Kuolinpesään kuuluvan kiinteistön myyminen tai jakaminen
Jakamaton kuolinpesä
Jakamattomaan kuolinpesään kuuluvan kiinteistön myyminen tai jakaminen edellyttää suostumusta kaikilta osakkailta. Jakamattomassa kuolinpesässä ei ole enemmistöpäätössäännöksiä. Jakamattoman kuolinpesän osakas ei voi myydä kiinteistöstä murto-osaa, mutta hän voi myydä osuutensa kuolinpesään. Jakamattoman kuolinpesän osakas ei voi saada tuomioistuimelta lupaa kiinteistön myyntiin. Jakamattoman kuolinpesän osakas ei voi hakea pesään kuluvan tilan halkomista.
Jakamaton kuolinpesä termiä käytetään siihen saakka, kunnes perinnönjako on toimitettu. Ennen perinnönjaon toimittamista osakasten omistuksen osalta puhutaan jakamattomasta yhteisomistuksesta. Tämä tarkoittaa sitä, että osakkaat eivät omista kuolinpesään kuuluvasta kiinteistöstä määräosaa. Usein ajatellaan virheellisesti, että jos kuolinpesässä on esimerkiksi neljä osakasta, niin he kukin omistavat kiinteistöstä 1/ 4 osaa. Näin asia ei kuitenkaan ole. Omistusosuudet kiinteistöön määräytyvät vasta toimitetun perinnönjaon jälkeen.
Osakkaiden toimittama perinnönjako
Jotta kuolinpesän osakas voi yksin käyttää omistajalle kuuluvia oikeuksia kiinteistöön, tarvitaan perinnönjako. Perintökaaren 23 luvun 3 §:n mukaan osakkaat saavat toimittaa perinnönjaon sopimallaan tavalla. Jos joku osakkaista on vajaavaltainen tai jos edunvalvoja muutoin edustaa häntä perinnönjaossa, on noudatettava holhoustoimesta annetun lain 34 §:n 1 momentin 9 kohdan säännöstä. Näissä tapauksissa osakkaiden keskenään toimittamalle perinnönjaolle tarvitaan holhousviranomaisen lupa.
Vastaavasti, jos jonkun osakkaan osuus kuolinpesästä on ulosmitattu, osakkaiden toimittamalle perinnönjaolle tarvitaan ulosottoviranomaisen lupa.
Suorittamastaan perinnönjaosta osakkaiden on laadittava jakokirja, joka heidän kaikkien tulee allekirjoittaa. Muotomääräyksiin kuulu lisäksi kahden esteettömän todistajan allekirjoitukset.
Osakas voi moittia jakoa käräjäoikeudelle jätettävällä kanteella. Osakas voi moittia jakoa sillä perusteella, ettei jako ole tehty sille säädetyssä muodossa. Kanne on nostettava kuuden kuukauden kuluessa jaon toimittamisesta.
Toimitusjako
Mikäli osakkaat eivät pääse keskenään sopimukseen perinnönjaon toimittamisesta on kullakin osakkaalla oikeus hakea käräjäoikeudelta pesänjakajan määräämistä suorittamaan perinnönjako. Näin yksikin osakas voi käynnistää perinnönjaon.
Perintökaaren 23 luvun 8 §:n mukaan pesänjakajan on suoritettava jako siten, että kullekin osakkaalle annetaan osa kaiken laatuisesta omaisuudesta. Kuitenkin on omaisuus, jota ei sopivasti voida jakaa osiin tai erotella, mikäli mahdollista, pantava samaan osaan. Jokaisella osakkaalla on oikeus saada osansa kuolinpesään kuuluvasta kiinteästä omaisuudesta. Mikäli kuolinpesään kuuluu ainoastaan yksi kiinteistö voi pesänjakaja antaa kullekin osakkaalle määräosan kiinteistöstä. Mikäli kuolinpesään kuuluu useampia kiinteistöjä, voidaan jako toimittaa myös siten, että kokonaisia kiinteistöjä annetaan osakkaille. Pääasia on, että kukin osakas saa kiinteää omaisuutta, ellei osakas nimenomaisesti ole suostunut siihen, ettei hänen osalleen tule kiinteää omaisuutta.
Mikäli pesänjakaja ei saa jakoa toimitetuksi, voi oikeus pesänjakajan esityksestä määrätä, että kiinteistö myydään jaon toimittamiseksi. Tällainen tilanne tulee kysymykseen, jos kuolinpesään kuuluva tai kuuluvat kiinteistöt ovat niin pieniä, ettei niistä voida halkomistoimituksessa jakaa uusiksi kiinteistöiksi. Tällöin jaon tarkoitusta parhaiten edistää se, että pesänjakaja hakee myyntiluvan ja jakaa kauppahinnan.
Mikäli kuolinpesään kuuluvasta kiinteistöstä voidaan muodostaa uusia kiinteistöjä, pesänjakaja on täyttänyt tehtävänsä antamalla jokaiselle osakkaalle murto-osan kiinteistöstä. Myös määräalainen jako on mahdollista. Yleensä määräalainen jako edellyttää osakkaiden välistä sopimusta. Määräalainen jako pesänjakajan päätöksellä on kritiikille altis ja vaatii määräalojen arvon erittäin luotettavaa selvitystä.
Osakkaalla on oikeus moittia pesänjakajan tekemää perinnönjakoa käräjäoikeudelle jätettävällä kanteella. Kanne tulee nostaa kuuden kuukauden kuluessa jaon toimittamisesta.
Perinnönjaon jälkeen
Perinnönjaon jälkeen osakas voi käyttää yksin kaikkia omistajalle kuuluvia oikeuksia. Jos osakas on perinnönjaossa saanut murto-osan kiinteistöstä, niin osakas voi hakea halkomistoimituksen, jossa saa murto-osansa erotetuksi omaksi kiinteistökseen. Osakas voi myydä murto-osansa kiinteistöstä muita yhteisomistajia kuulematta. Osakas voi myös hakea koko kiinteistön myyntiä yhteisomistussuhteen purkamiseksi.
Seuraa meitä ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellisissa asioissa:
Muita mielenkiintoisia artikkeleitamme
- Miten perintöosuuden ulosmittaus vaikuttaa kuolinpesän kiinteistön myyntiin?
- Kuolinpesä asuntokaupan osapuolena
- Kiinteistön myyminen kuolinpesän toimitusjaossa
- Kiinteistö perinnönjaossa
- Peritkö myös vainajan velat?
- Perintö- ja lahjaverosuunnittelu
- Miten omaisuus ja velat jaetaan avioero-osituksessa?
- Ennakkoperintö ja suosiolahja perinnönjaossa
- Perinnöstä luopuminen vai perintöosuuden luovutus?
- Kuolinpesä kiinteistö- tai asuntokaupan osapuolena
- Rakennuksen kosteusvaurio on ikävä yllätys
