fbpx
Soita meille 0600 02110 (ark. 9–16, 2.00 €/min + pvm/mpm sis. alv 24 %)

Vastuunjakoehtojen käyttäminen asunto- ja kiinteistökaupassa, osa 3/3

Herkulex.fi /

vastuunjakoehdot

Vastuunjakoehdoilla voidaan kauppaan ja kaupan kohteeseen liittyvät riskit tai muut erityispiirteet ottaa kaupassa huomioon ja pyrkiä näin välttämään kaupan jälkeisiä riitaisuuksia näihin liittyvine riskeineen.

Tässä artikkelisarjassa olemme aiemmin käsitelleet kuntotarkastusta ja vastuunjakolausekkeiden käyttöä sekä tähän liittyvää juridiikkaa yleisellä tasolla.

Lue sarjan ensimmäinen osa täältä.

Toinen osa luettavissa täällä.

Tässä kolmannessa ja viimeisessä osassa tarkastelemme erilaisia vastuunjakolausekkeita konkreettisemmin erilaisten esimerkkien kautta.

Hyvä vastuunjakolauseke on aina yksilöllisesti laadittu juuri kyseistä kauppaa silmällä pitäen. Sisällöltään erilaisia vastuunjakolausekkeita voi siten olla olemassa yhtä monta kuin tehtyjä kauppojakin. Tässä artikkelissa käsittelemme muutamaa tyyppiesimerkkiä, jotka erottuvat toisiaan ennen kaikkea sen suhteen, mikä on lausekkeen vaikutus myyjän vastuun ajalliseen taikka määrälliseen ulottuvuuteen.

Ehdot, jotka sulkevat myyjän virhevastuun pois kokonaan

Rakennuskannan ikääntyessä on jokseenkin tavallista, että kiinteistöllä sijaitsevat rakennukset ovat vuosien saatossa päässeet jo niin huonoon kuntoon, ettei niiden korjaaminen ole enää mahdollista taikka taloudellisesti kannattavaa. Mikäli kiinteistö sijaitsee hyvällä paikalla, voi maapohjalla olla huomattavaa arvoa, ja sillä sijaitsevat purkukuntoiset rakennukset käytännössä arvottomia. Etenkin tämän kaltaisessa tilanteessa myyjän perusteltuna tahtotilana voi olla kauppa teko sellaisin ehdoin, ettei myyjä ole lainkaan vastuussa kaupan kohteella olevan asuinrakennuksen kuntoon liittyvistä seikoista. Tällaisessa tilanteessa kauppakirjaan voidaan ottaa esimerkiksi seuraavan kaltainen vastuunjakolauseke:

”Kaupan kohteena olevalla kiinteistöllä sijaitsee vuonna 1950 rakennettu rintamamiestalo. Taloon on tehty laaja kuntotutkimus, jossa on havaittu merkittäviä kosteus- ja lahovaurioita rakennuksen alapohja (ns. rossipohja), ulkoseinä ja yläpohjarakenteissa. Rakennus on viimeiset viisi vuotta ollut asumattomana ja lämmittämättömänä. Tehdyn kuntotutkimuksen perusteella rakennusta ei ole taloudellisesti mielekästä korjata, koska korjauskustannukset ylittäisivät uudisrakentamisen kustannukset.

Kaupan osapuolet ovat tietoisia edellä mainituista rakennuksen virheistä/vaurioista, eikä rakennukselle ole kaupassa laskettu lainkaan arvoa. Ostajan tarkoituksena on purkaa rakennus ja rakentaa sen tilalle uudisrakennus.

Ostaja sitoutuu olemaan esittämättä myyjää kohtaan mitään rakennuksen kuntoon taikka ominaisuuksiin perustuvia vaatimuksia.”

Tämä tyyppistä myyjän vastuun rakennuksen osalta kokonaan pois sulkevaa vastuunjakoehtoa käytettäessä tulee tilanne avata edellä kuvatulla tapaa kauppakirjassa. Kirjauksen tulee perustua todelliseen asiantilaan ja myös maksetun kauppahinnan vastata sovittua. Muussa tapauksessa uhkana on, ettei tämän tyyppistä vastuunrajoitusehtoa olisi pidettävä pätevänä.

Ehdot, jotka rajoittavat myyjän virhevastuun pois tiettyjen rakenneosien osalta taikka rajoittavat myyjän vastuuta määrällisesti

Edellä selostettua yleisempää on, että kaupan kohteeseen tehdyssä kuntotarkastuksessa on todettu johonkin yksittäiseen rakenneosaan kohdistuva riski taikka vaurio ja korjaustarve. Mikäli riskin mahdollisesti aiheuttamia vaurioita taikka todettujen vaurioiden laajuutta ei ole tutkittu tarkemmin, on tämä omiaan aiheuttamaan kaupan jälkeen vaikeasti ennakoitavia riitaisuuksia/kustannusriskejä kaupan osapuolille. Vastuunjakoehtojen käyttö on tällöin erittäin suositeltavaa ja voi olla sisällöltään esimerkiksi seuraavan kaltainen:

”Kuntotarkastuksessa on havaittu korjausta vaativia vaurioita kaupan kohteen kohteena olevan rakennuksen ulkoseinän alaohjauspuussa sekä siihen liittyvissä ulkoseinän alaosien rakenteissa. Ostaja ottaa vastattavakseen edellä mainittujen rakenneosien korjaamisesta sekä sitoutuu olemana esittämättä myyjää kohtaan mitään niihin liittyviä vaatimuksia. Korjaustarve on otettu huomioon kauppahinnassa.”

Tämän sisältöinen vastuunjakolauseke täyttää lain asettaman vaatimuksen myyjän vastuuta rajoittavan sopimusehdon yksilöimisestä. Lausekkeesta ilmenee riittävällä tapaa yksilöidysti ne rakenneosat, joiden osalta myyjä ei ole ostajaa kohtaan vastuussa vaurioista ja niiden korjaamisesta johtuvista kustannuksista. Muilta osin myyjän vastuu määräytyy maakaaren mukaisesti, mikäli toisin ei ole sovittu.

Käytännössä tämän kaltaisesta vastuunjaosta sopiminen lähtökohtaisesti edellyttää, että kaupan osapuolet kykenevät jossakin määrin luotettavasti ennekoimaan tarvittavat korjaustoimenpiteet ja niistä aiheutuvat kustannukset. Mikäli korjaustavasta ja kustannuksista ei ole riittävän luotettavaa tietoa, voi kaupan osapuolten olla vaikeaa päästä yhteisymmärrykseen kaupan ehdoista ja kauppahinnasta. Vastuunjakolausekkeessa voidaan ottaa huomioon myös tämän kaltaiset epävarmuustekijät esimerkiksi seuraavan kaltaisella myyjän vastuun ulottuvuutta tarkentavalla lausekkeella:

”Kuntotarkastuksessa on havaittu korjausta vaativia vaurioita kaupan kohteen kohteena olevan rakennuksen ulkoseinän alaohjauspuussa sekä siihen liittyvissä ulkoseinän alaosien rakenteissa. Ostaja ottaa vastattavakseen edellä mainittujen rakenneosien korjaamisesta sekä sitoutuu olemana esittämättä myyjää kohtaan mitään niihin liittyviä vaatimuksia. Korjaustarve on otettu huomioon kauppahinnassa. Mikäli korjauskustannusten määrä kuitenkin ylittää 35.000 euroa, on myyjä vastuussa yksikolmasosasta (1/3 osa) tarpeellisiksi ja kohtuullisiksi harkituista korjauskustannuksista siltä osin, kuin korjauskustannusten määrä ylittää 35.000 euroa.”

Edellä kuvatuissa esimerkeissä käsillä on tilanne, jossa rakennuksessa on todettu tiettyyn rakenneosaan kohdistuva korjaustarve. Myyjän vastuuta voidaan rajoittaa vastaavalla tapaa myös tilanteessa, jossa on todettu tiettyyn rakenneosaan kohdistuva riski, mutta rakenteille mahdollisesti aiheutuneita vaurioita ja korjaustarpeita ei ole tarkemmin tutkittu. Tällöin on syytä avata vastuunjakoehdossa tilanne, eli todettu riskirakenne ja sen tutkimattomuus, sekä määrittää kaupan osapuolten vastuut ja mahdollisen rajoitukset myyjän vastuun ulottuvuuteen kyseisten, ehdossa tarkoin yksilöityjen rakenneosien osalta.

Toisinaan kaupan kohteena voi olla ikääntynyt rakennus, jossa jo lähtökohtaisesti voidaan yleensä olettaa olevan erinäisiä ikääntymiseen liittyviä korjaustarpeita, vaikka näitä ei olisikaan kuntotutkimuksin todettu. Liian usein kauppoja tehdään ikääntyneistäkin rakennuksista ottamatta lainkaan kaupan ehdoissa huomioon sitä, että vanha rakennus kaipaa lähes poikkeuksetta huoltoa ja peruskorjaustoimenpiteitä, jotka voivat aiheuttaa merkittäviäkin kustannuksia. Tähän liittyviä riskejä voitaisiin ehkäistä käyttämällä esimerkiksi seuraavan kaltaista vastuunjakoehtoa:

”Ostaja ja myyjä toteavat, että kaupan kohteena on yli 30 vuotta vanha rakennus. Rakennus ei siihen tehdyn kuntotutkimuksen mukaisesti kaikilta osin vastaa nykymääräyksiä ja rakenteet ovat osin huolto- ja peruskorjaustarpeessa. Ostaja on tietoinen, että kaupan kohteena olevan ikäisessä rakennuksessa saattaa olla odotettavissa hyvinkin pian kaupan tekemisen jälkeen korjaus ja/tai peruskorjaustarvetta. Ostaja ja myyjä ovat sopineet, että ostajalla ei ole oikeutta esittää kaupan kohteena olevan rakennuksen laatuvirheeseen perustuvia vaatimuksia myyjää kohtaan siltä osin, kuin korjauskustannusten määrä ei ylitä 40.000 euroa. Edellä mainittu on huomioitu kauppahinnassa.”

Lakiin perustuvan vastuun ajalliset rajoitukset taikka laajennukset

Lain estämättä voidaan sopia myyjän vastuun ajallisesta ulottamisesta laissa säädettyä pidemmäksi. Esimerkiksi kiinteistökaupassa tulee ostajan ilmoittaa myyjälle virheistä ja vaatimuksistaan lähtökohtaisesti viiden vuoden kuluessa kohteen hallinnan luovutuksesta, mutta tätä aikaa voidaan vastuunjakolausekkeella pidentää jopa kymmeneen vuoteen. Mikäli kysymyksessä ei ole ns. kuluttajakauppa (jossa elinkeinonharjoittaja myy kohteen kuluttajalle), voidaan myyjän lakiin perustuvaa vastuuaikaa myös lyhentää esimerkiksi seuraavan kaltaisella vastuunjakolausekkeella:

”Ostaja ja myyjä ovat sopineet keskenään Maakaaren 2 luvun 25 §:n säännöksestä poiketen seuraavasti: ”Jollei ostaja ilmoita laatuvirheestä taikka 23 §:n 1 momentissa tai 24 §:ssä tarkoitetusta sopimusrikkomuksesta myyjälle kolmen vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota siihen”. Ostaja ja myyjä ovat tietoisia siitä, että tällä määräyksellä lyhennetään myyjän Maakaaren mukaista vastuuaikaa.”

Tämän kaltaista ehtoa voidaan käyttää yhdessä muunlaisen vastuujakolausekkeen kanssa esimerkiksi aiemmin kuvatun kaltaisessa tilanteessa, jossa kohteena on ikääntynyt rakennus. Vanhan rakennuksen edelleen ikääntyessä vastaan voi suuremmalla todennäköisyydellä tulla sellaisiakin huolto- ja peruskorjaustarpeita, jotka eivät vielä kaupantekoajankohtana ole näyttäneet ajankohtaisilta. Vastuuajan ollessa niinkin pitkä kuin viisi vuotta, on riskien ennakointi usein vaikeaa. Mitä enemmän kaupasta kuluu aikaa, sitä vaikeammaksi tulee myös kaupan osapuolten välisten vastuukysymykset selvittäminen. Myyjän vastuun ajallista ulottuvuutta rajoittamalla voidaan näitä ongelmia ehkäistä.

Luovat toimintamallit / ratkaisukeinot

Vastuunjakoehdot mahdollistavat myös erilaiset luovat ratkaisut taikka toimintamallit, joita lainsäädäntö itsessään ei esimerkiksi kaupan kohteen virhetilanteessa tunnista. Kaupan ehdot ja osapuolten oikeudet/velvollisuudet voidaan ”räätälöidä” kuhunkin tapaukseen sopiviksi kaupan erityispiirteet huomioiden, kunhan sopimuksen ehdoilla ei loukata sivullisen oikeutta taikka velvoiteta sopimuspuolta rikkomaan lakia.

Mikäli myyjänä esimerkiksi on rakennusalan ammattilainen, ei tällä lähtökohtaisesti ole lakiin perustuvaa oikeutta suorittaa ensisijaisesti itse tai yrityksensä kautta kustannuksellaan korjaustoimenpiteitä, joita kaupan kohteessa kaupan jälkeen ilmennyt virhe edellyttää. Laki tuntee vaihtoehtoisina seuraamuksina ainoastaan kaupan purkamisen taikka hinnanalennuksen, sekä tietyin edellytyksin vahingonkorvauksen. Sopimusvapaus mahdollistaa kuitenkin esimerkiksi seuraavan kaltaisen vastuunjakoehdon:

”Ostaja ja myyjä toteavat, että ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa on riskirakenteeksi mainittu rakennuksen alajuoksupuu sekä ulkoseinän alaosan rakenteet. Tehdyissä tutkimuksissa ei rakenteista ole löydetty vaurioita. Mikäli rakenteista löydetään kaupan tekemisen jälkeen vaurioita, ostajan on ilmoitettava asiasta välittömästi myyjälle sekä varattava tilaisuus vaurioiden laajuuden sekä korjaustarpeen selvittämiseen, sekä varattava myyjälle tilaisuus kustannuksellaan korjata havaitut vauriot. Ostajalla on oikeus nimetä korjaukseen valvoja, jonka kustannuksista vastaa myyjä. Mikäli myyjä ei ole vaurioita korjannut kohtuullisessa ajassa niistä tiedon saatuaan, ostajalla on oikeus vaatia laatuvirheen seuraamuksia Maakaaren mukaisesti, eikä tämä kauppakirjan ehtokohta tällöin miltään osin rajoita ostajan Maakaaren mukaisia oikeuksia.”

Laki ei myöskään tunne myyjän oikeutta vaatia kaupan purkua tilanteessa, jossa kaupan kohteessa on kaupan jälkeen todettu virhe, ja ostaja vaatii myyjältä virheen perusteella hinnanalennusta. Lain mukaisena lähtökohtana on, että ostajalla on oikeus valita, vaatiko hän myyjältä virhetilanteessa kaupan purkua vai hinnanalennusta. Myyjän kannalta kaupan purku voi käytännössä olla kuitenkin suotuisampi vaihtoehto kuin huomattava hinnanalennus. Tämä voidaan ottaa kauppakirjassa huomioon esimerkiksi seuraavan kaltaisella sopimusehdolla:

”Ostaja ja myyjä ovat sopineet, että mikäli ostaja esittää myyjälle Maakaareen tarkoittamaan virheeseen perustuvia vaatimuksia, joiden määrä ylittää 50.000 euroa, on myyjällä oikeus vaatia tehty kauppa purettavaksi. Kaupan purkamisessa noudatetaan tällöin maakaaren kaupan purkua koskevia määräyksiä.”