Soita meille 0600 02110 (ark. 9–16, 2.00 €/min + pvm/mpm sis. alv 24 %)

Kiinteistön Airbnb vuokraus – MRL:n mukainen käyttötarkoitussääntely

Herkulex.fi /

Mitä kiinteistöjen lyhytaikaisen vuokraaminen merkitsee maankäyttö- ja rakennuslain mukaisen käyttötarkoitussääntelyn näkökulmasta? Lyhytaikainen vuokraus voi johtaa myös oman asunnon verovapaan luovutuksen edellytyksenä olevan kahden vuoden yhtäjaksoisen asumisen katkeamiseen.

Epätyypillisellä vuokraustoiminnalla tarkoitetaan joko huoneiston tai itsenäisellä kiinteistöllä olevan rakennuksen lyhytkestoista vuokrausta. Epätyypillinen vuokrasuhde solmitaan vuokralaisen ja asunnon omistajan tai haltijan välille. Vuokrasuhteeltaan se on koko asunnon tai sen osan käyttöoikeuden luovutussopimus. Kiinteistöjen kohdalla maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) näkökulmasta eteen tulee kysymys siitä milloin esimerkiksi kiinteistön Airbnb vuokraus edellyttää rakennuslupaa käyttötarkoituksen muuttamiseksi. MRL:n 125.5 §:n mukaan rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen olennaista muuttamista varten tarvitaan rakennuslupa. Rakennuslupa käyttötarkoituksen muuttamisen edellytyksenä voi tulla kyseeseen, mikäli kiinteistöllä harjoitettu majoitustoiminta poikkeaa kaavassa ja rakennusluvassa tarkoitetusta asumisesta. Tulee huomata, että MRL:n käyttötarkoituksen tulkinta liittyy tässä tilanteessa myös kiinteistöllä harjoitetun vuokraustoiminnan tosiasiallisiin vaikutuksiin, jolloin vuokrasuhteiden yksilölliset luonteet ovat tärkeässä osassa.

Kiinteistön käyttötarkoituksen muutoksen olennaisuuden arviointi?

Tutkijoiden esittämien mielipiteiden mukaan yksityisen henkilön esimerkiksi omakotitalon vuokrausta Airbnb:n kautta ei tulisi edellyttää MRL:n 125 §:n mukaista rakennusluvan muuttamista. Rakennusluvassa yleensä täsmennetään yksittäisellä kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen käyttötarkoitus. Keskeinen käyttötarkoituksen muutoksen olennaisuutta arvioitava seikka on aina kullakin alueella voimassa oleva kaava. Kohteen pääkäyttötarkoituksen muuttaminen on olennaisuuden arvioinnin kannalta tärkeää. Kussakin tapauksessa olennaisuus -kriteeri arvioidaan aiemman käyttötarkoituksen, rakennusluvan ja mahdollisen poikkeamisluvan perusteella. Tutkijoiden mielipiteiden mukaan omistajan kiinteistön oma käyttö, nostaisi kynnystä sille milloin tarvittaisiin rakennuslupa kiinteistön käyttötarkoituksen muuttamiseksi. Tutkijoiden mukaan myös MRL:n 125.5 §:n mukaisen olennaisuuskynnyksen ei tulisi täyttyä, jos vuokranantaja voi antaa selvitystä, jonka mukaan kyseessä on vähäinen ja harvoin tapahtuva vuokraustoiminta.

Milloin sitten Airbnb vuokraustoiminta voi vaatia kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen käyttötarkoituksen muuttamista?

Huoneiston tai rakennuksen pääkäyttötarkoituksen muutos MRL:n kannalta majoitustoiminnaksi on arvioinnissa tärkeää. KHO:2014:143 on tärkeä ennakkopäätös, joka kuvaa epätyypillisen vuokrasuhteen sekä rakentamisoikeuden että kaavoituksen välistä suhdetta. KHO:n tärkeimmät perustelut liittyvät kaavamerkintöihin. Ratkaisun perustelujen mukaan kiinteistöllä harjoitettu vuokraustoiminta ei vastannut kaavan tarkoittamaa rakennuksen pääkäyttötarkoituksen mukaista asumista. KHO:n mukaan kiinteistöllä harjoitettu vuokraustoiminta ei siten ollut alueella sijaitsevan asemakaavan ja rakennusluvan mukaista.

Artikkeli on kirjoitettu jakamistalouteen liittyvästä epätyypillisestä vuokraustoiminnasta eikä sen oikeusohjeita voida sen vuoksi suoraan rinnastaa esimerkiksi ammattimaiseen vuokraustoimintaan.

Lyhytaikainen vuokraus vero-oikeuden näkökulmasta?

On myös hyvä muistaa, että oman asunnon verovapaan luovutuksen edellytyksenä oleva yhtäjaksoinen kahden vuoden aika voi katketa, mikäli asuntoa vuokrataan tällä aikajaksolla. Oman asunnon lyhytaikainen vuokraus voi pahimmillaan johtaa merkittäviin taloudellisiin menetyksiin, mikäli myyjä menettää oman asunnon myynnin verovapauden.

Antti Ryhänen
ON, Legal Trainee
Puhelin: 050 408 5523
antti.ryhanen (at) laaka.fi
Asianajotoimisto Jussi Laaka Oy

Muita sinua mahdollisesti kiinnostavia artikkeleita
Salainen virhe käytetyn asunnon kaupassa ja siitä aiheutuvat seuraamukset
Kiinteistön vallintavirhe sekä oikeudellinen virhe
Kuka vastaa asunto-osakkeen virheistä?
Salainen taloudellinen virhe asuntokaupassa
Ohjeita ostajalle tilanteeseen, jossa kiinteistökaupan jälkeen kiinteistöstä löytyy virhe
Kiinteistökaupan salaisen laatuvirheen seuraamukset
Ole tarkkana ostaessasi 1970-luvun omakotitaloa tai rivitalohuoneistoa
Kodissa epäillään kosteusvauriota – milloin tarvitaan avuksi lakimiestä?
Rakennuksen kosteusvaurio on ikävä yllätys

Jaa tämä artikkeli sosiaalisessa mediassa