Soita meille 0600 02110 (ark. 9–16, 2.00 €/min + pvm/mpm sis. alv 24 %)

Kreosootti eli kivihiilipiki asuinrakennuksessa – onko kyseessä asuntokaupan laatuvirhe?

Herkulex.fi /

Korkein oikeus on antanut 9.5.2019 ratkaisunsa siitä, onko kaupan kohteen asuinrakennuksessa kaupanteon jälkeen havaittu kreosootti eli kivihiilipiki asuntokaupan laatuvirhe ja onko ostajilla ollut oikeus purkaa kauppa tai saada myyjiltä hinnanalennusta.

Kyseisessä tapauksessa ostajat olivat ostaneet 202 500 euron kauppahinnalla kiinteistön ja sillä sijaitsevan 1950-luvulla rakennetun omakotitalon. Ostajat olivat kaupan jälkeen ryhtyneet kunnostamaan taloa ja olivat havainneet rakennuksen kellarin sokkelissa ja asuinkerroksen betonilaatassa kivihiilipikeä eli kreosoottia.

Ostajat veivät asian oikeuteen ja vaativat, että kiinteistössä olevan salaisen laatuvirheen perusteella kiinteistön kauppa tulee purkaa ja myyjät on velvoitettava palauttamaan koko kauppahinta. Toissijaisesti ostajat olivat vaatineet myyjiltä hinnanalennuksena 50 000 euroa. Ostajat olivat perustelleet vaatimustaan sillä, että rakennuksen rakenteissa olevasta kreosootista aiheutuu välitön vaara asumisterveydelle tai ainakin terveyshaitan mahdollisuus, koska kreosootista haihtuu terveydelle haitallisia PAH-yhdisteitä, joita pääsee lattiarakenteesta huoneilmaan ilmavirtausten ja ilmavuotojen mukana sekä kaasumaisesti lattiamateriaalin ja sokkelin läpi, minkä vuoksi kivihiilipiki on poistettava rakennuksesta kokonaan.

Myyjät kiistivät ostajien vaatimukset ja olivat vaatineet kanteen hylkäämistä. Perusteluinaan he esittivät, että asuinrakennuksen rakenteissa olevasta kreosootista vapautuu haitallisia yhdisteitä sisäilmaan vain, jos rakenteita puretaan. Lisäksi kreosootti on ollut rakennusaikana yleisesti käytetty rakennusmateriaali, eikä sen käyttö 1950-luvulla rakennetussa, peruskorjaamattomassa rakennuksessa muodosta laatuvirhettä. Lisäksi PAH-yhdisteiden pitoisuuksia ei ollut mitattu ennen rakenteiden purkua, eikä kiinteistöllä ollut havaittu kivihiilipien hajua ennen purkutöitä.

Käräjäoikeus oli ratkaisussaan päätynyt siihen, että kaupan kohteessa oli maakaaren tarkoittama salainen laatuvirhe, ja että ostajilla oli oikeus kaupan purkuun. Käräjäoikeus oli katsonut, että kivihiilipiki on terveydelle vaarallinen aine, josta haihtuu terveydelle vaarallisia kaasumaisia yhdisteitä ja yhdisteet pääsevät rakennuksen rakenteiden läpi, koska rakenteet eivät ole kaasutiiviitä. Käräjäoikeus oli siis päätellyt, että rakennuksen rakenteissa olevasta kreosootista haihtuvia yhdisteitä oli päässyt huoneilmaan jo kauppaa tehtäessä, jolloin rakenteita ei ollut vielä avattu. Näin ollen käräjäoikeuden mielestä se oli aiheuttanut terveydellisen riskin, ja tätä johtopäätöstä oli tukenut kunnan terveystarkastajan laatima tarkastuspöytäkirja, jonka mukaan PAH-yhdisteitä voi haihtua kohderakennuksen huoneilmaan, jolloin ne voivat aiheuttaa terveyshaitan tai sen mahdollisuuden.

Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiota.

Myyjät valittivat Korkeimpaan oikeuteen. Korkein oikeus päätyi siihen, että kaupan kohteessa ei ole salaista laatuvirhettä, eikä ostajilla ole siten oikeutta kaupan purkuun tai hinnanalennukseen. Korkeimman oikeuden perusteluissa todetaan, että kiinteistössä ei yleensä voida katsoa olevan virhettä pelkästään sen perusteella, että rakentamisessa on käytetty jotakin materiaalia tai ainetta, jonka käyttäminen on myöhemmin kielletty esimerkiksi terveydellisten riskien johdosta, jos tuon materiaalin tai aineen käyttäminen rakennusaikana on ollut yleisesti hyväksyttyä. Kivihiilipikeä on käytetty laajalti kosteus- ja vesieristeenä rakennuksissa ainakin 1950-luvulla. Kivihiilipien käyttö asuinrakennuksissa on sittemmin kielletty.

KKO perusteluissa todetaan, että nyt kyseessä olevassa rakennuksessa ei ollut käytetty kivihiilipikeä rakennusajankohtana tavanomaisesta poikkeavalla tavalla, joten kaupan kohteessa ei ollut laatuvirhettä pelkästään sen vuoksi, että rakennuksessa rakenteissa oli kivihiilipikeä.

Ratkaisevana kysymyksenä virhettä arvioitaessa oli se, että haihtuuko rakennuksen rakenteista olevasta kivihiilipiestä terveydelle haitallisia yhdisteitä huoneilmaan

Asumisterveysasetuksen 15 §:n mukaan naftaleenin, joka on kreosootin merkittävin ilmaan haihtuva yhdiste, toimenpideraja huoneilmassa on 10 µg/m3 (tolueenivasteella laskettu pitoisuus). Samoin toimenpideraja ylittyy, jos huoneilmassa on havaittavissa naftaleeniin viittaavaa hajua (kyllästetyn ratapölkyn haju). Tässä kysymyksessä olevassa rakennuksessa ei huoneilmaa ollut kaupanteon yhteydessä tai sen jälkeen tutkittu ilmanäytteiden avulla, eikä asiassa ollut esitetty muutakaan näyttöä siitä, että huoneilmassa olisi ollut kivihiilipiestä haihtuvia terveydelle haitallisia yhdisteitä. Ratapölkyn hajua oli havaittu vasta rakenteiden avauksen yhteydessä.

KKO oli pyytänyt Valviralta asiantuntijalausunnon. Lausunnossa on otettu kantaa siihen, vapautuuko vanhan asuinrakennuksen rakenteissa käytetystä kreosootista terveydelle haitallisia PAH-yhdisteitä tai muita haitallisia aineita huoneilmaan. Valviran lausunnon mukaan vanhoissa rakenteissa kiinteässä muodossa tai pintakerroksen alla oleva kivihiilipiki ei yleensä aiheuta terveyshaittaa, jos haitta-ainetta sisältäviin rakennekerroksiin ei ole koskettu.

Valvira on ottanut kantaa myös siihen, mikä merkitys on rakenteissa olevien PAH-yhdisteiden pitoisuudella. Kyseisessä rakennuksessa käytetty kivihiilipiki oli sisältänyt PAH-yhdisteitä suurina pitoisuuksina ja PAH-yhdisteiden kokonaispitoisuudet näytteissä olivat ylittäneet moninkertaisesti ongelmajätteen raja-arvon. Valviran mukaan rakennusmateriaalinäytteen sisältämän haitta-ainepistoisuuden tutkimus ei kerro suoraan rakenteissa olevan aineen haitallisuudesta terveydelle eli materiaalinäytteiden pitoisuuksista ei voi vetää johtopäätöstä PAH-yhdisteiden pitoisuuksista huoneilmassa. Valviran lausunnon mukaan vanhasta kivihiilipikikerroksesta haihtuu vain hyvin vähän ja hitaasti kaasumaisia yhdisteitä, eikä haitallisia PAH-yhdisteitä juuri kulkeudu huoneilmaan, jos kivihiilipikikerroksen päällä on muita tiiviistä materiaalikerroksia.

KKO oli päätynyt siihen johtopäätökseen, että asiassa ei ollut esitetty välitöntä näyttöä PAH-yhdisteiden pitoisuuksista rakennuksen huoneilmassa. KKO katsoi jääneen näyttämättä, että rakenteissa olleesta kivihiilipiestä olisi haihtunut huoneilmaan sanottuja yhdisteitä ainakaan terveydelle haitallisessa määrin ennen rakenteiden avaamista ja että kivihiilipiki olisi pitänyt sen vuoksi poistaa. Kiinteistökaupassa ei ollut virhettä.

Mitä tämä tapaus opettaa?

Tämä tapaus opettaa sen, että asunnon ostajien tulee vanhan talon ostaessaan olla tarkkana, koska vanhan talon rakenteissa saattaa olla kreosoottia eli kivihiilipikeä. Kuten edellä esitetty ratkaisu osoittaa, pelkästään se, että kreosoottia on rakenteissa, ei siten ole kaupan kohteen virhe. Ostajien kannattaa olla tietoisia siitä, että mitä vaikutuksia rakenteissa mahdollisesti olevalla kreosootilla on ja mitä tulee huomioida, jos vanhaa rakennusta aletaan remontoida. Kivihiilipiki sisältää muiden yhdisteiden ohella syöpää aiheuttavia PAH-yhdisteitä. Kreosootti on haitta-aine kuten asbestikin. Mikäli rakennuksen rakenteissa on kivihiilipikeä, ja jos rakennuksessa on tarkoitus tehdä remonttia, niin juuri purku- ja kunnostustöiden yhteydessä kreosootista pääsee vapautumaan haitallisia yhdisteitä sisäilmaan.

Mikäli rakennuksessa epäillään tai havaitaan olevan kreosoottia, rakennukseen on tehtävä haitta-ainekartoitus siihen valtuutetulla asiantuntijalla samalla tavalla kuin asbestinkin yhteydessä toimitaan. Tässä yhteydessä tulee ottaa materiaalinäytteet ja selvittää kreosootin määrä ja pitoisuudet. Mikäli arvot ylittävät vaarallisen jätteen raja-arvon, tulee materiaali hävittää vaarallisena jätteenä ja purkutyöt tulee teettää asiaan erikoistuneella ja siihen luvan saaneella urakoitsijalla. Joissakin tapauksissa kreosootin poistaminen rakennuksesta voi olla jopa mahdotonta, jolloin kreosootti joudutaan kapseloimaan ja tiivistämään rakenne niin, etteivät sen haitta-aineet pääse vapautumaan sisäilmaan. Nämä lisäävät huomattavasti remonttikustannuksia sekä myös pitkittävät remontin kestoa.

Anu Juka
OTM, Varatuomari, Luvan saanut oikeudenkäyntiavustaja
Puhelin: 050 342 7111
anu.juka (at) laaka.fi
Asianajotoimisto Jussi Laaka Oy

Muita sinua mahdollisesti kiinnostavia artikkeleita
Ohjeita ostajalle tilanteeseen, jossa kiinteistökaupan jälkeen kiinteistöstä löytyy virhe
Milloin kiinteistössä havaittu kosteus- tai homevaurio on maakaaressa tarkoitettu merkittävä piilevä virhe
KKO:2019:16, ostajan erityinen selonottovelvollisuus
Ostajan selonottovelvollisuus asunto- ja kiinteistökaupassa
Kiinteistön vallintavirhe sekä oikeudellinen virhe
Kiinteistökaupan salainen laatuvirhe
Laatuvirhe
Salainen virhe käytetyn asunnon kaupassa ja siitä aiheutuvat seuraamukset
Kuka vastaa asunto-osakkeen virheistä?
Uuden asunnon virheet (yleinen virhesäännös asuntokauppalaki 4 luku 14 §)
Salainen taloudellinen virhe asuntokaupassa
Virheestä ilmoittaminen ja virheiden seuraamukset uuden asunnon kaupassa
Kiinteistökaupan salaisen laatuvirheen seuraamukset
Virhesääntely
Vastuunrajoituslausekkeet kiinteistön kaupassa
Vastuunrajoituslausekkeet osana asunto- ja kiinteistökauppaa

Jaa tämä artikkeli sosiaalisessa mediassa