Vuokran korottaminen huoneiston vuokrauksessa
Huoneiston vuokrauksessa vuokran suuruus määräytyy sen mukaan, mitä asiasta on vuokralaisen ja vuokranantajan välillä sovittu. Lain mukaan vuokraa on mahdollista korottaa sopimuksen perusteella, mikäli vuokrasopimukseen on selkeästi kirjattu tätä koskeva sopimusehto. Tässä artikkelissa käsitellään kysymystä siitä, miten ja millä perustein vuokraa on vuokrasuhteen aikana mahdollista korottaa.
Vuokrankorotusperuste
Vuokrasopimuksesta tulee riittävän selkeästi käydä ilmi sopimuksen mukainen vuokran korottamisen peruste.
Usein vuokrankorotus on sopimuksessa sidottu elinkustannusindeksiin, mikä käytännössä tarkoittaa yleisen hintatason nousun mukaista korotusta vuokraan. Tilastokeskus määrittelee kuukausittain uuden indeksin, jonka pisteluku kasvaa, kun esimerkiksi bensan, ruuan ja muiden kulutushyödykkeiden hinnat nousevat, eli yleinen hintataso kohoaa. Kuukausittain laskettu indeksin uusin pisteluku sekä aiemmat pisteluvut voi tarkistaa esimerkiksi Tilastokeskuksen sivuilta. Hyvin laadittuun vuokrasopimukseen määritellään selkeästi vuokrasopimuksen alun pisteluku, johon korotusajankohtana verrataan uutta pistelukua. Laskutoimitus on tällöin yksinkertainen: uusi pisteluku/vanha pisteluku x alkuperäinen vuokra = uusi vuokra.
Vuokraa voidaan sopia korotettavaksi myös prosenttikorotuksin, jolloin vuokra nousee vuosittain esimerkiksi 4%. Toisinaan käytetään myös ehtoa, kuten ”vuokra nousee taloyhtiön hoitovastikkeen tai korjauskulujen nousua vastaavasti”. Nämä ovat hyvän vuokratavan mukaisia korotusperusteita, eli ne ovat riittävän yksiselitteisiä ja selviä.
Vuokrankorotus voi joskus myös olla sidottu asuinalueen yleiseen vuokratasoon, mutta tällaista ehtoa voidaan pitää hyvin tulkinnanvaraisena, johtuen alueen yleisen vuokratason ja sen muutosten määrittämiseen liittyvistä ongelmista. Mikäli vuokralainen tällaisessa tapauksessa riitauttaisi vaaditun korotuksen, olisi vuokranantajan kyettävä osoittamaan, mikä on alueen vuokrataso ja mihin korotus perustuu.
Joskus käytetään myös ns. yhdistelmäkorotusperusteita, kuten ” vuokranantaja voi vuosittain korottaa vuokraa yleisen hintaindeksin nousua vastaavasti tai enintään 4%.” Mahdollisia korotusperusteita voi olla sopimuksessa useampiakin, kuten ”Vuokranantaja voi korottaa vuokraa vuosittain indeksin nousua vastaavasti tai enintään 4%, tai taloyhtiön hoitovastikkeen nousua vastaavasti”. Vuokranantaja voi tällöin valita hänelle sopivimman korotusperusteen.
Vuokrankorotusajankohta
Vuokrasopimuksessa on hyvin tavallista määritellä vuokrankorotusajankohta siten, että vuokraa korotetaan vuosittain esim. tammikuun 1. pvä. Tällainen ehto on hyvin selkeä, eikä jätä juurikaan tulkinnan varaa. Vaikka vuokrankorotusta ei olisi tehty ko. ajankohtana, ei korotusoikeutta ole kuitenkaan menetetty. Vuokranantaja voi tällöinkin halutessaan korottaa vuokraa esim. toukokuun alusta alkaen käyttäen sopimuksessa määritettyä vuokrankorotusperustetta.
Mikäli vuokran korotusperuste ja -ajankohta ovat vuokrasopimuksessa riittävän yksiselitteiset, voi vuokranantaja lähtökohtaisesti periä sopimuksen mukaista korotettua vuokraa myös takautuvasti, mikäli vuokralainen on selkeistä sopimusehdoista huolimatta maksanut vuokraa sitä sopimuksen mukaisesti korottamatta. Kun korotuksesta on sopimuksessa sovittu selkeästi ja yksiselitteisesti, tulisi vuokralaisen siis varautua omatoimisesti laskemaan ja maksamaan vuokraa sopimuksen mukaisesti korotettuna. Huomioon tulee kuitenkin ottaa vanhentumislaki, joka käytännössä voi rajoittaa vuokranantajan mahdollisuutta periä vuokralaiselta korotettua vuokraa kolmea vuotta vanhemmalta ajalta.
Vuokran korotuksesta ilmoittaminen
Mikäli vuokrankorotuksesta on sovittu sopimuksessa tavalla, jonka perusteella vain vuokranantaja pystyy laskemaan vuokrankorotuksen, on vuokranantajan lain mukaan aina ilmoitettava kirjallisesti vuokralaiselle uusi vuokra ja sen voimaantulopäivä. Ilmoitus on tehtävä hyvissä ajoin ja suositeltavaa on, että vuokranantaja ilmoittaa asiasta vuokralaiselle kirjallisesti viimeistään kuukautta ennen korotetun vuokran voimaantuloa.
Mikäli vuokrasopimuksessa on määritelty vuokrankorotusperuste ja -ajankohta selkeästi siten, että vuokralainen kykenee itse laskemaan vuokran oikean määrän, tulee vuokralaisen omatoimisesti maksaa vuokra sopimuksen mukaisesti korotettuna sopimuksessa määritellystä ajankohdasta lukien. Lain mukaisena oletuksena on, että jokainen vuokralainen kykenee esimerkiksi internetistä tarkistamaan muuttuneen indeksin taikka laskemaan sopimuksessa määritetyn prosenttikorotuksen mukaisen vuokran. Jos korotusperuste ei ole yksiselitteinen, ei vuokralaiselta sen sijaan voida edellyttää omatoimista korotusta, vaan tällöin vuokranantajan on aina erikseen ilmoitettava käytettävä korotusperuste.
Vaikka vuokralainen lähtökohtaisesti voisi laskea muuttuneen vuokran määrän itsekin, voidaan hyvän vuokratavan mukaisena ja suositeltavana pitää, että vuokranantaja ilmoittaa vuokralaiselle uuden vuokran määrän ja korotuksen voimaantuloajankohdan aina silloinkin, kun sopimukseen kirjatusta korotusehdosta käyvät ilmi korotuksen ajankohta ja selkeät laskentaperusteet.
Vuokralaisen puolestaan kannattaa aina varmistaa vuokrankorotus ja sen perusteet vuokranantajalta jo sopimusta tehtäessä. Tällöin ei jää epäselvyyttä siitä, edellyttääkö vuokranantaja automaattista korotusta vai ilmoittaako vuokranantaja erikseen, mikäli vuokraa korotetaan.
Vuokran tasokorotus
Lähtökohtana vuokrasuhteissa ja niihin sovellettavassa lainsäädännössä on, että vuokraa korotetaan vain ja ainoastaan sen mukaan, kun asiasta on sopimuksessa sovittu. Käytännössä ei kuitenkaan ole poikkeuksellista, että vuokran korotuksesta ei ole sopimuksessa lainkaan sovittu. Vuokrasuhteet voivat olla pitkiä, asunnon omistus vaihtua vuosien saatossa, jolloin paine vuokran tarkistamiselle voi olosuhteiden muuttuessa kasvaa.
Mitään estettä ei ole sille, että vapaarahoitteisen vuokrasuhteen osapuolet sopivat keskenään vuokran tarkistamisesta tavalla, josta ei sopimuksessa ole alun perin sovittu. Tämä edellyttää kuitenkin osapuolten pääsevän asiasta yksimielisyyteen.
Vaikka sopimukseen vuokran korottamisesta ei päästäisi, voi vuokranantaja käynnistää neuvottelut vuokran korottamiseksi ilmoittamalla tästä vähintään 6 kuukautta ennen aiotun korotuksen voimaantuloa. Tällaisen yksipuolisen ja sopimukseen perustumattoman ns. tasokorotuksen tulee olla kohtuullinen ja korotetun vuokran vastata huoneiston vuokra-arvoa. Korotus ei saa vuosittain ylittää 15 prosenttia muutoin kuin tilanteissa, joissa tehdään vuokrattavan kohteen vuokra-arvoa merkittävästi kohottavia korjauksia. Mikäli vuokralainen ei hyväksy vuokranantajan esitystä vuokran korotuksesta, vuokranantaja voi lain mukaan viimekädessä irtisanoa toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen. Irtisanominen on mahdollista vasta, kun neuvotteluiden käynnistämisestä on kulunut vähintään 6 kuukautta ja neuvottelutie käyty loppuun tuloksetta. Vuokranantajan on syytä vielä irtisanomisen yhteydessä ilmoittaa vuokralaiselle, millä vuokralla vuokrasopimus voisi jatkua, ja mikäli vuokralainen ei annetussa määräajassa tätä hyväksy, vuokrasopimuksen irtisanominen tulee voimaan ilmoitettuna ajankohtana.
Jos osapuolet ovat neuvottelujen tuloksena päässeet sopimukseen vuokrankorotuksesta, on siitä hyvä tehdä kirjallinen sopimus. Samalla on syytä sopia ja kirjata sopimukseen tasokorotuksen jälkeen tehtävien vuosittaisten vuokrankorotusten peruste, ajankohta ja määrä.
Seuraa meitä ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellisissa asioissa:
Seuraa meitä Facebookissa
Seuraa meitä LinkedInissä
