Purkava ja lykkäävä ehto kiinteistön kaupassa
Yleensä kun kiinteistön kauppa tehdään, luovutetaan siinä yhteydessä samalla kiinteistön omistusoikeus ostajalle ja ostaja maksaa koko kauppahinnan kaupantekotilaisuudessa myyjälle. Joskus kuitenkin kauppa voidaan tehdä ehdollisena. Tällä tarkoitetaan tilanteita, joissa kiinteistön omistusoikeuden siirtyminen tai pysyminen on sopimuksessa sidottu tietyn edellytyksen tulevaisuudessa tapahtuvaan täyttymiseen. Edellytys voi olla kirjoitettu lykkäävän tai purkavan ehdon muotoon. Maakaaressa on säännelty purkavan ja lykkäävän ehdon käytöstä kiinteistön luovutuksessa. Tällaisia ehtoja voidaan ottaa myös muuhunkin kiinteistön luovutussopimukseen kuten vaihto- tai lahjakirjaan.
Maakaaren on säädetty, että kiinteistön kauppakirjassa voidaan sopia, että luovutus saadaan purkaa, mikäli tietty edellytys tai ehto ei täyty. Tällöin puhutaan purkavasta ehdosta. Usein kyse on loppukauppahinnan maksamisesta eli jos ostaja ei maksa loppukauppahintaa tiettyyn päivämäärään mennessä, on myyjällä oikeus purkaa kauppa.
Purkavan ehdon sijasta voidaan luovutuskirjassa vastaavasti sopia, että omistusoikeus siirtyy vasta, kun kauppahinta tai muu ehto on täyttynyt, jolloin puutaan lykkäävästä ehdosta.
Myyjän asemaa voidaan turvata siten purkavalla takaisinottoehdolla tai lykkäävällä omistuksenpidätysehdolla.
Tilanne voi olla toisinkin päin eli purkuoikeus onkin ostajalla eli sovitaan purkavasta ehdosta ostajan hyväksi. Tällöin usein purkuoikeus sidotaan rakennusluvan saamiseen eli jos ostaja ei saa kohteeseen rakennuslupaa, on ostajalla oikeus purkaa kauppa.
Jotta tällainen purkava tai lykkäävä ehto olisi sitova, on ehto otettava kauppakirjaan. Ehto voi olla voimassa korkeintaan viisi vuotta kaupantekopäivästä lukien. Osapuolet voivat sopia ehdon voimassaoloajasta kauppakirjassa, mutta korkeintaan se voi siten olla voimassa viisi vuotta. Mikäli ehdon voimassaoloaikaa ei ole merkitty kauppakirjaan, on se voimassa viisi vuotta kaupantekopäivästä lukien.
Osapuolten oikeudet ennen omistusoikeuden siirtymistä
Tällaisen ehdollisen saannon jälkeen ja ennen omistusoikeuden lopullista siirtymistä osapuolten oikeudet ja velvollisuudet määräytyvät Maakaaren 2 luvun 14 §:n mukaisesti, jossa säädetään kiinteistön käytöstä ennen omistusoikeuden siirtymistä. Kyseisen lainkohdan mukaan Ostaja saa kaupan tekemisen jälkeen käyttää kiinteistöä ja oikeudellisesti määrätä siitä sekä luovuttaa oman oikeutensa edelleen, vaikka omistusoikeuden pysyminen tai siirtyminen on kauppakirjassa sovittu ehdolliseksi.
Ennen omistusoikeuden lopullista siirtymistä ostaja ei kuitenkaan saa myyjän suostumuksetta hakata metsää eikä ottaa maa-aineksia tai muuta kiinteistöön kuuluvaa niin, että kiinteistön arvo merkittävästi alenee. Ostajan ilman myyjän suostumusta perustama kiinteistöä rasittava panttioikeus tai erityinen oikeus ei sido myyjää, ellei omistusoikeus siirry lopullisesti ostajalle. Näin ollen, jos ostaja haluaa esim. pantata kiinteistön tai vuokra sen, tarvitsee hän tähän myyjän suostumuksen, muussa tapauksessa panttioikeus tai vuokraoikeus ei sido myyjää, jos kiinteistö palautuisikin myyjälle.
Sekä lykkäävän että purkavan ehdon käyttö johtaa ns. välitilaan, jolloin ostajalla ei ole vielä normaalia kiinteistön omistajan oikeusasemaa.
Miten tulee toimia, jos osapuoli haluaa vedota ehtoon?
Ehdollisen saannon oikeusvaikutukset ovat samanlaiset riippumatta siitä, onko ehto muotoiltu purkavaksi vai lykkääväksi. Jos luovutuksen osapuoli haluaa vedota ehtoon, hänen on vedottava siihen tietyssä ajassa ja tietyllä tavalla.
Ehtoon on vedottava kolmen kuukauden kuluessa sen voimassaoloajan päättymisestä lukien. Tulee siten huomata, että kauppa ei koskaan purkaudu itsestään, vaan ehtoon on nimenomaan vedottava edellä mainitussa määräajassa. Maakaaressa nimenomaan säädetään, että kanne kiinteistön palauttamisesta myyjälle on pantava vireille kolmen kuukauden kuluessa ehdon voimassaolon päättymisestä.
Mikäli oikea-aikainen ja oikealla tavalla tehty vetoaminen laiminlyödään, ehto raukeaa ja luovutus käy lopulliseksi.
Näin ollen se kaupan osapuoli, jonka hyväksi ehdollisuudesta on sovittu, haluaa vedota ehdon täyttymättömyyteen (esim. kauppahintaa ei ole maksettu sovittuun määräpäivään mennessä) ja purkaa kaupan, hänellä on siihen kaksi eri mahdollisuutta. Toinen suositeltavampi tapa on kaupan purkaminen vapaaehtoisella sopimuksella ja toinen riitakanteen eli kaupan purkamista koskevan kanteen nostaminen toista osapuolta vastaan toimivaltaisessa tuomioistuimessa.
Sopimus ehdollisen kaupan purkamisesta on tehtävä maakaaren muotomääräyksiä noudattaen. Tulee kuitenkin huomioida, että purkusopimus on tehtävä kannemääräajan puitteissa. Jos purkusopimus on tehty myöhemmin, kyse on vapaaehtoisesta luovutuksen purkamisesta, johon liittyy sekä lainhuudatus- että varainsiirtoverovelvollisuus.
Lainhuudon hakeminen
Vaikka kauppa olisi tehty ehdollisena eli jos omistusoikeuden pysyminen tai siirtyminen on kauppakirjassa sovittu ehdolliseksi, on ostajan tästä huolimatta haettava lainhuutoa MK 11:1:ssä säädetyssä järjestyksessä kuuden kuukauden kuluessa kauppakirjan tekemisestä. Ostaja ei kuitenkaan voi saada saannolleen lopullista omistajaolettamaa synnyttävää lainhuutoa kuin vasta ehdon täyttymisen jälkeen. Kirjaamisviranomainen jättää hakemuksen tällöin lepäämään ja määrää samalla ehdollisuuden kestoon perustuvan lepäämisajan joko osapuolten kauppakirjassa sopimaksi tai maakaaren mukaiseksi enimmäismääräajaksi eli viideksi vuodeksi.
Lisäksi myyjän kannattaa huomioida, että kaupan purusta tai asian vireillä olosta tuomioistuimessa on myös esitettävä selvitys kirjaamisviranomaiselle edellä mainitun kannemääräajan puitteissa, sillä muutoin lainhuuto myönnetään kanteen nostamisajan päättymisen jälkeen ostajalle.
