Asuinhuoneiston vuokraoikeuden siirto
Tässä artikkelissa käsittelemme asuinhuoneiston vuokraoikeuden siirtoa eli onko vuokralaisella oikeus siirtää vuokraoikeuttaan toiselle. Vuokraoikeuden siirto tarkoittaa tilannetta, jossa asunnon vuokralainen siirtää toiselle henkilölle vuokraoikeuteen liittyvät oikeudet ja velvollisuudet kuten vuokra-asunnon hallintaoikeuden ja vuokranmaksuvelvollisuutensa vuokranantajaa kohtaan. Uusi vuokralainen tulee sopimukseen kyseisen sopimuksen siirtäneen vuokralaisen tilalle ja vuokrasopimus jatkuu siten uuden vuokralaisen kanssa samoin ehdoin kuin alkuperäisen vuokralaisen kanssa.
Artikkelissa käsittelemme lisäksi vuokraoikeuden jatkamisesta. Vuokraoikeuden siirrosta ja jatkamisesta on säädetty asuinhuoneiston vuokraoikeutta koskevan lain 6. luvussa.
Onko asuinhuoneiston vuokraoikeutta mahdollista siirtää ilman vuokranantajan lupaa?
Pääsääntöisesti vuokralainen ei saa ilman vuokrasopimuksessa annettua tai vuokranantajan erikseen antamaa lupaa siirtää vuokraoikeuttaan. Poikkeuksia tästä pääsäännöstä on kuitenkin asuinhuoneiston vuokrausta koskevan lain 6 luvussa, jossa on mainittu tilanteet, jolloin vuokralaisella on oikeus siirtää vuokraoikeus ilman vuokranantajan lupaa. Näitä tilanteita käsittelemme jäljempänä tässä artikkelissa.
Edellä mainitun pääsäännön mukaan vuokralaisella on siten oikeus siirtää vuokraoikeutensa toiselle vain, mikäli näin on vuokrasopimuksessa nimenomaan sovittu. Kun vuokralainen siirtää vuokraoikeutensa, vuokralaisen on välittömästi ilmoitettava tästä kirjallisesti vuokranantajalle. Vuokralainen vapautuu velvollisuuksistaan vuokralaisena siitä lukien, kun vuokralainen on ilmoittanut siirrosta vuokranantajalle.
Mikäli vuokrasopimuksessa ei ole sovittu oikeudesta siirtää vuokraoikeutta, ei vuokralaisella ole oikeutta siirtää vuokraoikeuttaan, ellei vuokranantaja siirtämiseen anna lupaa. Jos vuokranantaja ilmoittaa, ettei hän lupaa vuokraoikeuden siirtämiseen anna, ei vuokralaisella ole oikeutta siirtää vuokraoikeuttaan. Jos vuokranantaja ei anna vastausta kuukauden kuluessa siitä, kun vuokralainen on lupaa pyytänyt, vuokralaisella on oikeus irtisanoa vuokrasopimus päättymään kuukauden kuluessa siitä, kun aika vastauksen antamiseen päättyi.
Tilanteet, joissa vuokralainen voi siirtää vuokraoikeutensa ilman vuokranantajan lupaa ja vuokrasuhteen jatkumisesta
Vuokraoikeuden siirto perheenjäsenelle
Vuokralainen saa ilman vuokranantajan lupaa siirtää vuokraoikeutensa huoneistossa asuvalle puolisolleen, perheeseen kuuluvalle lapselle tai jommankumman puolison vanhemmalle, jollei vuokranantajalla ole perusteltua syytä vastustaa vuokraoikeuden siirtoa. Tämän mukaisesti vuokralaisen ei tarvitse erikseen pyytää lupaa vuokraoikeuden siirtoon vuokranantajalta. Vuokralaisella on oikeus siirtää vuokraoikeutensa nimenomaan huoneistossa asuvalle edellä mainituille perheenjäsenelleen. Jos perheenjäsen ei asu huoneistossa, siirto-oikeutta ilman lupaa ei ole. Mikäli vuokrasopimuksessa olisi ehto, jossa kiellettäisiin vuokraoikeuden siirto huoneistossa asuvalle perheenjäsenelle, olisi tällainen ehto mitätön. Kun vuokralainen siirtää vuokraoikeutensa, on vuokralaisen välittömästi ilmoitettava siirrosta kirjallisesti vuokranantajalle.
Vuokranantajalla on oikeus vastustaa vuokraoikeuden siirtoa, jos vastustamiseen on perusteltu syy. Vastustaakseen vuokraoikeuden siirtoa vuokranantajan tulee kuukauden kuluessa siirrosta tiedon saatuaan saattaa vastustamisensa ja vastustamisen peruste tuomioistuimen tutkittavaksi. Oikeudenkäynnin aikana vuokrasuhde jatkuu entisin ehdoin ja vuokralaisen tulee siten täyttää kaikki vuokrasopimukseen liittyvät velvoitteensa. Jos tuomioistuin päättää, että vuokranantajalla on perusteltu syy kieltää vuokraoikeuden siirto, tuomioistuimen on kiellettävä vuokraoikeuden siirto.
Vuokrasuhteen jatkuminen vuokralaisen kuoltua
Jos vuokralainen kuolee, vuokrasuhde pysyy voimassa entisin ehdoin. Tällöin vuokralaisen kuolinpesä on vastuussa vuokraehtojen täyttämisestä. Tässä tilanteessa kuolinpesällä on kuitenkin oikeus irtisanoa vuokrasopimus kuten toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus eli riippumatta siitä mitä vuokrasopimuksen kestosta on sovittu. Jos vuokralainen oli vuokrannut huoneiston yhdessä toisen kanssa, irtisanomisoikeus kuuluu kuolinpesälle ja eloon jääneelle vuokralaiselle yhteisesti. Kummallakin on myös oikeus irtisanoa sopimus omalta osaltaan.
Eloonjäänyt vuokralainen voi kuitenkin jatkaa vuokrasuhdetta. Sama oikeus vuokrasuhteen jatkamiseen on vuokralaiselta jääneellä asuinhuoneistossa asuvalla puolisolla, perheeseen kuuluvalla lapsella ja vuokralaisen tai hänen puolisonsa vanhemmalla, vaikkeivat he ole olleet vuokralaisia. Sen, joka haluaa jatkaa vuokrasuhdetta, on kolmen kuukauden kuluessa vuokralaisen kuolemasta kirjallisesti ilmoitettava vuokranantajalle, että vuokrasuhdetta halutaan jatkaa. Kun ilmoitus on tehty, kuolinpesän vastuu vuokraehtojen täyttämisestä päättyy ja vastuu siirtyy jatkamisilmoituksen tehneelle.
Vuokranantajalla on kuitenkin näissä tilanteissa oikeus vastustaa vuokrasuhteen jatkamista, mikäli hänellä on vastustamiseen perusteltu syy. Vuokranantajan tulee kuukauden kuluessa jatkamisilmoituksen saatuaan saattaa vastustamisensa ja vastustamisen peruste tuomioistuimen tutkittavaksi. Vuokrasuhde jatkuu oikeudenkäynnin aikana entisin ehdoin. Jos vuokranantajan kanne hyväksytään, tuomioistuimen on päätöksessään mainittava, milloin vuokrasuhde päättyy, ja velvoitettava vastaaja muuttamaan pois asunnosta vuokrasuhteen päätyttyä.
Miten yhteiselämän tai yhteisen asumisen lopettaminen ja avioero vaikuttaa vuokrasuhteeseen?
Aviopuolisot:
Jos aviopuolisot ovat vuokranneet tai toinen heistä on vuokrannut yhteisenä kotina käytettävän huoneiston, tuomioistuin voi määrätessään heidän yhteiselämänsä lopetettavaksi tai tuomitessaan heidät avioeroon samalla määrätä sen aviopuolison, joka on enemmän asunnon tarpeessa, jatkamaan vuokrasuhdetta ja vapauttaa toisen aviopuolison vuokrasuhteesta. Tuomioistuin voi myös vapauttaa molemmat aviopuolisot vuokrasuhteesta.
Muut kuin aviopuolisot:
Jos kyse on taas muista kuin aviopuolisoista ja jos he ovat ovat vuokranneet huoneiston käytettäväksi yhteisenä asuntonaan, tuomioistuin voi jommankumman heistä sitä vaatiessa yhteisen asumisen päätyttyä määrätä huoneistoa eniten tarvitsevan jatkamaan vuokrasuhdetta sekä vapauttaa toisen vuokrasuhteesta taikka vapauttaa heidät molemmat vuokrasuhteesta.
Ennen kuin tuomioistuin päättää asiasta, on vuokranantajalle varattava tilaisuus tulla kuulluksi. Määräystä vuokrasuhteen jatkamisesta ei saa antaa, jos vuokranantaja saattaa todennäköiseksi, että vuokranantaja joutuisi määräyksen johdosta kärsimään vahinkoa.
Sinua saattavat kiinnostaa ,myös seuraavat artikkelimme:
Vuokran korottaminen huoneiston vuokrauksessa
Vuokralaisen oikeus purkaa liikehuoneiston vuokrasopimus
