Urakkasopimuksen purkaminen
Urakkasopimuksen osapuolilla on oikeus luottaa siihen, että tehty sopimus sitoo kumpaakin osapuolta, ja osapuolet täyttävät omat sopimusvelvoitteensa. Urakoitsijan tärkeimpänä velvollisuutena on sovitun työn suorittaminen valmiiksi. Tilaajan velvollisuutena puolestaan on suorittaa urakoitsijalle urakkahinta sovitun aikataulun mukaisesti. Lisäksi osapuolilla on monia muitakin velvoitteita, joilla varmistamaan näiden päävelvoitteiden oikeasisältöinen ja -aikainen täyttäminen.
Vastaan tulee joskus tilanteita, joissa sopimusta ei ole noudatettu tai on ilmeistä, ettei sitä tulla noudattamaan. Mikäli sopimusrikkomus on olennainen, voi sopimuksen toisella osapuolella olla viimekädessä oikeus purkaa urakkasopimus.
Urakoitsijan sopimusrikkomus
Urakan tilaajalle voi syntyä oikeus purkaa sopimus urakoitsijan työsuorituksessa olevien virheiden, laiminlyöntien taikka viivästyksen perusteella.
Rakennusurakoissa sovellettavien yleisten sopimusehtojen (YSE 1998) pykälän 78 kohdan mukaan tilaajalla on ensiksikin oikeus purkaa urakkasopimus, jos urakoitsija ei noudata sovittua työn alkamisajankohtaa tai jos työtä tehdään niin hitaasti, ettei se ilmeisesti valmistu sopimuksen mukaisessa ajassa. Pykälän mukaisesti purkuoikeutta ei tällöin kuitenkaan ole, jos viivästyminen aiheutuu syistä, jotka oikeuttaisivat urakoitsijan saamaan urakka-aikaan pidennystä. Säännöksen tarkoituksena on varmistaa urakoitsijan oikea-aikainen suoritus. Toisinaan olosuhteet voivat olla urakoitsijasta riippumattomista syistä sellaiset, ettei urakan suorittaminen ole mahdollista sovitussa aikataulussa.
Toiseksi tilaajalla on oikeus purkaa urakkasopimus, jos rakennustyö muodostuu rakennustavaroiden, rakennusosien tai työn osalta tahi muuten olennaisesti sopimuksen vastaiseksi taikka, jos urakoitsija ei muuten noudata sopimusasiakirjoissa olevia määräyksiä.
Tilaajalla on edelleen oikeus sopimuksen purkuun, jos urakoitsija ei ole 21 vuorokauden kuluessa sopimuksen allekirjoittamisesta antanut sovittua vakuutta, tai tilaajan tietyin edellytyksen vaatimaa lisävakuutta tilaajan määräämässä ajassa.
Ennen sopimuksen purkamista tilaajan tulee YSE 1998 ehtojen mukaan kuitenkin kirjallisesti huomauttaa urakoitsijaa ja ilmoittaa urakkasopimuksen purkamisen uhasta, mikäli laiminlyöntiä ei tilaajan vaatimassa kohtuullisessa ajassa korjata. Sopimuksen purku on aina äärimmäinen ratkaisu, ja tämän säännöksen tarkoituksena on mahdollistaa urakoitsijalle tilaisuus korjata sopimuksen vastainen menettelynsä ja näin välttyä sopimuksen purkamiselta.
YSE 1998 ehtojen 79 pykälän nojalla tilaaja voi purkaa sopimuksen ilman purku-uhkaista ennakko ilmoitusta, jos urakoitsija asetetaan konkurssiin. Sopimukseen purkuun on lisäksi oikeus myös tilanteessa, jossa urakoitsijan havaitaan muutoin olevan sellaisessa tilassa, ettei tämän voida odottaa täyttävän sopimuksen mukaisia velvollisuuksiaan. Tällöin purkuoikeuden edellytyksenä on kuitenkin se, ettei velvoitteiden täyttämisestä anneta luotettavaa selvitystä.
Myös urakoitsijana toimivan henkilön kuolema voi oikeuttaa tilaajan purkamaan sopimuksen. Tilaajan tulee kuitenkin tällöin tarjota urakoitsijan kuolinpesälle tilaisuus jatkaa töitä, jos kuolinpesällä katsotaan olevan edellytykset urakkasuorituksen loppuunsaattamiseen. Kuolinpesän on tällöin viipymättä ja viimeistään kahden viikon kuluessa ilmoitettava, aikooko kuolinpesä käyttää tilaisuutta hyväkseen. Samalla kuolinpesän on ilmoitettava se henkilö, joka kuolinpesän edustajana tulee johtamaan urakkasuorituksen sopimuksen
mukaista täyttämistä. Henkilön on oltava sellainen, jonka tilaaja voi kohtuudella hyväksyä. Urakoitsijan kuoleman johdosta aiheutuvat järjestelyt eivät YSE 1998 ehtojen mukaisesti myöskään aiheuta muutosta sovittuun urakka-aikaan, eli lähtökohtaisesti kuolinpesän on velvollinen huolehtimaan töiden suorittamisesta valmiiksi alun perin sovitussa aikataulussa.
Menettelytavoista tilaajan purkaessa sopimuksen on myös säännöksensä YSE 1998 ehdoissa. Tilaajan purettua sopimuksen, tulee työmaalla mm. toimittaa katselmus, johon voivat osallistua myös työmaan muut urakoitsijat. Katselmuksessa todetaan työn valmiusvaihe ja laaditaan mahdollisuuksien mukaan luettelo työmaalla olevista rakennustavaroista ja niiden omistajista.
Tilaajan purettua sopimuksen oikeutetusti, on urakoitsija velvollinen korvaamaan tilaajalle kaikki ne sopimuksen purkamisen johdosta aiheutuvat kustannukset, jotka rakennustyön loppuun saattamisesta syntyvät yli sovitun urakkahinnan, samoin kuin kaikki muutkin tilaajalle sopimuksen purkamisesta aiheutuvat, urakoitsijan tahallisesta tai tuottamuksellisesta menettelystä aiheutuvat vahingot. Sopimuksen purkaminen tulee näin ollen urakoitsijalle usein kalliiksi, minkä vuoksi puutteet taikka laiminlyönnit kannattaa oikaista sen sijaan, että päädyttäisiin sopimuksen purkuun.
Urakoitsijan oikeus purkaa sopimus
Myös urakoitsijalla voi olla oikeus purkaa urakkasopimus, mikäli tilaaja ei huolehdi omien sopimusvelvoitteidensa täyttämisestä.
YSE 1998 ehtojen 84 pykälän mukaan urakoitsijalla on oikeus purkaa sopimus, ellei tilaaja täytä sopimuksen mukaisesti maksuvelvollisuuttaan tai urakan suorittamiseen olennaisesti vaikuttavaa muuta velvollisuuttaan, taikka jos tilaaja toimenpiteillään estää urakkasuorituksen täyttämisen sopimuksen mukaisesti. Ennen sopimuksen purkamista myös urakoitsijalla on velvollisuus kirjallisesti huomauttaa asiasta tilaajaa ja ilmoittaa urakkasopimuksen purkamisen uhasta, ellei laiminlyöntiä korjata kohtuullisessa ajassa. Tällä tavoin myös tilaajalle on varattu vastavuoroisesti tilaisuus korjata omaa menettelyään ja esimerkiksi suorittaa viivästyneet sopimuksenmukaiset maksut sopimuksen purkamisen välttämiseksi.
Vastaavasti kuin tilaajan purkuoikeudesta on säädetty, myös urakoitsijalla on oikeus purkaa sopimus, jos tilaaja asetetaan konkurssiin tai jos tilaajan havaitaan olevan muutoin sellaisessa tilassa, ettei hänen voida odottaa asianmukaisesti täyttävän sopimuksenmukaisia velvollisuuksiaan, eikä luotettavaa lisävakuutta tai selvitystä näiden velvoitusten täyttämisestä ole annettu tai anneta viikon kuluessa siitä, kun sitä on kirjallisesti vaadittu.
Tilaajan maksukyvyttömyystilanteessa urakoitsijalla on purkamisen sijasta myös oikeus väliaikaisesti keskeyttää työt, kunnes nähdään, johtaako este väistämättä sopimuksen purkamiseen. Urakoitsijan tulee myös tällöin ilmoittaa asiasta kirjallisesti tilaajalle ennen töiden keskeyttämistä.
Myös urakoitsijan purettua sopimuksen, on rakennustyömaalla YSE 1998 ehtojen mukaisesti toimitettava mm. katselmus. Katselmuksessa todetaan työn valmiusvaihe ja määrätään sen osuus urakkasopimuksen käsittämästä työstä. Urakoitsijan purettua sopimuksen oikeutetusti, on urakoitsijalla oikeus myös saada korvaus sopimuksen purkamisesta aiheutuneista todistettavista vahingoistaan, mukaan lukien kohtuullinen korvaus saamatta jääneestä voitosta.
Lopuksi
Sopimuksen päättäminen purkamalla on aina viimesijainen vaihtoehto ja myös siinä määrin radikaali toimenpide, että purkamisen edellytysten täyttymisestä on syytä olla varma. Sopimuksen perusteettomasti purkanut osapuoli voi nimittäin joutua itse vahingonkorvausvastuuseen sopimuskumppaniaan kohtaan.
Sopimuksen purkua harkitsevan on suositeltavaa kääntyä lain oppineen asiantuntijan puoleen sen arvioimiseksi, onko sopimuksen purkamista pidettävä perusteltuna, vai tulisiko kärjistynyt tilanne pyrkiä ratkaisemaan ensisijaisesti muilla keinoin.
