Vaaranvastuu kiinteistökaupassa
Onko myyjä ostajaa kohtaan vastuussa, jos kaupan kohde vahingoittuu kaupan teon jälkeen? Kenellä on vaaranvastuu kiinteistön vahingoittuessa myyjästä riippumattomista syistä?
Hallintaoikeus ja sen siirtyminen ostajalle
Kiinteistökaupassa kaupan kohteen omistusoikeus siirtyy ostajalle yleensä kauppakirjan allekirjoituksella kauppahinnan maksua vastaan, eli kaupantekopäivänä. Jokseenkin tavallista on, ettei kaupan kohteen hallintaoikeus kuitenkaan siirry ostajalle vielä samalla kertaa kuin omistusoikeus, vaan tätä myöhemmin johonkin ennalta sovittuun ajankohtaan mennessä.
Kiinteistön hallintaoikeus tarkoittaa, että oikeuden haltijalla on oikeus pitää kiinteistö hallussaan, käyttää sitä ja nauttia sen tuotosta, mutta tämä ei voi myydä taikka muutoin luovuttaa omaisuutta eteenpäin.
Kaupan osapuolet voivat sopia vapaasti siitä, milloin kiinteistön hallintaoikeus siirtyy ostajalle, ja kiinteistö jääkin käytännössä hyvin usein myyjän hallintaan vielä kaupan teon jälkeen ennalta sovituksi ajaksi, jonka puitteissa myyjä ehtii muuttaa ja tyhjentää kohteen omista tavaroistaan.
Mikäli kiinteistö jää kaupan tekemisen jälkeen vielä myyjän hallintaan, on kaupan osapuolten syytä tiedostaa se, kuka kantaa riskin kaupan kohteen vahingoittumisesta taikka tuhoutumisesta ennen hallinnan luovutusta.
Vaaranvastuu ja sen siirtyminen
Vaaranvastuu määrittää sen, onko ostajan vai myyjän kannettava haitalliset seuraamukset, jos esimerkiksi luonnontapahtuma, kolmas osapuoli tai jokin muu myyjästä riippumaton syy on aiheuttanut kaupan kohteen vahingoittumisen tai arvon alenemisen kaupan teon jälkeen.
Vaaranvastuun siirtyminen on yleensä kytketty esineen hallinnan siirtoon, mutta tämä pääsääntö ei päde kiinteistön kauppaan. Kiinteistön kaupassa vaaranvastuusta säädetään maakaaressa, jonka 2 luvun 16 §:n mukaan:
”Ostaja vastaa vahingosta, joka kaupan tekemisen jälkeen aiheutuu kiinteistölle tulipalon, myrskyn, vahingonteon tai muun myyjästä riippumattoman syyn vuoksi, vaikka kiinteistö on jäänyt myyjän hallintaan tai vaikka omistusoikeuden pysyminen tai siirtyminen on kauppakirjassa sovittu ehdolliseksi.”
Kiinteistön kaupassa vaaranvastuun siirtyminen on siis kytketty kaupantekohetkeen, eikä hallinnan luovutukseen. Näin ollen myyjä ei ole lain nojalla vaaranvastuussa kiinteistön vahingoittumisesta taikka tuhoutumisesta, vaikka kohde olisi kaupan teon jälkeen jäänyt vielä myyjän hallintaan.
Sopimusvapaus
Vaaranvastuun siirtymistä koskeva maakaaren säännös on dispositiivinen, eli tahdonvaltainen. Tämä tarkoittaa, että kaupan osapuolet voivat vapaasti sopia vaaranvastuusta myös laissa säädetystä pääsäännöstä poikkeavalla tapaa.
Mahdollista on sopia esimerkiksi siitä, että kohteen jäädessä omistusoikeuden siirtyessä vielä myyjän hallintaan, siirtyy vaaranvastuu ostajalle vasta hallinnan siirtymisen yhteydessä.
Mikäli kaupan osapuolet eivät vaaranvastuun siirtymisestä erikseen sovi mitään, sovelletaan edellä mainittua lain säännöstä.
Omistusoikeuden siirtymisen ehdollisuus vs esisopimus
Vaaranvastuu kiinteistön kaupassa määräytyy edellä kuvatulla tapaa myös silloin, kun kohteen omistusoikeuden siirtyminen taikka pysyminen on sovittu kauppakirjassa ehdolliseksi. Ostajalle lain mukaan kaupan teossa siirtyneeseen vaaranvastuuseen ei siis vaikuta esimerkiksi se, että omistusoikeuden siirtymisen ehdoksi on kauppakirjassa sovittu loppukauppahinnan maksu.
Ehdollisesta omistusoikeuden siirtymisestä taikka pysymisestä tulee erottaa esisopimus, jolla tarkoitetaan ennakkoon tehtyä sopimusta vasta joskus myöhemmin tulevaisuudessa tehtävästä kiinteistön kaupasta ja sen ehdoista. Esisopimus voi olla kumpaakin osapuolta tai vain toista osapuolta velvoittava. Pelkkä esisopimus ei vielä siirrä ostajalle vaaranvastuuta kiinteistöstä, eli tämä tapahtuu vasta varsinaisen kaupan yhteydessä.
Vaaranvastuun vaikutus kaupan osapuolten oikeuksiin ja velvollisuuksiin
Vaaranvastuu määrittää sen, kumpi kaupan osapuolista kantaa riskin kaupan kohteen vahingoittumisesta taikka tuhoutumisesta kaupan osapuolista riippumattomista syistä. Kaupan osapuolista riippumaton syy voi olla esimerkiksi tulipalo, jokin ennalta arvaamaton luontotapahtuma taikka kolmannen osapuolen toiminta.
Mikäli vaaranvastuu on siirtynyt ostajalle, ei ostaja voi vaatia myyjältä hyvitystä kaupan kohteen virheellisyyden perusteella, vaikka kaupan kohde vahingoittuisi esimerkiksi ulkopuolisen tuhopolttajan toiminnan seurauksena. Tämä pätee myös tuntemattomaksi jääneeseen vahingontekijään. Vaaranvastuun siirryttyä ostajalle tämän on paitsi maksettava myyjälle koko kauppahinta, myös kannettava seuraukset kiinteistöä kohdanneesta vahingosta, vaikka kiinteistö olisi ollut vahingon tapahtuessa vielä myyjän hallinnassa.
Vaaranvastuu koskee todetulla tapaa vain myyjästä riippumattomia vahinkoja. Vaaranvastuu ei poista myyjältä vastuuta kiinteistön virheellisyydestä taikka sellaisesta vahingoista, jotka myyjä on kaupan teon jälkeen aiheuttanut kiinteistölle tahallaan taikka tuottamuksellisesti. Kaupan osapuolet vastaavat vaaranvastuusta riippumatta kumpikin sellaisista vahingoista, jotka he ovat kaupan kohteelle aiheuttaneet.
Kiinteistön kaupan yhteydessä osapuolten tulisi aina ottaa huomioon myös vahinkoriskit ja sopia vaaranvastuusta sekä kiinteistön vakuuttamisesta. Esimerkiksi luotonantajat myös edellyttävät käytännössä aina ehdoissaan kohteen vakuuttamista, ennen kuin ylipäätään hyväksyvät kiinteää omaisuutta vakuudeksi ja lähtevät kauppaa rahoittamaan.
