Asunto-osakeyhtiön ja osakkaan välisen kunnossapitovastuun jakautuminen on seikka, josta taloyhtiöissä ilmenee toisinaan epäselvyyttä. Etenkin ilman ammatti-isännöitsijää ja tämän tietotaitoa voi osakkaan ja yhtiön välille syntyä erimielisyyttä siitä, milloin esimerkiksi asuinhuoneiston rakenteista löytyneiden vaurioiden edellyttämät tutkimus- ja korjaustoimenpiteet kuuluvat osakkaan vastattaviksi, ja milloin puolestaan yhtiön tulisi ryhtyä toimenpiteisiin vaurioiden selvittämiseksi ja korjaamiseksi.

Kunnossapitovastuun jakautumisesta osakkaan ja yhtiön välillä säädetään asunto-osakeyhtiölaissa

Kunnossapitovastuusta osakkaan ja taloyhtiön välillä säädetään asunto-osakeyhtiölain 4 luvussa. Yhtiön rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapitovastuu jaetaan osakkeenomistajien ja yhtiön kesken sen 2 ja 3 §:n säännösten mukaisesti, ellei yhtiöjärjestyksessä ole nimenomaisesti toisin määrätty.

Mikäli yhtiöjärjestyksessä on erikseen säädetty kunnossapitovastuun jakautumisesta laista poikkeavalla tapaa, määräytyy kunnossapitovastuun jako yhtiöjärjestyksen mukaisesti. Osakkaan, kuten myös yhtiöstä asunnon ostamista harkitsevan onkin tärkeää perehtyä huolellisesti yhtiöjärjestykseen ja sen määräyksiin myös tästä näkökulmasta. Mahdollisten yhtiöjärjestysmääräysten osalta on myös hyvä tiedostaa, että kunnossapitovastuun laista poikkeavan jakautumisen tulee käydä nimenomaisesti ja selkeästi ilmi yhtiöjärjestyksestä, eikä esimerkiksi pelkkä viittaus johonkin tiettyyn ulkopuolisen tahon määrittelemään vastuunjakomalliin ole lainsäätäjän mukaan riittävä tapa poiketa lain pääsäännöstä.

Mikäli kunnossapitovastuusta ei ole erikseen mainintoja yhtiöjärjestyksessä, määräytyy kunnossapitovastuu yhtiön ja osakkaan välillä seuraavien asunto-osakeyhtiölaissa säädettyjen periaatteiden mukaisesti.

Yhtiön kunnossapitovastuu

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n mukaan yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista.

Lainkohdan mukaisesti yhtiö on velvollinen korjaamaan myös ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.

Edellä tarkoitettu vastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen, ja huoneistojen sisäosien korjaamista ajankohdan perustasoon yhtiössä. Yhtiö vastaa kuitenkin myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen, ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa siten kuin tässä laissa säädetään.

Yhtiön on pidettävä kunnossa rakennuksen ulkopinta myös sellaisen parvekkeen kohdalla, joka on osakkeenomistajan hallinnassa 1 luvun 3 §:n mukaisesti.

Osakkeenomistajan kunnossapitovastuu

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:n mukaan osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat.

Osakkeenomistajan on hoidettava osakehuoneistoansa huolellisesti ja toteutettava kunnossapitotyönsä siten, että yhtiön vastuulla olevat kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osat eivät rikkoudu. Osakkeenomistaja ei kuitenkaan ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu tilojen käyttämisestä niiden käyttötarkoituksen mukaisesti.

Tulkintaa ja rajanvetoa helpottavat oppaat- ja taulukot

Hieman yksinkertaistaen voidaan sanoa, että taloyhtiö siis vastaa lain mukaan huoneiston pintarakenteita syvemmälle ulottuvien rakenteiden ja eristeiden sekä erilaisten perusjärjestelmien (mm. lämmitys-, sähkö-, vesijohto- ja viemärijärjestelmät) kunnossapidosta, kun taas osakas vastaa huoneiston sisäosien kunnossapidosta.

Kunnossapidosta vastuussa oleva osapuoli vastaa lähtökohtaisesti myös vian selvittämisestä ja siitä aiheutuvista kuluista. Mikäli osakkeenomistajalla on perusteltu syy olettaa, että huoneistossa on yhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluva korjaustoimenpiteitä edellyttävä vika, on yhtiö velvollinen selvittämään vian olemassaolon ja vastuussa myös tästä aiheutuvista kustannuksista.

Koska lakiin ei ole voitu yksityiskohtaisesti kirjata kaikkia yksittäisiä kiinteistössä olevia rakenteista ja mahdollisia korjauskohteita, on yksittäisten rakenneosien kohdalla toisinaan vaikeaa yksistään lain perustella päätellä, kummalla on vastuu juuri kyseisen rakenteen kunnossapidosta. Tämän kaltaisten vaikeuksien ja erimielisyyksien välttämiseksi on lain yksityiskohtaisemmasta soveltamisesta julkaistu lakia ja oikeuskäytäntöä noudattelevia oppaita- ja taulukoita (esim. Kiinteistöalan Kustannus Oy:n Taloyhtiön Vastuunjakotaulukot). Taulukoista löytyy useimpien rakenteiden osalta vastaus siihen, kuuluvatko rakenteen kunnossapito- ja huoltotoimenpiteet osakkaan vai yhtiön vastattaviksi, ja ne ovatkin tärkeä apuväline yhtiön hallinnolle sekä isännöitsijöille.

Osakkaan ilmoitusvelvollisuus

Vaikka huoneistossa havaitun vian taikka puutteen korjaaminen ei olisikaan osakkaan vastuulla, on tämän tärkeää ilmoittaa yhtiölle korjaustarpeista heti sellaisen havaittuaan. Yhtiön voi olla nimittäin käytännössä lähes mahdotonta saada tietoa vastuulleen kuuluvista korjaustarpeista ilman, että esimerkiksi vesivuodon taikka vaurion huoneistossaan havainnut osakas informoi asiasta yhtiön johtoa taikka isännöitsijää.

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 8 §:n mukaisesti osakkeenomistajalla on velvollisuus ilmoittaa viipymättä yhtiölle sellaisesta osakehuoneistossa havaitsemassaan viasta taikka puutteellisuudesta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle. Ilmoituksen tekeminen on tärkeää, jotta yhtiö voi huolehtia vastuulleen kuuluvien rakenteiden korjaamisesta ja välttää mahdolliset lisävahingot. Osakkeenomistaja voi ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönnin seurauksena joutua korvaamaan lisävahingot, joita vauriosta ilmoittamatta jättämisestä on aiheutunut yhtiölle.

Tutustu myös seuraaviin artikkeleihimme:

• Osakasremontin valvontakulut asunto-osakeyhtiössä
• Mitä tehdä, jos taloyhtiö ei ryhdy toimenpiteisiin kunnossapitovastuullaan olevien vikojen johdosta?
• Osakkaan oikeus hyvitykseen asunto-osakeyhtiössä
• Asunto-osakeyhtiön vastuu kunnossapitotyön yhteydessä aiheutuneesta vahingosta
• Huoneiston käyttötarkoituksen muuttaminen