Soita meille 0600 02110 (ark. 9–16, 2.00 €/min + pvm/mpm sis. alv 24 %)

Mitä tulee tietää kiinteistöstä lahjana?

Herkulex.fi /

Kiinteistön lahja

Kiinteistön vastikkeeton luovutus on lahja. Myös luovutus, jossa vastike vastaa vain vähäistä osaa kiinteistön arvosta on lahja. Mitkä maakaaren säännökset tulevat sovellettavaksi kiinteistön lahjan. Säännös kiinteistön lahjasta on maakaaren 4 luvun 2 §:ssä.

Lahjakirjan muoto

Kiinteistön lahja on tehtävä kirjallisesti. Lahjanantajan ja lahjansaajan tai heidän asiamiehensä on allekirjoitettava lahjakirja. Kaupanvahvistajan on vahvistettava lahja kaikkien lahjakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa. Muotomääräyksestä johtuen kiinteistön lahja ei ole yksipuolinen oikeustoimi. Muotomääräyksen asettaminen edistää kiinteistöjen omistussuhteiden selvyyttä. Näin kiinteistön lahjassa varmistuu välittömästi lahjoituksen toteutuminen tai ehdot, joilla lahja myöhemmin toteutuu ja se ottaako lahjansaaja lahjan vastaan. Lahjakirjassa on käytävä ilmi luovutustarkoitus, luovutettava kiinteistö, lahjanantaja ja lahjansaaja ja jos lahja on osaksi vastikkeellinen niin vastikkeen määrä tai suoritustapa.

 

Laatuvirhe, vallintavirhe ja oikeudellinen virhe

Lahjan vastikkeettomuudesta seuraa luontojaan, ettei maakaaren 2 luvun 17 §:n, 18 §:n ja 19 §:n säännökset eivät tule noudatettavaksi. Lahjanantajalla ei ole samanlaista vastuutta kiinteistön kunnosta ja sen käytettävyydestä kuin myyjällä on kiinteistön kaupassa.

Lahjan purkaminen

Lahjansaajalla ei ole maakaaren säännöksiin perustuvaa oikeutta purkaa lahjaa, ellei tästä ole lahjakirjassa sovittu. Edellä mainittu ei sulje pois sitä, etteikö lahjansaajalla voisi olla yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaan oikeutta purkaa lahjaa. Oikeustoimen vastikkeettomuudesta tai vähäisestä vastikkeesta johtuen lahjansaajan oikeus purkuun on korkeammalla kuin kiinteistön kaupassa. Lahjansaajan oikeus purkuun voisi olla, jos lahjanantaja viivästyy olennaisesti hallinnan luovutuksessa tai kiinteistöä ei voida käyttää siihen tarkoitukseen, johon lahjoitus on perustunut. Esimerkiksi rakennuspaikaksi lahjoitetulle kiinteistölle ei saa rakennuslupaa tai kiinteistöllä sijaitsevia rakennuksia määrätään purettavaksi.

Sen sijaan lahjan antajalla on maakaaren 2 luvun 2 §:n 2 momentista ilmenevillä perusteella oikeus purkaa lahjoitus. Jos lahjansaaja rikkoo lahjaan liittyvän tarkoitemääräyksen taikka muun olennaisen ehdon tai edellytyksen, niin lahjanantajalla on purkaa lahjoitus, mikäli lahjasaaja ei ole luovuttanut kiinteistöä jollekin toiselle. Lahjoitusta voidaan pitää määreellisenä, jos lahjanantaja on pitänyt määräystään niin oleellisena lahjoituksen ehtona, että saajan tuli noudattaa määräystä lahjan menettämisen uhalla. Useimmiten tässä tarkoitetut määräykset liittyvät lahjanantajan määräämään kiinteistön käyttöön.

Purkuoikeuden määräytyminen näin on luontevaa, koska lahjansaaja ei suorita vastiketta ja hänellä on mahdollisuus arvioida ottaako lahjoituksen vastaan lahjakirjasta ilmenevillä ehdoilla. Lahjanantajalla taas voi olla hyväksyttäviä ehtoja lahjoitukselle, jos nämä eivät toteudu niin purkuoikeus ei ole kohtuutonta myöskään lahjansaajan näkökulmasta. Lahjanantajan on pantava kanne vireille lahjan purkamisesta vuoden kuluessa siitä, kun lahjanantaja sai tiedon purkuperusteesta.

 

Kiinteistön lahjaa koskevat maakaaren määräykset

Lahjakirjassa luovutuksen lopullisuus, joko omistusoikeuden siirtymisen tai pysymisen osalta voidaan asettaa lahjakirjassa mainitun ehdon toteutumisesta riippuvaiseksi. Purkava tai lykkäävä voidaan asettaa enintään viiden vuoden ajaksi.

Lahjanantajan tai lahjansaaja voivat valtuuttaa toisen henkilön allekirjoittamaan lahjakirjan puolestaan. Valtuutus on tehtävä kirjallisesti ja siitä on käytävä ilmi asiamies ja lahjoituksen kohteena oleva kiinteistö. Kiinteistö voidaan lahjoittaa myös myöhemmin perustettavalle yhtiölle samoilla määräyksillä kuin kiinteistön kaupassa.

Lahjanantaja ja lahjansaaja voivat tehdä esisopimuksen kiinteistön lahjasta. Esisopimus tulee tehdä samoja muotomääräyksiä noudattaen kuin varsinainen kiinteistön lahjakirja.

Maakaaren 2 luvun 11 §:n mukaisia henkilökohtaista vapautta rajoittavien tai muutoin sopimattomien ehtojen kieltoa sovelletaan myös kiinteistön lahjaan. Kiinteistön lahjat tehdään usein miten toisilleen läheisten kesken. Tästä johtuen maakaaren 2 luvun 11 §:n soveltamisella kiinteistön lahjassa saattaa olla jopa tärkeämpi merkitys kuin kaupassa. Tällöin lahjoituksen ehtoihin saatetaan kiellettyjä ehtoja liittää tavanomaista herkemmin.

Vaikka lahjanantajan vastuu ei maakaaren mukaan tulee kysymykseen kiinteistön lahjassa, niin suhteessa kolmanteen osapuoleen lahjaan sovelletaan maakaaren 3 luvun säännöksiä. Saannonmoitetta ja siihen liittyviä korvauksia, kaksoisluovutusta sekä oikeuksien pysyvyyttä koskee sama sääntely lahjassa kuin kaupassakin. Luovutuksen vastikkeettomuudella ei ole merkitystä maakaaren 3 luvussa säädetyn vilpittömän mielen suojan tai kirjaamismerkinnöille maakaaren 13 luvussa annettavan julkisen luotettavuuden kannalta. 

Seuraa meitä Facebookissa niin pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellista asioista. Pääset seuraamaan meitä klikkaamalla tästä.


Markku Honka
Asianajaja, Varatuomari
Puhelin: 040 5231 642
markku.honka (at) laaka.fi
Asianajotoimisto Jussi Laaka Oy

Apua kiinteistöasioissa?

Lue lisää aiheesta

Jaa artikkeli: