Myyjän vastuun pois sulkeva ehto
Asunto- ja kiinteistökaupassa myyjä ja ostaja voivat lähtökohtaisesti sopia vapaasti ostajan lakiin perustuvien oikeuksien ja myyjän vastuun rajoittamisesta, ellei kyseessä ei ole ns. kuluttajakauppa (eli myyjänä elinkeinonharjoittaja ja ostajana kuluttaja). Myyjän virhevastuun rajoittaminen pätevällä tapaa edellyttää kuitenkin, että kauppakirjassa sovitaan yksilöidysti siitä, millä tavalla ostajan asema poikkeaa laissa säädetystä (asuntokauppalaki 6 luku 2 § 2 mom. ja maakaaren 2 luku 9 § 2 mom.). Asuntokauppalain ja maakaaren esitöissä (HE 14/1994 vp. ja He 120/1994 vp.) on todettu, että vastuunrajoitusehdon on oltava niin yksilöity, että siitä selvästi käy ilmi, miltä osin ja millä tavoin on sovittu poikettavaksi lain säännöksistä.
Ehdon tulee olla yksilöity
Myyjän vastuuta rajoittavien kauppaehtojen tulee siis olla riittävän yksilöityjä, jotta ne sitovat kaupan osapuolia. Milloin tämä vaatimus täytyy, on arvioitava tapauskohtaisesti kunkin tapauksen olosuhteet huomioiden. Arvioinnissa huomiota kiinnitetään mm. siihen, onko ostaja kaupasta päättäessään kyennyt ymmärtämään ehdon merkityksen ja mahdolliset seuraamukset, ja miten tämä on näkynyt esimerkiksi kauppahinnassa.
Siinä kunnossa, kuin se on
Asunto- ja kiinteistökaupassa näkee usein käytettävän ”siinä kunnossa kuin se on” tai muuta tämän kaltaista yleisluontoista lauseketta. Tällaiselle lausekkeelle ei ole voitu antaa käytännössä juuri minkäänlaista merkitystä, sillä ostaja ei tällöin yksin lausekkeen perusteella voi lain edellyttämin tavoin päätellä sitä, millä tapaa hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä. Tämänkaltaisia ehtoja ei siis ole pidetty riittävän yksiselitteisinä, eivätkä ne käytännössä rajoita myyjän vastuuta millään tapaa.
Monimutkaista jargonia
Edellä mainitusta johtuen on kauppakirjoihin laadittu toisinaan pitkiä ja monimutkaisia vastuunjakolausekkeita, joissa on lueteltu erinäisiä kaupan kohteen vikoja taikka rakenneosia, joiden osalta myyjän vastuu on sovittu rajoitetuksi taikka kokonaan pois suljettu. Seuraavan hovioikeuden ratkaisun perusteella myyjän virhevastuu voidaan kuitenkin sulkea pois pätevästi yksinkertaisellakin sopimuslausekkeella.
Helsingin hovioikeuden ratkaisu 7.4.2020 (S 18/1767)
Tapauksessa kuolinpesä osakkaineen oli myynyt 1960-luvulla rakennetusta taloyhtiöstä asuinhuoneiston ja autotallin hallintaan oikeuttavat osakkeet kuolinpesän osakkaan lapselle ja tämän puolisolle 345.000 euron kauppahinnalla.
Myydyssä asunnossa ja myös muissa taloyhtiön asunnoissa oli kaupanteon jälkeen ilmennyt laajoja kosteus- ja mikrobivauriota mm. alapohjarakenteissa. Korjauskustannusten määräksi oli arvioitu kyseessä olevan huoneiston osalta yli 100.000 euroa, ja ostajat olivat nostaneet myyjiä vastaan kanteen vaatien kaupan purkua.
Erityspiirteenä asiassa oli se, että ostajat olivat itse ehdottaneet kaupan tekemistä poikkeavin ehdoin. Kaupassa oli sovittu myyjän vapauttamisesta kokonaan virhevastuusta siten, ettei ostajilla ollut lainkaan reklamaatio-oikeutta. Oikeudessa oli arvioitavana kysymys siitä, voitiinko tällaista sopimusehtoa pitää pätevänä, eli oliko myyjän vastuuta rajoittavaa ehtoa pidettävä mm. riittävällä tapaa yksilöitynä.
Käräjäoikeus oli ratkaisussaan katsonut mitättömäksi kauppakirjan ehdon, jonka mukaan ostajilla ei ollut reklamaatio-oikeutta. Käräjäoikeus oli tuominnut kaupan purettavaksi ja velvoittanut myyjät palauttamaan ostajille kauppahinnan korkoineen.
Myyjät eivät tähän kuitenkaan tyytyneet, vaan valittivat käräjäoikeuden ratkaisusta Helsingin hovioikeuteen. Myös hovioikeudessa keskeinen ratkaistava kysymys koski sitä, oliko kauppakirjan vastuunrajoitusehtoa pidettävä pätevänä. Riidatonta asiassa oli, että ostajat olivat itse ehdottaneet kaupan tekemistä ilman reklamaatio-oikeutta ja kaupan osapuolet olivat sittemmin myös sopineet reklamaatio-oikeudettomasta kaupasta. Hovioikeuden antoi asiaa koskevassa arvioinnissa merkitystä mm. sille, että asunnon ostajana oli kuolinpesän osakkaan lapsi, eli kyse oli perinnönjakoon liittyvästä sukulaiskaupasta. Kauppa poikkesi siten lähtökohdiltaan tavanomaisesta asuntokaupasta. Lisäksi asiassa katsottiin, että ostajat olivat saaneet asunnon noin 55.000 euroa alle sen käyvän hinnan. Hovioikeus arvioi kuolinpesän osakkaiden suostuneen kauppaan alle asunnon käyvän hinnan sitä vastaan, että kuolinpesä vapautettiin kaikesta vastuusta asunnon kunnon suhteen. Lisäksi hovioikeus katsoi, että ostajat olivat olleet perillä asunnon kunnosta vähintään yhtä hyvin kuin myyjätkin, ja ostajat olivat ottaneet tietoisen riskin mahdollisista myöhemmin ilmenevistä asunnon kuntoa koskevista puutteista/vioista selvästi alhaisempaa kauppahintaa vastaan.
Hovioikeus päätyi ratkaisussaan siihen, että kaupan kohteen myyminen ”ilman reklamaatio-oikeutta” tai ”myyjä vastuusta vapauttaen” ovat sananmuodon perusteella arvioituna yksiselitteisiä, ja katsoi myyjän virhevastuun kokonaan poistavan kauppakirjan ehdon olleen pätevä. Hovioikeus siis kumosi käräjäoikeuden tuomion, ja hylkäsi ostajien vaatimuksen kaupan purusta.
Ostajat hakivat korkeimmalta oikeudelta valituslupaa hovioikeuden ratkaisuun, mutta korkein oikeus hylkäsi muutoshakemuksen. Hovioikeuden ratkaisu on siten saanut lainvoiman, ja ohjaa osaltaan vastuunjakolausekkeiden pätevyyttä koskevaa oikeuskäytäntöä.
Tapauskohtainen kokonaisharkinta
Tapauksen erityispiirteiden vuoksi ei ole selvää, missä määrin ratkaisuun sisältyviä tulkintaohjeita voidaan yleistää asuntokauppoihin, joissa vastaavia erityispiirteitä ei ole. Hovioikeuden ratkaisusta ilmenevällä tapaa vastuunrajoitusehtojen pätevyyden arviointi edellyttää joka tapauksessa tapauskohtaista kokonaisharkintaa, jossa on otettava huomioon paitsi lauseke ja sen yksiselitteisyys, myös ehdosta sopimiseen johtaneet olosuhteet ja ostajan ymmärrys ehdon merkityksestä kokonaisuutena.
Millainen on hyvä ehto?
Mikäli myyjän vastuuta rajoittava ehto on sillä tavoin selvä ja yksiselitteinen, että ostajan on katsottava varmuudella ymmärtäneen millä tavoin tämä vaikuttaa hänen oikeuksiinsa, ja ehdon voidaan myös todeta vaikuttaneen maksettuun kauppahintaan, voitaneen edellä mainitun kaltaista, varsin yksinkertaistakin vastuunrajoitusehtoa pitää pätevänä, vaikka kyse ei olisikaan ns. sukulaiskaupasta.
Jos kaupan osapuolten yhteinen tahto on todella sulkea myyjän vastuu kokonaan pois alhaisempaa kauppahintaa vastaan, kannattaa tämä kirjata selkeästi kauppakirjaan sopimusehdon pitävyyden varmistamiseksi. Pelkän reklamaatio-oikeuden poissulkemisen lisäksi on suositeltavaa kirjata myös osapuolten ymmärrys ehdon merkityksestä tätä koskevine vakuutuksineen, sekä ehdon vaikutus sovittuun kauppahintaan.
