Vuokrasopimuksen ensimmäisen irtisanomispäivän siirtäminen
Asuinhuoneiston vuokrausta koskeva laki (481/1995) sisältää säännöksen vuokrasopimuksen kestosta.
Kyseisen lain 1 luvun 4 §:ssä todetaan, että Vuokrasopimus on määräaikainen tai voimassa toistaiseksi. Vuokrasopimus on voimassa toistaiseksi, jollei muuta ole sovittu tai sovita taikka muusta laista muuta johdu. Jos vuokrasuhteesta sovitaan useammin kuin kahdesti peräkkäin saman vuokralaisen kanssa enintään kolmen kuukauden määräajaksi, vuokrasopimus on määräaikaa koskevasta ehdosta huolimatta toistaiseksi voimassa oleva.
Määräaikainen vuokrasopimus päättyy sen voimassaoloajan umpeuduttua. Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus ja myös määräaikainen vuokrasopimus päättyvät tämän lain nojalla sopimuksen irtisanomisen, purkamisen tai lakkaamisen johdosta taikka sopimalla sen päättymisestä.
Osa asuinhuoneiston vuokrausta koskevan lain säännöksistä on pakottavia, niin että säännöksen vastainen sopimusehto on mitätön. Pääsääntöisesti kuitenkin vuokrasuhdetta koskevat ehdot ovat osapuolten kesken sovittavissa noudattaen yleisiä sopimusoikeudellisia periaatteita ja hyvää vuokratapaa.
Tässä artikkelissa käsitellään tarkemmin vuokrasopimuksen kestoa, irtisanomista sekä irtisanomisajan yhtä ulottuvuutta eli ensimmäisen irtisanomispäivän siirtämistä vuokrasopimuksessa.
Joskus vuokrasuhteissa on käytetty ns. sekamuotoista sopimusta, joka on ensin tietyn ajan määräaikainen ja jatkuu sen jälkeen toistaiseksi voimassa olevana. Tällaiset sopimukset ovat usein juridisesti epäselviä ja tulkinnanvaraisia, joten tällaisten sopimusten käyttäminen ei ole suositeltavaa. Sen sijaan vuokrasopimuksen osapuolet voivat sopia irtisanomisajan ensimmäisestä mahdollisesta alkamispäivästä asuinhuoneiston vuokrausta koskevasta laista poikkeavasti ja tätä käsitellään jäljempänä tässä artikkelissa.
Määräaikainen vuokrasopimus
Määräaikainen vuokrasopimus on voimassa sovitun määräajan ja sopimus päättyy sen voimassaoloajan umpeuduttua. Määräaikaista vuokrasopimusta ei voi päättää irtisanomalla muutoin kuin laissa säädetyillä erityisillä perusteilla. Tuomioistuin voi oikeuttaa vuokralaisen tai vuokranantajan irtisanomaan määräaikaisen vuokrasopimuksen laissa mainitulla erityisellä perusteella. Oikeus voi antaa vuokralaiselle oikeuden irtisanoa sopimuksen 1) jos hänen tai hänen huoneistossa asuvan perheenjäsenensä sairaus tai vamma aiheuttaa asunnon tarpeen lakkaamisen tai olennaisen muuttumisen tai 2) jos hän muuttaa toiselle paikkakunnalle opintojensa, työnsä tai puolisonsa työn takia taikka 3) jos muusta näihin verrattavasta syystä sopimuksen pysyminen voimassa sovitun määräajan loppuun olisi vuokralaisen kannalta ilmeisen kohtuutonta. Oikeus voi antaa vuokranantajalle oikeuden irtisanoa sopimuksen, 1) jos hän tarvitsee huoneiston omaan tai perheenjäsenensä käyttöön syystä, jota hän ei ole voinut ottaa huomioon sopimusta tehtäessä, tai 2) muusta tähän verrattavasta syystä sopimuksen pysyminen voimassa sovitun määräajan loppuun olisi hänen kannaltaan ilmeisen kohtuutonta.
Määräaikaisen vuokrasopimuksen voi purkaa, jos siihen on lain mukaiset edellytykset olemassa kuten olennainen sopimuksen rikkominen esim. vuokralainen laiminlyönyt vuokrien maksamisen eikä rikkomusta voida pitää vähäisenä. Määräaikainen vuokrasopimus voidaan myös päättää ennen määräajan umpeutumista, jos vuokrasopimuksen osapuolet sopivat siitä keskenään.
Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus
Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus on voimassa niin kauan, kunnes toinen osapuoli irtisanoo sopimuksen tai sopimus puretaan tai muuten päätetään. Vuokrasopimus voidaan päättää irtisanomalla noudattamalla lain tai sopimuksen mukaisia irtisanomisaikoja. Sopimus voidaan päättää myös sopimalla siitä yhdessä vuokrasopimuksen osapuolten kesken. Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus voidaan myös päättää purkamalla sopimus, jos siihen on lain mukaiset edellytykset kuten toisen osapuolen sopimusrikkomus, jota ei voi pitää vähäisenä.
Irtisanomisaika
Asuinhuoneiston vuokrausta koskevan lain mukaan vuokrasopimuksen irtisanomisaika lasketaan sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen on suoritettu, jollei toisin sovita taikka tästä tai muusta laista muuta johdu.
Vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen irtisanomisaika on kuusi kuukautta, jos huoneiston vuokrasuhde on välittömästi ennen irtisanomista kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään yhden vuoden, ja muussa tapauksessa kolme kuukautta (vuokranantajan irtisanomisaika).
Vuokralaisen irtisanoessa vuokrasopimuksen irtisanomisaika on yksi kuukausi (vuokralaisen irtisanomisaika).
Osapuolet voivat sopia myös muusta irtisanomisajasta, mutta tulee kuitenkin huomioida, että ehto, jolla vuokranantajan irtisanomisaikaa lyhennetään tai vuokralaisen irtisanomisaikaa pidennetään, on mitätön. Osapuolet voivat siis sopia vuokranantajan irtisanomisajan pidennyksestä tai vuokralaisen irtisanomisajan lyhentämisestä.
Sopiminen irtisanomisajan ensimmäisestä mahdollisesta alkamispäivästä
Vuokraamisessa ovat yleistyneet Irtisanomispäivän siirtäminen ja siihen liittyvä sopimussakko. Tällaisella keinolla vuokranantaja voi toistaiseksi voimassa olevassa sopimuksessa sitouttaa vuokrasuhteen alkuvaiheessa vuokralaisen pitemmäksi ajaksi vuokrasopimukseen. Vuokramarkkinoilla on varsin yleinen käytäntö siirtää irtisanomispäivää noin vuoden päähän. Lisäksi tällaista sopimusehtoa voidaan tehostaa kohtuullisella sopimussakolla, mikä toimii siten sanktiona siitä, mikäli vuokrasopimus irtisanotaan aiemmin kuin se sopimuksen mukaan on mahdollista.
Helsingin hovioikeus on vuonna 2007 antamallaan ratkaisulla (Helsingin HO 17.8.2007 nro 2510) vahvistanut edellä mainitun sitouttamistavan vuokrasopimukseen otettavalla irtisanomispäivää koskevalla ehdolla ja sopimussakolla. Tapauksessa oli tehty toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus 16.1.2006 ja siinä oli sovittu, että mikäli vuokralainen irtisanoo sopimuksen ennen 1.2.2007, on hän velvollinen maksamaan sopimussakkona 800 euroa. Ratkaisun perusteluissa on todettu, että laissa asuinhuoneiston vuokrauksesta ei ole kielletty ottamasta vuokrasopimukseen ehtoa vuokralaisen ensimmäisestä irtisanomispäivästä eikä laissa ole myöskään sopimussakkokieltoa. Vuokrasopimuksen osapuolet voivat näin ollen vapaasti sopia irtisanomisajan alkamisajankohdasta ja sopimussakkoon voidaan soveltaa yleisiä sopimusoikeudellisia periaatteita. Hovioikeus myös totesi ratkaisussaan, että vuokrasuhteen kesto ja sopimussakon suuruus huomioon ottaen sopimussakkoa koskevaa ehtoa ei voida pitää asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 6 § nojalla kohtuuttomana.
Myös Kuluttajariitalautakunta on antanut ratkaisun vastaavassa tapauksessa vuonna 2008. Päätöksessään 1373/83/2007 lautakunta on katsonut, ettei laissa ole kielletty ottamasta vuokrasopimukseen ensimmäistä irtisanomispäivää koskevaa ehtoa. Tämän lisäksi lautakunta on pitänyt kohtuullisena sopimussakkona kahden kuukauden vuokraa vastaavaa summaa.
Yleensä kahden kuukauden vuokraa vastaavaa sopimussakkoa on pidetty kohtuullisena. Sakolla pyritään siten korvaamaan niitä ylimääräisiä kustannuksia, mitä aiheutuu vuokranantajalle lyhytkestoisista vuokrasuhteista. Tällaisia kustannuksia vuokranantajalle syntyy mm. vuokranmenetyksestä, jos asunto jää joksikin aikaa tyhjäksi, lisäksi vuokranantajalle aiheutuu yleensä myös vuokranvälityskuluja, jos hän joutuu laittamaan asunnosta uuden vuokrausilmoituksen tai ottamaan sitä varten välittäjän.
