Artikkelissa vuokralaisen oikeudet ja velvollisuudet taloyhtiössä tarkastelemme asiaa asunto-osakeyhtiölain pohjalta sekä myös taloyhtiön velvollisuuksista vuokralaiseen nähden. Pääsääntöisesti asunto-osakeyhtiölaki säätelee asunto-osakeyhtiön ja osakkeenomistajan välistä oikeussuhdetta. Asunto-osakeyhtiölakiin on kuitenkin otettu muutamia vuokralaisen oikeuksiin ja velvollisuuksiin liittyviä säännöksiä. Näiden säännösten taustalla on varmistaa, että vuokralaiset saavat tietoa mm. huoneiston käyttöön vaikuttavista taloyhtiön toimista eli säännökset ovat pääasiassa vuokralaista suojaavia ja vuokralaisen intressit huomioivia.

Usein asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajat vuokraavat osakkeiden perusteella hallitsemiaan huoneistoja. Vaikka vuokralaiset ovat sopimussuhteessa osakkeenomistajaan, on kuitenkin huomioitava, että asunto-osakeyhtiölaki asettaa myös taloyhtiölle joitakin velvollisuuksia kuten ilmoitusvelvollisuuksia suhteessa vuokralaiseen tai muuhun asukkaaseen (esim. muun käyttöoikeuden haltija). Tämä saattaa joskus unohtua, joskus kyse voi olla tietämättömyydestä. Taloyhtiön siis kannattaa kiinnittää huomiota myös näihin lain mukaisiin velvollisuuksiinsa vuokralaista kohtaan, jotta lain mukaiset velvoitteet tulevat täytetyiksi.

Oikeudesta osallistua yhtiökokoukseen:

Vuokralaisella on oikeus osallistua taloyhtiön yhtiökokoukseen tiettyjen edellytysten täytyttyä.

Jos yhtiöissä on vähintään viisi osakehuoneistoa, joilla on eri omistajat, yhtiön rakennuksessa vuokraoikeuden tai muun vastaavan perusteen nojalla asuvilla asukkailla on oikeus osallistua sellaiseen yhtiökokoukseen, jossa käsitellään:

1) yhtiössä noudatettavia järjestyssääntöjä;

2) yhtiön yhteisten tilojen käyttöä; taikka

3) sellaista kunnossapitoa tai uudistamista, joka vaikuttaa olennaisesti vuokralaisen tai asukkaan huoneiston taikka yhteisten tilojen käyttöön.

Kun yhtiön yhtiökokouksessa tullaan käsittelemään edellä mainittuja asioita, on taloyhtiön toimitettava kokouskutsu huoneistoon tai vaihtoehtoisesti taloyhtiön ilmoitustaululle niin, että myös vuokralainen saa tiedon yhtiökokouksesta.

Edellä mainittujen asioiden osalta vuokralaisella on oikeus käyttää kokouksessa puhevaltaa. Tulee siten huomata, että vuokralaisella on yhtiökokouksissa oikeus käyttää vain puhevaltaa puheenvuorojen muodossa, mutta hänellä ei ole äänioikeutta.

Siinä tapauksessa, jos huoneistossa asuu useita henkilöitä, he saavat osallistua kokoukseen yhden valitsemansa henkilön edustamina.

Kokouksessa vuokralaisella on oikeus käyttää myös asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 8 §:ssä tarkoitettua valtuutettua tai avustajaa.

Vuokralaisella on lisäksi oikeus saada edellä mainituissa kohdissa 1-3 koskeva asia käsiteltäväksi yhtiökokouksessa asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 6 §:n mukaisesti. Eli vuokralaisen tulee vaatia sitä kirjallisesti hallitukselta niin hyvissä ajoin, että asia voidaan sisällyttää kokouskutsuun.

Yhtiökokouksesta laadittavaan pöytäkirjaan on otettava maininta asukkaiden osallistumisesta kokoukseen.

Vuokralaisella on myös samanlainen oikeus kuin osakkeenomistajalla saada tällaisesta kokouksesta laadittu pöytäkirja nähtäväkseen ja jäljennös siitä.

Edellä mainittujen lainsäädösten tarkoituksena on siis antaa vuokralaiselle mahdollisuus osallistua niiden asioiden käsittelyyn, jotka vaikuttavat vuokratun tilan käyttöön.

Taloyhtiön ilmoitusvelvollisuudesta ja muista velvollisuuksista vuokralaista kohtaan

Asunto-osakeyhtiölaissa on otettu vuokralaisen oikeudet huomioon myös siinä suhteessa, että taloyhtiöllä on tietyissä tilanteissa velvollisuus toimittaa ilmoituksia paitsi osakkeenomistajalle myös suoraan osakehuoneistoon kuten siinä tapauksessa, jos yhtiö on aikeissa teettää huoneistossa korjauksia tai muita toimenpiteitä.

Usein taloyhtiöllä ei ole tiedossa vuokralaisen yhteistietoja, joten ilmoituksen toimittaminen suoraan osakehuoneistoon tai taloyhtiön ilmoitustaululle, on ainoa informointikeino.

Vuokralaisen kannalta huono puoli on siinä, ettei asunto-osakeyhtiölaissa ole mitään tarkkaa säännöstä siitä, kuinka ajoissa huoneistossa tehtävistä remonteista on ilmoitettava vuokralaiselle. Usein vuokralaiset saavat tiedon vasta viime hetkellä.

Samoin taloyhtiön on huoneiston hallintaanottotilanteessa annettava hallintaanottovaroitus ja yhtiökokouksen tekemä hallintaanottopäätös tiedoksi myös huoneistossa asuvalle vuokralaiselle siinäkin tapauksessa, vaikka hallintaanotto ei liittyisi vuokralaisen toimintaan.

Lain mukaan hallintaanottovaroitus on annettava tiedoksi siten kuin haasteen tiedoksi antamisesta säädetään tai muuten todistettavalla tavalla. Jos vuokralaista tai osakehuoneistossa asuvaa muuta käyttöoikeuden saanutta ei yrityksistä huolimatta ole tavoitettu, varoitus voidaan toimittaa tälle kirjatulla kirjeellä, jonka katsotaan tulleen tietoon seitsemäntenä päivänä siitä, kun kirje on annettu postin kuljetettavaksi.

Jos ei tiedetä, kuka vuokralainen tai muu käyttöoikeuden saanut on, hallintaanottovaroitus voidaan antaa vuokralaiselle tai muulle käyttöoikeuden saaneelle tiedoksi julkaisemalla se virallisessa lehdessä tai paikkakunnalla yleisesti ilmestyvässä lehdessä ja lisäksi toimittamalla tieto siitä osakehuoneistoon, jonka ottamisesta yhtiön hallintaan varoitetaan. Varoituksen katsotaan tällöin tulleen vuokralaisen tai muun käyttöoikeuden saaneen tietoon lehden ilmestymispäivänä.

Yhtiökokouksen päätös osakehuoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan on annettava vuokralaiselle ja osakehuoneistossa asuvalle muulle käyttöoikeuden saaneelle tiedoksi 60 päivän kuluessa päätöksen tekemisestä samalla tavalla kuin varoituksen tiedoksi antamisesta.

Lisäksi mikäli huoneisto otetaan yhtiön hallintaan, tulee taloyhtiön solmia vuokrasopimus ensisijaisesti huoneistossa asuvan vuokralaisen (tai muun käyttöoikeuden haltijan) kanssa hallintaanoton ajaksi, edellyttäen kuitenkin, ettei hallintaanotto johdu vuokralaisen tai muun käyttöoikeuden haltijan menettelystä.

Vuokralaisen velvoitteista

Voidaan todeta, että asunto-osakeyhtiölaissa ei ole juurikaan säännöksiä vuokralaisen velvoitteista suhteessa taloyhtiöön. Tämä ei kuitenkaan tarkoita, etteikö vuokralaisilla olisi velvoitteita taloyhtiöön nähden. Vuokralaisten velvoitteet suhteessa taloyhtiöön perustuvat muihin oikeuslähteisiin kuin asunto-osakeyhtiölakiin tai taloyhtiön järjestyssääntöihin.

Jos vuokralainen esimerkiksi aiheuttaa taloyhtiölle vahinkoa joko tahallisesti tai huolimattomuudellaan, vastaa vuokralainen vahingon korvaamisesta taloyhtiölle. Vahingonkorvausta säätelee yleislakina vahingonkorvauslaki. Samoin vahingonkorvausvelvollisuus toimii myös toiseen suuntaan eli asunto-osakeyhtiölaissa on säännös, jonka mukaan yhtiön on korvattava vahinko, jonka yhtiö on myötävaikuttamalla tämän lain tai yhtiöjärjestyksen määräyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. Näin ollen kyseisen säännöksen nojalla voi myös taloyhtiö vastata muulle henkilölle kuten vuokralaiselle aiheuttamastaan vahingosta.

Tulee huomata, että asunto-osakeyhtiölaissa on säädetty vain osakkeenomistajalle ilmoitusvelvollisuudesta yhtiölle sellaisesta osakehuoneistossa havaitusta viasta tai puutteesta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle eli asunto-osakeyhtiölaissa ei ole säännöstä siitä, että vuokralainen olisi ilmoitusvelvollinen. Vuokralaisen tulee kuitenkin ilmoittaa viasta/puutteesta viipymättä vuokranantajalle vuokrausta koskevan lain mukaan.

Tutustu myös seuraaviin artikkeleihimme:

• Tupakointikielto asunto-osakeyhtiössä
• Kunnossapitovastuu asunto-osakeyhtiössä -Mikä on osakkaan ja mikä yhtiön vastuulla?
• Mitä tehdä, jos taloyhtiö ei ryhdy toimenpiteisiin kunnossapitovastuullaan olevien vikojen korjaamiseksi?
• Vuokra-asunnon kunnossapito ja puutteet huoneiston kunnossa
• Astianpesukoneen vuoto huoneistossa, kuka korvaa vahingot?
• Vuokrasopimuksen purku ja häätö