Välitysliikkeen vastuu toimeksiantajalle
Tässä artikkelissa käsitellemme kiinteistövälitysliikkeen vastuuta toimeksiantajalle eli tarkastelemme sitä, missä tilanteissa kiinteistönvälitysliike voi joutua vastuuseen toimeksiantajalleen ja millaisia seuraamuksia välitysliikkeen virheellisestä menettelystä voi aiheutua toimeksiantajaa kohtaan. Tässä käsittelemme nimenomaan välitysliikkeen vastuuta toimeksiantajalleen eli ei toimeksiantajan vastapuolelle.
Kiinteistönvälityslain 13 §:ssä on säädetty välitysliikkeen virhevastuusta toimeksiantajaansa kohtaan. Kiinteistönvälistyslain 13.1 §:n mukaan välitysliikkeen suorituksessa on virhe, jos suoritus ei vastaa, mitä kiinteistönvälityslaissa säädetään tai mitä voidaan katsoa sovitun.
Välityslain 13 §:n 2 momentin mukaan, jos välitysliikkeen suorituksessa on virhe, toimeksiantajalla on oikeus purkaa toimeksiantosopimus, ei kuitenkaan sen jälkeen kun toimeksiantaja on hyväksynyt välityskohteesta tehdyn tarjouksen. Sopimusta ei saa purkaa, jos virhe on toimeksiantajan kannalta vähäinen. Toimeksiantajalla on oikeus virheen johdosta vaatia välityspalkkion ja mahdollisesti sovitun kustannusten korvauksen alentamista, jos virheestä on aiheutunut toimeksiantajalle haittaa. Jos haitta on olennainen, välitysliikkeellä ei ole oikeutta palkkioon tai korvaukseen.
Välityslain 13 §:n 3 momentin mukaan Toimeksiantajalla on oikeus saada välitysliikkeeltä korvausta vahingosta, jonka välitysliikkeen suorituksessa oleva virhe on hänelle aiheuttanut. Vastaavan hoitajan korvausvastuusta säädetään kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä annetun lain (1075/2000) 6 §:ssä.
Vastuun edellytyksenä välitysliikkeen virhe
Jotta välitysliike voisi joutua vastuuseen toimeksiantajalleen, edellytetään ensinnäkin sitä, että välitysliikkeen on tullut menetellä toimeksiantoa hoitaessaan virheellisesti eli joko on toimittu toimeksiantosopimuksen, lain tai hyvän välitystavan vastaisesti. Välitysliikkeen suoritusvelvollisuutta määrittäviä säännöksiä on kiinteistönvälityslain 7–8 §:ssä eli välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen suorituksen tulee myös vastata siitä markkinoinnissa annettuja tietoja. Välitysliikkeellä on myös tiedonantovelvollisuus toimeksiantajaansa kohtaan, lisäksi välitysliikkeellä on selonottovelvollisuus. Välitysliikkeen suoritus voi olla virheellinen esimerkiksi, jos välittäjä ei ole alkanut suorittaa toimeksiantoa viivytyksettä toimeksiantosopimuksen tekemisen jälkeen tai jos välittäjä on laiminlyönyt tiedonanto- tai selonottovelvollisuutensa.
Seuraamuksista:
1.Toimeksiantosopimuksen purkaminen:
Välityslain 13 §:n 2 momentin mukaan, jos välitysliikkeen suorituksessa on virhe, toimeksiantajalla on oikeus purkaa toimeksiantosopimus, ei kuitenkaan sen jälkeen, kun toimeksiantaja on hyväksynyt välityskohteesta tehdyn tarjouksen. Sopimusta ei saa purkaa, jos virhe on toimeksiantajan kannalta vähäinen
Toimeksiantaja ei saa siten purkaa sopimusta, jos välittäjän virhe on ollut toimeksiantajan kannalta vähäinen. Toimeksiantosopimuksen purkaminen ei siten lain sananmuodon mukaan edellytä olennaista virhettä, kuten yleisessä sopimusoikeudessa.
Vanhan kiinteistönvälitystä koskevan lain esitöissä kuitenkin todetaan, että toimeksiantosopimuksen purkaminen olisi mahdollista vain siinä tilanteessa, ettei toimeksiannossa päästä tavoiteltuun tulokseen välittäjän virheen vuoksi. Lain esitöissä on mainittu purkamiseen oikeuttavista virheistä
se, ettei välittäjä aloita toimeksiannon hoitamista riittävän joutuisasti ja on oletettavaa, että asunnon myyminen viivästyy välittäjän viivästyksen johdosta (HE 179/1987, s. 25).
Vanhan välityslain esitöiden mukaan myyjälle on säädetty oikeus purkaa sopimus, koska myyjän on voitava vapautua toimeksiantosopimuksesta, jos ilmenee, ettei se tulisi johtamaan tavoiteltuun lopputulokseen välittäjän virheen tai laiminlyönnin vuoksi.
Esitöissä mainitaan purkamiseen oikeuttavista virheistä myös seuraavat:
1) Välittäjä on jättänyt ilmoittamatta myyjälle jonkin sellaisen – esimerkiksi kaavoitusta koskevan – seikan, josta tietoisena myyjä ei olisi ryhtynyt myymään asuntoaan lainkaan ja
2) välittäjän esittämä hinta-arvio on ollut virheellisen korkea, eikä myyjä ole valmis myymään asuntoaan arviota olennaisesti alemmalla – markkinoiden hintatason – mukaisella hinnalla.
2. Välityspalkkion ja mahdollisten sovittujen kustannusten korvauksen alentaminen ja poistaminen
Voidaan katsoa, että lain sanamuodon perusteella välityspalkkion tai kustannusten korvausten alentaminen on ensisijainen oikeussuojakeino, koska se on käytettävissä myös vähäisten virheiden seuraamuksena.
Välityspalkkion ja kustannusten korvausten alentaminen ei siten edellytä, että toimeksiantajalle olisi syntynyt taloudellista vahinkoa, vaan riittää, että tälle on aiheutunut haittaa, esimerkiksi ylimääräistä vaivaa ja ajanhukkaa. Joissakin tapauksissa välittäjän epärealistisesta hinta-arviosta johtuneen asunnon myynnin viivästymisen on katsottu aiheuttaneen myyjälle epätietoisuutta ja haittaa, joka on oikeuttanut välityspalkkion alentamiseen.
Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että myyjälle voitaneen katsoa aiheutuneen välityspalkkion alentamiseen oikeuttavaa vaivaa myös silloin, kun välittäjän virheestä on seurannut selvittelyä vaativa virhetilanne ostajan ja myyjän välillä.
Lain sananmuodon mukaan välityspalkkion poistaminen kokonaan kuitenkin edellyttää olennaisen haitan aiheutumista. Näin ollen palkkion poistaminen ei tule kyseeseen, jos kyseessä on vähäinen haitta tai virhe.
Vanhan lain esitöissä esimerkkinä tällaisesta olennaisesta haitasta mainitaan tilanne, jossa asuntokauppa on purkautunut sen vuoksi, että välittäjä on antanut ostajalle virheellisiä tietoja (HE 179/1987, s. 26). Oikeuskirjallisuudessa on esitetty erilaisia kantoja välityspalkkion poistamisesta kaupanteon jälkeen. Kasson mukaan välityspalkkio tulisi poistaa kokonaan vain poikkeuksellisissa tapauksissa ostotarjouksen hyväksymisen jälkeen, koska se vastaa vaikutuksiltaan toimeksiantosopimuksen purkamista, joka ei ole sallittua enää siinä vaiheessa. (Kasso Matti, Kiinteistönvälitys- ja arviointi, Talentum 2014, s. 95)
Oikeuskäytännössä (mm. Helsingin HO 13.6.2008/1748) on katsottu, että oikeusprosessiin joutumista välittäjän virheen vuoksi ei ole pidetty niin olennaisena haittana, että se olisi oikeuttanut koko välityspalkkion poistamiseen, vaan ainoastaan palkkion alentamiseen.
Vanhan lain esitöiden perusteella välityspalkkion poistamiseen oikeuttaa siis yhtä vakava virhe kuin toimeksiantosopimuksen purkamiseenkin, eli välittäjän virhe johtaa tehtyjen kauppojen purkamiseen, eikä toimeksiannon tavoite lopulta toteudu.
3.Vahingonkorvaus
Toimeksiantajalla on oikeus saada välitysliikkeeltä korvausta vahingosta, jonka välitysliikkeen suorituksessa oleva virhe on hänelle aiheuttanut.
Jotta toimeksiantajalla olisi oikeus saada välitysliikkeeltä vahingonkorvausta on seuraavien edellytysten täytyttävä:
1) välittäjän suorituksessa on oltava virhe eli välittäjän on pitänyt toimia tuottamuksellisesti
2) virheestä tulee olla aiheutunut toimeksiantajalle vahinkoa
3) virheen ja vahingon välillä on oltava syy-yhteys
Välityslain 15 §:n 2 momentin mukaan Toimeksiantajalla, joka välitysliikkeen suorituksessa olevan virheen johdosta on maksanut korvausta vastapuolelleen, on oikeus vaatia maksamaansa korvausta välitysliikkeeltä siinä määrin kuin välitysliike 1 momentin mukaan olisi jäänyt yksin vastuuseen vahingosta, jos korvausta olisi vaadittu välitysliikkeeltä.
Jos toimeksiantaja on joutunut välitysliikkeen virheen johdosta suorittamaan korvausta vastapuolelle, on toimeksiantajalla tällöin oikeus vaatia välitysliikkeeltä maksamaansa korvausta välitysliikkeeltä. Toimeksiantaja voi kuitenkin vaatia välitysliikkeeltä vastapuolelle maksamaansa korvausta vain siinä määrin kuin välitysliike olisi jäänyt yksin vastaamaan vahingosta, jos korvausta olisi vaadittu suoraan välitysliikkeeltä. Lopullista korvausvasuuta kolmannelle aiheutetusta vahingosta toimeksiantajan ja välitysliikkeen välisessä suhteessa harkittaessa otetaan huomioon siis molempien huolimattomuuden lisäksi toimeksiantajan mahdollisesti saama etu.
