Soita meille 0600 02110 (ark. 9–16, 2.00 €/min + pvm/mpm sis. alv 24 %)

Isännöitsijän vastuu isännöitsijätodistuksen sisällöstä osakkeenomistajalle

Herkulex.fi /

Isännöitsijän vastuu isännöitsijätodistuksen sisällöstä osakkeenomistajalle tulee harkittavaksi erityisesti silloin, kun isännöitsijätodistuksessa olleet tiedot osoittautuvat osakekaupan jälkeen virheellisiksi. Tällaisessa tapauksessa ostaja voi vaatia suoraan korvausta isännöitsijältä joskin yleisempää on, että osakkeiden myyjä vaatii korvausta isännöitsijältä sen jälkeen, kun ostaja on esittänyt vaatimuksensa myyjälle.

Asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 27 § mukaan isännöitsijän on pyynnöstä annettava osakehuoneistoa koskeva isännöitsijätodistus. Todistuksen voivat saada osakehuoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistaja, osakkeita panttauksen nojalla hallussaan pitävä sekä välitysliike, jolla on voimassa osakkeiden välitystä koskeva myyntitoimeksianto tai osakehuoneiston vuokralle antamista koskeva toimeksianto. Saman pykälän 2 momentissa on lueteltu tiedot, jotka isännöitsijätodistuksesta on käytävä ilmi.  Valtioneuvoston asetuksessa osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijätodistuksesta annetaan tarkempia määräyksiä isännöitsijätodistuksen sisällöstä ja siihen liitettävistä asiakirjoista.

Lain 24 luvun 1 § 1 momentin mukaan hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava vahinko, jonka hän on tehtävässään lain 1 luvun 11 §:ssä säädetyn huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle.

Saman pykälän 2 momentin mukaan hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava myös vahinko, jonka hän on tehtävässään muuten tätä lakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle.

Pykälän 3 momentin mukaan jos vahinko on aiheutettu rikkomalla tätä lakia muulla tavalla kuin pelkästään rikkomalla lain 1 luvun säännöksiä toiminnan keskeisistä periaatteista tai jos vahinko on aiheutettu rikkomalla yhtiöjärjestyksen määräystä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei menettelystä vastuussa oleva osoita menetelleensä huolellisesti.

Pykälän 4 momentissa on todettu, että jos isännöitsijänä on isännöintiyhteisö, vastaavat vahingosta yhteisö ja päävastuullinen isännöitsijä.

Isännöitsijän vastuu on tuottamusvastuuta. Isännöitsijä välttyy vastuulta, jos hän pystyy näyttämään toimineensa huolellisesti. Isännöitsijän tulee siis pystyä näyttämään, että isännöitsijätodistuksessa oleva puute tai virheellisyys ei johdu hänen huolimattomuudestaan. Lähtökohtaisesti puute tai virheellisyys johtuu isännöitsijän virheestä, ellei hän osoita toisin.

Korvausvelvollisuuden syntyminen edellyttää, että vahinko on aiheutunut asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla. Asunto-osakeyhtiölain rikkomisesta on kysymys myös silloin, kun toimitaan sellaisen muun säädöksen tai normin vastaisesti, jota asunto-osakeyhtiölain mukaan on noudatettava. Vahingonkorvausvastuun syntyminen edellyttää kuitenkin tuolloin lisäksi sitä, että johtoon kuuluva on rikkonut omiin tehtäviinsä kuuluvia vaatimuksia ja syyllistynyt niihin liittyvään laiminlyöntiin.¹

Isännöitsijätodistuksen laatimisen on katsottu todistuksen luonne ja käyttötilanteet huomioon ottaen edellyttävän erityistä huolellisuutta, minkä vuoksi isännöitsijä voi vain poikkeuksellisesti osoittaa oman toimintansa huolellisuuden, jos isännöitsijätodistuksessa on puute tai virheellinen tieto. Hoffren ja Veikkola ovat katsoneet, että näin voi olla lähinnä silloin, kun isännöitsijätodistuksessa tai sen yhteydessä annettava tieto perustuu ulkopuoliselta taholta saatuun informaatioon, jonka oikeellisuutta ei ole syytä epäillä.² Esimerkiksi osakkeenomistajan kunnossapito- ja muutostyöilmoituksen oikeellisuudesta isännöitsijä ei vastaa.³

Virheellisen isännöitsijätodistuksen perusteella vaatimuksia esittävän kannattaa ottaa huomioon, että virheellisestä isännöitsijätodistuksesta voi olla isännöitsijän lisäksi vastuussa asunto-osakeyhtiö. Osakkeenomistaja voi siis vaatia korvausta yhteisvastuullisesti sekä isännöitsijältä että asunto-osakeyhtiöltä. Yhtiön vastuu perustuu asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 6 §:ään.

 

¹ HE 24/2009
² Mia Hoffren & Veikko Vahtera: myyjän, isännöitsijän ja asunto-osakeyhtiön vastuu asunto-osakkeiden kaupan yhteydessä annetun isännöitsijätodistuksen tiedoista (Defensor Legis N:o 5/2013), ks. myös Jauhiainen, Järvinen, Nevala: Asunto-osakeyhtiölaki, s. 1012
³ HE 24/2009

Käy tykkäämässä Facebook-sivustamme ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellista asioista. Sivuillemme pääset suoraan tästä linkistä -> https://www.facebook.com/herkulex.fi

Jussi Laaka
Asianajaja, Varatuomari
Puhelin: 0400 410 720
jussi.laaka@laaka.fi
http://laaka.fi
Asianajotoimisto Jussi Laaka Oy

Asianajotoimisto Jussi Laaka Oy

Jaa tämä artikkeli sosiaalisessa mediassa