Omakotitalon tekninen käyttöikä -mitä tarkoittaa?
Jo 90-luvulla rakennettu talo alkaa monelta rakenneosaltaan olla teknisen käyttöikänsä päässä.
Miten tekninen käyttöikä tulisi kaupanteon yhteydessä ottaa huomioon?
Tässä artikkelissa perehdymme tarkemmin siihen, miksi ostajan kannattaa jo kiinteistökaupan yhteydessä ottaa huomioon rakennuksen ikääntyminen ja huomioida eri rakenneosien/rakenteiden/laitteiden tekniset käyttöiät ja mikä vaikutus teknisellä käyttöiällä on siinä tilanteessa, kun kaupan jälkeen kohteesta löytyy virhe. Ostajan tulee muistaa se, että esittäessään myyjälle virheen perusteella hinnanalennusvaatimusta, ei hinnanalennuksen määrä ole yleensä suoraan virheiden korjauskulujen määrä, koska virheen korjaamisen vuoksi usein kaupan kohteen arvo nousee ja laatutaso paranee ja samoin myös rakenteen käyttöikä pitenee, jotka tulee huomioida hinnanalennusta arvioitaessa. Artikkelissa käymme läpi esimerkkien avulla teknisen käyttöiän merkitystä etenkin 1990-luvulla rakennetun talon osalta, jolloin voidaan todeta, että 1990-luvulla rakennettu talokin alkaa olla monen rakenteen/laitteen yms. osalta teknisen käyttöikänsä päässä tai saavuttamassa teknisen käyttöikänsä.
Mikä on tekninen käyttöikä?
On olemassa Rakennustietosäätiön laatima Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot KH 90-00403 -kortti, jossa on määritelty eri rakenneosien/rakenteiden/laitteiden ja järjestelmien tekniset käyttöiät.
Kyseisen KH-kortin mukaan Tekninen käyttöikä tarkoittaa käyttöönoton jälkeistä aikaa, jona rakenteen, rakennusosan, järjestelmän tai laitteen tekniset toimivuusvaatimukset täyttyvät. Kun tekninen käyttöikä on kulunut umpeen, rakenne, rakennusosa, järjestelmä tai laite on tarkoituksenmukaista korvata uudella. Tekninen käyttöikä perustuu käytössä oleviin tietoihin ja kokemukseen rakenteen, rakenneosan, järjestelmän tai laitteen kestävyydestä ja on yleistävä.
Mitä ostajan tulee ottaa huomioon, jos kaupan kohteesta löytyy virhe ja arvioidaan hinnanalennuksen määrää?
Usein ostaja saattaa esittää myyjälle virheen perusteella hinnanalennuksena ja/tai vahingonkorvausta, joka on suoraan virheen korjauskustannuksia vastaava summa.
Korjauskustannukset eivät kuitenkaan yleensä tuota oikeaa hinnanalennuksen määrää, sillä kohteen vikojen korjaaminen johtaa useasti siihen, että ostaja saa korjausten jälkeen käyttöönsä paremmassa kunnossa olevan rakennuksen kuin hänellä oli kauppaa tehtäessä aihetta odottaa.
Kun rakennuksen korjauksessa käytetään uusia materiaaleja, tarvikkeita ja usein myös korjaustapakin poikkeaa alkuperäisestä, on selvää, että ostaja saa käyttöönsä paremmassa kunnossa olevan rakennuksen.
Korjausten ansiosta kaupan kohde tulee korjatuilta osiltaan usein siten uusituksi kokonaan, eikä siten rakennetta/rakenneosaa/laitetta tms. tarvitse remontoida niin pian kuin mihin ostajan on tullut varautua kauppaa tehdessään.
Mitä lähempänä käyttöikänsä loppupäätä rakennuksen rakenne/rakenneosa/laite/järjestelmä on, sitä enemmän korjauskustannuksista tulee ”leikata”, jotta ostaja ei saisi ns. perusteetonta etua myyjän kustannuksella.
Kun hinnanalennusta määritellään, tulee korjauskustannuksista vähentää käyttöiän pidennys ja tasonparannus.
Esimerkkejä 1990-luvulla rakennetusta talosta:
Ensimmäinen esimerkki.
Kyseessä vuonna 1995 rakennettu omakotitalo, jonka kylpyhuone ja saunatila ovat alkuperäiset eli lähes 30 vuotta vanhat.
Märkätilojen keskimääräinen tekninen käyttöikä on edellä mainitun KH 90-00403 -kortin mukaan noin 15-20 vuotta (nykymääräysten mukaan vedeneristetyissä tiloissa tekninen käyttöikä on hieman pidempi eli n. 20-30 vuotta).
Kylpyhuoneen taustarakenteissa havaitaan kosteusvaurio. Tässä tapauksessa koska tilat ovat jo saavuttaneet teknisen käyttöikänsä, jää tällaisessa tapauksessa märkätilojen uusimiskustannukset yleensä kokonaan ostajalle, sillä ostajan on tullut jo kaupan yhteydessä tilan ikä huomioiden varautua tilan kokonaisvaltaiseen uusimiseen teknisen käyttöiän päättymisen perusteella. Jo ennen ostotarjouksen tekemistä kohteesta ostajan tulee tällainen ottaa huomioon miettiessään, mitä hintaa tarjoaa kohteesta. Eli ostajan on tullut ottaa huomioon märkätilojen noin 30 vuoden ikä kauppaa tehtäessä ja siten varautua tilojen uusimiseen teknisen käyttöiän saavuttamisen perusteella. Mikäli ostaja saisi myyjältä tällaisessa tilanteessa märkätilojen korjauskustannuksista hinnanalennusta, saisi ostaja siinä tapauksessa myyjän kustannuksella ns. perusteetonta etua.
Toinen esimerkki.
Kaupan kohteena on vuonna 1990 rakennettu omakotitalo, jossa on salaojat. Myyjän kertoman mukaisesti salaojat ovat alkuperäiset, eikä niitä ole kertaakaan huollettu. Salaojissa ei ole tarkastuskaivoja, joten niitä ei ole voinut tarkastaa.
Yllä mainitun KH kortin numero 90-00403 mukaisesti salaojien tekninen käyttöikä on 30 –40- 50 vuotta rasitusluokasta riippuen. Tarkastusväli on kaksi vuotta, jolloin tulee avata tarkastuskaivojen kannet ja tarkastaa kaivot silmämääräisesti. Huoltoväli / kunnossapitojakso on 5 vuotta ja huolto- / kunnossapitotoimenpide on salaojaputkien painehuuhtelu vedellä ja tarkastuskaivojen lietepesien tyhjennys.
Tässä tapauksessa voidaan siis lähteä siitä, että tavanomaisessa rasitusoloissa salaojien käyttöikä on noin 40 vuotta edellyttäen, että ne on huollettu 5 vuoden välein ja tarkastettu 2 vuoden välein sekä mahdolliset puutteet tarkistusten /huollon yhteydessä havaittu ja korjattu. Tässä esimerkkitapauksessa koska salaojajärjestelmässä ei ole lainkaan tarkastuskaivoja, ei salaojia ole voitu tarkastaa eikä oikein huoltoakaan suorittaa. Tällaisessa tapauksessa salaojien tekninen käyttöikä on siten enemmän lähellä 30 kuin 40 vuotta. Näin ollen 1990-luvulla rakennettu salaojajärjestelmä (jossa ei ole tarkastuskaivoja) tekninen käyttöikä alkaa olla lopussa.
Kun kaupan kohteena oleva rakennus on 30 vuotta vanha, voidaan todeta, että rakennuksen salaojajärjestelmä (ei tarkastuskaivoja) on saavuttanut teknisen käyttöikänsä ja on siten uusimisen tarpeessa. Jos taas salaojajärjestelmässä olisi tarkastuskaivot ja salaojia voisi siten huoltaa ja tarkastaa ja jos ne olisivat säännöllisesti huollettu/tarkastettu, voisi tekninen käyttöikä jatkua vielä 10 vuotta eli 40 ikävuoteen.
Tällaisessa tapauksessa, jos kaupan jälkeen ostaja havaitsee, että salaojat eivät toimi tai niissä on jokin virhe, ei ostajan hinnanalennusvaatimukset tule myyjään päin menestymään, koska jo kauppaa tehtäessä ostajan on tullut varautua salaojien uusimiseen niiden teknisen käyttöikänsä päättymisen vuoksi. Ostajan tulee tämä huomioida siten jo ostotarjousta tehdessään.
Kolmas esimerkki:
Kaupan kohteena on 1991 rakennettu omakotitalo, jossa on vesikatteena profiilipeltikate. Vesikate on alkuperäinen. Katetta ei ole huoltomaalattu, eikä myyjä muista milloin katto on tarkastettu.
Yllä mainitun KH -kortin mukaisesti tekninen käyttöikä on 30 –40- 50 vuotta rasitusluokasta riippuen. Tarkastusväli on viisi vuotta, jolloin tulee silmämääräisesti tarkistaa katteen kunto, läpiviennit, siirtymät muihin rakenteisiin, pinnoituksen kunto. Huoltoväli / kunnossapitojakso on 10-15 vuotta ja huolto- / kunnossapitotoimenpide on huoltomaalaus.
Tässä tapauksessa voidaan siis lähteä siitä, että tavanomaisessa rasitusoloissa vesikatteen käyttöikä olisi noin 40 vuotta edellyttäen, että kattoa on huollettu 10-15 vuoden välein ja tarkastettu 5 vuoden välein sekä mahdolliset puutteet tarkistusten /huollon yhteydessä havaittu ja korjattu. Tässä esimerkkitapauksessa
koska vesikattoa ei ole lainkaan huollettu eikä ilmeiesti myöskään tarkastettu, on katteen tekninen käyttöikä siten enemmän lähellä 30 kuin 40 vuotta. Näin ollen tässä tapauksessa kun kate on 32 vuotta vanha, alkaa se olla teknisen käyttöikänsä lopussa ja se on siten uusimisen tarpeessa.
Usein ajatellaan, että 50-, 60, ja 70 ja 80 -luvuilla rakennetut rakennukset ovat vanhoja. Edellä mainitut esimerkit kuitenkin osoittavat, että myös 90-luvulla rakennettujen rakennuksen alkuperäiset rakenteet/rakenneosat/laitteet/järjestelmät alkavat saavuttaa teknisen käyttöikänsä tai ne saattavat olla jo ylittyneet. Näin ollen myös 1990-luvulla rakennettuja taloja voidaan pitää jo melko vanhoina. Edellä mainittujen esimerkkien lisäksi merkillepantavaa on, että myös LVIS- järjestelmät, niihin liittyvät laitteet, niiden osat yms. ovat 90-luvun taloissa ainakin osin jo saavuttamassa teknisen käyttöikänsä tai jo saavuttaneet sen. Eli 90-luvulla rakennettua taloa tai vanhempaa ostaessa, on ostajan syytä tarkastaa rakennus erityisellä huolellisuudella ja huomioida jo ostotarjousta miettiessään, mitä kannattaa tarjota.
Usein ostaja kiinnittää ostovaiheessa enemmän huomiota pintoihin kuten tapettien ja lattiapinnoitteisiin kun syytä olisi enemmän kiinnittää huomiota siihen, mitkä talon rakenneosat/järjestelmät/laitteet yms. ovat lähestymässä teknisen käyttöiän päättymistä tai ovat teknisen käyttöikänsä jo ylittäneet ja millaisiin korjauksiin/peruskorjauksiin ostajan on varauduttava.
Miten tekninen käyttöikä vaikuttaa myyjän maksettavaksi tulevaa korvausta määrittäessä?
Esimerkki:
Kyseessä vuonna 2005 rakennettu omakotitalo, jonka salaojajärjestelmässä (jossa on tarkastuskaivot) havaitaan sellainen virhe, että se edellyttää koko salaojajärjestelmän uusimista. Salaojajärjestelmän uusimiskustannukset ovat 25.000 euroa.
Salaojajärjestelmän tekninen käyttöikä (nykymääräysten mukaan rakennettu salaojitus, tarkastuskaivot maanpinnalla) on keskimäärin noin 50 vuotta. Tässä tapauksessa salaojat olisivat kaupantekohetkellä (kauppa tehdään vuonna 2023) noin 18 vuotta vanhat. Ennen kauppaa on suoritettu kuntotarkastus, eikä sen yhteydessä ole havaittu mitään vikoja/puutteita salaojissa eikä mitään lisätutkimuksia ole suositeltu. Tämän mukaan ostajan on tullut varautua salaojien uusimiseen noin 32 vuoden päästä, edellyttäen, että salaojat huolletaan ja tarkastetaan säännöllisesti. Ostajalla ei ole ollut mitään aihetta epäillä salaojituksen virheitä eikä ostaja ole voinut kaupan tekohetkellä saamiensa tietojen perusteella varautua siihen, että salaojajärjestelmässä on sellaisia virheitä ja puutteita, että salaojat on välttämätöntä uusia melkein heti kaupan jälkeen.
Tässä tapauksessa hinnanalennuksen määrää arvioitaessa tulee ottaa huomioon 18 vuoden käyttöiän pidennys eli nyt kun salaojat uusitaan. Tämä tarkoittaisi sitä, että 25.000 euron korvauksesta 18/50 osaa eli 9.000 euroa jäisi ostajalle ja lopuista eli 32/50 eli 16.000 eurosta ostaja voisi esittää vaatimuksen myyjälle. Mikäli ostaja saisi koko 25.000 euron korvauksen myyjältä, saisi ostaja perusteetonta etua myyjän kustannuksella eli ostaja saisi hyödykseen koko 50 vuoden käyttöiän vaikka ostajan oli tullut varautua salaojien remontoimiseen 32 vuoden kuluttua.
Kuntotarkastus
Ennen kauppaa kannattaa teettää Asuntokaupan kuntotarkastus. Kuntotarkastuksen yhteydessä tarkastaja yleensä jakaa tietoa myös kiinteistön teknisistä käyttöiästä ja kunnossapitojaksoista. Usein kuntotarkastajan laatimassa kirjallisessa kuntotarkastusraportissa on tietoa rakenteiden/rakenneosine/laitteiden yms. teknisistä käyttöiästä juuri kyseisen kohteen osalta.
Harkittaessa sitä, kuka kuntotarkastuksen suorittaa, kannattaa kiinnittää huomiota siihen, että kuntotarkastaja ilmoittaa noudattavansa ja että kuntotarkastus suoritetaan Ympäristöministeriön johdolla laaditun Asuntokaupan kuntotarkastuksen yhteinen toimintamallin eli YTM-mallin mukaan. Rakennustiedon kaksi ohjekorttia, LVI 01-10413, KH 90-00393 ja LVI 01-10414, KH 90-00394 ja AKK-tutkintolautakunnan asettamat eettiset säännöt muodostavat yhdessä hyvän kuntotarkastustavan kuvauksen eli YTM:n asuntokaupan yhteydessä.
Kuntotarkastuksen yhteydessä talotekniikkaa (kuten vesi- ja viemärilaitteet, ilmanvaihto) arvioidaan näkyviltä osin sekä iän ja käyttäjältä saatavan tiedon perusteella. Talotekniikan osalta juuri ikätieto ja siihen liittyvä tieto taloteknisen järjestelmän teknisestä käyttöiästä on tärkeä, koska tämän perusteella myös ostaja pystyy arvioimaan, milloin taloteknisten järjestelmien tekninen käyttöikä saavutetaan tai onko se mahdollisesti jo saavutettu, jolloin tulee jo varautua taloteknisen järjestelmän uusimiseen.
Reklamaation tekeminen
Mikäli kaupan kohteesta löytyy kaupan jälkeen virhe, on ostajan lain mukaan reklamoitava myyjää kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu.
Ostajan kannattaa jo heti alkuvaiheessa olla yhteydessä kiinteistö- ja asuntokauppariita-asioihin perehtyneeseen juristiin, jolloin juristi osaa antaa arviota jutun menestymisen mahdollisuuksista, myyjän virhevastuusta ja siitä ja millaista ja minkä suuruista vaatimusta myyjälle voisi esittää, jolloin siihen vaikuttavat myös edellä mainitut tekniset käyttöiät ja tasoparannukset yms.
Meiltä voit tilata asiakirjojen laatimisen, autamme niin asunto- ja kiinteistökaupan kauppakirjojen laadinnassa kuin myös asunto- ja kiinteistökaupan reklamaatiotilanteissa. Voi tilata asiakirjojen laatimisen verkkokaupastamme.
Kaikki verkkokauppamme palvelut ovat aina kiinteähintaisia eli tiedät aina, mitä palvelu maksaa.
