Vuokrasopimuksen purku ja häätö
Vuokranantajalla tai vuokralaisella on tietyillä perusteilla oikeus purkaa vuokrasopimus päättymään heti. Purku voi tulla kysymykseen niin toistaiseksi voimassa olevassa vuokrasuhteessa kuin määräaikaisessakin vuokrasopimuksessa. Tässä artikkelissa kerromme vuokrasopimuksen purkuperusteista ja purkuun hyvin usein liittyvästä häädöstä.
Vuokranantajan oikeus purkaa sopimus
Vuokranantajan oikeudesta purkaa vuokrasopimus vuokralaisen menettelyn perusteella säädetään asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 61 §:ssä. Vuokranantajalla on lain mukaisesti oikeus purkaa vuokrasopimus esimerkiksi silloin, kun
· sovittu vakuus on jätetty asettamatta
· vuokranmaksu on laiminlyöty
· vuokraoikeus on siirretty tai huoneisto muutoin luovutettu toisen käytettäväksi lain vastaisesti
· huoneistoa käytetään muuhun tarkoitukseen tai muulla tavalla kuin sopimuksessa on sovittu
· asunnossa vietetään häiritsevää elämää tai vuokralainen rikkoo järjestysmääräyksiä
· asuntoa hoidetaan huonosti.
Vuokrasopimuksen purkaminen edellä mainituilla vuokralaisen menettelyyn taikka sopimusrikkomukseen liittyvillä perusteilla tulee kysymykseen edellyttäen, että kysymys ei ole vain merkitykseltään vähäisestä laiminlyönnistä taikka menettelystä.
Selvästi yleisin vuokrasopimuksen purkamisperuste on vuokranmaksun laiminlyönti. Koska vuokralaisen laiminlyönnin tulee olla vähäistä merkittävämpi, ei yhden kuukauden avointa vuokrasaatava ole yleensä pidetty sopimuksen purkuun oikeuttavana. Sen sijaan jo 2–3 kuukauden vuokrarästit oikeuttavat yleensä vuokranantajan purkamaan sopimuksen. Vuokran maksaminen ajallaan on vuokralaisen velvollisuuksista tärkein, ja myös vuokrien jatkuva epäsäännöllinen maksaminen ja toistuvat viivästykset voivat tapauskohtaisesti olla peruste purkaa sopimus.
Asumisesta syntyy luonnostaan erilaisia ääniä ja muiden talon asukkaiden normaalia elämää tulee sietää. Jos asunnosta sen sijaan kantautuu toistuvasti muiden asumista häiritsevää ääntä, voi vuokrasopimuksen purku olla perusteltua. Häiritsevää elämää on esimerkiksi yleinen metelöinti, toistuva kovaääninen musiikinkuuntelu tai soittimien soittaminen ja koirien jatkuva haukkuminen. Jos metelöinti tapahtuu öiseen aikaan, katsotaan se herkemmin häiritseväksi elämäksi.
Asunnon huono hoitaminen tarkoittaa esimerkiksi huoneiston rakenteiden ja varustuksen rikkomista tai asunnon yleisen hygieniatason laiminlyönnistä aiheutuvia haittoja ja vahinkoja.
Vuokrarästien perusteella vuokranantaja voi purkaa sopimuksen ilman erillistä varoitusta. Purku häiritsevän elämän tai asunnon huonon hoidon perusteella sen sijaan edellyttää, että vuokralaista on aikaisemmin kirjallisesti varoitettu. Varoituksen tarkoituksena on antaa vuokralaiselle mahdollisuus vielä korjata menettelynsä.
Vuokralaisen oikeus purkaa sopimus
Vuokralaisella on lain mukaisesti oikeus purkaa vuokrasopimus esimerkiksi silloin, kun:
· vuokralaisen tai tämän perheenjäsenen terveydelle aiheutuu ilmeistä vaaraa huoneiston käyttämisestä sopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen
· vuokralainen ei saa huoneistoa hallintaansa sovittuna ajankohtana ja tästä aiheutuu olennaista haittaa
· huoneisto ei vuokrasuhteen alkaessa ole vaadittavassa tai sovitussa kunnossa tai tulee vuokrasuhteen aikana puutteelliseen kuntoon. Edellytyksenä on tällöin, että puutteellisuudella on olennainen merkitys eikä vuokranantaja sitä korjaa.
· vuokranantaja ryhtyy huoneistossa merkittäviin korjaus- ja perusparannustöihin.
Ilmeisen terveysvaaran olemassaolon vuokralainen voi osoittaa esimerkiksi kunnan terveysviranomaisen lausunnolla. Vuokralaisen purkuoikeus ei edellytä, että terveysvaara olisi seurausta vuokranantajan toimenpiteestä taikka laiminlyönnistä, mutta vuokranantajan tuottamus voi oikeuttaa vuokralaisen myös vahingonkorvaukseen.
Puutteellisen kunnon perusteella sopimuksen voi purkaa vain, jos puutteellisuudella on olennainen merkitys. Pienet viat ja puutteet eivät yleensä täytä purkuperustetta. Lisäksi purkuoikeuden edellytyksenä on, ettei vuokranantaja kehotuksen saatuaan viivytyksettä tai sovitussa ajassa huolehdi puutteellisuuden korjaamisesta. Lue lisää vuokra-asunnon puutteellisesta kunnosta – Vuokra-asunnon kunnossapito ja puutteet huoneiston kunnossa – Herkulex.fi
Vuokranantajan on ilmoitettava vuokralaiselle huoneiston tulevista, laajoista korjaus- ja muutostöistä vähintään puoli vuotta etukäteen. Vuokralaisella on tällöin oikeus 14 päivän kuluessa ilmoituksen saatuaan purkaa sopimus päättymään silloin, kun vuokranantaja saisi korjaustöihin aikaisintaan ryhtyä. Purkuoikeus syntyy vain, jos kyse on mittavammasta korjaus- tai perusparannustyöstä. Purkuoikeutta ei ole silloin, jos kyse on korjaus- tai muutostyöstä, joka on välttämätöntä tehdä viipymättä tai jonka suorittamisesta ei aiheudu vuokralaiselle olennaista haittaa tai häiriötä.
Purkuilmoitus
Purkuoikeuttaan käyttävän osapuolen tulee tehdä kirjallinen purkamisilmoitus sopimuskumppanilleen. Ilmoituksessa on mainittava purkamisperuste ja vuokrasuhteen päättymisen ajankohta, mikäli vuokrasuhteen halutaan päättyvän myöhemmin kuin välittömästi purkamisilmoituksen tiedoksiannosta. Purkuilmoitus on annettava tiedoksi todisteellisesti.
Häätö
Jos vuokralainen ei vuokrasopimuksen purkamisesta huolimatta muuta pois asunnosta, vuokranantajan on vietävä asia tuomioistuimeen saadakseen vuokralaisen häädetyksi. Vuokranantaja ei saa toimittaa häätöä itse, eikä myöskään esimerkiksi vaihdattaa asunnon lukkoja.
Häädön toimittaa aina ulosottoviranomainen. Vuokranantajan tulee toimittaa käräjäoikeudelta saamansa häätötuomio ulosottovirastoon. Tämän jälkeen ulosottoviranomainen lähettää vuokralaiselle
muuttokehotuksen, jossa asetettuun määräpäivään mennessä häädettävää kehotetaan muuttamaan asunnosta pois. Käytännössä häädettävälle annetaan yleensä kahdesta kolmeen viikkoa aikaa muuttamiseen.
Varsinainen häätö toimitetaan ulosoton toimesta viipymättä muuttopäivän jälkeen, jos häädettävä ei ole muuttanut asunnosta itse pois. Häätö toteutetaan siten, että asunnosta poistetaan sekä häädettävä että tämän omaisuus. Häädöstä aiheutuneet kustannukset tulevat häädettävän maksettaviksi.
Häädettävän omaisuus poistetaan asunnosta, vaikka tämä ei olisi itse paikalla häätöä toimitettaessa. Muu kuin vähäarvoinen omaisuus otetaan talteen, ja mahdollinen arvokas omaisuus voidaan myös ulosmitata häädettävän velkojen maksamiseksi. Myös häädettävän henkilökohtainen omaisuus, kuten valokuvat, asiakirjat ja muu vastaava omaisuus otetaan yleensä talteen ja luovutetaan häädetylle veloituksetta.
Häädöstä laaditaan pöytäkirja, josta selviää miten häädettävän omaisuuden osalta on menetelty ja mihin asti häädettävän omaisuutta mahdollisesti säilytetään ulosoton toimesta.
