Salainen virhe käytetyn asunnon kaupassa ja siitä aiheutuvat seuraamukset
Salaisella virheellä käytetyn asunnon kaupassa tarkoitetaan virhettä, josta myyjä ja ostaja eivät ole olleet ennen kauppaa tietoisia ja josta heidän ei pitänytkään olla tietoisia.
Kyse virheestä, joka on piilossa rakenteissa eli jota ei ole voitu päällepäin havaita. Jotta myyjä vastaisi käytettynä myydystä asunnosta löytyvästä salaisesta virheestä, on virheen oltava merkittävä. Virheen seuraamuksena voivat olla kaupan purkaminen tai kauppahinnan alentaminen.
Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 4-kohdan mukaan käytetyssä asunnossa voi olla salainen virhe silloin, kun asunto on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää, ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueen tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.
Merkittävyyden arviointi on aina kokonaisharkintaa ja se arvioidaan tapauskohtaisesti.
Mitä vanhemmasta asunnosta on kyse, sitä enemmän ostajan on siedettävä puutteita ja vikoja kuin uuden asunnon kaupassa.
Ostajan tulee vanhan asunnon kaupassa varautua siihen, että monenlaisia korjaustarpeita voi olla tulossa. Tulevat korjaustarpeet on yleensä esitetty isännöitsijäntodistuksessa ja PTS:ssä (Pitkän tähtäimen suunnitelma) tai muussa vastaavassa asunto-osakeyhtiön rakennusten kuntoa koskevassa selvityksessä tai suunnitelmassa.
Mikäli asunto sijaitsee vanhassa rakennuksessa, on ostajan otettava huomioon iän tuomat korjaustarpeet. Esimerkiksi jos kyse on 1980-luvulla tai tätä aiemmin rakennetusta taloyhtiöstä ja huoneistossa on alkuperäinen kylpyhuone tai taloyhtiössä on alkuperäiset vesiputket, on ostajan varauduttava siihen, että lähitulevaisuudessa on tulossa kylpyhuone- ja putkiremontti.
Tällaisessa tilanteessa ostaja ei voi enää kaupan jälkeen esittää myyjälle vaatimuksia kylpyhuoneeseen tai putkistojen uusimiseen liittyvistä kustannuksista. Tällaiset remontoimistarpeet ostajan tulee ottaa huomioon jo ostotarjousvaiheessa/ kauppahinnasta neuvoteltaessa.
Jotta ostaja voisi esittää myyjälle vaatimuksia käytettynä myydyn asunnon salaisen virheen perusteella, on huoneistossa havaitun vian oltava ennalta-arvaamaton.
Vian on oltava sellainen, ettei ostaja ole voinut eikä hänen ole pitänytkään siihen varautua.
Esimerkkinä tilanne, jossa huoneistossa on noin kaksi vuotta ennen kaupantekoa remontoitu kylpyhuone ja kaupan jälkeen kylpyhuoneessa havaitaan kosteusvaurio, joka edellyttää koko kylpyhuoneen uudelleen remontoimista. Tällaisessa tapauksessa ostaja ei yleensä ole voinut eikä hänen pitänytkään varautua siihen, että noin kaksi vuotta vanha kylpyhuone joudutaan remontoimaan.
Ostaja on siten voinut luottaa siihen, että kylpyhuoneremontti on tehty remontoimisajankohtana voimassa olleiden rakennusmääräysten ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Kyse voi tällaisessa tapauksessa olla myyjän vastuulle kuuluvasta salaisesta merkittävästä virheestä.
Myös virheen korjauskustannukset vaikuttavat siihen, voidaanko virhettä pitää myyjän vastuulle kuuluvana merkittävänä virheenä.
Virheen korjauskustannuksista ei tule kuitenkaan suoraviivaisesti vetää sitä johtopäätöstä, että aina kun virheen korjauskustannukset ylittävät tietyn määrän, kyse olisi merkittävästä myyjän vastuulle kuuluvasta virheestä.
Virheen merkittävyyden arviointi tehdään aina kokonaisharkintana ja siihen siten vaikuttavat muutkin kuin pelkästään virheen korjauskustannusten määrä suhteessa kauppahintaan.
Tulee kuitenkin huomioida, että mikäli taloyhtiö on kunnossapitovastuunsa nojalla vastuussa vaurion korjaamisesta, lähtökohtaisesti korjauskustannuksista otetaan huomioon vain se osuus, joka jää ostajan eli osakkaan vastuulle.
Taloyhtiö pääsääntöisesti vastaa rakenteissa olevista virheistä ja niiden korjaamisesta.
Pääsääntöisesti taloyhtiön ja osakkaan välinen kunnossapitovastuu jakautuu asunto-osakeyhtiönlain säännösten mukaisesti, jolloin taloyhtiö vastaa rakenteissa, eristeissä ja perusjärjestelmissä (kuten putkistot) olevista vioista ja niiden korjaamisesta.
Yhtiön on korjattava myös ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan, vian tai sen korjaamisen vuoksi.
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:n mukaan osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat.
Kerrostaloasunnoissa ja rivitaloasunnoissa kunnossapitovastuu määräytyy pääsääntöisesti edellä mainitun mukaisesti eli asunto-osakeyhtiölain mukaan. Poikkeuksista edellä mainitusta pääsäännöstä voidaan kuitenkin määrätä yhtiöjärjestyksessä.
Esimerkiksi asunto-osakeyhtiömuotoisissa paritaloissa ja erillistaloissa on usein yhtiöjärjestyksellä poikettu tästä pääsäännöstä, jolloin yhtiöjärjestyksellä on voitu määrätä, että osakas vastaa kaikista huoneistoon kohdistuvista kunnossapitokustannuksista, niin rakenteiden, eristeiden kuin pinnoitteidenkin osalta.
Kunnossapitovastuun jakautuminen tulee aina tarkistaa yhtiöjärjestyksestä.
Mikäli huoneistosta löytyy virhe, joka kuuluu taloyhtiön kunnossapitovastuulle, on ostajan asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 8 §:n mukaan ilmoitettava virheestä taloyhtiölle eli joko isännöitsijälle tai hallitukselle viivytyksettä. Mikäli kyse on rakenteissa olevasta virheestä, on taloyhtiön selvitettävä virhe, sen laajuus sekä syyt sekä korjattava virhe.
Mikäli taloyhtiö on kunnossapitovastuunsa perusteella korjannut vaurion kokonaisuudessaan, eikä tästä ole aiheutunut kustannuksia osakkaalle tai jos kustannukset ovat niin pienet, voi olla että ostajan ja myyjän välisessä suhteessa ei havaittu vaurio ole virhe eikä siten myyjän vastuulle kuuluva. Tilanne voi olla kuitenkin toinen esimerkiksi silloin, jos asunnon arvo laskee korjauksista huolimatta.
Ostajan tulee ilmoittaa virheestä ja siihen liittyvistä vaatimuksista kohtuullisessa ajassa
Jotta ostaja voi vedota virheeseen, on hänen ilmoitettava virheestä ja siihen liittyvistä vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi se pitänyt havaita.
Asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n mukaan arvioitaessa, milloin virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita, ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä.
Mikäli ostaja ei ilmoita virheestä eli reklamoi myyjää viipymättä virheen havaittuaan, ostaja saattaa menettää oikeutensa vedota virheeseen, vaikka kaupan kohteessa olisi asuntokauppalain mukaan myyjän korvausvastuulle kuuluva virhe.
Ostajan on ilmoitettava virheestä ja siihen liittyvistä vaatimuksistaan myyjälle viimeistään kahden vuoden kuluttua siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu hänelle. Muutoin ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen.
Edellä mainittu kahden vuoden määräaika ei koske kuitenkaan tilannetta, jossa myyjänä on elinkeinoharjoittaja. Elinkeinonharjoittajalla tarkoitetaan luonnollista henkilöä taikka yksityistä tai julkista oikeushenkilöä, joka ammattimaisesti myy asuinhuoneistoja tai tarjoaa niitä vastiketta vastaan hankittaviksi.
Mikäli myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti, voi ostaja vedota virheeseen myös kohtuullisen reklamaatioajan ja kyseisen kahden vuoden määräajan jälkeenkin.
Ostajan on virheilmoituksessaan siten ilmoitettava myös vaatimuksensa, joiden ei kuitenkaan tarvitse vielä olla tässä vaiheessa määrältään yksilöityjä.
Ostajan on kuitenkin ilmoitettava, mitä seuraamusta hän vaatii eli vaatiiko hän kaupan purkua vai hinnanalennusta.
Asunnossa olevan salaisen merkittävän virheen vuoksi ostajalla on asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n mukaan oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen. Ostajalla on oikeus saada hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona myyjä vastaanotti kauppahinnan. Ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena.
Yleisin virheen seuraamus on hinnanalennus. Kaupan purku tulee vain erittäin harvoin kyseeseen.
Virhettä vastaavana hinnanalennuksena ei voida suoraan pitää virheestä aiheutuvia korjauskustannuksia, koska hinnanalennusta määriteltäessä on otettava vähennyksenä huomioon tasonparannus ja käyttöiän pidennykset.
Mikäli näitä ei otettaisi huomioon, saisi ostaja muuten perusteetonta etua myyjän kustannuksella. Korjauksien ansiosta asunto tulee korjatuilta osin siten uusituksi, ettei kyseisiä osia tarvitse remontoida niin pian kuin ilman korjausta olisi ollut tarpeen.
Esimerkiksi seinärakenteessa olevan vaurion korjaamisen vuoksi joudutaan myös pinnoitteet (kuten maali, tapetti, paneelit, parketti) uusimaan. Mikäli pinnoitteet ovat vanhoja, jäävät pinnoitteiden kustannukset yleensä ostajan maksettavaksi, koska jos myyjä joutuisi ne maksamaan, saisi ostaja perusteetonta etua.
Mitä vanhemmasta asunnosta on kyse, sitä suurempia ovat korjausten johdosta tapahtuva tasonparannus ja käyttöiän pidennys.
Kaupan purku voi tulla kyseeseen vain siinä tapauksessa, että virheestä aiheutuu ostajalle olennaista haittaa, eikä muuta seuraamusta kuten hinnanalennusta, joka on ensisijainen seuraamus, voida pitää kohtuullisena.
Kun kyse on käytetyn asunnon salaisesta virheestä, ei ostajalla ole pääsäännön mukaan oikeutta saada myyjältä vahingonkorvausta
Vahingonkorvausvastuu edellyttää, että myyjä on menetellyt tahallisesti tai huolimattomasti -käytetyn asunnon salaisen virheen osalta tällaisesta ei ole kysymys.
Näin ollen, jos ostajalle aiheutuu esimerkiksi ylimääräisiä asumiskuluja eli jos hän joutuu muuttamaan virheen korjauksen ajaksi sijaisasuntoon, ei myyjällä yleensä ole velvollisuutta korvata ostajalle ylimääräisiä asumiskuluja salaisen virheen ollessa kyseessä, koska asumiskulut ovat vahingonkorvausluonteisia.
Vahingonkorvausvastuu edellyttää tuottamusta eli myyjän huolimattomuutta, jota ei siis salaisen virheen ollessa kyseessä myyjän puolelle ole.
Seuraa meitä somessa, niin pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellista asioista.
Seuraa meitä Facebookissa tästä!
Seuraa meitä LinkedInissä tästä!
Tarvitsetko apua?
Lue lisää aiheesta:
- Reklamaatio on ostajan velvollisuus ja myyjän oikeus
- Asuntokaupan jälkeen kaupan kohteesta löytyy virhe -miten menetellä?
- Rakennuksen kosteusvaurio on ikävä yllätys
- Merkitykseltään pienehköt virheet käytetyssä asunnossa taikka kiinteistössä
- Millaisia virheitä asunto- ja kiinteistökaupoissa voi olla?
- Kiinteistökaupan salainen laatuvirhe
- Ostajan selonottovelvollisuus asunto- ja kiinteistökaupassa
- Salainen taloudellinen virhe asuntokaupassa
