Vallinnanrajoitukset asunto- ja kiinteistökaupoissa
Tiesitkö, että vaikka omistat tietyn omaisuuden yksin, niin voit joissakin tapauksissa tarvita puolisosi suostumuksen omaisuutesi myyntiin? Tässä artikkelissamme käsitellemme vallintarajoituksia, joilla tarkoitetaan niitä säännöksiä, jotka rajoittavat puolisoiden oikeutta määrätä omaisuudestaan. Usein tämä tulee eteen asunto- ja kiinteistökauppaa tehtäessä, jolloin tulee selvittää ja ottaa huomioon mahdolliset vallintarajoitukset eli pätevän kaupan edellytyksenä voi olla, että omistaja tarvitsee kauppaan puolison suostumuksen.
Tässä artikkelissa käymme läpi mitä vallintarajoituksella tarkoitetaan, milloin puolison suostumus vaaditaan oikeustoimen tekemiseen ja mikä voi olla seuraamuksena, ellei suostumusta ole.
Avioliittolaissa säädetään aviopuolisoiden oikeuksista. Avioliittolain 38 §:ssä ja 39 §:ssä säädetään siitä, milloin tarvitaan aviopuolison suostumus oikeustoimeen.
Avioliittolain vallintarajoitussäännökset koskevat myös rekisteröidyssä parisuhteessa eläviä puolisoita.
Jos olet avoliitossa, avosuhteeseen ei kuitenkaan sovelleta kyseisiä vallintarajoitussäännöksiä.
Kiinteistö, vuokraoikeus rakennuksineen
Puoliso ei saa ilman toisen puolison kirjallista suostumusta luovuttaa kiinteää omaisuutta, joka on tarkoitettu käytettäväksi puolisoiden yhteisenä kotina. Mikäli luovutettava omaisuus on tarkoitettu käytettäväksi pääasiallisesti muuhun tarkoitukseen ei puolison suostumusta kuitenkaan tarvita. Samoin puolison suostumusta ei tarvita, jos kotia ja siihen liittyvää maa-aluetta ei voida jättää luovutuksen ulkopuolelle alentamatta merkittävästi kiinteän omaisuuden arvoa.
Edellä mainittu koskee myös kiinteistön vuokraoikeutta ja sillä olevan rakennuksen luovutusta. Luovuttamiseen rinnastetaan myös kiinteän omaisuuden antaminen vuokralle tai muun sitä koskevan käyttöoikeuden perustaminen. Eli jos vuokraat yhteisenä kotina puolisonne kanssa käyttämänne rakennuksen, tarvitset vuokraukseen puolison suostumuksen.
Kannattaa myös huomioida, että jos myytävän kohteen käyttötarkoitus (eli onko kyse puolisoiden yhteisestä kodista vai muusta) on vähänkin tulkinnanvarainen, on myyntiin kuitenkin hyvä hankkia aina puolison suostumus.
Osakkeet, huoneiston vuokraoikeus, irtain omaisuus yms.
Puoliso ei saa ilman toisen puolison suostumusta luovuttaa tai siirtää toiselle osakeyhtiön osakkeita, vuokraoikeutta tai muita oikeuksia, jotka oikeuttavat hallitsemaan huoneistoa, joka on yksinomaan tai pääasiallisesti tarkoitettu käytettäväksi puolisoiden yhteisenä kotina. Näin ollen asunto-osakkeidenkin kohdalla lupa tarvitaan vain, jos huoneistoa käytetään puolisoiden yhteisenä kotina. Jos huoneistoa käytetään muuhun tarkoitukseen eli olet ostanut sen sijoitusasunnoksi ja vuokrannut sen ulkopuoliselle, ei puolison suostumusta tarvita.
Lisäksi aviopuoliso tarvitsee puolison suostumuksen, jos hän luovuttaa tai siirtää toiselle irtainta omaisuutta, joka kuuluu puolisoiden yhteisesti käytettävään asuntoirtaimistoon. Lisäksi puolison suostumus tarvitaan toisen puolison käytettävinä olevia tarpeellisia työvälineiden luovutukseen sekä luovutukseen, joka koskee irtainta omaisuutta, joka on tarkoitettu toisen puolison tai lasten henkilökohtaista käyttöä varten.
Laissa on kuitenkin poikkeus puolisoiden yhteisesti käytettävään asuntoirtaimiston, toisen puolison käyttämien työvälineiden ja puolison tai lasten henkilökohtaiseen käyttöön tarkoitetun irtaimen omaisuuden osalta puolison suostumuksen hankkimiseen sillä puolison suostumus näiden luovutukseen tai siirtämiseen ei ole tarpeen, jos suostumuksen hankkiminen poissaolon tai muun tähän verrattavan esteen vuoksi aiheuttaisi kohtuutonta haittaa ja viivytystä.
Mitä tapahtuu oikeustoimelle, jos suostumusta ei ole?
Jos edellä mainituille oikeustoimille ei ole puolison suostumusta, voidaan tällainen oikeustoimi julistaa pätemättömäksi ja luovutuksensaaja voidaan velvoittaa luovuttamaan omaisuus hallinnastaan. Tämä pätemättömyys kuitenkin edellyttää, että toinen puoliso nostaa tästä käräjäoikeudessa kanteen kolmen kuukauden kuluessa saatuaan tiedon oikeustoimesta. Eli tämä siten edellyttää toiselta puolisolta aktiivisia toimia, jotta oikeustoimi voidaan julistaa pätemättömäksi.
Tulee kuitenkin huomata, että kiinteän omaisuuden osalta luovutus tulee kuitenkin päteväksi, jos saannolle on myönnetty lainhuuto tai jos vuokraoikeuden/muu käyttöoikeus on kirjattu. Lisäksi edellytetään, että luovutuksensaaja ei saannon tapahtuessa tiennyt eikä hänen pitänyt tietää, ettei luovuttajalla ollut oikeutta luovuttaa kyseistä omaisuutta.
Laissa on kuitenkin säännös, jonka mukaan oikeustointa on kuitenkin pidettävä pätevänä (koskee osakkeita tai irtainta omaisuutta), jos luovutuksensaaja on saanut asunnon tai muun irtaimen omaisuuden hallintaansa ja hänellä hallinnan saadessaan oli ollut perusteltua aihetta olettaa, että:
1) toinen puoliso oli antanut suostumuksensa oikeustoimeen taikka sen hyväksynyt;
2) puolisolla oli oikeus määrätä omaisuudesta ilman toisen puolison suostumusta
3) kysymyksessä ei ollut puolisoiden yhteisenä asuntona käytettäväksi tarkoitetun tai yhteisesti käytettävän asuntoirtaimiston luovutus
Mitä asialle voi tehdä, jos puolison suostumusta ei saa?
Jos puoliso on kieltäytynyt antamasta suostumustaan tai jos suostumusta ei muusta syystä ole saatu hankituksi, voi tässä tapauksessa hakea oikeudelta lupaa luovutukseen tai muuhun oikeustoimeen. Lupaa haetaan oikeudelta hakemuksella.
Jos tulee avioero, mihin asti vallintarajoitukset voimassa?
Suostumusta ei tarvita enää sen jälkeen, kun ositus on toimitettu ja se on lainvoimainen.
Omaisuuden vallinnanrajoitukset kuoleman jälkeen
Toisen puolison kuoleman jälkeen eloonjäänyt puoliso tarvitsee mm. yhteistä kotia koskeviin oikeustoimiin kaikkien kuolleen puolison perillisten suostumuksen. Samoin kuollen puolison omaisuuden luovutukseen tarvitaan kaikkien kuolinpesän osakkaiden kuten lesken suostumus. Suostumusta ei tarvita enää sen jälkeen, kun ositus on lainvoimainen.
