fbpx
Soita meille 0600 02110 (ark. 9–16, 2.00 €/min + pvm/mpm sis. alv 24 %)

Vastuunjakoehtojen käyttäminen asunto- ja kiinteistökaupassa, osa 2/3

Herkulex.fi /

vastuunjakolausekkeet osa 2

Tämän artikkelisarjan ensimmäisessä osassa käsittelimme kuntotarkastusta ja sen merkitystä vastuunjakoehtojen näkökulmasta. Mahdollisimman hyvät tiedot kaupan kohteesta ja etenkin sen kuntoon liittyvistä seikoista ovat käytännössä usein keskeinen edellytys sille, että kaupassa voidaan käyttää tehokkaasti ja onnistuneesti kaupan osapuolten oikeuksien ja vastuiden määrittämiseen tähtääviä vastuunjakolausekkeita.

Tässä artikkelisarjan toisessa osiossa kerromme tarkemmin vastuunjakolausekkeiden käytöstä ja siitä, kuinka esimerkiksi kuntotarkastuksessa havaitut viat taikka puutteet tulisi ottaa huomioon kaupan ehdoissa.

Lähtökohtana sopimusvapaus

Myyjän vastuu kaupan kohteen kunnosta määräytyy lähtökohtaisesti kauppaan sovellettavan lain säännösten mukaisesti. Jos kaupan kohteena ovat asunnon hallintaan oikeuttavat osakkeet, sovelletaan kauppaan ja myyjän vastuuseen Asuntokauppalakia (23.9.1994/843), kun taas kiinteistön ollessa kaupan kohteena sovelletaan Maakaarta (12.4.1995/540).

Mikäli kyseessä ei ole ns. kuluttajakauppa (ts. kyseessä ei ole kauppa, jossa elinkeinonharjoittaja myy kohteen kuluttajalle), voidaan kaupan osapuolten oikeuksista ja vastuista sopia kaupan osapuolten välillä jokseenkin vapaasti sisällyttämällä kauppakirjaan erityisiä vastuunjakolausekkeita. Tällöin myyjän vastuuta voidaan myös rajoittaa laissa säädetystä, mutta ehdon tulee täyttää tietyt laissa asetetut kriteerit, jotta sitä voidaan pitää pätevänä. Asuntokauppalain 6 luvun 2 §:n 2 momentin 2 kohdan mukaan ostajan virhesäännöksiin perustuvia oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimuksessa yksilöityjen seikkojen osalta. Kiinteistön kaupassa sovellettavan Maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentin mukaan ostajan virhesäännöksien mukaisia oikeuksia voidaan puolestaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä.

Edellä mainittujen asunto- ja kiinteistökauppaa säätelevien säännösten sisällöt ovat käytännössä samat, eli niiden mukaan ostajan oikeutta vedota kaupan kohteessa ilmenevään virheeseen voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, miten ostajan asema poikkeaa laissa määritellystä. Esimerkiksi kaupan kohteen kuntoon liittyvät riskit voidaan siten jakaa osapuolten kesken laista poikkeavalla tavalla vain riittävän yksityiskohtaisilla vastuunrajoituslausekkeilla.

Usein kauppakirjoissa esiintyvä ” ostaja ottaa kaupan kohteen vastaan sellaisena kuin se on” –ehto ei kaikissa oikeusasteissa yleisesti omaksutun linjan mukaan edellä mainittua kriteeriä täytä, eikä se siten myöskään tehokkaasti rajoita myyjän vastuuta mahdollisista kaupan kohteessa kaupan teon jälkeen ilmenneistä virheistä. Käytännössä tämä hyvin tyypillinen kauppakirjan ”vastuunrajoituslauseke” on vailla juridista merkitystä – pelkkää sanahelinää.

Kiinteistökaupassa tulee ottaa huomioon osapuolten sopimusvapautta rajoittavana tekijänä lisäksi myös MK 2 luvun 11:ssä listaus tietyn sisältöisistä ehdoista, joita pidetään kiinteistön kaupassa aina kokonaan pätemättöminä. Näissä on kysymys tietyn tyyppisistä ehdoista, jotka rajoittaisivat ostajan oikeutta määrätä kiinteistöstä ja sen edelleen luovuttamisesta, tai joiden noudattaminen olisi lainvastaista tai muutoin sopimatonta.

Ostajan tiedossa ennen kauppaa olevat viat ja puutteet

Myyjä ei lain mukaan ole ilman erillistä kauppakirjaan otettua ehtoakaan lähtökohtaisesti vastuussa sellaisista seikoista, joista ostaja on tiennyt taikka joista hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Ostajan tulee lähtökohtaisesti aina tarkastaa kaupan kohde ennen kauppaa tavanomaisella huolellisuudella, eikä ostajalla ole oikeutta laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita asunnon taikka kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä.

Lähtökohtaisesti kaikki kauppakirjassa ja sen liitteissä esitetty katsotaan saatetun ostajan tietoon, mukaan lukien kuntotarkastusraportit, eikä ostaja siten pääsääntöisesti voi vedota myöhemmin niistä ilmenneisiin seikkoihin virheinä. Mikäli ostaja ei ole ollut itse läsnä taikka tilaajana kuntotarkastuksessa, on siitä laadittu raportti syytä toimittaa ostajalle hyvissä ajoin ennen kauppaa ja mainita kauppakirjassa, että ostaja on hänelle ennen kauppaa annettuun kuntotarkastusraporttiin huolellisesti tutustunut.

Käytännössä kuntotarkastusraporttien laatu ja tarkkuus vaihtelee, ja niihin tehdyt kirjaukset merkityksineen voivat jäädä kaupan osapuolille epäselviksi. Tämä on omiaan johtamaan kaupan teon jälkeen epäselvyyksiin ja riitaisuuksiin siitä, mitä ostajan on pitänyt kaupan kohteesta ja sen kunnosta tietää kauppaa tehtäessä. Mikäli kuntotarkastuksen sisältöä ei ole purettu kauppakirjan ehtoihin, ei kauppakirjan viittaus kuntotarkastusraporttiin ole myöskään sisällöltään varsinainen vastuunrajoituslauseke, joka täyttäisi edellä kerrotun yksilöintikriteerin. Tällöin vain sovelletaan lakia, jonka mukaisesti ostaja ei siis voi virheenä vedota tiedossaan olleeseen seikkaan.

Pelkän kuntotarkastusraporttiin viittaamisen sijaan on suositeltavaa, että kaikki osapuolten tiedossa olevat kaupan kohteen viat ja puutteet kirjataan kauppakirjaan mahdollisimman selkeästi ja tarkasti. Kaikki tiedossa olevat viat on hyvä kirjata kauppakirjaan riippumatta siitä, onko viat havaittu kuntotarkastuksessa vai olleet tiedossa muutoin. Ilman mitään myyjän vastuuta rajoittavaa lausekettakin tällaisilla kirjauksilla voi olla merkittävää informaatio-/todistusarvoa, mikä ehkäisee kaupan jälkeisiä riitaisuuksia.

Selvyyden vuoksi voidaan kauppakirjassa myös mainita, ettei myyjä vastaa kauppakirjassa yksilöidyistä virheistä. Tällaisen lausekkeen voitaisiin jo katsoa täyttävän myös laissa säädetyn vastuunrajoituksen yksilöintivaatimuksenkin, joskaan ehto ei sisällöltään käytännössä muuta kaupan osapuolten lakiin perustuvia oikeuksia taikka vastuita. Myyjä ei lain mukaan muutoinkaan vastaa tällaisista ostajan tiedossa olleista vioista, ellei sitten vastuunjaosta ole erikseen toisin sovittu.

On myös hyvä huomata, että myyjän vastuu voi niin asunto- kuin kiinteistökaupassakin kattaa myös kaupan kohteessa ilmenevän salaisen virheen (ns. piilevä virhe). Tällöin kyseessä on virhe, joka ei ole ollut kummankaan osapuolen tiedossa kaupantekohetkellä, eikä olisi pitänytkään olla. Salaista virhettä ei siten pääsääntöisesti ole mahdollista kauppakirjaan yksilöidä myyjän vastuun rajoittamiseksi. Kaupan osapuolten riskejä voidaan kuitenkin tällöinkin pyrkiä tehokkaasti rajoittamaan erityyppisillä vastuunjako- taikka vastuunrajoituslausekkeilla, jolloin huomioon voidaan ottaa myös mahdolliset kaupan kohteen tutkimatta jääneet rakenneosat ja riskit.

Myyjän on aina kerrottava ostajalle tiedossaan olevat viat ja puutteet

Vastuunjakoehtojen käytön tulisi aina perustua todelliseen asiantilaan ja oikeaan informaatioon. Vastuujakolausekkeiden käytössä sinänsä ei ole mitään hyvän tavan vastaista, ja lakimme turvaavat lähtökohtaisesti lain mukaiset vaatimukset täyttävään vastuunrajoitusehtoon vetoavan osapuolen oikeuksia. Vastuunjakolausekkeita käytettäessäkin on kuitenkin syytä tiedostaa, että lainsäädäntömme ei anna suojaa epärehellisesti menettelevälle myyjälle.

Myyjä ei voi tehokkaasti rajoittaa vastuutaan sellaisista virheistä / vaurioista, joista myyjä on tahallaan taikka vähintäänkin törkeäksi katsottavaa huolimattomuuttaan jättänyt kertomatta ostajalle. Myyjän tulee aina kertoa ostajalle kaikki tiedossaan olevat kaupan kohdetta koskevat tiedot, joiden voidaan olettaa vaikuttavan kauppaan. Täyttääkseen tiedonantovelvollisuutensa myyjän ei kuitenkaan tarvitse selittää virheitä taikka niiden merkitystä ostajalle tarkemmin. Olennaista on, ettei myyjä salaa ostajalta kaupan kohteen ominaisuuksia koskevaa tietoa.

Vastuunjakolausekkeet

Vastuunjakoehtojen tavoitteena on kauppaan ja kaupan kohteeseen liittyvien riskien etukäteinen huomiointi ja kaupan jälkeisten riitojen sekä kustannusriskin välttäminen. Ehtojen käyttö on suositeltavaa aina, kun kaupan kohteeseen liittyy joitain erityispiirteitä. Erityisen suositeltavaa se on silloin, kun kuntotarkastuksessa on todettu korjaustarpeita, riskirakenteita tai suositeltu lisätutkimuksia, joita ei ole tehty.

Varsinaisilla vastuunjakolausekkeilla on oikeutta luova vaikutus. Ne eivät siis ainoastaan anna informaatiota siitä, minkälaisia vikoja taikka puutteita kaupan kohteessa tiedetään olevan, vaan määrittävät kaupan osapuolten oikeudet ja velvollisuudet ja vaikuttavat vastuun jakoon kaupan osapuolten sopimalla tapaa.

Kuten artikkelisarjan ensimmäisessä osioissa todettiin, on laadukas kuntotarkastus keskeinen edellytys sille, että kaupassa voidaan käyttää tehokkaasti vastuunjakolausekkeita. Vaikka kuntotarkastus olisi tehty laadukkaastikin, ei sillä pääsääntöisesti voida täysin poissulkea mahdollisuutta rakenteissa piilevistä virheistä. Hyvässä kuntotarkastuksessa kuitenkin kyetään yleensä varsinaisten vikojen ohella myös tunnistamaan ainakin yleisimmät rakennustapaan liittyvät riskit (ns. riskirakenteet), jotka tulisi myös kirjata kuntotarkastuksesta laadittuun raporttiin ja selostaa näiden merkitys siten, että vailla rakennusteknistä koulutustakin oleva lukija asian ymmärtää. Tällöin kaupan osapuolten on mahdollista ottaa myös tunnistetut riskitekijät huomioon kaupan ehdoissa. Mikäli kohteeseen liittyvät riskit sen sijaan eivät ole lainkaan tiedossa, on näiden huomiointi ja vastuun rajoittaminen käytännössä hyvin vaikeaa.

Vastuunjakoehtoja käytettäessä on syytä kiinnittää korostunutta huomiota siihen, että ehdot on kirjoitettu selkeästi ja yksiselitteisesti. Huonosti taikka tulkinnanvaraisesti muotoiltu ehto on omiaan johtamaan tulkintaerimielisyyksiin ja riitoihin. Ehdot tulisi myös käydä kaupan osapuolten kanssa huolellisesti läpi, jolloin voidaan myös varmistua siitä, että osapuolet ovat ehdot ja niiden merkityksen ymmärtäneet.

Vastuunjakoehtojen tulisi lisäksi aina perustua todelliseen asiantilaan, joka on myös syytä tuoda esiin kauppakirjaan otetussa ehdossa. Mikäli esimerkiksi myyjän vastuu haluttaisiin kokonaan sulkea pois kiinteistöllä olevan purkukuntoisen rakennuksen osalta, tulisi ehdossa yhtäältä avata rakennuksen purkukuntoisuutta ilmentävät tosiseikat, minkä lisäksi myös kauppahinnan tulisi vastata tätä ehdossa avattua asiantilaa. Muussa tapauksessa riskinä on, ettei ehtoa pidettäisi pätevänä, ja kohteesta kunnossa olevaa rakennusta vastaavan hinnan maksanut ostaja voisi kauppakirjan lausekkeen estämättä vedota kauppakirjassa yksilöimättä jätettyihin kaupan kohteen virheisiin.

Hyvin laadittu vastuunjakolauseke on aina yksilöllisesti laadittu juuri kyseistä kauppaa silmällä pitäen. Sisällöltään erilaisia vastuunjakolausekkeita voi siten olla olemassa niin monenlaisia, että niiden kaiken kattava luetteleminen on lähes mahdoton tehtävä. Karkeasti jaotellen erityyppiset vastuunjakolausekkeet voidaan luontevimmin luokitella seuraaviin kategorioihin sen perusteella, mikä on niillä tavoiteltu myyjän vastuu ja sen ulottuvuus.

  1. Ehdot, jotka sulkevat myyjän virhevastuun pois kokonaan.
  2. Ehdot, jotka rajoittavat myyjän virhevastuun pois tiettyjen rakenneosien osalta, taikka sitouttavat myyjän vastaamaan jonkin tiedossa olevan vian/puutteen korjaamisesta.
  3. Ehdot, jotka rajoittavat myyjän vastuun tiettyyn euromäärään taikka mahdollistavat vastuun vasta tietystä euromäärästä lähtien.
  4. Ehdot, jotka rajoittavat taikka lisäävät myyjän lakiin perustuvan vastuun ajallista ulottuvuutta.
  5. Luovat toimintamallit / ratkaisukeinot (esim. myyjä rakennusalan ammattilaisena saa sopimukseen perustuvan oikeuden mahdollisen virheen korjaamiseen sopimuksessa tarkemmin määritellyin ehdoin).

Edellä mainitut vaihtoehdot eivät ole toisensa pois sulkevia, vaan vastuunrajoituslausekkeet voivat olla käytännössä myös näiden yhdistelmiä. Kuten jokainen kaupan kohde, myös jokainen kauppa osapuolineen on yksilöllinen.

Vastuunjakolausekkeet ovat monipuolinen sopimustekninen työkalu, jolla nämä kunkin kaupan kohteen yksilölliset ominaisuudet ja kaupan osapuolten tahtotilat on mahdollista sovittaa yhteen. Hyvin valmisteltu ja huolellisesti laadittu vastuunjakolauseke takaa kaupan osapuolten tyytyväisyyden ja ehkäisee kaupan jälkeisiä riitaisuuksia, jolloin pieni lisäkustannus kauppaa valmisteltaessa voi tuoda valtaisat säästöt kaupan jälkeen.

Artikkelisarjan seuraavassa osassa tarkastelemme vielä lähemmin erilaisia vastuunjakolauseketyyppejä konkreettisten esimerkkien kautta.