Astianpesukoneen vuoto huoneistossa, kuka korvaa vahingot?
Joskus osakkaan ja taloyhtiön välille saattaa syntyä erimielisyyttä siitä, kuka on vastuussa astianpesukoneen vuodon aiheuttamista vahingoista. Jos asunto, jossa vuoto tapahtui, on vielä vuokrattuna, niin usein myös vuokralaisen ja vuokranantajan vastuista saattaa olla epätietoisuutta eli voiko vesivahinkotilanteessa esittää vaatimuksia toiselle osapuolelle. Tässä artikkelissa käymme läpi pääperiaatteet, miten vastuut pääsääntöisesti vuototapauksissa menevät.
Vastuun jakautuminen, kun kyse ei ole osakkaan tai asukkaan tuottamuksesta:
Siinä tapauksessa, että kyse ei ole osakkaan tai asukkaan huolimattomuudesta johtuvasta vahingosta, jakaantuu korjaus- ja kustannusvastuu pääsääntöisesti asunto-osakeyhtiölain kunnossapitovastuusäännösten mukaisesti, ellei yhtiöjärjestyksessä ole laista poikkeavia määräyksiä. Jollei yhtiöjärjestyksessä ole muuta säädetty, noudatetaan vastuunjaossa lain säännöksiä. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että taloyhtiö vastaa rakenteista ja eristeistä sekä niiden korjaamisesta ja kuivattamisesta ja niistä aiheutuvista kustannuksista. Osakas vastaa huoneiston sisäosista kuten pinnoitteiden asentamisesta ja niiden kustannuksista.
Korvaako vakuutus?
Taloyhtiöllä on yleensä kiinteistövakuutus ja osakkaalla mahdollisesti kotivakuutus vastuuvakuutuksineen. Se korvaako vakuutus vahinkoja, riippuu aina kunkin vakuutuksen sisällöstä ja ehdoista.
Kuka vastaa, jos vettä on päässyt valumaan toiseen huoneistoon, eikä kyse ole asukkaan tai osakkaan tuottamuksesta?
Jos astianpesukoneen aiheuttama vesivuoto on kulkeutunut rakenteiden kautta naapurihuoneistoon aiheuttaen vahinkoa myös toiselle huoneistolle, vastaa taloyhtiö naapurihuoneiston korjaamisesta. Tämä tarkoittaa sitä, että taloyhtiö korjaa ja maksaa siis rakenteiden ja eristeiden lisäksi myös pinnat yhtiön perustasoon. Tämä johtuu siitä, että naapurihuoneiston vahinkojen osalta vahingon katsotaan aiheutuneen asunto-osakeyhtiölaissa tarkoitetulla tavalla rakenteista, jotka siis kuuluvat taloyhtiön kunnossapitovastuulle. Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.
Kuka vastaa kustannuksista, jos vahinko on aiheutettu tuottamuksella eli tahallaan tai huolimattomuudella?
Tulee huomioida, että jos astiapesukoneen vuotovahinko on aiheutunut asukkaan tai osakkaan omasta huolimattomasta tai jopa tahallisesta menettelystä, syntyy vahingonkorvausvastuu tällöin vahingon aiheuttaneelle osakkaalle tai asukkaalle kaikista aiheutuneista vahingoista ja niiden korjauskustannuksista. Tässä tilanteessa taloyhtiö voi vaatia vahingon aiheuttajalta vahingonkorvausta rakenteiden ja eristeiden korjauskustannuksista. Osakkaan vahingonkorvausvastuu taloyhtiölle määräytyy asunto-osakeyhtiölain säännösten mukaan. Myös taloyhtiön muut osakkaat voivat vaatia vahingon aiheuttaneelta osakkaalta vahingonkorvausta asunto-osakeyhtiölain säännösten perusteella, jos heille on aiheutunut vahinkoa.
Myös huoneistossa asuva vuokralainen voi joutua vastuuseen vahingoista, jos vahinko on aiheutunut vuokralaisen tahallisesta tai huolimattomasta menettelystä. Vahingonkorvausvastuu on henkilökohtaista vastuuta, eikä vuokranantaja ole lähtökohtaisesti vastuussa vuokralaisensa aiheuttamien vahinkojen korvaamisesta, koska vuokralaisen huolimattomassa toiminnassa ei ole kyse vuokranantajaosakkaan huolimattomuudesta, eikä osakas yleensä pysty vaikuttamaan vuokralaiseen toimintaan. Taloyhtiö voi vaatia vahingonkorvausta vuokralaiselta vahingonkorvauslain perusteella. Myös taloyhtiön muut osakkaat voivat vaatia vuokralaiselta vahingonkorvausta vahingonkorvauslain perusteella, mikäli vuokralaisen toiminnasta on aiheutunut heille vahinkoa. Vuokranantaja voi vaatia vuokralaiselta korvausta vuokrasopimuksen ja asuinhuoneiston vuokrausta koskevan lain perusteella.
Voiko vuokralainen saada hyvitystä vuokranantajalta vuotovahingon aiheuttaman vahingon takia?
Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaan vuokralaisella on oikeus saada vuokraa alennetuksi tai kokonaan vapautus vuokran maksamisesta, jos asunto on puutteellisessa kunnossa tai sitä ei voi lainkaan käyttää. Tulee kuitenkin huomata, että jos astiapesukoneen vuotovahinko olisi tapahtunut vuokralaisen omasta huolimattomuudesta, ei vuokralaisella ole oikeutta saada vuokraa alennetuksi tai vapautusta vuokran maksamisesta.
Voiko vuokralainen kohdistaa vahingonkorvausvaatimuksia asunto-osakeyhtiötä tai vuokranantajaa kohtaan esim. vaatien sijaisasunto korjausten ajaksi?
Siinä tilanteessa, jossa asunto-osakeyhtiö tai vuokranantaja eivät ole toimineet tuottamuksellisesti, ei kummallekaan taholle synny myöskään vahingonkorvausvelvollisuutta. Näin ollen vuokralaisella ei ole oikeutta vahingonkorvaukseen. Usein kuitenkin vakuutusyhtiö saattaa korvata vuokralaiselle sijaisasumiskuluja, mikäli vuokralaisella on voimassa oleva kotivakuutus.
Osakkaan velvollisuus on huolehtia siitä, että astianpesukone on asennettu asianmukaisesti. Jos astinpesukoneen vuoto aiheutuisi siitä, että osakas on huolimattomasti itse asentanut astinpesukoneen, vastaa osakas tällöin yleensä vahingosta. Tässä tilanteessa myös vuokralainen voisi esittää vahingonkorvausvaatimuksia vuokranantajalle.
Voiko vuokranantaja (eli osakas) vaatia korvausta vuokrantulomenetyksestä?
Mikäli vuokranantaja joutuu antamaan vuokralaiselle vuokranalennusta vesivahingon korjauksen vuoksi, vuokranantajalle aiheutuu tältä osin vuokratulonmenetystä. Kun kyseessä on ollut puhdas vahinko eli kukaan ei ole aiheuttanut sitä tahallaan tai huolimattomuudellaan, ei vuokranantaja voi vaatia korvausta keneltäkään ja vuokratappiot jäävät lähtökohtaisesti vuokranantajan vahingoksi. Vuokratulonmenetystä korvataan harvemmin myöskään vakuutuksista.
Voiko korjauskustannusten jakautumisesta sopia asunto-osakeyhtiölain kunnossapitovastuusäännöksistä tai yhtiöjärjestyksen määräyksistä poiketen?
Taloyhtiön ja osakkaan välillä voidaan myös tehdä sopimus kustannustenjaosta. Mikäli taloyhtiön ja osakkaan välillä on sovittu, että taloyhtiö korvaa myös vuoto-asunnon pintojen ennallistamisesta perustasoon aiheutuneet kustannukset, jos siitä on erikseen osakkaan ja taloyhtiön välillä sovittu. Seuraavassa oikeustapauksessa oli taloyhtiö velvollinen korvaamaan osakkaalle pinnoitteista aiheutuneet kustannukset, koska osakas oli tehnyt tästä sopimuksen taloyhtiön kanssa. Tässä tapauksessa sopimuksen katsottiin olevan taloyhtiötä sitova, vaikka osakas oli sopinut kustannuksista isännöitsijän kanssa.
Helsingin hovioikeuden tuomiossa 17.8.2017 nro 980 oli tapauksessa ollut kyse huoneistossa tapahtuneesta astianpesukoneesta johtuvasta vesivahingosta. Vesi oli päässyt valumaan myös alapuolisiin huoneistoihin. Taloyhtiö oli maksanut rakenteiden korjaamisesta aiheutuneet kulut sekä alapuolisten huoneistojen osalta myös pinnoitteet pesutasoon. Huoneistossa, jossa astianpesukone oli vuotanut, oli taloyhtiö puolestaan jättänyt pinnoitteiden ennalleen saattamisen osakkaan vastuulle. Oikeudessa osakas vaatii, että taloyhtiön tulee korvata tälle ennalleen saattamisesta syntyneet kustannukset. Hovioikeus katsoi, ettei taloyhtiöllä ollut asunto-osakeyhtiölain mukaista ennalleensaattamisvastuuta. Osakas oli vedonnut myös siihen, että taloyhtiö olisi menetellyt yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisesti koska oli kustantanut alapuolisten huoneistojen pinnoitteet yhtiön perustasoon muttei ollut ennallistanut niitä huoneistoon, jossa vuoto oli tapahtunut. Hovioikeus katsoi, ettei taloyhtiö menetellyt yhdenvertaisuusperiaatteen vastaiseksi, kun se oli tehnyt ennalleensaattamistyöt vain alapuolisissa huoneistoissa. Oikeus perusteli tätä sillä, että taloyhtiö on lain mukaan kunnossapitovastuussa alapuolisten huoneistojen pinnoitteista, muttei siinä huoneistossa, jossa astianpesukone oli vuotanut. Eli lain noudattaminen ei ollut yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista.
Kyseisessä tapauksessa osakas oli lisäksi väittänyt, että taloyhtiö on myös sopimuksen perusteella vastuussa huoneiston sisäosien korjauksesta. Osakkaan mukaan hän oli sopinut taloyhtiön korvausvastuusta taloyhtiön isännöitsijän sekä teknisen isännöitsijän kanssa. Taloyhtiö kiisti, että tällaisesta olisi sovittu ja lisäksi taloyhtiö katsoi, ettei isännöitsijällä ole ollut valtuuksia sopia asiasta ilman valtuutusta. Hovioikeus katsoi asiassa, että toimivallan ylityksen osalta asiassa oli kyse yhtiön ja isännöitsijän välisestä asiasta ja että osakkaalla oli nyt käsillä olevassa tapauksessa oikeus luottaa siihen, että isännöitsijällä on oikeus sopia asiasta. Hovioikeus katsoikin, että yhtiö on velvollinen korvaamaan osakkaalle perustasoon saattamisesta syntyneet kustannukset mainitun sopimuksen perusteella.
Lopuksi
Tulee siten huomioida, että tällainen kustannustenjakosopimus olisi hyvä tehdä aina kirjallisesti. Lisäksi tulee huomioida myös toimivaltasäännökset eli kenellä on toimivalta taloyhtiötä sitovasti sopia asiasta. Yleistoimivalta on yleensä hallituksella mutta jotkut asiat voivat vaatia yhtiökokouksen päätöstä. Hallitus voi oman toimivaltansa rajoissa valtuuttaa myös isännöitsijän sopimaan asiasta. Vaikka edellä mainitussa tapauksessa katsottiin, että osakkaalla oli oikeus luottaa siihen, että isännöitsijällä oli oikeus sopia asiasta, niin tämä ei välttämättä jossain toisessa tapauksessa päde eli jokainen tapaus arvioidaan aina tapauskohtaisesti. Mikäli isännöitsijällä ei ole valtuuksia sopia asiasta taloyhtiön puolesta, voi taloyhtiö esittää korvausvaatimuksia isännöitsijälle. Lisäksi tällaisten sopimusten kanssa kannattaa muutenkin olla tarkkana, sillä kyseisiin tilanteisiin saattaa liittyä myös yhdenvertaisuusperiaatteeseen liittyviä ongelmia.
