Soita meille 0600 02110 (ark. 9–16, 2.00 €/min + pvm/mpm sis. alv 24 %)

Vuokrasopimuksen päättyminen irtisanomalla

Herkulex.fi /

Vuokrasopimus voidaan solmia olemaan voimassa joko toistaiseksi voimassa olevana tai määräaikaisena. Tässä artikkelissa tarkastelen näiden sopimusten päättymistä irtisanomalla. Lisäksi käsittelen, mitkä ovat vuokranantajan ja vuokralaisen irtisanomisajat. Lopuksi käyn läpi irtisanomiseen tarvittavaa puolison suostumusta ja vuokralaisen irtisanomissuojaa. Artikkeli käsittelee vain lakia asuinhuoneiston vuokrauksesta.

Toistaiseksi voimassaoleva vuokrasopimus ja irtisanomisajat

Laissa asuinhuoneiston vuokrauksesta (myöhemmin AHVL) 51 §:n 1 momentin mukaan, jos toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus irtisanotaan, se päättyy irtisanomisajan kuluttua, jollei toisin sovita taikka tästä tai muusta laista muuta johdu. Toistaiseksi voimassaoleva sopimus on voimassa siihen saakka, kunnes joko vuokralainen tai vuokranantaja haluaa päättää sopimuksen irtisanomalla. Irtisanominen tulee tehdä sekä vuokralaisen, että vuokranantajan, puolelta aina kirjallisesti. AHVL 52 §:n 2 ja 3 momentin mukaan vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen on irtisanomisaika kuusi kuukautta, jos huoneiston vuokrasuhde on välittömästi ennen irtisanomista kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään yhden vuoden, ja muussa tapauksessa kolme kuukautta (vuokranantajan irtisanomisaika). Vuokralaisen irtisanoessa vuokrasopimuksen irtisanomisaika on yksi kuukausi (vuokralaisen irtisanomisaika).

Vuokranantajan ja vuokralaisen eripituiset irtisanomisajat johtuvat siitä, että on katsottu, että uuden vuokralaisen hankkiminen hoituu vuokranantajalta nopeammin, kuin uuden kodin hankkiminen kestää vuokralaiselta. AHVL:n 52 §:n mukaan vuokrasopimuksen irtisanomisaika lasketaan sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen on suoritettu, jollei toisin sovita taikka tästä tai muusta laista muuta johdu.  Vuokranantaja ja vuokralainen voivat kuitenkin vapaasti sopia irtisanomisajan alkamisajankohdasta. Voidaan siten sopia, että irtisanomisaika alkaa esimerkiksi irtisanomisilmoituksen tiedoksiantamisesta.

Irtisanomisaikoja koskevan ehdon pätevyys ja irtisanomisilmoituksen toimittaminen

Ehto, jolla vuokranantajan irtisanomisaikaa lyhennetään tai vuokralaisen irtisanomisaikaa pidennetään, on mitätön (AHVL 52 §). Ehto, joka on mitätön irtisanomisajoista, ei kuitenkaan tee mitättömäksi vuokrasopimusta. Ensimmäistä mahdollista irtisanomisaikaa koskeva ehto on kuitenkin sallittu vuokrasopimuksessa. Voidaan esimerkiksi sopia, että ensimmäinen mahdollinen irtisanomispäivä on vuoden kuluttua vuokrasopimuksen allekirjoittamisesta. Irtisanomisilmoituksessa tulee ilmoittaa milloin vuokrasuhde päättyy ja peruste, jolla sopimus irtisanotaan. Vuokralainen on velvollinen maksamaan vuokrasopimuksessa sovitun vuokran myös irtisanomisajalta. Vuokrasuhteen irtisanomisilmoitus tulee toimittaa todisteellisesti. Vaihtoehtoja tähän on esimerkiksi käyttää haastemiestä tai että sivullinen todistaa nähneensä että irtisanomisilmoitus on annettu tiedoksi.

Määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanominen erityisellä perusteella

Määräaikainen vuokrasopimus päättyy sopimuksessa sovittuna päivänä ilman erillistä ilmoitusta. Vuokranantajan olisi hyvä ilmoittaa hyvissä ajoin vuokralaiselle vuokrasopimuksen päättymisestä, vaikka tällaista ilmoitusvelvollisuutta hänellä ei kuitenkaan ole. Määräaikainen sopimus voi päättyä purkamiseen tai toisen osapuolen sopimusrikkomukseen. Sopimusrikkomus voi olla esimerkiksi vuokrien maksamatta jättäminen. Määräaikaista sopimusta ei saa yleensä irtisanoa ellei osapuolet sovi siitä keskenään. AHVL:n 55 §:n mukaan tuomioistuin voi oikeuttaa vuokralaisen tai vuokranantajan irtisanomaan määräaikaisen vuokrasopimuksen 2 tai 3 momentissa mainitulla erityisellä perusteella.

Oikeus irtisanoa sopimus voidaan antaa vuokralaiselle,
1) jos hänen tai hänen huoneistossa asuvan perheenjäsenensä sairaus tai vamma aiheuttaa asunnon tarpeen lakkaamisen tai olennaisen muuttumisen
tai
2) jos hän muuttaa toiselle paikkakunnalle opintojensa, työnsä tai puolisonsa työn takia
taikka
3) jos muusta näihin verrattavasta syystä sopimuksen pysyminen voimassa sovitun määräajan loppuun olisi vuokralaisen kannalta ilmeisen kohtuutonta.

Oikeus irtisanoa sopimus voidaan antaa vuokranantajalle,
1) jos hän tarvitsee huoneiston omaan tai perheenjäsenensä käyttöön syystä, jota hän ei ole voinut ottaa huomioon sopimusta tehtäessä,
tai
2) muusta tähän verrattavasta syystä sopimuksen pysyminen voimassa sovitun määräajan loppuun olisi hänen kannaltaan ilmeisen kohtuutonta.

Vuokrasopimuksen sillä osapuolella, joka ei ole sopimusta irtisanonut, on oikeus saada kohtuullinen korvaus sopimuksen ennenaikaisesta päättymisestä hänelle aiheutuneesta vahingosta. Vuokrasopimuksen toiselle osapuolelle on varattava tilaisuus tulla kuulluksi tässä pykälässä tarkoitetussa asiassa. Järkevää olisi kuitenkin aina pyrkiä sopimaan kompromissi korvauksista, jolloin tuomioistuinprosessilta voidaan välttyä. Nostamalla kanteen tuomioistuimessa voi poikkeuksellisesti saada oikeuden irtisanoa määräaikainen vuokrasopimus, jonka jälkeen oikeuden saanut vuokrasuhteen osapuoli voi irtisanoa sopimuksen. Tätä ei tule kuitenkaan sekoittaa sopimusehtojen kohtuullistamiseen.

Määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanominen erityislain perusteella

AHVL:n 51 §:n 3 momentin mukaan jos määräaikainen vuokrasopimus irtisanotaan muussa laissa säädetyllä perusteella, se päättyy siten kuin tässä muussa laissa säädetään. Tällainen irtisanomisoikeus on esimerkiksi laissa yksityishenkilön velkajärjestelystä (myöhemmin VJL) 19 §:ssä. VJL 19 §:n mukaanvelkajärjestelyn alettua velallinen voi irtisanoa vuokrasopimuksen tai muun sopimuksen, jossa velallinen on vuokralaisena tai jonka velallinen on kuluttajana tehnyt, päättymään kahden kuukauden kuluttua irtisanomisesta sopimuksen kestoa tai irtisanomista koskevien ehtojen estämättä.AHVL:n 51 §:n 2 momentin mukaan määräaikainen vuokrasopimus päättyy irtisanomisen johdosta vain siten kuin 39, 44, 46, 55, 90 ja 91 §:ssä säädetään. Esimerkiksi AHVL 46 §:n mukaisesti määräaikaisen vuokrasopimuksen voi irtisanoa päättymään myös vuokralaisen kuolinpesä.

Puolison suostumus vuokrasopimuksen irtisanomiseen

AHVL:n 53 §:n mukaisesti, kun puolisot asuvat yhdessä vuokraamassaan tai toisen heistä vuokraamassa yhteisenä kotina käytettävässä asuinhuoneistossa, ei puoliso saa irtisanoa vuokrasopimusta ilman toisen puolison suostumusta. Jos sitä ei voida hankaluudetta saada, ei suostumusta tarvita. Jos puoliso ilman hyväksyttävää syytä kieltäytyy antamasta suostumustaan, tuomioistuin voi antaa luvan irtisanomiseen. Säännöksessä puolisoilla tarkoitetaan aviopuolisoita ja avopuolisoita ja se on laadittu vuokralaisen puolison suojaksi. Puolisoiden on toimittava yhdessä asioissa, jotka koskevat molempia puolisoita. Säännös koskee myös tilanteita, joissa toinen puoliso on vuokrannut huoneiston ennen avioliittoa tai avoliittoa ja jossa huoneistoa käytetään puolisoiden yhteisenä kotina avio- tai avoliiton solmimisen jälkeen. Vuokranantajan olisi hyvä varmistua puolison suostumuksesta tilanteessa, jossa huoneiston irtisanoo vain toinen puolisoista. Tilanteessa, jossa suostumusta ei voida hankaluudetta saada, irtisanovan puolison tulee osoittaa suostumuksen hankkimisen vaikeus.

Vuokralaisen irtisanomissuoja toistaiseksi voimassa olevassa vuokrasuhteessa

Vuokralaisella on mahdollisuus riitauttaa irtisanominen ja vaatia irtisanomisen julistamista pätemättömäksi käräjäoikeudessa. Vuokrasuhde jatkuu entisin ehdoin mikäli käräjäoikeus hyväksyy vuokralaisen vaatimuksen. AHVL:n 56 §:n mukaan tuomioistuimen on vuokralaisen vaatimuksesta julistettava vuokranantajan suorittama irtisanominen tehottomaksi, jos: 1) irtisanomisen perusteena on vuokran tai vuokran määräytymistä koskevan ehdon tarkistaminen ja pyydettyä vuokraa tai vuokran määräytymistä koskevaa ehtoa olisi 30 §:n perusteella pidettävä kohtuuttomana; tai 2) irtisanomista on vuokralaisen olosuhteet huomioon ottaen pidettävä muutoin kohtuuttomana eikä irtisanomiseen ole hyväksyttävää syytä. Vaatimus irtisanomisen julistamisesta tehottomaksi on pantava vireille vuokrasuhteen kestäessä ja viimeistään kolmen kuukauden kuluessa irtisanomisen tiedoksisaannista. Oikeudenkäynnin aikana vuokrasuhde jatkuu entisin ehdoin. Vuokralaisella saattaa olla oikeus saada vahingonkorvausta irtisanomisesta, vaikka irtisanomisen tehottomaksi julistamiselle ei olisi perusteita. Vahingonkorvauksen saaminen edellyttää, että irtisanomisen perustetta ei voida pitää hyvän tavan mukaisena. Vahingonkorvaus kanne tulee nostaa kolmen vuoden sisällä vuokrasuhteen päättymisestä.

Käy tykkäämässä Facebook-sivustamme ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellista asioista. Sivuillemme pääset suoraan tästä linkistä -> Herkulex Facebookissa

Antti Ryhänen
ON, Legal Trainee
Puhelin: 050 408 5523 antti.ryhanen (at) laaka.fi
Asianajotoimisto Jussi Laaka Oy
Salainen laatuvirhe

Muita sinua mahdollisesti kiinnostavia artikkeleita:

Kiinteistön Airbnb vuokraus – MRL:n mukainen käyttötarkoitussääntely
Välitysliikkeen vastuu ja korvauksen vaatiminen
Ostajan selonottovelvollisuus asunto- ja kiinteistökaupassa
Salainen virhe käytetyn asunnon kaupassa ja siitä aiheutuvat seuraamukset
Kiinteistön vallintavirhe sekä oikeudellinen virhe
Kuka vastaa asunto-osakkeen virheistä?
Salainen taloudellinen virhe asuntokaupassa
Ohjeita ostajalle tilanteeseen, jossa kiinteistökaupan jälkeen kiinteistöstä löytyy virhe
Kiinteistökaupan salaisen laatuvirheen seuraamukset
Ole tarkkana ostaessasi 1970-luvun omakotitaloa tai rivitalohuoneistoa
Kodissa epäillään kosteusvauriota – milloin tarvitaan avuksi lakimiestä?
Rakennuksen kosteusvaurio on ikävä yllätys

Askarruttaako sinua jokin kiinteistöoikeudellinen asia?

Jaa artikkeli sosiaalisessa mediassa: