Soita meille 0600 02110 (ark. 9–16, 2.00 €/min + pvm/mpm sis. alv 24 %)

Vakuus asuinhuoneiston vuokrauksessa

Herkulex.fi /

Mikä on vakuus ?

Vuokrasopimusta tehtäessä voidaan sopia vakuuden asettamisesta. Vakuutta ei ole pakollista lain mukaan asettaa, mutta vuokranantajan kannalta on suositeltavaa, että hän vaatii vuokralaiselta vakuuden. Vakuus on tarkoitettu asunnon kunnon, vuokran ja muiden asumiseen liittyvien maksujen vakuudeksi eli vuokranantaja saa vakuudella turvaa vuokralaisen mahdollisten sopimusrikkomuksien varalta.

Mikä vakuuden ja vuokravakuuden erona?

Usein puhutaan vuokravakuudesta. Vakuus ja vuokravakuus on hyvä kuitenkin erottaa toisistaan ja vuokranantajan kannattaa aina vaatia vuokralaiselta vakuus, sillä vakuus annetaan kaikkien vuokrasuhteeseen liittyvien velvoitteiden toteutumisen turvaamiseksi, kun taas vuokravakuudella voidaan turvata ainoastaan maksamattomia vuokria. Vuokrasopimukseen on siten suositeltavaa selkeyden vuoksi kirjata, että vakuus annetaan kaikkien sopimuksesta johtuvien velvoitteiden täyttämiseksi.

Kuka vakuuden asettaa?

Vakuuden voivat asettaa sekä vuokranantaja että vuokralainen. Vuokranantajan hyväksi annetun vakuuden tarkoituksena on, että se säilyy vuokranantajan hallussa ja hyväksi koko sopimuskauden siltä varalta, että vuokralainen laiminlyö sopimusvelvoitteidensa täyttämisen kuten jättää vuokria maksamatta tai vahingoittaa asuntoa. Vuokranantajakin voi asettaa vakuuden. Käytännössä tämä on harvinaisempaa. Vakuus voi antaa turvaa vuokralaiselle siltä varalta, että vuokranantaja ei täytä sopimuksenmukaisia velvoitteitaan, esim. vuokrahuoneistossa tulee vuokrasuhteen aikana esiin välttämättömiä korjaustarpeita, jotka kuuluvat vuokranantajan vastuulle ja joita hän ei hoidakaan.

Mikä käy vakuudeksi?

Yleensä vakuus on rahaa. Sopia voidaan myös muunlaisesta vakuudesta, jolloin vakuus voi olla myös henkilötakaus, muu sitoumus (esim. Kelan antama maksusitoumus) tai vakuudeksi voidaan pantata omaisuutta, jolla on vakuusarvoa.

Milloin vakuus tulee asettaa?

Vuokrasopimuksen tekemisen yhteydessä tulee sopia, mihin mennessä vakuus tulee asettaa. Vakuus tulee yleensä antaa jo ennen avainten luovuttamista, mutta tästä voidaan osapuolten kesken sopia. Asuinhuoneiston vuokrausta koskeva lain mukaan, jos vakuutta ei sovitussa ajassa aseteta, on sopijapuolella, jonka hyväksi vakuus on sovittu asetettavaksi, oikeus purkaa sopimus. Oikeutta purkaa sopimus ei kuitenkaan ole, jos vakuus on asetettu ennen purkamisilmoituksen tiedoksisaamista.

Mihin rahavakuus talletetaan?

Kun vakuus maksetaan rahana, tulee sopia siitä, mihin raha talletetaan eli maksetaanko se suoraan vuokranantajan tilille vai avataanko vakuutta varten erillinen tili ns. vakuustili. Laissa ei ole asetettu velvollisuutta pitää vakuutta erillään vuokranantajan muista varoista, joten vuokranantajalla ei ole tällaiseen velvollisuutta, ellei sitten osapuolten kesken ole toisin sovittu. Vakuus voidaan siis sopia asetettavaksi vuokranantajan henkilökohtaiselle tilille, mutta vuokranantaja tulee huolehtia siitä, että vakuus on vuokrasuhteen päätyttyä palautettava vuokralaiselle viivytyksettä, mikäli mitään perusteita vakuuden pidättämiseksi ei ole.

Kuinka suuresta vakuudesta voidaan sopia?

Laissa on säädetty myös vakuuden suuruudesta eli ehto, jonka mukaan sopijapuolen on annettava suurempi kuin kolmen kuukauden vuokran määrää vastaava vakuus, on mitätön.

Vakuuden palauttaminen

Kun vuokrasuhde päättyy, tulee vakuus palauttaa, mikäli osapuoli on täyttänyt kaikki vuokrasopimuksen mukaiset velvoitteensa. Laissa ei ole tarkkaa säännöstä siitä, milloin vuokravakuus tulee palauttaa, jos vuokranantajalla ei ole mitään aihetta pidättää vakuutta, tulee vakuus palauttaa vuokralaiselle viipymättä. Vuokravakuuden palautuksen ajankohdasta voidaan sopia vuokrasopimuksessa.

Mikäli vakuus pidätetään aiheettomasti eikä sitä palauteta, niin palautuksen viivästyessä vuokranantaja on velvollinen maksamaan palautettavalle vakuudelle viivästyskorkoa.

Maksamattomat vuokrat

Joskus on niin, että vuokralainen on jättänyt vuokria maksamatta, jolloin vuokranantajalla on oikeus ottaa maksamattomat vuokrat vakuudesta. Ylimenevä osa on palautettava vuokralaiselle. Mikäli taas vakuus ei riitä kattamaan maksamattomia vuokria, tulee vuokranantajan vaatia niistä vuokralaiselta maksettavaksi ja jos vuokralainen ei maksa vuokria, niin silloin vuokranantaja voi laittaa vuokria koskeva velkomuskanteen vireille käräjäoikeuteen saadakseen ulosottokelpoisen tuomion.

Asunnolle aiheutettu vahinko

Vuokranantajalla on oikeus pidättää vuokravakuus tai osa siitä, mikäli vuokralainen on esimerkiksi vahingoittanut asuntoa tai rikkonut esim. kodinkoneen ja siitä aiheutuu vuokranantajalle vahinkoa esim. korjauskuluina. Tulee huomioida, että asunnon normaali kuluminen ei kuulu vuokralaisen maksettavaksi eli asunnon normaalia kulumista ei voi välttää ja siitä aiheutuvat kulut ovat aina vuokranantajan vastuulla.

Mikä asunnon normaalia kulumista?

Vuokranantajan on osoitettava perusteet vakuuden takaisin maksamisen pidättämiselle. Joskus on vaikeaa vetää raja normaalin kulumisen ja vuokralaisen vastuulle kuuluvan normaalista kulumisesta poikkeavan vian/puutteen välille. Mahdollisten riitaisuuksien välttämiseksi kannattaa aina ennen vuokrasuhteen alkua tehdä yhdessä vuokralaisen kanssa asunnossa alkutarkastus, jossa käydään läpi asunnon kunto ja dokumentoidaan (kirjallinen dokumentti, valokuvat, video) mahdolliset viat/puutteet. Kirjalliseen dokumenttiin kannattaa pyytää myös vuokralaisen kuittaus. Samoin vuokrasuhteen lopussa on suositeltavaa tehdä lopputarkastus, jossa käydään asunnon kunto läpi ja verrataan asunnon kuntoa alkutarkastukseen. Mikäli asunnossa siten lopputarkastuksessa ilmenee normaalin kulumisen ylittäviä vikoja/puutteita/vaurioita, joita ei alkutarkastuksessa ollut, on tällöin helpompi osoittaa vian kuuluvan vuokralaisen vastuulle. Jos asunnon lopputarkastuksessa ilmenee vikoja, joita ei voi perustella normaalilla kulumisella, tulee tästä tehdä vuokralaiselle selvitys eli vuokranantajan on perusteltava, miksi vakuutta ei palauteta tai palautettavasta vakuudesta vähennetään osa.

Kenellä näyttötaakka?

Vuokranantajan tulee näyttää vuokralaisen vastuulle kuuluva viat/vauriot toteen ja esittää selvitys siitä, että kyse ei ole normaalista kulumisesta. Eli arvion tulee perustua objektiiviseen arvioon, pelkästään vuokranantajan oma subjektiivinen näkemys asiasta ei riitä. Eli vuokranantajan oman ilmoituksen varaan jäävät havainnot eivät riitatilanteessa yleensä riitä näytöksi. Näin ollen, jos asiasta ja vuokravakuuden pidättämisestä tulee riitaa, on tarvittaessa otettava ulkopuolinen, puolueeton asiantuntija arvioimaan asiaa. Vain tahallisesta, huolimattomuudesta, tai ylläpidon laiminlyönnistä johtuvat normaalin kulumisen ylittävät viat/puutteet ja vauriot jäävät siis vuokralaisen korvattaviksi.

Sinua saattavat kiinnostaa myös seuraavat artikkelimme: