fbpx
Soita meille 0600 02110 (ark. 9–16, 2.00 €/min + pvm/mpm sis. alv 24 %)

Vuokranantajan vaihtuminen asuinhuoneiston vuokrasuhteessa

Herkulex.fi /

Vuokranantajan vaihtuminen asuinhuoneiston vuokrasuhteessa – vuokrasopimuksen pysyvyydestä sekä vuokralaisen ja vuokranantajan oikeuksista ja velvollisuuksista.

Tässä artikkelissa käsitelemme tilannetta, jossa asuinhuoneiston vuokrasopimuksen vuokranantaja vaihtuu ja sitä, miten tällaisessa tilanteessa tulee menetellä ja mitkä ovat vuokralaisen ja uuden vuokranantajan oikeudet ja velvollisuudet.

Vuokranantaja voi vaihtua vuokrasuhteen aikana, esimerkiksi huoneiston myymisen tai lahjoittamisen seurauksena. Pääsääntöisesti vuokranantajan vaihtuminen ei vaikuta vuokralaisen asemaan ja tehtyyn vuokrasopimukseen.

Vuokrasopimuksen sitovuudesta

Asuinhuoneiston vuokrausta koskevan lain 5 luvun 38 §:n mukaan, jos vuokralle annetun huoneiston käsittävä rakennus tai huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet vapaaehtoisesti luovutetaan tai siirtyvät toisen omistukseen taikka jos omistusoikeus siirtyy avio-oikeuden, naimaosan, testamentin tai perintöoikeuden nojalla tai yhteisomistussuhteen purkamisen johdosta, sitoo vuokrasopimus uutta omistajaa:

1) jos vuokralainen on ennen luovutusta tai saantoa ottanut huoneiston hallintaansa;

2)  jos luovutussopimukseen on otettu määräys vuokrasopimuksen pysyvyydestä; tai

3) jos vuokraoikeuden pysyvyyden vakuudeksi on vahvistettu kiinnitys

Edellä mainitun perusteilla, jos vuokrahuoneisto on vuokralaisen hallinnassa ennen asunnon luovutusta uudelle omistajalle, sitoo tehty vuokrasopimus uutta vuokranantajaa.  Jos taas vuokralainen ei ole ottanut huoneistoa hallintaansa ennen huoneiston luovutusta, ei vuokrasopimus sido uutta omistajaa, ellei luovutussopimukseen ole otettu nimenomaista määräystä vuokrasopimuksen pysyvyydestä tai vahvistettu kiinnitystä vuokraoikeuden pysyvyyden vakuudeksi.

Kyseisen lainkohdan mukaan vuokrasopimus, joka ei edellä mainituilla perusteilla sitoisi uutta omistajaa, pysyy kuitenkin voimassa, jollei uusi omistaja pura sopimusta kuukauden kuluessa saannostaan tai siitä kun sai tiedon vuokrasopimuksesta. Jos uusi omistaja haluaa, ettei vuokrasopimus sido häntä, on hänen purettava sopimus. Vuokranantajan on tällöin annettava todistettavasti tiedoksi kirjallinen purkamisilmoitus vuokralaiselle, jossa mainitaan purkamisperuste.

Tulee myös huomioida, että edellä mainittu pätee vain niissä tilanteissa, joissa huoneisto luovutetaan vapaaehtoisesti tai siirtyy avio-oikeuden, naimaosan, testamentin tai perintöoikeuden nojalla tai yhteisomistussuhteen purkamisen johdosta. Jos huoneisto myydään esim. pakkohuutokaupalla, ei edellä mainitut säännökset päde.

Pakkohuutokaupan vaikutus vuokralaisen asemaan?

Jos kiinteistö tai kiinteistön vuokraoikeus rakennuksineen myydään pakkohuutokaupalla, on ostajalla on oikeus irtisanoa kiinteistöön tai vuokraoikeuteen kuuluvan huoneiston vuokrasopimus kuukauden kuluessa siitä, kun ostaja otti kiinteistön hallintaansa, tai siitä myöhemmästä ajankohdasta, kun ostaja sai sopimuksesta tiedon. Jos kuitenkin pakkohuutokauppaan on otettu ehto vuokrasopimuksen pysyvyydestä, ei ostajalla ole tällaista irtisanomisoikeutta. Samanlainen oikeus irtisanoa vuokrasopimus on myös sillä, joka on ostanut vuokralle annetun huoneiston käsittävän rakennuksen tai huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet, jos rakennus tai osakkeet on ulosmitattu ja myyty niin kuin irtaimen omaisuuden ulosmittaamisesta ja myymisestä säädetään.

Ostajalla on oikeus irtisanoa vuokrasopimus, jollei nimenomaisesti pakkohuutokaupan ehdoissa ole ollut ehtoa vuokrasopimuksen pysyvyydestä. Irtisanominen on tehtävä kuukauden kuluessa siitä, kun ostaja sai kohteen hallintaansa tai siitä kun hän sai tietää vuokrasopimuksesta. Vuokrasopimuksen irtisanomisesta on toimitettava todisteellisesti vuokralaiselle kirjallinen irtisanomisilmoitus, jossa mainitaan vuokrasuhteen päättymisajankohta ja irtisanomisen peruste.

Vuokranantajan oikeus purkaa vuokrasopimus asuinhuoneiston lunastustilanteessa

Osakehuoneiston uudella omistajalla, joka on yhtiöjärjestyksen määräyksen nojalla lunastanut huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet, on oikeus purkaa vuokrasopimus, jos vuokrasopimus on tehty sinä aikana, kun lunastusoikeus oli voimassa tai lunastusoikeutta koskeva oikeudenkäynti oli vireillä.

Vuokrasopimus on tällöin purettava kuukauden kuluessa osakkeiden lunastamisesta tai lunastusoikeutta koskevasta tuomioistuimen lainvoimaisesta päätöksestä taikka siitä myöhemmästä ajankohdasta, jolloin lunastaja sai sopimuksesta tiedon.

Miten huoneiston mahdollinen hallintaan ottaminen asunto-osakeyhtiössä vaikuttaa vuokralaisen asemaan?

Asunto-osakeyhtiölaissa (1599/2009) 8 luvussa on säännökset asunto-osakeyhtiön oikeudesta ottaa huoneisto hallintaansa ja sen vaikutuksista vuokralaisen asemaan sinä aikana, kun huoneisto on otettuna yhtiön hallintaan.

Osakkeenomistajan kanssa tehtyyn vuokrasopimukseen perustuva vuokralaisen oikeus pitää huoneistoa hallinnassaan lakkaa siksi ajaksi, jonka huoneisto on asunto-osakeyhtiölain 8 luvun mukaisesti otettuna yhtiön hallintaan. Kun asunto-osakeyhtiö ottaa osakehuoneiston hallintaan, on asunto-osakeyhtiön ensisijaisesti tehtävä vuokrasopimus hallintaanoton ajaksi asunnossa asuvan vuokralaisen kanssa.

Vuokranantajan vaihtumisesta tulee ilmoittaa vuokralaiselle

Jos vuokranantajan oikeus hallita huoneistoa päättyy, on vuokranantaja velvollinen viivytyksettä ilmoittamaan tästä vuokralaiselle. Jos vuokranantaja laiminlyö tämän ilmoitusvelvollisuuden, on vuokralaisella oikeus saada kohtuullinen korvaus muuttokustannuksistaan ja laiminlyönnin aiheuttamasta vahingosta, jollei vuokranantaja voi näyttää, että vuokralainen muutoin tiesi tästä vuokranantajan hallintaoikeuden päättymisestä.

Onko uudella vuokranantajalla oikeus muuttaa vuokrasopimuksen ehtoja?

Uusi vuokranantaja ei voi yksipuolisesti muuttaa vuokrasopimuksen ehtoja. Jos vuokranantaja haluaa esim. korottaa vuokraa, ei tämä pääsääntöisesti ole mahdollista muuta kuin vuokrasopimuksessa sovituilla ehdoilla. Vuokran korotusta vuokranantaja voi vaatia käräjäoikeuden kautta tai hän voi irtisanoa vuokrasopimuksen ja tarjota uutta vuokrasopimusta vuokralaiselle uusilla ehdoilla. Tulee kuitenkin huomioida, että vuokralainen voi tällöin riitauttaa vuokrasopimuksen irtisanomisen käräjäoikeudessa. Tuomioistuimen voi julistaa irtisanominen tehottomaksi, jos:

1) irtisanomisen perusteena on vuokran tai vuokran määräytymistä koskevan ehdon tarkistaminen ja pyydettyä vuokraa tai vuokran määräytymistä koskevaa ehtoa olisi pidettävä kohtuuttomana;

2) tai irtisanomista on vuokralaisen olosuhteet huomioon ottaen pidettävä muutoin kohtuuttomana eikä irtisanomiseen ole hyväksyttävää syytä.

Sitooko vuokrasopimukseen tehty muutos tai lisätty ehto uutta vuokranantajaa?

Jos vuokrasopimukseen on tehty muutos ja lisätty ehto eivät ole voimassa huoneiston uutta vuokranantajaa kohtaan, jos muutoksesta tai ehdosta ei ole tehty merkintää vuokranantajan sopimuskappaleeseen tai siitä esitetä muuta luotettavaa näyttöä eikä uusi vuokranantaja huoneiston luovutuksen tai siirtymisen tapahtuessa tiennyt muutoksesta tai ehdosta.

Muutos tai ehto tulee kuitenkin uutta vuokranantajaa sitovaksi, jollei tämä ilmoita vuokralaiselle kuukauden kuluessa muutoksesta tai ehdosta, ettei sitä hyväksytä. Jos vuokranantaja tekee tässä pykälässä tarkoitetun ilmoituksen, vuokralaisella on oikeus kuukauden kuluessa sen jälkeen purkaa vuokrasopimus.

Vuokralaisen oikeus vahingonkorvaukseen vuokrasopimuksen päättymisen johdosta

Jos vuokrasuhde päättyy vuokranantajan vaihtumisen johdosta, on vuokralaisella oikeus saada vuokrasuhteen päättymisestä aiheutuneesta vahingosta korvaus vuokranantajalta, joka vuokrasuhteen päättymisperusteen syntyessä oli vuokralaiseen nähden vastuussa vuokrasuhteen pysyvyydestä.

Vuokralaisella ei kuitenkaan ole oikeutta vahingonkorvaukseen, jos vuokralainen itse vuokrasopimusta tai sen muutosta tai lisäystä tehtäessä taikka erääntynyttä suoritusta maksettaessa tiesi tai vuokralaisen olisi pitänyt tietää vuokrasuhteen päättymisperusteesta.

Jos vuokranantajan vaihtumisen vuoksi vain osa huoneistosta on joutunut pois vuokralaisen hallinnasta, vuokralaisella on oikeus saada vahingonkorvauksen lisäksi vuokra kohtuullisesti alennetuksi.

Seuraa meitä ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellisissa asioissa:

Seuraa meitä Facebookissa
Seuraa meitä LinkedInissä

Tarvitsetko apua?

Ota yhteyttä!

Lue lisää artikkeleitamme: