Yhdenvertaisuus asunto-osakeyhtiössä KKO:2025:89
Lokakuu toi toimistollemme mieluista postia, kun Korkein oikeus antoi ennakkoratkaisun koskien asunto-osakeyhtiön lisärakennushankkeesta päättämistä ja päätösten kumoamista osakkaiden yhdenvertaisuuden loukkauksen perusteella ( Yhdenvertaisuus asunto-osakeyhtiössä KKO:2025:89 ).
Ratkaisu on tärkeä ja ajankohtainen, sillä rakennuskannan tiivistyessä lisärakentamiselle on monin paikoin kysyntää, eikä yhdenvertaisuuden vaikutuksista asunto-osakeyhtiön lisärakentamista koskevaan päätöksentekoon ollut aiempaa ennakkoratkaisua.
Toimistomme lakimiehistä Joni Oksasen menestyksekkäästi ajamassa tapauksessa rivitaloyhtiön osakasenemmistö halusi yhtiöön rakennettavaksi uuden asuinrakennuksen aivan olemassa olevan päätyhuoneiston tuntumaan. Rakennusoikeuden myymisestä saatavat tuotot olisi jaettu kaikille osakkaille sinänsä tasapuolisesti, mutta hankkeen haitat kohdistuivat käytännössä yksinomaan päätyhuoneistoon. Päätyhuoneiston osakas moitti ylimääräisen yhtiökokouksen päätöksiä, koska niiden katsottiin loukkaavan osakkaiden yhdenvertaisuutta. Edelleen katsottiin, ettei arvioinnissa voitu antaa merkitystä ylimääräisen yhtiökokouksen jälkeenpäin tekemälle päätökselle taloudellisen epäsuhdan kompensoimisesta haittaa kärsivälle osakkaalle. Korkein oikeus oli kanssamme samaa mieltä ja katsoi johtopäätöksenään, että moititut yhtiökokouksen päätökset olivat asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 10 §:ssä tarkoitetun yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisina pätemättömiä.
Korkein oikeus linjasi ennakkopäätöksessään tiivistettynä seuraavaa:
§ Arvioitaessa päätöksen taikka toimenpiteen suhdetta yhdenvertaisuusperiaatteeseen ratkaisevia ovat päätöksen taloudelliset vaikutukset. Esimerkiksi asuinviihtyvyyteen liittyville subjektiivisille mieltymyksille ei voida antaa merkitystä, elleivät ne vaikuta samalla myös objektiivisesti arvioiden esimerkiksi asunnon arvoon.
§ Hanke, joka korottaa kaikkien asuntojen arvoa suunnilleen samassa suhteessa, ei yleensä ole ristiriidassa yhdenvertaisuusperiaatteen kanssa. Yhdenvertaisuusperiaate ei siis edellytä, että kaikki osakkaat hyötyisivät päätöksestä samassa määrin.
§ Yhdenvertaisuusperiaate kuitenkin kieltää epäoikeutetun edun antamisen joillekin osakkaille toisten osakkaiden kustannuksella. Myös kaikkia osakkaita hyödyttävä hanke voi olla yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen, jos hyödyt (ja haitat) jakautuvat osakkeenomistajien kesken epäsuhtaisesti.
§ Osakaan moitittua lisärakentamista koskeneita päätöksiä, ei yhtiökokouksen haittojen ja hyötyjen tasaamiseksi jälkeenpäin tekemää päätöstä voitu ottaa huomioon.
Ratkaisu on esimerkki siitä, kuinka tärkeää merkitys yhdenvertaisuusperiaatteella ja sitä koskevalla asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 10 §:llä on vähemmistöosakkaan suojaamisessa. Vaatii kuitenkin rohkeutta sekä päättäväisyyttä taistella enemmistön sortamaksi tulemista vastaan, ja on ollut suuri ilo ja kunnia taistella päämiehemme rinnalla tärkeän asian puolesta. Ratkaisu ja sen lopputulos tulevat jatkossa palvelemaan laajemminkin niin vähemmistöosakkaita, kuin lisärakennushankkeista päättämistä harkitsevia yhtiöitäkin. Yhdenvertaisuusperiaate voi kuitenkin tulla sovellettavaksi asunto-osakeyhtiöissä monenlaisissa tilanteissa, ja tulemme todennäköisesti näkemään aiheesta tulevaisuudessa enemmänkin Korkeimman oikeuden ennakkopäätöksiä.
Tutustu myös seuraaviin artikkeleihin:
