Soita meille 0600 02110 (ark. 9–16, 2.00 €/min + pvm/mpm sis. alv 24 %)

Asunto-osakkeen Airbnb vuokraus – AsOYL:n mukainen käyttötarkoitussääntely

Herkulex.fi /

Mitä asunto-osakkeen lyhytaikainen vuokraaminen merkitsee asunto-osakeyhtiölain mukaisen käyttötarkoitussääntelyn näkökulmasta? Mitkä ovat asunto-osakeyhtiölain mukaiset mahdollisuudet kieltää Airbnb vuokraustoiminnan harjoittaminen yhtiön huoneistoissa?

Tässä artikkelissa käsittelen nopeasti yleistyvän Airbnb eli lyhytaikaisen vuokraustoiminnan sääntelyä asunto-osakeyhtiölain mukaisesta käyttötarkoitussääntelyn näkökulmasta. Asunto-osakeyhtiölain 8 luvussa säädetään osakehuoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan. AsOYL:n 8:2 §:n 3 kohdan mukaan yhtiökokous voi päättää, että osakkeenomistajan hallinnassa oleva osakehuoneisto on enintään kolmen vuoden ajaksi otettava yhtiön hallintaan, jos osakehuoneistoa käytetään oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksestä ilmenevää käyttötarkoitusta tai muuta yhtiöjärjestyksen määräystä taikka, jos osakehuoneiston käyttötarkoituksesta ei määrätä yhtiöjärjestyksessä, vastoin yhtiön hyväksymää tai muuten vakiintunutta käyttötarkoitusta. Osakehuoneistoa ei saa ottaa yhtiön hallintaan, jos rikkomuksella on vain vähäinen merkitys.

Ennen huoneiston hallintaanottoa on selvitettävä, onko kyseessä AsOYL 8:2 §:n 1 momentin 1-5 kohdan mukainen tilanne. Ensin tulee kuitenkin antaa mahdollisuus korjata toiminta antamalla varoitus. On huomioitava, että naapurussuhteisiin kuuluu kohtuullisessa määrin sietää normaaleja elämästä syntyviä ääniä, etenkin päivisin. Merkitystä ei ole sillä käyttääkö huoneistoa osakas tai esimerkiksi vuokralainen, vaan vastuussa on aina ensisijaisesti osakkeenomistaja. Huoneiston oleellinen käyttötarkoituksen vastainen käyttö on tärkeä arviointikriteeri.

Millä kriteereillä asunto-osakkeen käyttötarkoitusta voidaan arvioida?

AsOYL 1:13.1 §:n 4 kohdan mukaan yhtiöjärjestyksessä on mainittava esimerkiksi asunto-osakkeen käyttötarkoitus. Tämä voidaan ilmaista esimerkiksi käyttämällä ”asuinhuoneisto” käsitettä. Yhtiöjärjestyksen lisäksi huoneiston käyttötarkoitus voidaan määritellä sekä rakennusluvassa että asemakaavamääräyksissä. Mikäli yhtiöjärjestyksessä ei ole määräystä, joka osoittaisi käyttötarkoituksen, tulee rakennusluvan mukainen käyttötarkoitus sen sijaan. Helsingin hovioikeuden 19.6.2008 nro 1857 (S 05/3523) antamassa ratkaisussa huoneiston käyttö vastasi tilan rakennusoikeudellista käyttötarkoitusta, mutta huoneistoa käytettiin vastoin yhtiöjärjestystä, jonka vuoksi huoneisto voitiin ottaa yhtiön hallintaan. Ratkaisun mukaan yhtiöjärjestyksen mukainen käyttötarkoitus menee rakennusoikeudellisen käyttötarkoituksen edelle.

Osakkaiden tulee noudattaa yhtiöjärjestyksessä olevia määräyksiä, mikäli yhtiöjärjestyksen mukainen käyttötarkoitus on rakennusluvassa olevaa käyttötarkoitusta suppeampi. Tutkijoiden esittämien mielipiteiden mukaan vuokraustoiminnan haittakynnys on alhaisempi yhtiöissä, joissa tarjotaan lähtökohtaisesti pitkäaikaista omistus- ja vuokra-asumista. Mikäli huoneistoa käytetään olennaisesti yhtiöjärjestyksen vastaisesti, voi se muodostaa hallintaanoton perusteen. Arviointi on kuitenkin aina tapauskohtaista ja sen keskiössä ovat erityisesti toiminnan tosiasialliset vaikutukset. Tutkijoiden esittämien mielipiteiden mukaan tilanteissa, joissa vuokraustoiminta muuttuu verottajan näkökulmasta arvonlisäverovelvolliseksi voisi asunto-osakeyhtiö tulkita, että harjoitettu vuokraustoiminta on majoitustoimintaa.

Mitkä ovat yhtiön mahdollisuudet kieltää lyhytaikainen vuokraustoiminta?

Osakkaan oikeutta määrätä huoneiston hallintaoikeuden luovuttamisesta voidaan rajoittaa yhtiöjärjestyksellä. Luovutuskieltoa koskevien määräysten suhteen AsOYL:ssa ei ole kuitenkaan määrätty rajoituksia yhtiöjärjestyksen sisällölle. Asunto-osakeyhtiölain mukainen yhtiöjärjestysmääräys ei ole kuitenkaan velvoittava, mikäli se on ristiriidassa muun lainsäädännön kanssa. Yhtiöjärjestykseen on mahdollista ottaa esimerkiksi määräys, jonka mukaan yhtiön asunnoissa harjoittamien vuokrasuhteiden vähimmäispituuden tulisi olla esimerkiksi 12 kuukautta.

Mitkä ovat jo toiminnassa olevan asunto-osakeyhtiön mahdollisuudet ottaa yleinen vuokrauskielto tai yksityiskohtaisempi Airbnb vuokraustoimintaa koskeva kielto yhtiöjärjestykseen?

Asunto-osakeyhtiölain mukainen asunto-osakkeen käyttötarkoituksen muuttaminen toteutetaan yhtiökokouksen määräenemmistöpäätöksellä. Yhtiöjärjestystä laadittaessa on kuitenkin hyvä muistaa, että osakkaita kohdellaan yhdenvertaisen kohtelun periaatteen mukaisesti. Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestystä ei voida kuitenkaan muuttaa kesken yhtiön toiminnan määräenemmistöpäätöksellä niin, että päätöksellä rajoitettaisiin esimerkiksi osakkaiden oikeutta järjestää asuminen parhaaksi katsomallaan tavalla. Tällaiseen huoneistoa koskevaan käyttötarkoituksen muutokseen vaaditaan kaikkien niiden osakkaiden suostumus, joiden käyttöoikeuksia rajoitetaan. Poikkeuksellisesti se on mahdollista, mikäli muutoksen tekemättä jättäminen aiheuttaisi kohtuutonta haittaa esimerkiksi yhtiölle.

Antti Ryhänen
ON, Legal Trainee
Puhelin: 050 408 5523
antti.ryhanen (at) laaka.fi
Asianajotoimisto Jussi Laaka Oy

Muita sinua mahdollisesti kiinnostavia artikkeleita
Kiinteistön Airbnb vuokraus – MRL:n mukainen käyttötarkoitussääntely
Välitysliikkeen vastuu ja korvauksen vaatiminen
Ostajan selonottovelvollisuus asunto- ja kiinteistökaupassa
Salainen virhe käytetyn asunnon kaupassa ja siitä aiheutuvat seuraamukset
Kiinteistön vallintavirhe sekä oikeudellinen virhe
Kuka vastaa asunto-osakkeen virheistä?
Salainen taloudellinen virhe asuntokaupassa
Ohjeita ostajalle tilanteeseen, jossa kiinteistökaupan jälkeen kiinteistöstä löytyy virhe
Kiinteistökaupan salaisen laatuvirheen seuraamukset
Ole tarkkana ostaessasi 1970-luvun omakotitaloa tai rivitalohuoneistoa
Kodissa epäillään kosteusvauriota – milloin tarvitaan avuksi lakimiestä?
Rakennuksen kosteusvaurio on ikävä yllätys

Jaa tämä artikkeli sosiaalisessa mediassa