Kiinteistön antaminen lahjaksi
Mitä tulee ottaa huomioon kiinteistön omistusoikeuden vastikkeettomassa luovutuksessa?
Lahjoituksella tarkoitetaan oikeustointa, jolla antaja luovuttaa saajalle kiinteistön omistusoikeuden vastikkeettomasti. Lahjana pidetään myös luovutusta maakaaren (myöhemmin MK) 2 ja 3 luvun säännösten soveltamisen kannalta tilanteessa, jossa kiinteistöstä maksettu vastike on niin vähäinen, että sopimusta on pidettävä lahjana. Lahjan erottaa testamentista se, että kyseessä on elävien kesken tapahtuvasta oikeustoimesta. Maakaaren 4 luvun 2 §:n 1 momentissa luetellaan MK:n 2 luvun kiinteistön kauppaa koskevat säännökset. Näitä säännöksiä on soveltuvin osin noudetettava myös kiinteistöä lahjoitettaessa.
Osapuolten oikeudet ja velvollisuudet kiinteistön luovutuksen ollessa vastikkeeton
Vastikeettomuus on oikeudellisesti merkittävä lahjan tunnusmerkki. Kauppaa koskevia säännöksiä sopimusrikkomuksista ja niiden seuraamuksista ja osapuolten oikeuksista ja velvollisuuksista ei voida sellaisinaan soveltaa lahjaan, mikäli kiinteistön luovutus on vastikkeeton. Lahjan antajalla ei ole myyjän virhevastuuta kiinteistöstä. Lahjansaajalla ei ole myöskään oikeutta vedota kaupanvastuuseen. Hallituksen esityksen (myöhemmin HE) 120/1994 mukaan kaupan ehdot, jotka ovat pätemättömiä kiinteistön kaupassa ovat kiellettyjä myös kiinteistön lahjassa. Muilta osin lahjansaajan on kuitenkin noudatettava lahjakirjan ehtoja.
Vähäarvoinen vastike
Vastikkeen ollessa vähäarvoinen on oikeustointa pidettävä kokonaisuudessaan lahjana. Verotuksellisesti arvioituna samaa oikeustointa voidaan pitää kuitenkin osaksi lahjana ja osaksi kauppana. Perintö- ja lahjaverolain 18.3 §:n mukaan kun kauppa- tai vaihtosopimuksen ehdoista selviää, että sovittu vastike on enintään kolme neljännestä käyvästä hinnasta, katsotaan käyvän hinnan ja vastikkeen välinen ero lahjaksi.
Lahjakirjan määrämuoto ja siitä ilmi käyvät seikat
Kiinteistön lahjoitus on tehtävä kirjallisesti. Myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä on allekirjoitettava lahjakirja. Kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien kauppakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa (MK 2:1). HE 120/1994 mukaan myös lahjan saajan tulee allekirjoittaa lahjakirja, jonka vahvistaa julkinen kaupanvahvistaja. Toinen mahdollinen tapa on tehdä lahjoitus Maanmittauslaitoksen kiinteistönvaihdannan palvelussa (KVP). Näin voidaan varmistaa lahjoituksen toteuttaminen sekä se, että ottaako lahjan saaja lahjan vastaan siinä mahdollisesti mukana olevien ehtojen kanssa. Jollei lahjakirjassa ole toisin määrätty, siirtyy omistusoikeus lahjoitettuun kiinteistöön lahjakirjan allekirjoittamisella. Kauppakirjasta on käytävä ilmi: 1) luovutustarkoitus; 2) luovutettava kiinteistö; 3) myyjä ja ostaja eli tässä lahjanantaja ja lahjansaaja; 4) kauppahinta ja muu vastike (MK 2:1).
Valtuutus kiinteistön lahjaan, perustettavan yhtiön lukuun tehty lahja ja sopimus lahjan purkamisesta
Valtuutus kiinteistön myyntiin eli tässä lahjaan on tehtävä kirjallisesti. Myyjän eli tässä lahjanantajan on allekirjoitettava valtakirja ja siitä on käytävä ilmi asiamies ja myytävä eli tässä lahjoitettava kiinteistö (MK 2:3). Jos kiinteistön kauppa eli tässä lahja on tehty perustettavan osakeyhtiön lukuun ja vastuu kaupasta ei kahden vuoden kuluessa kaupan tekemisestä ole siirtynyt yhtiölle tai yhtiön perustamisesta on tätä ennen luovuttu, ostajana eli tässä lahjansaajana pidetään yhtiön puolesta kaupan tehnyttä (MK 2:4). Sopimus, jolla kiinteistön kauppa eli tässä lahja puretaan tai kiinteistö palautetaan myyjälle eli tässä lahjanantajalle, on tehtävä 1 ja 3 §:ssä säädetyllä tavalla. (MK 2:5)
Vapaaomaisuusmääräys ja hallintaoikeuden pidättäminen
On tärkeää huomioida, että lahjanantaja voi ottaa lahjoituksen ehdoksi ns. vapaaomaisuusmääräyksen. Sen mukaan omaisuuden saajan aviopuolisolla ei ole avio-oikeutta perinnöllä tai lahjalla saatavaan omaisuuteen, sen sijaan tulleeseen omaisuuteen eikä tällaisen omaisuuden tuottoon. Lahjaveron määrää voidaan saada pienemmäksi, mikäli lahjanantaja pidättää kiinteistön hallintaoikeuden itsellään. Hallintaoikeudelle lasketaan kaavamainen arvo, joka vähennetään lahjaksi annettavan omaisuuden arvosta. Käy lukemassa lisää vapaaomaisuusmääräyksestä ja hallintaoikeuden pidättämisestä artikkelista perintö- ja lahjaverosuunnittelun mahdollisuudet.
Kiinteistön vastikkeeton luovutus rintaperilliselle
Rintaperillisen perittävältä saamaa lahjaa pidetään lähtökohtaisesti ennakkoperintönä. Tämä vähennetään perinnönjaossa saajansa perintöosasta. Perittävä voi kuitenkin määrätä, että lahja tai lahjan luonteinen luovutus ei ole saajansa ennakkoperintöä. Mikäli perittävä on näin ilmoittanut, voi lahja kuitenkin tulla arvioitavaksi perittävän antamana suosiolahjana. Käy lukemassa lisää ennakkoperinnöstä ja suosiolahjasta artikkelista ennakkoperintö ja suosiolahja perinnönjaossa.
Seuraa meitä ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellisissa asioissa:
Muita sinua mahdollisesti kiinnostavia artikkeleita
- Kiinteistön kauppa on määrämuotoinen oikeustoimi
- Perintö- ja lahjaverosuunnittelu
- Ennakkoperintö ja suosiolahja perinnönjaossa
- Kuolinpesään kuuluvan kiinteistön myyminen tai jakaminen
- Tiedätkö, mitä ovat yleisimmät testamenttityypit?
- Kuolinpesä asuntokaupan osapuolena
- Luovutusvoitto ja verovapaa luovutus
