Soita meille 0600 02110 (ark. 9–16, 2.00 €/min + pvm/mpm sis. alv 24 %)

Vuokrasuhteen ongelmatilanteita – mitä vuokranantajan on hyvä tietää

Herkulex.fi /

Usein vuokrasuhteessa saattaa tulla vastaan erilaisia ongelmia. Vuokralainen saattaa jättää vuokrat maksamatta ajallaan tai kokonaan, vuokralainen saattaa viettää huoneistossa häiritsevää elämää tai hoitaa huoneistoa huonosti. Tässä artikkelissa käsitellemme tällaisia ongelmatilanteita ja annamme vinkkejä siitä, mitä miten vuokranantajan voisi toimia tällaisissa tilanteissa. Tässä artikkelissa käsitellemme siten tilanteita asuinhuoneiston vuokrauksen näkökulmasta eli liikehuoneiston vuokrausta ei tässä artikkelissa käsitellä.

Ongelma 1: Vuokralainen jättää vuokria maksamatta

Jos vuokralainen jättää vuokria maksamatta, on hyvä ensin odottaa muutama päivä, koska maksun viivästyminen voi johtua ihan unohduksesta tai muusta hyvästä syystä. Mikäli vuokraa ei viikon kuluttua ole maksettu, on vuokralaiselle hyvä laittaa asiasta maksumuistutus. Tässä vaiheessa on hyvä neuvotella vuokralaisen kanssa ja yrittää sopia esim. maksusuunnitelmasta. Mikäli maksusuunnitelmasta ei sovita tai vuokralainen ei sovittua maksusuunnitelmaa noudata ja vuokria on usealta kuukaudelta maksamatta, kannattaa vuokralaisella laittaa vielä maksuvaatimus ja ilmoittaa siinä, että jos vuokria ei suoriteta, on vuokranantajalla oikeus purkaa vuokrasopimus. Jos vuokria on maksamatta, vuokranantaja voi joko irtisanoa tai purkaa vuokrasopimuksen. Yleensä kun vuokralaisella on maksamatta 2-3 kuukauden vuokrat, on vuokranantajalla oikeus purkaa vuokrasopimus. Mikäli vuokranantaja haluaa purkaa vuokrasopimuksen, tulee vuokralaiselle toimittaa kirjallinen vuokrasopimuksen purkuilmoitus ja se tulee antaa vuokralaiselle todistettavasti tiedoksi. Vuokralaiselta tulee siten saada kuittaus purkuilmoitukseen sen tiedoksisaannista ja purkuilmoituksesta tulee jättää vuokralaiselle oma kappale. Vaihtoehtoisesti mikäli vuokralainen ei suostu kuittaamaan purkuilmoituksen tiedoksisaantia, kannattaa vuokranantajan ottaa mukaan ottaa ulkopuolisen todistaja, joka vahvistaa tiedoksiannon tapahtuneen. Kolmas vaihtoehto on käyttää haastemiestiedoksiantoa. Purku voi astua voimaan välittömästi tai sitten purkuilmoituksessa voi määrätä päivän, jolloin vuokrasopimus purkautuu.

Vaikka purkuilmoitus olisi annettu vuokralaiselle, niin tämän jälkeen voi tulla eteen ongelmia siinä, että vuokralainen ei suostukaan vapaaehtoisesti muuttamaan pois asunnosta. Tällaisessa tilanteessa vuokranantaja ei saa häätää vuokralaista omatoimisesti, vaan tässä tilanteessa vuokranantajan tulee ensin hakea käräjäoikeudelta häätötuomio toimittamalla käräjäoikeuteen häätöä koskeva kirjallinen haastehakemus. Samassa haastehakemuksessa kannattaa myös vaatia suoritettavaksi maksamattomat vuokrat viivästyskorkoineen, tulevat oikeudenkäynnin aikana erääntyvät vuokrat viivästyskorkoineen sekä oikeudenkäyntikulut. Jos on jo tiedossa jo etukäteen, että vuokralainen on hankala tai ei suostu vapaaehtoisesti muuttamaan pois, niin ajan säästämiseksi voi olla viisainta, että vuokranantaja toimittaa haastehakemuksen suoraan käräjäoikeudelle, koska haastehakemus toimii myös purkuilmoituksena. Haasteen tiedoksiannosta huolehtii tällöin käräjäoikeus.

Vaikka asia on vireillä tuomioistuimessa, niin vielä ennen tuomion antamista voivat osapuolet sopia jutun. Eli jos vuokralainen suorittaa erääntyneet vuokravelat ja vuokranantaja peruuttaa vuokrasopimuksen purkua ja häätöä koskevan vaatimuksen. Tällöin voi tietysti olla riski siitä, että vuokralainen taas jatkossakin jättää vuokria maksamatta eli aina tilanteenkin mukaan arvioida onko kannattavaa enää tuossa vaiheessa sopia asiaa.

Mikäli asiaa ei sovita, asian ratkaisee käräjäoikeus. Kun häätötuomio on tullut, kannattaa vuokranantajan toimittaa tuomio vuokralaiselle tiedoksi ja vaatia muuttamaan asunnosta. Mikäli vuokralainen ei

edelleenkään muuta vapaaehtoisesti, tulee vuokranantajan toimittaa häätötuomio häädön täytäntöönpanemiseksi ulosottoviranomaiselle, joka antaa vuokralaiselle vielä muuttokehotuksen eli asettaa muuttopäivän, johon mennessä vuokralaisen tulee muuttaa pois. Mikäli vuokralainen ei edelleenkään muuta pois, ulosottoviranomainen toimittaa häädön poistamalla vuokrakohteesta häädettävät ja siellä olevan omaisuuden. Samassa kun vuokranantaja hakee häätöä ulosoton kautta, niin siinä yhteydessä kannattaa hakea myös maksamattomien vuokravelkojen yms. ulosottoa. Vuokranantajan kannattaa huomata ja varautua siihen, että koko häätöprosessi saattaa kestää useita kuukausia, mikäli vuokralainen ei vapaaehtoisesti muuta pois asunnosta.

Ongelma 2: Vuokralainen viettää huoneistossa häiritsevää elämää

Usein tieto vuokralaisen aiheuttamasta häiriöstä tulee vuokranantajan tietoon taloyhtiön isännöitsijän kautta. Tällaisessa tilanteessa vuokranantajan on ryhdyttävä toimenpiteisiin asian selvittämiseksi.

Jos vuokranantaja saa tiedon vuokralaisen viettämästä häiritsevästä elämästä, kannattaa vuokranantajan olla yhteydessä vuokralaiseen ja taloyhtiön isännöitsijään saadakseen tarkempaa tietoa asiasta ja selvittääkseen molempien näkökulma asiaan. Vuokranantaja on tällöin usein vaikea tilanteen edessä, sillä hänellä pitäisi olla riittävästi todisteita siitä, että nimenomaan vuokralainen on häiriöitä aiheuttanut. Lisäksi pitää pystyä osoittamaan, että häiriöt ovat toistuvia ja sellaisia, ettei niitä voi tulkita normaalin elämän aiheuttamiksi.

Asumisesta syntyy ääniä ja naapureiden normaalia elämää tulee sietää. Esimerkiksi lasten äänet, wc:ssä asiointi ja suihkussa käyminen ovat normaalia elämää. Häiritsevänä voidaan pitää koiran jatkuvaa haukkumista sekä toistuvaa kovaäänistä musiikkia, varsinkin jos metelöintiä tapahtuu toistuvasti yöaikaan.

Isännöitsijä ja vuokranantaja eivät useinkaan itse ole henkilökohtaisesti olleet paikalla, kun häiriöitä tapahtuu, joten valitus häiriöistä on tullut usein toisilta asukkailta. Tässä tilanteessa ei välttämättä ole edes selvää, mistä häiriö on kuulunut ja onko se tullut nimenomaan vuokralaisen asunnosta. Vuokralainen saattaa myös kiistää aiheuttaneensa mitään häiriöitä. Tilanne voi siten olla vuokranantajan kannalta vaikea, koska pitäisi saada riittävä näyttö vuokralaisen aiheuttamasta häiriöstä. Tässä tilanteessa vuokranantajan kannattaa siten selvittää, onko useat asukkaat havainneet häiriöitä ja mahdollisesti haastatella näitä asukkaita ja ovatko he valmiita riitatilanteessa todistamaan. Vuokranantajan kannattaa siten selvittää, milloin häiritsevää elämää on havaittu eli kirjata ylös päivämäärät kellonaikoineen. Joskus häiriötilanteissa paikalle on kutsuttu myös poliisit, mikä voi siten myös olla hyvää näyttöä häiritsevästä elämästä.

Usein tilanne voi olla jo niin paha, että vuokranantaja saa itse taloyhtiön hallitukselta varoituksen huoneiston hallintaan ottamisesta. Taloyhtiön tulee antaa varoitus tiedoksi myös vuokralaiselle. Varoituksella annetaan häiriön aiheuttajalle vielä mahdollisuus parantaa tapansa. Jos häiritsevä elämä jatkuu, niin pahimmassa tapauksessa huoneisto voidaan ottaa yhtiön hallintaan yhtiökokouksen päätöksellä enintään kolmeksi vuodeksi.

Mikäli todisteita vuokralaisen häiritsevästä elämästä on, niin vuokranantajan kannattaa tässä tilanteessa antaa vuokralaiselle varoitus vuokrasopimuksen purkamisesta. Varoitus tulee antaa kirjallisesti ja todistettavasti tiedoksi vuokralaiselle. Jos vuokralainen varoituksen johdosta viivytyksettä täyttää velvollisuutensa tai oikaisu muutoin tapahtuu, vuokranantajalla ei ole oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen. Varoitusta ei kuitenkaan tarvita, jos purkamisperusteen aiheuttanut vuokralaisen menettely on toistunut ja vuokralaiselle jo aikaisemmin menettelyn johdosta on annettu varoitus taikka jos vuokralainen on menetellyt erittäin moitittavalla tavalla. Mikäli vuokralainen jatkaa edelleen häiritsevää elämää, voi vuokranantaja purkaa vuokrasopimuksen. Vuokrasopimuksen purkuilmoituksen ja mahdollisen häädön yms. kanssa tulee toimia kuten edellä kohdassa 1 on esitetty.

Jos vuokralaisen viettämä häiritsevä elämä on ollut jatkuvaa, mutta varoitusta ei ole annettu, voi vuokranantaja irtisanoa vuokrasopimuksen purkuvaroituksen yhteydessä, jolloin tulee noudattaa irtisanomisaikaa.

Ongelma 3: Vuokralainen hoitaa huoneistoa huonosti

Lähtökohtaisesti vuokralainen ei vastaa huoneiston tavanomaisesta kulumisesta, ellei vuokrasopimuksessa ole toisin sovittu. Tavanomaista kulumista on normaali ajan myötä tapahtuva kuluminen kuten asuntojen seinä- ja lattiapintojen ikääntyminen. On siten luonnollista, että asumisesta jää jälkiä. Tavanomaisena kulumisena ei voi kuitenkaan yleensä pitää äkillisesti syntynyttä vauriota esim. iso reikä seinässä tai vääränlaisen hoidon tai hoidon laiminlyönnistä johdosta syntyvää ennenaikaista kulumista.

Vuokralainen vastaa vain niistä vahingoista, jotka hän on itse tuottamuksellaan eli tahallisesti tai huolimattomuudellaan asunnossa aiheuttanut sekä niistä vahingoista, jotka on aiheuttanut asunnossa vuokralaisen luvalla oleskellut henkilö.

Vuokranantajan kannattaakin säännöllisesti suorittaa asunnossa tarkastus asunnon kunnon ja hoidon valvomiseksi. Vuokranantajalla on tähän lain mukainen oikeus. Tarkastuksen ajankohdasta tulee kuitenkin sopia vuokralaisen kanssa etukäteen. Vuokranantajalla ei ole oikeutta mennä vuokraamaansa huoneistoon hallussaan olevilla vara-avaimilla, ellei vuokralainen ole tähän lupaa antanut. Jos vuokralainen ei suostu sopimaan ajankohdasta tai kieltää huoneistoon menemisen, vuokranantajalla on tällöin oikeus saada poliisilta virka-apua. Vuokranantaja ei voi siten mennä huoneistoon ilman poliisin apua, muutoin vuokranantaja voi syyllistyä kotirauhan rikkomiseen.

Mikäli havaitaan puutteita asunnon hoitamisessa tai vikoja/vaurioita, on nämä käytävä vuokralaisen kanssa läpi ja ne kannattaa myös kirjallisesti dokumentoida. Samalla vuokralaista kannattaa kirjallisesti kehottaa oikaisemaan tapansa/korjaamaan jo mahdollisesti syntyneet vauriot.

Mikäli vuokralainen toistuvasti hoitaa asuntoa huonosti tai laiminlyö hoidon, vuokranantajalla voi olla oikeus purkaa vuokrasopimus. Ennen vuokrasopimuksen purkamista tulee vuokralaista varoittaa purkamisesta ja antaa tälle siten mahdollisuus oikaista menettelynsä. Toinen vaihtoehto on irtisanoa vuokrasopimus noudattaen irtisanomisaikaa.

Vuokranantajan kannattaa jo ennen vuokrasuhteen alkamista tehdä asunnossa alkukatselmus yhdessä vuokralaisen kanssa ennen asunnon hallinnan luovutusta tai jopa ennen vuokrasopimuksen tekemistä. Katselmuksessa tarkistetaan asunnon ja kodinkoneiden kunto ja kirjataan mahdolliset viat ja puutteet. Lisäksi asunto kannattaa valokuvata tai videoida.

Samoin kun vuokrasuhde päättyy, kannattaa asunnossa suorittaa loppukatselmus yhdessä vuokralaisen kanssa, jotta voidaan tarkistaa, onko asunnon kunnossa tapahtunut muutoksia ja onko siellä sellaisia vikoja/vaurioita, joista vuokralainen on vastuussa.

Edellä mainitut alku- ja loppukatselmukset ovat erityisen tärkeitä, koska niiden avulla voidaan todeta, onko vuokralainen aiheuttanut vuokrasuhteen aikana asunnolle vahinkoja, joista hän on vastuussa.

Myös seuraavat artikkelit saattavat sinua kiinnostaa: