Kuntotarkastajan vastuu
Kuntotarkastajan toimintaa ja vastuuta ei säätele mikään erityislaki, joten kuntotarkastajan toimintaan ja vastuuseen sovelletaan yleisiä sopimus- ja vahingonkorvausoikeudellisia periaatteita. Sopimusehdot nousevat siten keskiöön arvioitaessa sitä, onko suoritus katsottava asianmukaiseksi vai virheelliseksi.
Kuntotarkastajat usein ilmoittavat noudattavansa Asuntokaupan kuntotarkastuksen yhteistä toimintamallia eli YTM, joka käsittää kuntotarkastuksen suoritusohjeen KH 90-00394 ja tilaajan ohjeen KH 90-00393.
Näissä ohjeissa määritellään, millä tavoin ja missä laajuudessa kuntotarkastus tulee suorittaa.
Kuntotarkastaja siis vastaa siitä, että tarkastus on suoritettu tehdyn tilaussopimuksen ja suoritusohjeen (jos kuntotarkastaja on toimintamallia ja suoritusohjetta sitoutunut noudattamaan) mukaisesti sekä ammattitaitoisesti ja huolellisesti.
Lisäksi kuluttajan tilaamiin kuntotarkastuksiin sovelletaan kuluttajansuojalain 8 luvun säännöksiä eräistä kuluttajapalvelusopimuksista.
Tässä artikkelissa käsitellemme kuntotarkastuksen vastuukysymyksiä. Käsittelemme erityisesti kuntotarkastajan vastuuta suhteessa tilaajaan ja tilaajan vastapuoleen eli millä perustein kuntotarkastajan vastuu määräytyy.
Käytännössä kuntotarkastuksen virhe ilmenee usein niin, että tarkastetussa kohteessa havaitaan kaupan jälkeen seikka, joka olisi pitänyt tulla esille jo kuntotarkastuksessa. On kuitenkin tärkeää havaita ero kuntotarkastuksen virheen ja kuntotarkastettavan kohteen virheen välillä eli vaikka kuntotarkastetussa kohteessa havaittaisiin kaupan jälkeen esimerkiksi kosteusvaurio, jota ei kuntotarkastuksessa ollut havaittu, ei tämä vielä välttämättä tarkoita sitä, että kuntotarkastuksessa olisi virhe ja että kuntotarkastaja olisi vastuussa.
Kuntotarkastajan virheen arvioinnissa on selvitettävä se, olisiko huolellisesti toiminut kuntotarkastaja havainnut kyseisen seikan, kirjannut sen raporttiin ja selittänyt virheen merkityksen osapuolille.
Jos huolellisesti toimivan kuntotarkastajan olisi pitänyt havaita kyseinen seikka, on kuntotarkastaja rikkonut huolellisuusvelvoitettaan, jolloin kuntotarkastaja on toiminut virheellisesti ja on näin ollen vastuusta siitä vahingosta, joka on aiheutunut siitä, että seikkaa ei havaittu kuntotarkastuksessa.
Mikäli seikka on sellainen, ettei huolellisesti toimineen kuntotarkastajan olisi sitä pitänyt havaita, ei kuntotarkastajan suorituksessa ole virhettä, eikä kuntotarkastajalle muodostu vahingonkorvausvastuuta.
Kuntotarkastaja vastaa ainoastaan niistä vahingoista, jotka ovat syy-yhteydessä hänen virheelliseen suoritukseensa.
Esimerkkitilanne, jossa kuntotarkastajan vastuu voisi mahdollisesti tulla kyseeseen:
Kuntotarkastuksessa päästään vesikatolle ja se tarkastetaan. Kuntotarkastaja ei havaitse vesikatolla mitään puutteita tai vikoja. Kaupan jälkeen kuitenkin havaitaan, että sisäkaton läpi valuu vesi ja havaitaan, että vesi on päässyt valumaan epätiiviin vesikaton läpiviennin kautta rakenteisiin. Kyseinen läpiviennin puutteellisuus/epätiiveys olisi pitänyt havaita kuntotarkastuksessa. Koska tarkastaja ei ole tätä havainnut eikä kirjannut raporttiin, on aiheutunut vahinko eli epätiiviin vesikaton läpiviennin kautta on päässyt vesi valumaan rakenteisiin aiheuttaen vahinkoa. Tässä tapauksessa ostaja voi kohdistaa vaatimuksia myyjän lisäksi myös kuntotarkastajaan. Mikäli kuntotarkastaja olisi kuntotarkastuksen yhteydessä havainnut läpiviennin epätiiveyden ja ilmoittanut tästä myyjälle, olisi myyjä korjannut läpiviennin ja vesivahingolta olisi vältytty.
Kuntotarkastajan vastuusta tilaajalle ja suhteessa tilaajan vastapuoleen
Vastuu suhteessa tilaajaan:
Kuntotarkastaja on suhteessa tilaajaan vastuussa sopimusvelvoitteidensa täyttämisestä ja velvollinen korvaamaan virheestään tilaajalle aiheutuneen vahingon sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaisesti. Sopimusperusteinen vahingonkorvausvastuu siten syntyy, kun sopijapuoli rikkoo sopimusvelvoitteitaan.
Tällöin sopimusosapuoli on velvollinen korvaaman tekemästään sopimusrikkomuksesta johtuvan aiheuttamansa vahingon.
Korvattavan vahingon määrää arvioitaessa on otettava huomioon teon ja vahingon syy-yhteys, vahingon ennalta arvattavuus, täyden korvauksen ja rikastumiskiellon periaatteet, sekä vahingon kärsijän velvollisuus minimoida vahinko.
Vastuu suhteessa tilaajan vastapuoleen:
Koska kuntotarkastusta säänteleviä lakeja ei ole, lainsäädännön perusteella ei ole täysin selvää, millä edellytyksillä ja minkä säännöstön nojalla kuntotarkastaja voi joutua korvausvastuuseen suhteessa tilaajan vastapuoleen.
Jos kuntotarkastuksen on tilannut yksin toinen kaupan osapuoli, esimerkiksi myyjä, ostaja voi lähtökohtaisesti vaatia kuntotarkastajalta korvauksia vain vahingonkorvauslain perusteella. Kuntotarkastajan vastuu perustetaan lähtökohtaisesti selkeän lainsäädännön puuttuessa, vahingonkorvausoikeuden yleisiin perusteisiin. Oikeudelliselta kannalta tämä ei ole kuitenkaan täysin selvää, sillä oikeuskäytännöstä löytyy myös oikeustapauksia, joissa kuntotarkastajan vastuuta suhteessa tilaajan vastapuoleen on arvioitu sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaan.
Kuntotarkastajan vastuun kannalta merkityksellistä kuitenkin on, että kuntotarkastaja on vastuussa myös sille kaupan osapuolelle, joka ei ole ollut tarkastuksen tilaajana eli puhutaan niin sanotusta sopimuksen ulkopuolisesta vastuusta.
Ostajalle vahinko ilmenee yleensä seuraavasti: Jos kuntotarkastuksessa ei ole löydetty virheitä, jotka olisi pitänyt löytää, kärsii ostaja tästä vahinkoa, koska ostaja maksaa kohteesta liikaa suhteessa sen todelliseen kuntoon nähden.
Ostajalle voi aiheutua vahinkoa myös siitä, että kuntotarkastaja suosittelee sellaisia korjaus- tai muita toimenpiteitä, jotka eivät olekaan tarpeen. Ostaja on voinut kuntotarkastajan antamien tietojen ja suositusten perusteella esimerkiksi aloittaa remontin, joka ei olisikaan ollut tarpeellinen. Tällöin ostajalle aiheutuu vahinkoa siitä, että hän on aloittanut tarpeettoman remontin.
Oikeusjärjestelmässämme vahvana pääsääntönä se, että sopimus tuottaa oikeuksia ja velvollisuuksia vain sopijapuolille. Näin ollen pääsääntöisesti sopimusrikkomustilanteissa sopimukseen voi vedota vain sopimuksen alkuperäinen osapuoli, tai tällaiselta oikeutensa johtanut siirronsaaja.
Oikeuskäytännössä on kuitenkin oikeustapauksia, joissa sivulliselle on annettu oikeus vaatia vahingonkorvausta sopimuksen perusteella ilman lainsäädännöllistä tukea. Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että asiantuntijan vastuu sivullista kohtaan voi perustua tilanteesta riippuen joko sopimuksenulkoiseen tai sopimusoikeudelliseen vastuunormistoon, ja että sopimuksenulkoinen vastuu voi syntyä, jos asiantuntija välittömästi loukkaa sivullisen varallisuusasemaa. Korvausvastuun syntyminen edellyttää vähintään, että asiantuntija voi melko selvästi havaita sivullisen intressin toimeksiantoon ja sen vahinkoriskin, joka sivulliselle syntyy toimeksiannon suorittamisessa tapahtuneesta virheestä (Olli Norros: Lakimies 4/2008 s. 641). Toimeksisaajan velvollisuutena on ollut tehtävän laadun ja sisällön perusteella valvoa myös toimeksiantajan sopimuskumppanin etua.
Kuntotarkastajan vastuusta oikeuskäytännössä
Kuntotarkastajan vastuuta käsittelevää korkeimman oikeuden ratkaisua ei tähän mennessä ole vielä annettu. Kuntotarkastajan vastuusta on kuitenkin muutamia hovioikeuden ratkaisuja, josta tarkastelemme nyt kahta.
Itä-Suomen hovioikeuden ratkaisussa 29.5.2012 S 11/712 myyjä oli myynyt omakotitalokiinteistön 24.7.2009 ostajalle 260 000 euron kauppahintaan. Myynnistä oli vastannut kiinteistönvälittäjä, joka oli tilannut kuntotarkastuksen. Kuntotarkastus oli suoritettu ennen kiinteistön kauppaa. Kaupanteon jälkeen rakennuksessa havaittiin useita merkittäviä rakennusvirheitä ja niistä johtuvia vaurioita. Virheiden korjauskustannukset arvioitiin huomattaviksi suhteessa kauppahintaan. Ostajat vaativat myyjiltä kaupan purkua ja vahingonkorvausta, sekä kiinteistönvälittäjältä ja kuntotarkastajalta vahingonkorvausta. Hovioikeus katsoi kaupan purkukynnyksen ylittyvän selvästi, joten kauppa purettiin ja oikeus tuomitsi myyjän, välitysliikkeen ja kuntotarkastaja yhteisvastuullisesti suorittamaan ostajalle 260 000 euroa. Myyjän osalta kyse oli kauppahinnan palautuksesta, välitysliikkeen ja kuntotarkastajan osalta vahingonkorvauksesta. Lisäksi heidät velvoitettiin korvaamaan yhteisvastuullisesti ostajalle vahingonkorvauksena mm. virheiden selvittelykuluista, muuttokuluista ja lisäasumiskuluista ja oikeudenkäyntikuluja.
Hovioikeus tuomitsi kuntotarkastajan vahingonkorvaukseen vahingonkorvauslain nojalla katsoen, että vahingonkorvauslain 5:1:n mukaiset puhtaan varallisuusvahingon korvaamiselle asetetut erityisen painavien syiden edellytykset täyttyivät, kun otettiin huomioon kuntotarkastajan menettelyn moitittavuus. Hovioikeus katsoi, että kaupan purkamiseen johtaneet rakennusvirheet olisivat olleet ammattitaitoisen kuntotarkastajan rakenteita rikkomattakin havaittavissa. Asiassa oli myös riidatonta, että kuntotarkastaja ei ole tehnyt tarkastusta KH-kortin ohjeistamalla tavalla. Näiden seikkojen perusteella katsottiin, ettei kuntotarkastusta ollut suoritettu hyvän kuntotarkastustavan edellyttämällä tavalla.
Seuraavassa hovioikeuden ratkaisussa kuntotarkastajan vastuuta suhteessa toimeksiantajan vastapuoleen arvioitiin sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaisesti.
Itä-Suomen hovioikeus 22.1.2016 S 14/1474 ostaja oli vuonna 2010 ostanut myyjältä kiinteistön asuinrakennuksineen. Kohteessa oli tehty kuntotarkastus myyjän toimeksiannosta. Kaupan jälkeen kiinteistössä oli havaittu olennaisia virheitä, ja rakennus oli todettu asumiskelvottomaksi ja purkukuntoiseksi. Sekä käräjäoikeus että hovioikeus määräsivät kaupan purettavaksi ja kauppahinnan palautettavaksi tuotto- ja viivästyskorkoineen. Lisäksi myyjä velvoitettiin maksamaan ostajalle vahingonkorvausta. Käräjäoikeus ja hovioikeus kuitenkin hylkäsivät ostajan kuntotarkastajaan kohtaan esittämät korvausvaatimukset, mutta eri perusteilla. Käräjäoikeus katsoi, että tapauksessa ei ollut vahingonkorvauslain mukaisia erityisen painavia syitä velvoittaa kuntotarkastajaa suorittamaan korvauksia. Hovioikeus puolestaan arvioi, että kuntotarkastajan korvausvastuu suhteessa ostajaan määräytyy sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaan. Hovioikeus kuitenkin hylkäsi ostajan korvausvaatimukset katsoen, että ostaja oli tehnyt virhettä ja siitä aiheutunutta vahinkoa koskevan reklamaation myöhässä kuntotarkastajalle. Reklamointi oli tapahtunut yli 2 vuotta 3 kuukautta siitä, kun virhe havaittiin, tai se olisi pitänyt havaita.
Hovioikeus oli lausunut sopimusoikeudellisesta vastuusta, että ”Kuntotarkastuksen tarkoituksena on tarjota molemmille kaupan osapuolille kaupanteon kannalta merkittävää tietoa, ja kuntotarkastuksessa tehdyt havainnot voivat vaikuttaa merkittävästi tulevan kaupan ehtoihin. Kuntotarkastajan, joka tarkastusta tehdessään on tiennyt hänen lausuntoaan käytettävän tulevassa kiinteistön kaupassa, täytyy ymmärtää, että sopimukseen nähden ulkopuolinen henkilö tulee todennäköisesti luottamaan hänen antamiinsa tietoihin. Näissä olosuhteissa kuntotarkastajalla on velvollisuus valvoa tehtävää suorittaessaan myös toimeksiantajan sopimuskumppanin etua. Näin ollen kuntotarkastajan vastuu suhteessa toimeksiantajan vastapuoleen määräytyvät sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaan.”
Hovioikeus kiinnitti huomiota myös kiinteistönvälittäjän vastuuseen, joka on sopimusvastuuta suhteessa toimeksiantajan vastapuoleen (ostajaan). Kuntotarkastajan vastuu rinnastuu monessa suhteessa kiinteistönvälittäjän vastuuseen, koska kuntotarkastajan asiantuntija-asema on antaa kaupan osapuolille tietoa kaupan kohteesta.
Lopuksi
Kuten edellä mainitusta voidaan todeta, kuntotarkastajan vastuun määritteleminen suhteessa toimeksiantajan vastapuoleen on vaihdellut oikeuskäytännössä eli joissakin tapauksissa kuntotarkastaja vastuu on perustettu vahingonkorvauslain erityisen painaviin perusteisiin ja joissakin tapauksissa sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaan. Tästä seuraa myös reklamaatiovelvollisuus, eli tulee pitää huoli siitä, että jos virheellisen kuntotarkastuksen perusteella haluaa esittää vaatimuksia
kuntotarkastajalle, on reklamaatio tehtävä kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita. Tulee kuitenkin huomata, että ensisijaisesti myyjä on vastuussa kaupan kohteen virheistä ja kuntotarkastajan vastuu on yleensä toissijaista. Kuntotarkastajan vastuulla on kuitenkin merkitystä erityisesti sellaisissa tilanteissa, joissa myyjä on varaton.
