäyntiä kannattaa siis aina yrittää neuvotella osapuolten kesken. Hyvä juridinen tai tekninen asiantuntija voi auttaa neuvotteluissa, ja sovintoratkaisu on usein molemmille osapuolille kustannustehokas.

13.2 Kuluttajariitalautakunnan käsittely

Kuluttajariitalautakunta voi antaa suositusluontoisen ratkaisun. Tämä on maksuton menettely, mutta päätös ei sido osapuolia samalla tavalla kuin tuomioistuimen ratkaisu.

13.3 Välimiesmenettely: milloin ja miksi?

Välimiesmenettely on nopeampi ja luottamuksellisempi kuin tuomioistuinkäsittely, mutta se on kalliimpaa, koska välimiesmenettelyssä asianosaiset maksavat myös välimiesten kulut.

Välimiesmenettelyä käytetäänkin lähinnä, jos kyseessä on hyvin arvokas kiinteistökauppa ja jos osapuolet ovat välimiesmenettelystä kauppakirjaan otetulla välityslausekkeella etukäteen sopineet.

Välimiesmenettely tulee käytännössä kysymykseen vain yhtiöiden välisissä kaupoissa.

13.4 Oikeudenkäynti: asian vieminen tuomioistuimeen

Jos sovintoa ei saavuteta, riita voidaan ratkaista yleisessä tuomioistuimessa. Prosessi voi kestää pitkään, ja ratkaisu on sitova. Oikeudenkäynti sisältää myös riskin oikeudenkäyntikuluista, jotka hävinnyt osapuoli yleensä joutuu maksamaan voittaneelle osapuolelle.

13.5 Korkein oikeus ja ennakkotapaukset

Joissakin tapauksissa riita etenee hovioikeuden kautta Korkeimpaan oikeuteen, joka voi luoda ennakkotapauksia (prejudikaatteja). Nämä ohjaavat vastaavien tapausten ratkaisua tulevaisuudessa.

---

14. REKLAMAATIOON LIITTYVÄT KUSTANNUKSET

14.1 Oikeudenkäyntikulut ja oikeusapu

Oikeudenkäyntiin liittyvät kulut voivat olla huomattavia. Oikeusapua on kuitenkin mahdollista saada, jos hakijan tulot ja varallisuus ovat hyvin rajalliset. Myös oikeusturvavakuutus voi kattaa osan lakimieskuluista.

14.2 Asiantuntijalausunnot, tutkimukset ja tarkastukset

Tutkimukset kuten kosteusmittaukset, rakenneavaukset ja muut asiantuntijalausunnot maksavat usein satoja tai tuhansia euroja. Näihin kuluihin on syytä varautua, mikäli haluaa luotettavasti selvittää virheiden laajuuden.

Rakennusalan asiantuntijan rooli:

• Asiantuntija tunnistaa ja dokumentoi virheet, arvioi niiden laajuuden sekä määrittää korjaustarpeet ja -kustannukset.
• Hän tarjoaa teknistä näyttöä, joka voi ratkaista riidan tai tukea sovintoa.

14.3 Vakuutusten rooli (kiinteistövakuutukset, vastuuvakuutukset)

Sekä ostajalla että myyjällä voi olla vakuutuksia, jotka kattavat virheestä aiheutuvia kuluja. Vakuutussopimuksen ehdoista riippuen vakuutukset eivät kuitenkaan välttämättä korvaa kaupantekohetkellä jo olemassa olleita vikoja, ellei kyseessä ole vika, joka on äkillinen ja ennalta arvaamaton.

---

15. KÄYTÄNNÖN VINKIT JA PARHAAT KÄYTÄNNÖT

15.1 Miten laatia tehokas reklamaatio?

1. Ole ajoissa: Toimi nopeasti, kun virhe havaitaan.
2. Ole selkeä: Esitä vaatimus suoraan ja yksiselitteisesti.
3. Perustele: Liitä valokuvat, lausunnot ja kustannusarviot.

15.2 Miten varmistaa riittävä näyttö?

Dokumentointi on kaiken A ja O. Kuvat, videot, sähköpostit, asiakirjat ja asiantuntijaraportit muodostavat perustan, jonka avulla todistat virheen olemassaolon ja laajuuden.

15.3 Asiantuntijan (lakimiehen, rakennusalan ammattilaisen) käyttö

Monimutkaisissa tapauksissa kannattaa kääntyä lakimiehen ja rakennusalan asiantuntijan puoleen. He voivat auttaa reklamaation laatimisessa ja tarjota tukea mahdollisissa neuvotteluissa tai oikeudenkäynneissä sekä virheiden selvittämisessä.

Asunto- ja kiinteistökaupan riitoihin perehtynyt lakimies, osaa neuvoa, miten asiassasi edetä sekä myös suositella luotettavaa rakennusalan asiantuntijaa virheen laajuutta sekä korjaustapaa selvittämään.

15.4 Dokumentoinnin tärkeys ja ajantasainen viestintä

Kaikki merkittävät keskustelut, kuten sähköpostit, tekstiviestit ja puhelumuistio, on hyvä tallentaa. Näin vältytään erimielisyyksiltä siitä, mistä ja milloin on keskusteltu.

---

16. YLEISIMMÄT VIRHEET

16.1 Tyypilliset virheet

• Kosteus- ja homevauriot rakenteissa: Usein havaitaan vasta remontin yhteydessä.
• Puutteet piirustuksissa tai rakennusluvissa: Voi paljastua sattumalta esimerkiksi uutta rakennuslupaa haettaessa tai ostettua kohdetta myyntiin laitettaessa.
• Viat teknisissä järjestelmissä: Usein paljastuvat, kun lämmityskausi alkaa tai kun kohteessa on jonkin aikaa asuttu.
• Virheelliset pinta-alatiedot: Usein paljastuvat pinta-alan tarkistusmittauksessa

16.2 Epäselvät tapaukset: kenen vastuulla virhe lopulta on?

Joskus on vaikea määrittää, kuuluuko virheen vastuu myyjälle, taloyhtiölle vai esimerkiksi urakoitsijalle tai kohteen aikaisemmalle myyjälle, mikäli hänen osaltaan vastuuaika ei ole vielä kulunut umpeen. Tällöin voidaan tarvita usean tahon välistä selvitystä ja sopimusten yksityiskohtaista tarkastamista.

16.3 Opit ja oivallukset tyypillisimmistä virheistä

Yleisimmät virheet osoittavat, että mitä selkeämmin kaupanteko on dokumentoitu (kuntotarkastusraportit, remonttihistoria, yhtiökokouksen pöytäkirjat), sitä helpompi on osoittaa, kuka kantaa vastuun mistäkin.

16.4 Sudenkuopat reklamaation tekemisessä

• Myöhäinen reagointi: Ostaja ei tee reklamaatiota ajoissa.
• Epäselvät vaatimukset: Reklamaatiosta ei selviä, mitä ostaja oikeasti vaatii.
• Puutteellinen näyttö: Ei asiakirjoja tai asiantuntijalausuntoja virheen todistamiseksi.

---

17. YHTEENVETO JA LOPPUPÄÄTELMÄT

17.1 Pääkohdat pähkinänkuoressa

• Reklamaatio on tehtävä ajoissa ja kirjallisesti.
• Myyjällä on tiedonantovelvollisuus, ostajalla tarkastusvelvollisuus.
• Laaja dokumentointi ja asiantuntijalausunnot ovat korvaamattoman tärkeitä.

17.2 Mitä kannattaa välttää, mitä suosia?

• Vältä viivyttelyä ja epäselviä ilmaisuja.
• Suosi neuvottelua ja sovittelua ennen kuin viet asian tuomioistuimeen.
• Suosi asiantuntijoiden käyttämistä reklamaation ja vastauksen reklamaatioon laatimisessa

17.3 Tarkistuslista reklamaation tekijälle (ostaja)

1. Tarkista kauppakirjan ehdot ja mahdolliset vastuunrajoituslausekkeet.
2. Dokumentoi virhe huolellisesti (valokuvat, lausunnot).
3. Ilmoita virheestä myyjälle viipymättä ja mahdollisimman tarkasti.
4. Esitä selkeät vaatimukset.
5. Hae tarvittaessa apua asiantuntijalta.

17.4 Tarkistuslista reklamaatioon vastaavalle (myyjä)

1. Vahvistus reklamaation vastaanottamisesta
2. Kannanotto esitettyihin virheväitteisiin: Myyjän tulee ilmoittaa, myöntääkö vai kiistääkö virheet.
3. Kannanotto esitettyihin vaatimuksiin: Myyjän on ilmoitettava, kiistääkö vaatimukset, ja perusteltava kantansa.
4. Mahdolliset asiantuntijalausunnot liitteeksi
5. Ehdotus jatkotoimenpiteistä
6. Hae tarvittaessa apua asiantuntijalta

17.5 Yhteenveto

Reklamaatio ja siihen vastaaminen ovat kriittisiä vaiheita asunto- ja kiinteistökauppojen riitatilanteissa. Huolellinen valmistelu, asiantuntijoiden apu ja sovinnolliseen ratkaisuun pyrkiminen ovat keskeisiä onnistuneen lopputuloksen saavuttamiseksi.

Lakimiehen ja rakennusalan asiantuntijan yhteistyö takaa, että prosessi etenee oikeudenmukaisesti, tehokkaasti ja osapuolten etuja kunnioittaen.

18. Miksi käyttää apuna lakimiestä?

Asuntokaupan reklamaatiotilanteissa sekä ostajan että myyjän on suositeltavaa käyttää lakimiehen apua seuraavista syistä:

1. Oikea-aikaisuus ja määräajat: Reklamaatio on tehtävä kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta. Lakimies varmistaa, että reklamaatio tai siihen vastaaminen tapahtuu lain edellyttämissä aikarajoissa, mikä estää oikeuksien menettämisen.
2. Sisällön tarkkuus: Reklamaatiossa on ilmoitettava sekä havaitut virheet että niihin perustuvat vaatimukset. Lakimies auttaa muotoilemaan nämä seikat selkeästi ja juridisesti pätevästi, mikä vahvistaa vaatimusten perusteltavuutta.
3. Juridisten vastuiden selvittäminen: Lakimies arvioi, kuuluuko havaittu virhe myyjän vastuulle ja onko ostajalla oikeus esittää vaatimuksia. Tämä auttaa välttämään perusteettomia vaatimuksia ja edistää sovinnollista ratkaisua.
4. Neuvottelut ja sovintoratkaisut: Lakimies voi toimia neuvottelijana osapuolten välillä, mikä lisää mahdollisuuksia saavuttaa molempia tyydyttävä sovinto ilman oikeudenkäyntiä.
5. Prosessuaalinen osaaminen: Mikäli asia etenee oikeuteen, lakimies huolehtii prosessin asianmukaisesta hoitamisesta, mukaan lukien tarvittavien asiakirjojen laatiminen ja määräaikojen noudattaminen.

Lakimiehen käyttö asuntokaupan reklamaatiotilanteissa auttaa varmistamaan, että sekä reklamaatio että siihen vastaaminen tehdään oikein ja oikea-aikaisesti, mikä suojaa osapuolten oikeuksia ja edistää asian tehokasta ratkaisua. Lakimies myös edistää sovinnollisen ratkaisun löytämistä sekä turvaa oikeutesi prosessin jokaisessa vaiheessa.

Tarvitsetko oikeudellista apua reklamaatioprosessissa?

Löydät verkkokaupastamme reklamaation asiakirjat aina kiinteään hintaan.

Verkkokauppamme sisältää aina videoneuvottelun lakimiehen kanssa, jossa neuvottelussa varmistamme, että asiakirja on lainmukainen sekä vastaa tarkoitustasi sekä että ymmärrät asiakirjan merkityksen.

Verkkokaupastamme löytyvät muun muassa:

Haluatko lisätietoja? Varaa maksuton videoneuvottelu

Maksuttomassa videoneuvottelussa voit keskustella kokeneen asunto- ja kiinteistökauppariitoihin perehtyneen lakimiehen kanssa reklamaatioon liittyvästä oikeudellisesta ongelmastasi. Neuvottelussa voimme käydä läpi myös asiaasi liittyviä asiakirjoja, joiden toimittamiseen saat ohjeet videoneuvottelun varausta tehdessäsi.

Tutustu myös seuraaviin artikkeleihimme: