fbpx
Soita meille 0600 02110 (ark. 9–16, 2.00 €/min + pvm/mpm sis. alv 24 %)

Uuden asunnon virheet (yleinen virhesäännös asuntokauppalaki 4 luku 14 §)

Herkulex.fi /

Uuden asunnon kauppaa koskevat säännökset sisältyvät asuntokauppalain 4 lukuun.

Uuden asunnon kaupasta on kyse silloin, kun perustajaosakas rakentamisvaiheessa tai sen jälkeen myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa tai kun elinkeinonharjoittaja muuten myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa uudisrakentamisen tai uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen.

Asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n mukaan asunnossa on virhe, jos

1) se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun;

2) se ei vastaa niitä säännöksissä tai määräyksissä asetettuja vaatimuksia, jotka rakennuksen oli täytettävä rakennusvalvontaviranomaisen hyväksyessä sen käyttöönotettavaksi

3) sen ominaisuuksista aiheutuu tai voidaan perustellusti olettaa aiheutuvan haittaa terveydelle;

4) rakentamista tai korjausrakentamista ei ole suoritettu hyvän rakentamistavan mukaisesti taikka ammattitaitoisesti ja huolellisesti;

5) rakentamisessa tai korjausrakentamisessa käytetty materiaali, sikäli kuin sen laadusta ei ole erikseen sovittu, ei ole kestävyydeltään tai muilta ominaisuuksiltaan tavanomaisen hyvää laatua; tai

6) asunto ei muuten vastaa sitä, mitä asunnonostajalla yleensä on sellaisen asunnon kaupassa perusteltua aihetta olettaa.

Ostaja ei voi kuitenkaan vedota virheenä sellaiseen seikkaan, jonka hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehdessä.

Hallituksen esityksessä 14/1994 (s. 91) todetaan, että asunnolla on tässä yhteydessä ymmärrettävä kaupan kohdetta kokonaisuudessaan. Virhearvioinnissa voi siten olla merkitystä itse huoneiston ominaisuuksien ja siitä annettavien tietojen ohella myös seikoilla, jotka koskevat talon asuntoihin liittyviä yleisiä tai asuntokohtaisia tiloja kuten esimerkiksi yhteisiä porrastiloja, huolto-, säilytys- ja varastotiloja tai pesu- ja kuivaushuoneita.

Edellä mainitun kohdan 1 mukaan asunnossa on virhe, jos se ei vastaa sitä, mitä osapuolet ovat sopineet tai voidaan katsoa sopineen asunnon ominaisuuksista, materiaaleista, varustuksesta, laatutasosta ja muista seikoista. Arvioitaessa sitä, onko kyseessä sopimuksenvastaisuus, tulee ottaa huomioon kirjallisessa kauppakirjassa sovitut ehdot, suullisesti sovitut ehdot sekä mahdollisesti ne tiedot, mitä myyjä on antanut kaupan kohteesta markkinoinnissa. Asunnossa voidaan katsoa olevan virhe esimerkiksi jos osapuolet ovat sopineet, että saunaan asennetaan tervaleppäpaneelit mutta saunassa onkin kuusipaneelit tai jos sopimuksen mukaan lattiaan piti asentaa parketti mutta siihen on asennettu laminaattia. Sopimuksenvastaisuus voi tulla kyseeseen myös tilanteessa, jossa on sovittu, että takkavarauksen tekemisestä kohteeseen, mutta tällaista ei ole tehtykään. Samoin asunnossa on virhe, jos märkätilojen seinärakenteet on sovittu rakennettavaksi kiviainesrakenteisina, mutta ne ovatkin puurunko-/kipsilevyrakenteiset.

Hallituksen esityksen 14/1994 (s. 91) mukaan ostajalla on lähtökohtaisesti oikeus sopimuksen mukaiseen suoritukseen, joten virheen olemassaoloon ei vaikuta, että sopimuksesta poikkeava suoritus saattaa olla rahalliselta arvoltaan samanveroinen tai jopa kalliimpi kuin sopimuksen mukainen suoritus. Arvovertailulla saattaa kuitenkin joissakin tapauksissa olla vaikutusta virheen seuraamuksiin, esimerkiksi mahdollisuuteen vaatia hinnanalennusta.

Edellä mainitun kohdan 2 mukaan asunnossa on virhe, jos se ei vastaa niitä säännöksissä tai määräyksissä asetettuja vaatimuksia, jotka rakennuksen oli täytettävä rakennusvalvontaviranomaisen hyväksyessä sen käyttöönotettavaksi.

Tällaisia säännöksiä on mm. laissa, sitä alemmanasteisissa säännöksissä, viranomaisen päätöksissä tai rakennusluvan ehdoissa. Rakentamista koskevia laatuvaatimuksia on mm. rakentamismääräyskokoelmassa, kuntien rakennusjärjestyksissä, SisäRYLissä (Rakennustöiden yleiset laatuvaatimukset). Asunnon on siten täytettävä ne rakentamista koskevat normit, jotka ovat voimassa silloin kun rakennusvalvontaviranomainen hyväksyy rakennuksen käyttöönotettavaksi. Asunnossa ei ole siten virhettä, jos se poikkeaa käyttöönottohyväksymisen jälkeen annetuista rakentamista koskevista normeista.

Rakennus rakennetaan rakennusluvan mukaisesti ja joissakin tapauksissa rakennuslupa on voitu saada hyvin paljon ennen rakennuksen valmistumista, joten rakentamista koskevat normit ovat voineet muuttua rakennusluvan ja rakennuksen valmistumisen välisenä aikana. Jotta rakennuttaja välttyisi virhevastuulta, on kauppakirjaan otettava siten maininta siitä, että rakennus on rakennettu rakennusluvan hakemisajankohtana voimassa olevien normien tai niihin mahdollisesti myönnettyjen poikkeuslupien mukaisesti. Lisäksi on kauppakirjaan otettava liite, jossa selvitetään ja yksilöidään selkeästi ne, miten kohde eroaa käyttöönottotarkastuksenhetken normeista.

Hallituksen esityksen 14/1994 mukaan asunnossa on virhe myös siinä tapauksessa, että rakennusvalvontaviranomainen olisi epähuomiossa tai virheellisin perustein hyväksynyt sittemmin säännösten vastaiseksi osoittautuneen rakennuksen. Asunnossa on niin ikään virhe, jos asunto on joltain osin rakennusluvan ehtojen vastainen.

Esimerkiksi kuluttajavalituslautakunnan (nyk. Kuluttajariitalautakunta) II jaosto DNRO 03/81/454a. Asunnossa oli asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n 2 kohdan mukainen virhe, koska asunto ei vastannut voimassa olevia suosituksia ja määräyksiä (SisäRYL2000 ja RakMK C2) märkien tilojen lattian kaltevuudesta. Tapauksessa oli kyse siitä, että suihkuvesi jäi kaatojen vajavuuden vuoksi lammikoksi kaivon kahdelle reunalle, mutta vesi ei kuitenkaan valunut muualle pesuhuoneeseen. Koska vesi ei valunut laajalle alueella ja koska vesi oli helposti lakaistavissa lattiakaivoon, virheen merkitys ei ollut ostajalla huomattava. Ratkaisussa todettiin, että mikäli virhettä ei oikaista on ostajalla oikeus virhettä vastaavaan hinnanalennukseen, jonka määräksi arvioitiin 500

euroa.

Kohdan 3 mukaan asunnossa on virhe, jos sen ominaisuuksista aiheutuu tai voidaan perustellusti olettaa aiheutuvan haittaa terveydelle.

Hallituksen esityksen 14/1994 (s. 91-92) mukaan virheenä voitaisiin vedota esimerkiksi siihen, että käytetyt rakenteet osoittautuvat myöhemmin vaarallisen heikoiksi tai että asunnossa käytetty rakennusmateriaali, esimerkiksi maali tai pintakäsittelyaine osoittautuu myrkylliseksi tai allergisoivaksi.

Terveyshaitan olemassaolon arvioinnissa on lähtökohta oltava objektiivinen.  Esimerkiksi jos rakennuksessa käytetystä materiaalista haihtuvat aineet voitaisiin katsoa aiheuttavan terveyshaittaa ihmisille yleensä, kyse olisi säännöksen mukaisesta terveyshaitasta. Mikäli vain pienelle ryhmälle ihmisiä aiheutuu terveyshaittaa esim. allergiaa kyseisestä materiaalista, ei kyseessä olisi lainkohdan tarkoittama virhe, ellei myyjä ole tiennyt, että ostaja on allerginen kyseiselle materiaalille.

Kohdan 4 mukaan asunnossa on virhe, jos rakentamista tai korjausrakentamista ei ole suoritettu hyvän rakentamistavan mukaisesti taikka ammattitaitoisesti ja huolellisesti.

Hyvää rakentamistapaa ei ole määritelty, mutta yleensä pohjana hyvälle rakentamistavalle voidaan pitää Suomen rakentamismääräyskokoelman määräykset ja ohjeet.  Hyvän rakentamistavan lähteinä voidaan pitää myös RT-kortiston ohjeistusta, RIL-ohjeita (Suomen Rakennusinsinöörien liiton julkaisut) sekä RYL ohjeet (Rakentamisen yleiset laatuvaatimukset).

Hallituksen esityksen 14/1994 (s.92) mukaan arvioitaessa, täyttääkö asunto hyvän rakentamistavan vaatimukset, olisi otettava huomioon muun muassa rakennuksen rakenneratkaisut, rakennusmateriaalit, rakentamismenetelmät sekä rakentamisolosuhteiden asettamat vaatimukset. Vertailukohtana olisivat rakentamisen yleiset laatuvaatimukset sekä rakentamisessa yleisesti hyväksi ja sopivaksi havaitut materiaalit ja menetelmät. Asunnon tulee kestää tavanomaista asumiskäyttöä, Suomen ilmasto-olosuhteita ja sen ympäristön erityisoloja, johon asunto on rakennettu. Säännöksen vastaisena saatettaisiin pitää esimerkiksi tarkoitukseensa huonosti sopivien rakennusmateriaalien tai työtapojen käyttämistä tai kokeiluluonteisten rakenneratkaisujen tai materiaalien käyttämistä ilman riittävää varmuutta niiden kestävyydestä ja laadusta.

Hallituksen esityksen 14/1994 mukaan ammattitaitovaatimuksella on merkitystä paitsi menettelytapojen ja materiaalien valinnassa myös valittujen ratkaisujen toteutuksessa. Huolellisuusvaatimus liittyy erityisen korostetusti juuri valittujen teknisten ynnä muiden ratkaisujen toteuttamiseen: sinänsä hyvän rakentamistavan mukainen ratkaisu saattaa yksittäistapauksessa olla ammattitaidottomasti tai muuten huolimattomasti toteutettu.

Kohdan 5 mukaan asunnossa on virhe, jos rakentamisessa tai korjausrakentamisessa käytetty materiaali, sikäli kuin sen laadusta ei ole erikseen sovittu, ei ole kestävyydeltään tai muilta ominaisuuksiltaan tavanomaisen hyvää laatua.

Ostaja ja myyjä voivat aina sopia keskenään käytettävien materiaalien laadusta, mutta käytettävien materiaalin on kuitenkin sovelluttava tarkoitukseensa, eikä niistä saa aiheutua terveyshaittaa sekä niiden on vastattava hyvää rakentamistapaa ja yleisiä laatuvaatimuksia.

Ostajalla on siten oikeus edellyttää käytettyjen rakennusmateriaalien täyttävän kestävyydeltään ja ominaisuuksiltaan sellaisille materiaaleille asetetut kohtuulliset laatuvaatimukset kuin vastaavat markkinoilla olevat vastaavaan tarkoitukseen soveltuvat materiaalit täyttävät.

Hallituksen esityksen 14/1994 mukaan asunnon ja sen materiaalien yleistä vähimmäiskestoikää ei ole mahdollista määrittää. Kultakin materiaalilta voidaan kuitenkin edellyttää kohtuullista, materiaalille tyypillistä vähimmäiskestävyyttä. Arviointi joudutaan tekemään tapauskohtaisesti. On esimerkiksi oletettavissa, että rakennusten ulkopintamateriaalit kuluvat kaupunki- ja meri-ilmastossa helpommin kuin maaseutu- ja sisämaaoloissa. Tämän vuoksi voidaan edellyttää, että rakennuksen pintamateriaalit valitaan siten, että ne kohtuudella kestävät rakennuksen sijaintipaikan olosuhteet.

Asunto voi olla virheellinen esim. jos kylpyhuonetiloissa olevien kalustemateriaalit eivät kestä kosteutta esim. jos kylpyhuoneessa olevien kaappien pinnat alkavat kupruilla kosteuden vaikutuksesta.

Kohdan 6 mukaan asunnossa on virhe, jos asunto ei muuten vastaa sitä, mitä asunnonostajalla yleensä on sellaisen asunnon kaupassa perusteltua aihetta olettaa.

Uuden tai vasta peruskorjatun asunnon kaupassa ostajalla on perusteltua syytä olettaa, että asunto vastaa valmistumisajankohtana vallitsevaa tavanomaista laatu- ja varustelutasoa, vaikkei asunnon jokaisesta yksityiskohdasta olekaan nimenomaisesti sovittu kauppaa tehtäessä.

Arvioinnissa on lähdettävä siitä, mitä yleensä ostajalla on sellaisen asunnon kaupassa aihetta edellyttää. Hallituksen esityksen 14/1994 mukaan esimerkkeinä seikoista, joilla voi olla merkitystä tämän säännöksen yhteydessä, voidaan mainita erilaiset asunnon toiminnalliset ominaisuudet kuten säilytystilojen määrä, televisioantenni- ja puhelinkytkennät sekä valo- ja sähköpisteiden määrä ja sijainti. Muun muassa tällaisten seikkojen suhteen ostajalla on ilman erityistä sopimusehtoakin oikeus edellyttää asunnon vastaavan tavanomaista tasoa. Jos asunnon äänieristys on heikompi kuin mitä vastaavanlaisissa uusissa asunnoissa on tavallista, myös tällainen seikka voisi esillä olevan säännöksen perusteella olla virhe.

Kuluttajavalituslautakunnan ratkaisussa KVL J 02/81/3505. Tapauksessa ulkoseinä- ja lattiarakenteet oli pääosin rakennettu yleisesti hyväksyttävää hyvää rakennustapaa noudattaen. Kaupan kohde ei kuitenkaan vastannut ostajan perusteltuja odotuksia, koska keittiön lieden ja astianpesukoneen ympäristö oli tavallista kylmempi. Lieden edessä lattiasta mitattiin + 11,7 astetta ja astianpesukoneen edestä +12,8 astetta kun ulkona lämpötila oli -26 astetta.

Myös asunnon hinnalla ja sijainnilla voi olla merkitystä arvioinnissa. Mikäli kyse on kallista asunnosta, on ostajalla yleensä aihetta odottaa asunnolta keskimääräistä korkeampaa tasoa. Kun taas poikkeuksellisen halvan asunnon osalla laatu- ja varustetaso voi olla heikko.

Seuraa meitä somessa, niin pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellista asioista. 

Seuraa meitä Facebookissa tästä!
Seuraa meitä LinkedInissä tästä!

Tarvitsetko apua?

Lue lisää aiheesta:

Jaa artikkeli: