Taloyhtiön vastuulla olevien rakenteiden ja järjestelmien kunnossapito on lakisääteinen velvoite, jonka laiminlyönti voi aiheuttaa asukkaille terveydellisiä, turvallisuuteen liittyviä ja taloudellisia haittoja. Tässä taloyhtiön kunnossapitovastuuta käsittelevässä artikkelissa kerromme, mitä vaihtoehtoja osakkaalla on, jos yhtiö ei ryhdy riittäviin toimiin vastuullaan olevien vikojen korjaamiseksi taikka viivyttelee korjaustoimenpiteissä.

Taloyhtiön kunnossapitovastuu

Kunnossapitovastuusta säädetään asunto-osakeyhtiölain (AOYL) 4 luvussa. Yhtiön rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapitovastuu jaetaan osakkeenomistajien ja yhtiön välillä sen 2 ja 3 §:n säännösten mukaisesti, ellei yhtiöjärjestyksessä ole nimenomaisesti määrätty kunnossapitovastuun jakautumisesta lain säännöksistä poikkeavalla tavalla.

AOYL:n mukaan taloyhtiön on pidettävä kunnossa rakennustensa rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät. Osakkaan vastuu puolestaan kohdistuu huoneiston sisäosiin ja pintarakenteisiin.

Yhtiölle kuuluu esimerkiksi lämmitys-, sähkö-, vesi-, viemäri- ja ilmanvaihtojärjestelmien kunnossapito sekä rakenteiden korjaus silloin, kun niissä ilmenee vika tai puute. Vastuu koskee myös sellaisia rakenteita tai asennuksia, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen. Lisäksi yhtiö vastaa myös osakkaiden vastuulle muutoin kuuluvien huoneistojen sisäosien/pintojen korjaamista perustasoon silloin, kun näitä joudutaan korjaamaan yhtiön kunnossapitovastuulla olevista rakenteista johtuen.

Kunnossapitovastuusta ja sen jakautumisesta voit lukea lisää artikkelistamme:

Kunnossapitovastuu asunto-osakeyhtiössä – Mikä on osakkaan ja mikä yhtiön vastuulla? | Herkulex.fi

Laissa säädetty kunnossapitovastuu tarkoittaa, että yhtiöllä velvollisuus huolehtia vastuulleen kuuluvien korjausten suorittamisesta silloin, kun korjaustarpeita ilmenee. Korjausten suorittamisesta päättää yhtiö, jolla on tällöin oikeus valita myös työn suoritustapa, laajuus ja tekijä. Yhtiön tulee tietenkin noudattaa korjauksessa aina hyvää rakennustapaa ja muutoinkin huolehtia siitä, että korjaukset tehdään huolellisesti ja riittävässä laajuudessa. Mikäli hyvää rakennustapaa ei noudateta tai yhtiö toimii muutoin huolimattomasti, voi siitä seurata vahingonkorvausvelvollisuus.

Hyvästä rakennustavasta ja sen sisällöstä voit lukea lisää artikkelistamme:

Hyvä Rakennustapa | Herkulex.fi

Miten toimia, kun taloyhtiö ei reagoi korjaustarpeisiin viipymättä?

Etenkin taloudellisten haasteiden vuoksi taloyhtiöillä on toisinaan taipumusta viivytellä osakkaiden huoneistoissa ilmenevien yllättävien korjausten hoidossa taikka pyrkiä tekemään korjauksia mahdollisimman suppeasti. Pihistely taikka viivyttely voivat kuitenkin johtaa tarpeettoman suureksi muodostuviin riitoihin ja lisätä kokonaiskustannuksia. Esimerkiksi hoitamatta jäänyt vesivahinko yleensä vain pahenee ajan myötä, ja kasvattaa korjaustarpeita mahdollisista terveyshaitoista puhumattakaan. Miten osakkaan tulisi toimia ja mitä osakas voi tehdä, kun taloyhtiö ei reagoi yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvissa rakenteissa ilmenneen vian korjaustarpeisiin viipymättä?

Viivyttelyn seurauksena niin yhtiölle kuin osakkaallekin voi koitua erinäisiä vahinkoja sekä taloudellisia tappioita, jotka taloyhtiö taikka viivyttelystä vastuussa olevat voivat joutua korvaamaan.

1. Vian ilmoittaminen ja dokumentointi

Korjaustarpeen havainneen taikka vaurioita epäilevän osakkaan näkökulmasta ensimmäinen askel on tehdä havaitusta viasta tai puutteesta aina viipymättä ilmoitus taloyhtiölle. Useimmissa tapauksissa jo ensimmäinen ilmoitus saa kunnossapitovastuustaan hyvin huolehtivan yhtiön taikka isännöitsijän ryhtymään välittömästi tarvittaviin toimenpiteisiin, etenkin selvissä tapauksissa, joissa korjauskin onnistuu käden käänteessä.

Osakkaan on suositeltavaa ilmoittaa havaitsemastaan viasta taikka puutteesta aina kirjallisessa muodossa. Ilmoituksen tekeminen kirjallisesti on tärkeää, sillä AOYL edellyttää tiettyjen osakkaan oikeussuojakeinojen käyttämiseksi nimenomaan kirjallisesti tehtyä ilmoitusta. Kirjallinen ilmoitus ja huolellinen dokumentointi toimivat näin todisteena yhtäältä siitä, että osakas on täyttänyt oman ilmoitusvelvollisuutensa lisävahinkojen välttämiseksi, ja toisaalta näyttönä myös siitä, että yhtiölle on annettu mahdollisuus reagoida asianmukaisin toimin vastuullaan olevaan korjaustarpeeseen.

Mikäli osakkaalla on käytettävissään korjaustarpeeseen liittyvää dokumentaatiota, kuten valokuvia, mittaustuloksia tai asiantuntijan lausuntoja, kannattaa myös tällaiset aina liittää yhtiölle tehtyyn kirjalliseen Ilmoitukseen, taikka sitä seuraavaan kirjeenvaihtoon. Mitä vakuuttavampi selvitys on käytettävissä siitä, että yhtiön vastuulla olevassa rakenteessa on todettu välittömiä toimenpiteitä edellyttävä taikka osakkaalle muutoin kohtuutonta haittaa aiheuttavia vikoja, sitä helpompi yhtiö on yleensä saada reagoimaan asiaan viipymättä.

Osakkaalla ei ole lähtökohtaisesti velvollisuutta teettää itse kalliita tutkimuksia yhtiön vastuulle kuuluvien ongelmien osoittamiseksi. Rakenteellisten ongelmien tarkempi tutkiminen on sen vastuulla, jolle kunnossapitovastuu muutoinkin kuuluu, eli rakenteiden, eristeiden ja perusjärjestelmien osalta yleensä yhtiöllä. Yhtiön velvollisuutena on siis ryhtyä tutkimaan asiaa tarkemmin, mikäli jokin seikka viittaa korjaustarpeisiin sen vastuulla olevissa rakenteissa. Mikäli yhtiö ei kuitenkaan osakkaan kirjallisen ilmoituksen saatuaan ryhdy asiaa selvittämään, voi osakas tietyin edellytyksin teettää tutkimuksia omalla kustannuksellaan ja vaatia kustannukset myöhemmin yhtiön korvattaviksi, mikäli tutkimukset vahvistat yhtiön vastuulle kuuluvan korjaustarpeen.

2. Kirjallinen vaatimus korjaustoimenpiteistä

Jos taloyhtiö ei reagoi kohtuullisessa ajassa alkuperäiseen ilmoitukseen, kannattaa yhtiölle tehdä seuraavaksi asiasta kirjallinen korjausvaatimus. Siinä tulee yksilöidä vika tarkasti, viitata aiempaan ilmoitukseen ja vedota siihen, että kyse on nimenomaan yhtiön kunnossapitovastuuseen kuuluvasta puutteesta, joka edellyttää yhtiöltä viipymättä toimenpiteitä.

Tällaisessa kirjallisessa vaatimuksessa osakas voi myös tehostaa viestiään ilmoittamalla, että hän aikoo teettää korjauksen itse ja vaatia yhtiötä korvaamaan kustannukset, mikäli yhtiö ei ryhdy viipymättä riittäviin toimenpiteisiin.

Tulee kuitenkin huomata, että tällainen ilmoitus ei yksistään vielä automaattisesti oikeuta osakasta teettämään laaja-alaisia korjauksia ilman yhtiön suostumusta, mutta se on tärkeä osa näyttöä siitä, että yhtiölle on annettu riittävä määräaika ryhtyä asianmukaisiin ja riittäviin toimenpiteisiin vian korjaamiseksi.

3. Terveysviranomaisen puoleen kääntyminen

Mikäli yhtiö ei ilmoituksen taikka vaatimuksen saatuaan ryhdy riittäviin toimenpiteisiin, voi osakkaan taikka asukkaan olla joissakin tapauksissa hyödyllistä kääntyä kunnallisen asumisterveysviranomaisen puoleen ja pyytää asunnon tarkastusta.

Asumiseen liittyviä terveydellisiä olosuhteita turvataan lainsäädännöllä ja sen nojalla annetuilla alemman tasoisilla säännöksillä, joiden toteutumista valvoo viranomainen. Jos asunnossa epäillään olevan terveyshaitta, kuten home- tai sisäilmaongelma, eikä yhtiö reagoi asiaan, voi osakas taikka asukas pyytää kunnan terveystarkastajaa tutkimaan tilannetta. Mikäli tutkimuksissa vahvistetaan asumisolosuhteiden haitallisuus, viranomainen voi velvoittaa taloyhtiön ryhtymään korjaaviin toimenpiteisiin ja asettaa tarvittaessa velvoitteiden tehosteeksi uhkasakon. Hankalammissa tapauksissakin viimeistään tämä saa yleensä yhtiön toimimaan ja suhtautumaan asiaan sen edellyttämällä vakavuudella.

4. Osakkaan oikeus teettää kiireelliset työt taloyhtiön kustannuksella

Asunto-osakeyhtiölain säännökset antavat osakkaalle tietyin edellytyksin oikeuden ryhtyä itse toimenpiteisiin, mikäli yhtiö ei kirjallisen ilmoituksen jälkeenkään ryhdy riittäviin toimenpiteisiin.

AOYL:n mukaan osakas voi ensiksikin teettää osakehuoneistossaan yhtiön kustannuksella taloyhtiön vastuulle kuuluvan kiireellisen kunnossapitotyön silloin, kun toimenpide on tarpeen lisävahinkojen välttämiseksi.

Tällaisia tilanteita voisivat olla esimerkiksi vuotavan putken korjaus taikka vesivahingon rajoittaminen, joissa jo pienikin viivytys saattaa johtaa merkittäviin lisävahinkoihin. Osakkaan on kuitenkin tärkeää tällöin dokumentoida huolellisesti kaikki asiat, sillä osakas vastaa siitä, että työ on ollut yhtäältä välttämätön ja myös toimenpiteet kustannustehokkaita.

ASOY:n mukaan osakkeenomistaja voi toiseksi teettää myös sellaisen kunnossapitotyön, jonka tekemättä jättämisestä aiheutuu osakkeenomistajalle vähäistä suurempaa haittaa, ja jonka suhteen yhtiö ei ole kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimiin. Riittävyyttä arvioitaessa otetaan huomioon työn laatu, osakkaalle aiheutuva haitta ja muut olosuhteet.

Haitan vakavuuden osalta on huomioitava, että pelkkä esteettinen haitta ei voi olla sellainen vähäistä suurempi korjaus, joka kuuluisi osakkaan teettämisoikeuden piiriin. Haitan tulee olla tätä vakavampi ja liittyä esimerkiksi tilojen käytettävyyteen taikka turvallisuuteen, jotta osakkaalla voidaan katsoa olevan oikeus korjausten teettämiseen kyseisen lainkohdan nojalla. Kunnossapitotyöstä vastuussa olevan yhtiön on korvattava osakkaalle tällöin työn teettämisestä aiheutuneet tarpeelliset ja kohtuulliset kulut, joten osakkaan on syytä paitsi kilpailuttaa korjaukset, myös dokumentoida asia kaikin puolin huolellisesti.

Huomattakoon, että silloinkin kun osakas teettää remontin itse, on tärkeää huolehtia myös yhtiön informoimisesta kaikissa asian vaiheissa, sillä yhtiöllä on oltava tällöinkin oikeus ja mahdollisuus valvoa remontin toteutusta.

5. Oikeudelliset keinot

Mikäli osakas on edellä kuvatuin tavoin suorittanut yhtiön vastuulle kuuluneita kunnossapitotöitä, eikä yhtiö suostu korvaamaan kustannuksia sovinnollisesti, voi osakas edellä mainittujen edellytysten täytyttyä vaatia oikeusteitse yhtiötä velvoitettavaksi korvaamaan osakkaalle aiheutuneet tarpeelliset ja kohtuulliset kulut. Myös oikeudenkäynnistä aiheutuvat kulut tulevat tällöin pääsääntöisesti asian hävinneen osapuolen maksettaviksi.

Taloyhtiön kieltäytyessä korjauksista tai viivytellessä kohtuuttomasti vikojen korjaamista, on osakkaalla korjausten teettämisen ja korvauskanteen sijaan mahdollisuus myös viedä asia tuomioistuimeen ja vaatia yhtiötä velvoitettavaksi toimenpiteisiin teettämiskanteella. Tämä oikeussuojakeino voi myös olla käytännössä osakkaan ainut vaihtoehto tilanteessa, jossa korjaustarve on sinänsä välttämätön ja akuutti, mutta osakkaalla ei ole esimerkiksi taloudellista mahdollisuutta ryhtyä teettämään korjauksia itse ja vaatia näistä korvausta yhtiöltä jälkikäteen.

Joissakin tapauksissa yhtiö voi myös pyrkiä estämään osakasta ryhtymästä remonttiin, ja kieltäytyä hakemasta tarvittavaa rakennuslupaa taikka antamasta osakkaalle lupaa luvan hakemiseen. Tällaisessa riitatilanteessa AOYL mahdollistaa myös sen, että osakas nostaa yhtiötä vastaan kanteen, jolloin oikeus voi oikeuttaa osakkaan hakemaan tarvittavan viranomaisluvan ja muuttaa ehtoja, joita yhtiö on mahdollisesti asettanut osakkaan remontille.

Yhteenveto

Taloyhtiön kunnossapitovastuu on keskeinen osa asunto-osakeyhtiölakia, ja yhtiön laiminlyönti voi johtaa asukkaille merkittäviin haittoihin. Yhtiön viivytellessä taikka kieltäytyessä osakkaan kannattaa toimia järjestelmällisesti, eli:

1. dokumentoida ja ilmoittaa viasta kirjallisesti,
2. tehdä selkeä kirjallinen korjausvaatimus asiaan kuuluvine uhkavaateineen,
3. hyödyntää viranomaisapua, mikäli kyse on asumisterveyteen vaikuttavasta viasta,
4. harkita kiireellisten taikka vähäistä suurempaa haittaa aiheuttavien korjausten teettämistä taloyhtiön kustannuksella, kun laki sen sallii
5. hankkia oikeudellista apua ja tarvittaessa viedä asia tuomioistuimeen,

Näitä keinoja käyttämällä osakas voi suojata oikeuksiaan ja edistää vastuullisten ja turvallisten asumisolosuhteiden toteutumista. Oikeudellisen asiantuntijan puoleen on suositeltavaa kääntyä varhaisessa vaiheessa, mikäli yhtiö ei ilmoituksen saatuaan ryhdy toimenpiteisiin.

Tilaa Kunnossapitovaatimus asunto-osakeyhtiölle verkkokaupasta

Osakkeenomistajalla on oikeus teettää osakehuoneistossaan yhtiön kustannuksella sellainen yhtiön vastuulla oleva kiireellinen kunnossapitotyö, joka on tarpeen lisävahingon välttämiseksi. Työn teettämisestä tulee ilmoittaa yhtiölle. Osakkeenomistaja voi teettää yhtiön vastuulle kuuluvan kunnossapitotyön, jos  yhtiö ei ole osakkaalta huomautuksen saatuaan ryhtynyt viivytyksettä riittäviin toimenpiteisiin. Kunnossapitotyöstä vastuussa olevan yhtiön on korvattava osakkaalle työn teettämisestä aiheutuneet tarpeelliset ja kohtuulliset kulut.

Asunto-osakeyhtiölle osoitettavalla kunnossapitovaatimuksella osakkeenomistaja voi:

• Huolehtia ilmoitusvelvollisuutensa täyttämisestä
• Esittää yhtiölle vaatimuksen kunnossapitotoimiin ryhtymisestä viivytyksettä
• Mahdollistaa itselleen oikeuden ryhtyä tarvittaviin toimenpiteisiin ja vaatia yhtiöltä korvausta aiheutuvista kustannuksista, mikäli yhtiö ei huomautuksen saatuaan huolehdi kunnossapitovastuunsa asianmukaisesta täyttämisestä.

Heräsikö kysyttävää? Varaa maksuton videoneuvottelu

Tutustu myös seuraaviin artikkeleihimme