Vaaranvastuu asunto-osakkeen kaupassa
Mitä tarkoitetaan vaaranvastuulla ja milloin se siirtyy? Kenellä on vaaranvastuu asunnon vahingoittuessa myyjästä riippumattomista syistä? Onko myyjä ostajaa kohtaan vastuussa, jos kaupan kohde vahingoittuu kaupan teon jälkeen?
Hallintaoikeus ja sen siirtyminen ostajalle
Asunto-osakkeen kaupassa kohteen omistusoikeus siirtyy ostajalle yleensä kauppakirjan allekirjoituksella kauppahinnan maksua vastaan, eli kaupantekopäivänä. Jokseenkin tavallista on, ettei asunnon hallintaoikeus kuitenkaan siirry ostajalle vielä samalla kertaa kuin omistusoikeus, vaan vasta myöhemmin johonkin ennalta sovittuun ajankohtaan mennessä.
Asunnon hallintaoikeus tarkoittaa, että oikeuden haltijalla on oikeus pitää asuntoa hallussaan, käyttää sitä ja nauttia sen tuotosta. Kaupan osapuolet voivat sopia vapaasti siitä, milloin asunnon hallintaoikeus siirtyy ostajalle, ja käytännössä asunto jääkin hyvin usein myyjän hallintaan vielä kaupan teon jälkeen ennalta sovituksi ajaksi, jonka puitteissa myyjä ehtii muuttaa ja tyhjentää kohteen omista tavaroistaan.
Mikäli asunto jää kaupan tekemisen jälkeen vielä joksikin aikaa myyjän hallintaan, on kaupan osapuolten tärkeää tiedostaa se, kumpi kantaa riskin kaupan kohteen vahingoittumisesta taikka tuhoutumisesta ennen hallinnan luovutusta.
Milloin vaaranvastuu siirtyy ostajalle asuntokaupassa?
Vaaranvastuu määrittää sen, onko ostajan vai myyjän kannettava haitalliset seuraamukset, jos esimerkiksi luonnontapahtuma, kolmas osapuoli tai jokin muu myyjästä riippumaton syy on aiheuttanut kaupan kohteen vahingoittumisen tai arvon alenemisen kaupan teon jälkeen.
Vaaranvastuu siirtymistä koskevat lain säännökset ovat erilaiset asuntokaupassa kuin kiinteistökaupassa. Kiinteistön kauppaa sääntelevän maakaaren 2 luvun 16 §:ssä vaaranvastuun siirtyminen on kytketty kaupantekohetkeen. Käytetyn asunto-osakkeen kauppaa koskevassa asuntokauppalain 6 luvun 7 §:ssä sen sijaan on säädetty vaaranvastuusta ja sen siirtymisestä seuraavasti:
- Myyjällä on vaaranvastuu siitä, että asunto tuhoutuu tai vahingoittuu ostajasta riippumattomasta syystä ennen kuin se luovutetaan ostajan hallintaan. Jos hallinnan luovutus viivästyy ostajan puolella olevan seikan vuoksi, vaaranvastuu siitä, että asunto tuhoutuu tai vahingoittuu myyjästä riippumattomasta syystä, on kuitenkin ostajalla siitä lähtien, kun hallinnan luovutuksen sopimuksen mukaan olisi pitänyt tapahtua.
- Jos asunto jo kauppaa tehtäessä on ostajan hallinnassa, vaaranvastuu asunnosta siirtyy ostajalle kaupantekoajankohtana.
- Jos vaaranvastuu on ostajalla ja asunto tuhoutuu tai vahingoittuu myyjästä riippumattomasta syystä, ostajan on tästä huolimatta maksettava kauppahinta.
Asunto-osakkeen kaupassa vaaranvastuun siirtyminen on siis lähtökohtaisesti sidottu kohteen hallinnan luovutukseen. Myyjä kantaa näin ollen riskin siitä, että asunto tuhoutuu tai vahingoittuu kaupan teon jälkeen kaupan osapuolista riippumattomista syistä esimerkiksi tulipalon seurauksena, jos asuntoa ei ole vielä luovutettu ostajan hallintaan.
Poikkeuksen muodostaa tilanne, jossa alun perin sovittu hallinnan luovutuksen ajankohta viivästyy ostajasta johtuvasta syystä. Tällöin vaaranvastuu siirtyy ostajalle ajankohtana, jolloin hallinnan luovutuksen olisi sopimuksen mukaan pitänyt tapahtua, eikä myyjä enää kanna riskiä asunnon tuhoutumisesta taikka vahingoittumisesta myyjästä riippumattomista syistä.
Edellä mainittu pätee vain tilanteessa, jossa asunto ylipäätään jää myyjän hallintaan kaupan teon jälkeen. Mikäli asunto kaupan tekoajankohtana on jo ostajan hallinnassa, siirtyy myös vaaranvastuu ostajalle kaupantekoajankohtana.
Sopimusvapaus
On syytä tiedostaa, että vaaranvastuun siirtymistä koskeva asuntokauppalain säännös on dispositiivinen, eli tahdonvaltainen. Tämä tarkoittaa, että kaupan osapuolet voivat vapaasti sopia vaaranvastuusta ja sen siirtymisestä myös lain mukaisesta poikkeavalla tapaa.
Mahdollista on sopia esimerkiksi siitä, että vaaranvastuu siirtyy ostajalle jo kaupan tekoajankohtana, vaikka asunto jäisi omistusoikeuden siirtyessä vielä myyjän hallintaan ennalta määritetyksi ajaksi.
Mikäli kaupan osapuolet eivät sovi vaaranvastuun siirtymisestä laista poikkeavasti, sovelletaan edellä mainittua lain säännöstä.
Vaaranvastuun vaikutus kaupan osapuolten oikeuksiin ja velvollisuuksiin
Vaaranvastuu määrittää sen, kumpi kaupan osapuolista kantaa riskin kaupan kohteen vahingoittumisesta taikka tuhoutumisesta kaupan osapuolista riippumattomista syistä. Kaupan osapuolista riippumaton syy voi olla esimerkiksi tulipalo, jokin ennalta arvaamaton luontotapahtuma taikka kolmannen osapuolen toiminta.
Mikäli vaaranvastuu on siirtynyt ostajalle, ei ostaja voi vaatia myyjältä hyvitystä kaupan kohteen virheellisyyden perusteella, vaikka kaupan kohde vahingoittuisi esimerkiksi ulkopuolisen tuhopolttajan toiminnan seurauksena. Tämä pätee myös tuntemattomaksi jääneeseen vahingontekijään. Vaaranvastuun siirryttyä ostajalle tämän on siis maksettava myyjälle koko kauppahinta, vaikka asunto tuhoutuisi myyjästä riippumattomasta syystä.
Edellä selostettu vaaranvastuu koskee vain myyjästä riippumattomia vahinkoja. Riippumattomalla syyllä tarkoitetaan jotakin seikkaa, johon osapuoli ole voinut vaikuttaa. Vaaranvastuu ei poista myyjältä vastuuta asunnon virheellisyydestä taikka sellaisesta vahingoista, jotka myyjä on kaupan teon jälkeen aiheuttanut asunnolle joko tahallaan taikka tuottamuksellisesti.
