Vuokran korottaminen asuinhuoneiston vuokrasopimuksessa
Asuinhuoneistoa koskevassa vuokrasopimuksessa voidaan sopia vuokrantarkistuksessa, josta puhekielessä käytetään termiä vuokrakorotus. Jos vuokrasopimuksessa ei ole sovittu vuokrantarkistamisesta, ei vuokranantaja voi korottaa vuokraa yksipuolisesti. Vuokran korotuksesta on siten joko sovittava jo vuokrasopimuksessa tai sitten erikseen vuokrasuhteen aikana vuokralaisen kanssa.
Miten korotuksesta tulee sopia?
Vuokrasopimuksessa on vuokrankorotusta koskevassa ehdossa sovittava vuokrankorotuksen ajankohdasta ja määrästä eli perusteesta.
Lain mukaan vuokran tarkistamisesta voidaan sopia ottaen huomioon, mitä indeksiehdon käytön rajoittamisesta annetussa laissa (1195/2000) säädetään. Kyseisen lain mukaan indeksiehto voidaan ottaa siten asuinhuoneiston vuokrasopimukseen, joka on voimassa toistaiseksi tai tehty vähintään kolmeksi vuodeksi.
Mitä, jos vuokrankorotuksesta ei ole laisinkaan sovittu?
Jos vuokrasopimuksessa ei ole sovittu vuokrankorotuksesta, niin vuokranantaja voi vuokralaisen kanssa erikseen vuokrasuhteen aikana sopia asiasta. Vuokranantaja ei voi siten yksipuolisesti määrätä vuokrankorotuksesta. Vuokrankorotuksesta sopiminen vuokralaisen kanssa kannattaa aloittaa hyvissä ajoin ennen aiottua vuokrankorotusta. Vuokranantajalla on yleensä perusteita vuokrankorotukselle, jos huoneistossa on tehty esimerkiksi remonttia, jolloin huoneiston kunto on parantunut. Samoin vuokranantajan maksettavaksi koituvan yhtiövastikkeen nousu voi olla peruste korottaa vuokraa. Hyvän vuokratavan mukaan neuvottelut vuokrankorotuksesta tulisi aloittaa viimeistään kuusi kuukautta ennen aiottua korotusta. Vuokrankorotuksesta sopiminen kannattaa tehdä kirjallisesti. Vuokran korotuksesta sovittaessa tulee huomioida myös vaatimus vuokran kohtuullisuudesta. Laissa ei ole tarkempaa määrittelyä siitä, mikä on vuokrankorotuksen oikea määrä ja milloin se on kohtuuton, mutta vuokra ei saa ilman erityistä syytä olennaisesti ylittää samalla alueella sijaitsevien, samanarvoisten huoneistojen vuokraa.
Mitä, jos vuokralaisen kanssa ei päästä sopimukseen vuokran korottamisesta?
Mikäli vuokralaisen kanssa ei päästä sopimukseen vuokran korottamisesta, vuokranantaja voi viime kädessä irtisanoa toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen. Kun vuokranantaja ilmoittaa irtisanomisesta vuokralaiselle, on irtisanomisen yhteydessä hyvä ilmoittaa, millä vuokralla sopimus voisi jatkua ja milloin muutos on viimeistään hyväksyttävä, jotta irtisanominen raukeaisi.
Asuinhuoneiston vuokrausta koskevan lain 29 §:n mukaan viime kädessä vuokranantaja tai vuokralainen voi saattaa vuokran tai sen määräytymistä koskevan ehdon kohtuullisuuden tuomioistuimen tutkittavaksi. Vaatimusta vuokran kohtuullisuuden tutkimiseksi ei voida panna vireille enää vuokrasuhteen päätyttyä. Vuokranantaja ei saa irtisanoa vuokrasopimusta sinä aikana, kun vuokran kohtuullisuus on vuokralaisen vaatimuksesta alioikeuden tutkittavana.
Mitä vuokrankorotuksen perusteesta voidaan sopia?
Vuokrankorotuksen perusteesta voidaan sopia melko vapaasti, mutta korotusperusteen tulee olla riittävän yksilöity ja molemmille osapuolille kohtuullinen. Tulee huomioida, että yleinen vuokratason nousu ei ole riittävän yksilöity peruste vuokrankorotukselle.
Vuokrankorotuksen perusteeksi voidaan yleensä sopia jokin euromäärä tai prosenttikorotus. Vuokran korottaminen voi olla sidottu myös yleisesti käytössä olevaan indeksiin kuten elinkustannusindeksiin.
Kannattaa myös huomioida, että mikäli vuokrankorotus sidotaan indeksiin, niin kannattaa vuokrasopimuksessa nimenomaisesti sopia vuokrankorotuksesta eikä vuokrantarkistuksesta, koska indeksiehdon myötä vuokra saattaisi myös laskea.
Jos vuokrankorotus on sidottu indeksiin, niin uuden vuokran voi laskemiseen tarvitaan kaksi indeksilukua eli sopimuksen tekohetkellä tiedossa ollut indeksipisteluku ja tarkistushetken voimassa oleva indeksipisteluku. Uuden vuokran määrä saadaan siten laskukaavalla, jossa uusi pisteluku jaetaan vanhalla pisteluvulla ja se kerrotaan alkuperäisellä vuokralla. Kun vuokraa tarkistetaan myöhempinä vuosina, tarkistushetken pistelukua verrataan aina sopimushetken pistelukuun ja muutoksen laskemisessa käytetään alkuperäistä vuokraa.
Tuleeko vuokran korotuksesta ilmoittaa vuokralaiselle?
Mikäli vuokrasopimuksessa on sovittu vuokrankorotuksesta niin, vuokrankorotuksesta tulee ilmoittaa vuokralaiselle kirjallisesti ennen korotetun vuokran voimaantuloa. Yleensä olisi hyvä toimittaa ilmoitus vuokralaiselle kuukautta ennen korotuksen voimaantuloa. Ilmoituksessa on ilmoitettava uusi vuokra ja sen voimaantuloajankohta.
Korkeimman oikeuden ratkaisussa (KKO 2016:5) vuokrasopimuksessa vuokra oli sidottu elinkustannusindeksiin ja vuokran muuksi korotusperusteeksi oli sovittu 4 %:n minimikorotus. Sopimuksen mukaan vuokra tarkistettiin vuosittain aina kesäkuun alusta. Korkeimman oikeuden mukaan sopimusehtojen katsottiin määrittävän selkeästi uuden vuokran suuruuden ja sen voimaantuloajankohdan niin, ettei vuokranantajalla ollut velvollisuutta ennakolta ilmoittaa näistä seikoista vuokralaiselle. Korkein oikeus katsoi, ettei asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 27 §:n 2 momentin säännös vuokranantajan ennakolta tehtävästä kirjallisesta ilmoituksesta koske tapauksia, joissa vuokran korotuksen suuruus ja korotuksen alkamisajankohta käyvät jo vuokrasopimuksesta selvästi ilmi. Jos näistä vuokranmaksun perusteista on sovittu, voidaan myös sopia, että ehtojen täyttyessä vuokralainen ryhtyy oma-aloitteisesti suorittamaan korotettua vuokraa.
Vaikkakin kyseisen Korkeimman oikeuden ratkaisun mukaan ei vuokralaiselle tarvitse tehdä kirjallista ilmoitusta, mikäli vuokrasopimuksessa on sovittu selkeästi vuokran korotuksen suuruus ja korotuksen alkamisajankohta ja vuokralainen osaisi itsekin korotuksen laskea, niin siltikin varmuuden vuoksi on vuokranantajan hyvä tehdä kirjallinen ilmoitus vuokralaiselle uudesta vuokrasta ja sen voimaantuloajankohdasta epäselvyyksien ja riitaisuuksien välttämiseksi.
